2024_CBS_07014 - Omgevingsvergunning - OMV_2024056411. Ter Heydelaan 221-223. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/02/2024: gedeeltelijk voorwaardelijk vergund: (OMV_2023072831) voor een wijziging op de omgevingsvergunning (OMV_2020148625) voor een meergezinswoning met 81 woongelegenheden met 2 handelsruimtes op het gelijkvloers en ondergrondse parkeergarage: het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85 en het exploiteren van een tijdelijke bemaling voor de bouw van appartementsgebouwen;

-          10/02/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020148625) door de deputatie na een wijzigingsverzoek voor het afbreken van de bestaande constructies en het bouwen van meergezinswoningen met 83 woongelegenheden, handelsruimtes op het gelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage (gewijzigde plannen).

Vergunde toestand  

-          functie: gemengd gebouw;

• wonen (meergezinswoning – 81 woongelegenheden);
• 2 handelsruimten op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• Ter Heydelaan:

-          variërend 4 en 5 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag met plat dak;

-          bouwhoogte van 15,97 en 19,2 m;

• Bosuil:

-          variërend 4 en 5 bouwlagen met plat dak

-          bouwhoogte deels 12,32 en 15,33m;

• Galifortlei:

-          8 bouwlagen met deels teruggetrokken bouwlaag met plat dak;

-          bouwhoogte hoogste punt 26,2 m;

-          2 ondergrondse bouwlagen;

-          gevelafwerking:

• bontkleurig geel genuanceerde gevelsteen met terrassen in prefabbeton;
• goudkleurig aluminium schrijnwerk met borstweringen in gelakt staal;
• dorpels in blauwe hardsteen en aluminium, regenafvoer in zink.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• wonen (meergezinswoning – 85 woongelegenheden);
• 2 handelsruimten op de gelijkvloerse verdieping;

-          12 studio’s, 17 éénslaapkamer-, 50 2-slaapkamer-, en 6 3 slaapkamer appartementen;

• aanvullende functies: 119 autostalplaatsen waarvan 8 voor andersvaliden;

-          bouwvolume:

• scheidingsmuur/terrasmuur tussen B.5.3/B.5.4;
• ondergrondse parking:

-          kelderverdieping (-2): aangepaste indeling parking 98 en plaats 77 voor andersvaliden;

-          kelderverdieping (-1): aangepaste indeling parking 36, verminderen fietsstalplaatsen -16;

• Ter Heydelaan:

-          4de verdieping: gewijzigde indeling B.4.1: tweeslaapkamerappartement: vermeerderen van het aantal slaapkamers van één naar twee;

-          5de verdieping: gewijzigde indeling B.5.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

• Gallifortlei:

-          4de verdieping: gewijzigde indeling D.4.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-          5de verdieping: gewijzigde indeling D.5.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-          6de verdieping: gewijzigde indeling D.6.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde gevelopeningen in de voor- en achtergevel;
• gevelafwerking conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85;

-          wijzigen van de voorgevel (gevelopeningen);

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
het toevoegen van extra woongelegenheden overschrijdt de draagkracht van het gebouw en zijn omgeving;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-         Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op 18 december 2020 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het afbreken van bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 83 woongelegenheden, 2 handelsruimtes op het gelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage. Deze aanvraag werd op 13 april 2021 geweigerd door het college van burgemeester en schepenen.

Tijdens de beroepsprocedure werd de vergunningsaanvraag gewijzigd: één bouwlaag werd gesupprimeerd, het aantal wooneenheden werd verminderd van 83 naar 81 en de gelijkvloerse fietsenstalling werd deels gesupprimeerd. De deputatie leverde een vergunning af op 27 mei 2021 (OMV_2020148625).

Op 8 juni 2023 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor een wijziging op de afgeleverde omgevingsvergunning, m.n. het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85, en het exploiteren van een tijdelijke bemaling. Het college van burgemeester en schepenen leverde op 23 februari 2024 een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning af, waarbij de stedenbouwkundige handelingen uitgesloten werden uit de vergunning. Enkel de bemaling werd dus vergund (OMV_2023072831).

Voorliggende aanvraag betreft opnieuw het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85, en het wijzigen van de voorgevel in functie hiervan.

