Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024073660 |
Gegevens van de aanvrager: | BV JACO met als adres Michel Janssensstraat 55 te 3270 Scherpenheuvel-Zichem |
Ligging van het project: | Toog 1 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 1000A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie industrie en bedrijvigheid naar wonen en wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/09/1994: vergunning (86#940336) voor het herstellingswerken na brand van woonhuis + werkplaats-9.3.94.
Vergunde toestand
- functie industrie en bedrijvigheid:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- overeenkomstig vergunde toestand.
Nieuwe toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- interne structurele wijzigingen;
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie industrie en bedrijvigheid naar wonen;
- openwerken van een gedeelte van de dakconstructie;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Er werden geen externe adviezen gevraagd.
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 31 juli 2024 | 2 augustus 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 31 juli 2024 | 2 augustus 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 31 juli 2024 | 30 augustus 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
De slaapkamer op de hoogste verdieping heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van slechts 0,9 m² waar deze minimum 2,25 m² moet bedragen. De dakvlakvensters kunnen niet meegerekend worden aangezien ze zich hoger dan 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden.
De functie wijzigt van bedrijvigheid naar wonen maar de volledige grondoppervlakte van het perceel blijft bebouwd.
Er worden geen autostalplaatsen voorzien op eigen terrein
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat een minimum van 20% open ruimte op het maaiveldniveau oplegt bij functiewijzigingen om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. Voorliggende aanvraag voorziet geen open ruimte. Omdat dit echter in de bestaande en vergunde toestand reeds zo was en omdat het een zeer klein en ondiep perceel betreft, kan hier een afwijking worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode. Bovendien is het perceel achteraan volledig ingesloten door hogere bebouwing; een eventuele open ruimte zou geen enkele verblijfskwaliteit hebben.
Strijdig met de bouwcode heeft de slaapkamer op de hoogste verdieping een te kleine lichtdoorlatende oppervlakte. Hoewel de te hoog geplaatste dakvlakvensters conform de bouwcode niet mogen meegeteld worden in de berekening kan hier een afwijking op worden toegestaan. Hoewel hierdoor geen uitzicht mogelijk is kan in alle redelijkheid gesteld dat deze hoog geplaatste dakvlakramen zorgen voor voldoende daglicht. Het ontbreken van uitzicht is aanvaardbaar indien dit een slaapkamer betreft die hoofdzakelijk bedoeld is om te slapen.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat de functiewijziging van een woning met werkplaats naar een woning met kantoor.
Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid het aspect verweving van functies.
Voor de aanvraagde functiewijziging wordt dan ook door de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Busines en Innovatie een gunstig advies gegeven.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.
Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in CHE-gebied volgens het RUP Binnenstad, waarin de wenselijkheid van behoud vooropgesteld wordt.
“Toog is gelegen tussen Paardenmarkt 36 en 38, een diepe smalle gang met achteraan nog twee huisjes met een oude kern, de overige huisjes werden gesloopt circa 1938. Overblijfsel van het Sint-Eligiusgodshuis van de gilde der smeden (15de eeuw). De aanpalende Sint-Elooiskapel werd gesloopt in 1857. Tegen de Paardenmarkt aan (oostzijde) bakstenen gevelwand met getoogde en rechthoekige vensters, gedateerd 1900 in gevelsteen, nr 1. De erfgoedwaarde van dit pand zit vooral in de gevel en het volume. Men wenst het pand om te vormen naar een eengezinswoning met kantoorruimte. De gevel en het volume blijven ongewijzigd. Vanuit ergoedoogpunt is er dan ook geen bezwaar tegen de voorgestelde ingrepen. De functiewijziging is door de dienst omgeving te beoordelen”.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.
In vergunde toestand was dit een zeefdrukkerij en opslagplaats met gekoppelde studio. In nieuwe toestand wordt dit een eengezinswoning met een kantoorfunctie aan gekoppeld.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Aangezien de woonfunctie er al was, en enkel uitbreid is er geen parkeerbehoefte voor wonen.
De bedrijvigheid neemt af in aantal m² BVO. Daarvoor is er ook geen bijkomende parkeerbehoefte.
De werkelijke parkeerbehoefte is 0 parkeerplaatsen
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen:
Er is een fietsparkeerbehoefte van 1 x (4+1) = 5 fietsstalplaatsen ten behoeve van de woning. Er worden 5 plaatsen in een hangsysteem voorzien. De laatste plaats kan eventueel gebruik worden voor een zwaardere of langere fiets omdat er nog wat ruimte onder de trap is.
Voor medewerkers van het kantoorgedeelte (lijkt toch voor meerdere werknemers te zijn) wordt niets voorzien.
Het advies van de dienst mobiliteit wordt gedeeltelijk bijgetreden want vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het kantoor gelezen als een complementaire functie en is deze ondergeschikt aan het wonen. Voor deze functie moeten geen extra fietsstalplaatsen voorzien worden.
De 5 voorziene fietsstalplaatsen volstaan bijgevolg.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 juni 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 31 juli 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 29 september 2024 |
Verslag GOA | 9 september 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.