De aanvraag beoogd geen wijziging van de vergunde functies waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Al bij de oorspronkelijke aanvraag werd door het college van burgemeester en schepenen geoordeeld dat er vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De aanpassingen tijdens de beroepsprocedure waren dermate beperkt dat deze geen impact hebben op deze beoordeling. De densiteit van het project is onaanvaardbaar, net zoals de verhoogde druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Enerzijds werd geoordeeld dat het kopvolume van 9 (na wijziging in beroepsprocedure 8) bouwlagen niet alleen niet kenmerkend is in de omgeving, het vormt daarnaast ook geen zachte overgang tussen de 5 en 4 bouwlagen van de andere twee volumes om het bouwblok te sluiten. Het totale volume is daarom niet inpasbaar in het straatbeeld. Anderzijds werd opgemerkt dat de bouwdiepte niet wordt afgestemd op de specifieke vorm van het perceel, waardoor de afstand tussen de binnengevels van circa 15 m terugloopt tot minder dan 5,5 m. Hierdoor wordt de confrontatie tussen overstaande gevels onaanvaardbaar groot. Er werd geconcludeerd dat het volume niet in harmonie is met de omgeving, strijdig is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en artikels 6 (Harmonie en draagkracht) en 10 (Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte) van de bouwcode.

Verder werd opgemerkt dat, om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning, de aanvraag dient te voldoen aan artikel 27. Bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen, waarbij de oppervlakte van de voortuin niet in rekening wordt gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. Bij voorliggende aanvraag is de oppervlakte van het binnengebied circa 238 m², hetgeen overeenkomt met circa 11,5 % open ruimte. Er werd vastgesteld dat deze binnenruimte ook niet voldoet aan de geest van artikel 27, onder andere verwoord als volgt:

…  Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert …. 

Door het volledige binnengebied te onderkelderen is er geen sprake van open ruimte die groen aangelegd kan worden en infiltratiemogelijkheden biedt. Hierop kan hoogstens een groendak aangelegd worden. De voorziene open ruimte in het binnengebied beantwoordt dus niet aan de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

Qua oppervlakte en volume wijzigt er in deze aanvraag niets ten opzichte van de door de deputatie verleende vergunning. De aangevraagde wijzigingen betreffen louter een vermeerdering van het totale aantal appartementen en de herindeling van een aantal appartementen binnen het bestaande vergunde volume.

Visueel-vormelijke elementen

De uitwerking van de gevels, de materialisatie, de geleding en de detaillering worden beperkt aangepast in vergelijking met de eerder verleende vergunning. Hoewel de verschijning van het totale volume visueel-vormelijk niet inpasbaar wordt geacht in de omgeving, is de geveluitwerking en -materialisatie op zich wel verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en inpasbaar in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken, is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in een aantal units in voorliggend project, waardoor deze onvoldoende wooncomfort bieden. Appartement B.4.1 krijgt bijvoorbeeld een extra slaapkamer en wordt een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 71,4 m² (5,8 m² groter dan het vergunde eenslaapkamerappartement), wat een beperkte woonkwaliteit oplevert.

In vergelijking met de vergunde toestand verdwijnen er vooral drieslaapkamerappartementen (van 14 naar 6) en komen er kleinere appartementen met 1 en 2 slaapkamers bij. Dit resulteert in een project met 12 studio’s (14%), 17 eenslaapkamerappartementen (20%), 50 tweeslaapkamerappartementen (59%) en 6 drieslaapkamerappartementen (7%).

De planwijzigingen zijn enkel gericht op het maximaliseren van het aantal units binnen het gebouwde volume zonder voldoende aandacht te schenken aan de woonkwaliteit. Zo zien we heel wat eenzijdig georiënteerde appartementen in plaats van doorzontypologieën, en zijn een aantal confrontaties problematisch.

Ter illustratie is appartement B.4.2 bijvoorbeeld eenzijdig gericht naar de terrassen van de tegenoverliggende appartementen dewelke op een zeer beperkte afstand gelegen zijn. Zeker op de lager gelegen verdiepingen beperkt dit het wooncomfort op het vlak van privacy, inkijk en mogelijk geluid (bijvoorbeeld slaapkamers van appartementen C.0.1 – C.1.1 – C.1.3 - C.2.1 – C.2.3 – C.3.1 – C.3.3).

Ook de kwaliteit van de buitenruimtes wordt gehypothekeerd door de manier waarop deze ingeplant zijn, omwille van de directe confrontaties met de overliggende appartementen. Ook de buitenruimtes op het gelijkvloers aan de zijde van de Ter Heydelaan hebben een beperkte verblijfskwaliteit, aangezien enkel een haag van 1 m hoogte (zoals opgelegd in de bouwcode) de afscheiding vormt van de drukke straat. Qua privacy is dit ondermaats, wat uitnodigt om allerhande bijkomende constructies te voorzien.

In het oorspronkelijke voorstel werd al geoordeeld dat het aantal appartementen de draagkracht van de site en de plek ruimschoots oversteeg. Door de voorliggende wijzigingen wordt dit nog een groter probleem. Er wordt geoordeeld dat de aanvraag niet in overeenstemming is met artikels 6 en 11 van de bouwcode en daarom niet gunstig beoordeeld kan worden.

In de oorspronkelijke aanvraag werd het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling - Ruimtelijke Planning (inzake grond- en pandenbeleid) ingewonnen voor deze aanvraag. Het advies kon als volgt samengevat worden:

“Een bescheiden last is van toepassing omdat de aanvraag gaat over de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste 50 appartementen gecreëerd worden. De bescheiden last bedraagt 20%. Op 83 appartementen betekent dit 17 appartementen die moeten voldoen aan volgende normen: overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers. Hoewel verplicht sinds 27 maart 2009, maakt de aanstiplijst bescheiden wonen geen deel uit van het dossier. In bijlage wordt een blanco aanstiplijst toegevoegd die de bouwheer alsnog kan invullen. Voor de beoordeling van de bescheiden last werd gebruik gemaakt van een overzicht van de oppervlaktes van de appartementen die de bouwheer aan het dossier toevoegde. Hieruit blijkt dat 34 appartementen aan de normen bescheiden wonen voldoen zodat voldaan is aan de bescheiden last.”

In de nieuwe toestand komen volgens het overzicht dat door de bouwheer werd aangeleverd 17 appartementen in aanmerking voor het bescheiden woonaanbod. Dit komt overeen met 20% van 85 wooneenheden en voldoet dus als bescheiden last.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In het totaal moeten er 240 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Voor de 85 appartementen moeten er 232 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          12 studio’s = 12 x 2 = 24

-          17 appartementen met 1 slaapkamer  = 17 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 34

-          50 appartementen met 2 slaapkamers = 50 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 150

-          6 appartementen met 3 slaapkamers = 6 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 24

Ter info: De bureauruimtes worden meegeteld als slaapkamer vandaar het verschil in aantal ten opzichte van de beschrijvende nota.

Voor de commerciële ruimtes van 286 m² en 304 m² moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²).

Er worden op het gelijkvloers 69 fietsstalplaatsen voorzien en in de ondergrondse parking 167. Dat zijn er 236 in het totaal.

De mimimale tussenafstand bij de fietsenstalling is 40 cm. Dit geldt enkel voor een hoog-laag systeem. Hier wordt niet aan voldaan in sommige deelstallingen.

Er moet voor 10% van het totale fietsparkeerbehoefte stallingsplaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien worden zoals bakfietsen, longtails, fietsen met dikke banden, etc. Dit betekent dat er voor minstens 23 fietsen een fietsstalplaats met ruimere dimensionering moet voorzien worden.

De fietsstalplaatsen in de parking zijn enkel te bereiken via de autohelling. De fietsers moeten mee gebruik maken van het lichtensysteem om te vermijden dat auto’s en fietsers zich samen op de helling bevinden.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit geeft volgende knelpunten aan:

-          de inrit is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem;

-          er zijn 4 fietsstalplaatsen te weinig voorzien. Deze moeten toegevoegd worden;

-          de tussenafstand tussen de fietsen bij een hoog-laag systeem moet minimum 40 cm zijn;

-          alle fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn;

-          er moet voor minstens 23 fietsen een fietsstalplaats voor buitenmaatse fietsen voorzien worden;

-          de fietsers moeten mee gebruik maken van het lichtensysteem om te vermijden dat auto’s en fietsers zich samen op de helling bevinden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.