2024_CBS_07354 - Omgevingsvergunning - OMV_2024086976. Laaglandlaan 144. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/1942: toelating (1974#6384) voor verbouwingswerken;

-          17/09/2004: vergunning (20041763) voor oprichten appartementsgebouw met garages – Moeshofstraat 177, Merksem;

-          08/05/2024: weigering college (OMV_2024026105) voor het slopen van een bestaande woning, het bouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden en de exploitatie van warmtepompen.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven.

Toestand bij toelating van 26/05/1942: toelating (1974#6384) voor verbouwingswerken.

-          functie:

• wonen – eengezinswoning met stalling en hangar.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning met 5 wooneenheden en 1 autostaanplaats:

-          2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m² en 86 m²;

-          3 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 49 m², 57 m² en 59 m²;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de wooneenheden bedraagt 64,5 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met platte daken;
• bouwdiepte:
  • gelijkvloerse bouwlaag: 16,50 m;
  • eerste verdieping: 15 m, gedeeltelijke uitsprong voorgevel (0,8 m) en terrassen op plat dak;
  • tweede verdieping: 13 m, gedeeltelijke uitsprong voorgevel (1,2 m) en terrassen op plat dak;
• bouwhoogte: 9,2 m;
• open ruimte: 43,9 m²;

-          voorgevelafwerking:

• gevels: steenstrips, rood-beige;
• buitenschrijnwerk: pvc, antraciet.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande woning;

-          bouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden;

-          wijzigen van de scheimuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van een gemeenschappelijke warmtepomp.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) warmtepomp
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst. Hier voldoet het ontwerp niet aan;

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  bij het opdelen van een vergunde eengezinswoning in meerdere woongelegenheden, dient een woongelegenheid van 100 m² te worden behouden, voorzien van een buitenruimte van minstens 15 m². Het ontwerp voldoet hier niet aan aangezien het gelijkvloerse appartement slechts een oppervlakte heeft van 86 m² en de overige appartementen nog kleiner zijn en niet over een buitenruimte van minimaal 15 m² beschikken;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de opstand van het dak ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een minimale hoogte van 0,30 m te hebben. Deze opstand bedraagt vooraan 0,20 m in plaats van de minimale opstand van 0,30 m;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
  Er werd geen impactscoreberekening aan het dossier toegevoegd. Aldus kan niet geconcludeerd worden dat de aanvraag in overeenstemming is met het decreet. De aanvraag dient geweigerd te worden.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 13 van de bouwcode.

De uitsprong van de 2de verdieping is niet onder een hoek van 45° begrepen ten opzichte van de kroonlijst. Het doorbreken van de kroonlijsten van de erkers op de eerste verdieping en van het dak op de 2de verdieping, heeft een negatieve impact op de rust en homogeniteit van het straatbeeld.

Vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Voorliggend gevelbeeld met diverse uitsprongen is niet kenmerkend in de omgeving waardoor een afwijking niet kan worden toegestaan.

De bestaande eengezinswoning wordt in de aanvraag opgedeeld in 5 appartementen en voldoet niet aan artikel 23 van de bouwcode, dat zulke opdeling enkel toelaat wanneer minstens één grotere woongelegenheid van minstens 100 m² netto-vloeroppervlakte behouden blijft met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m². Ondanks de aanwezigheid van een buitenruimte van 44 m² bedraagt de aansluitende woongelegenheid in het ontwerp slechts 87 m².

Wonen in de stad is belangrijk. Een aanbod aan verschillende soorten woningen vormt de beste garantie dat er voor iedereen wel een geschikte woning te vinden is. Dus om ook voor gezinnen met kinderen een woonaanbod te kunnen garanderen, moet het bestaande aanbod aan grote woningen maximaal behouden blijven. Grote eengezinswoningen zijn woningen met een oppervlakte van meer dan 100 vierkante meter en met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter. Daarom kan een afwijking op artikel 23 niet gunstig geadviseerd worden.

Volgens artikel 34 van de bouwcode moet ter hoogte van de perceelsgrens een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien worden. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde zal bij een eventuele vergunning een minimale brandklasse opgelegd worden voor de dakbekleding.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. Een meergezinswoning is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het perceel, waar een garage en een eengezinswoning staat, wordt een meergezinswoning met 5 woonentiteiten voorzien. De bestaande bebouwing wordt daarbij volledig gesloopt en er wordt een nieuw volume opgericht.

Het straatbeeld in de Laaglandlaan wordt gekenmerkt door woningen met twee of drie bouwlagen onder plat of zadeldak. Het nieuwe volume bestaat uit drie bouwlagen onder plat dak, met een nokhoogte van circa 9,24 m en bouwdieptes van 16,50 m op het gelijkvloers, 15 m op de eerste verdieping en 13 m op de 2de verdieping. De voorgestelde bouwdieptes zijn ruimtelijk aanvaardbaar, met uitzondering van de gelijkvloerse verdieping. De kleine tuin, in bestaande toestand 66 m², wordt nog verder verkleind tot een oppervlakte 44 m² om een appartement van 87 m² te kunnen voorzien op het gelijkvloers. En hoewel de aangevraagde bouwdiepte (en meer) wel vaker voorkomt in het bouwblok, is dat steeds met meer open ruimte en diepere tuinen.

Om de kwaliteit van een meergezinswoning te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 3 eenslaapkamerappartementen (49 m², 57 m² en 59 m²) en twee tweeslaapkamerappartementen (72 m² en 87 m²) vormen een onaanvaardbare mix. De gelijkvloerse woongelegenheid is te klein om een groot gezin te herbergen en het gemiddelde aantal slaapkamers van alle zelfstandige woongelegenheden bedraagt slechts 1,4. Daarnaast wordt opgemerkt dat de bovengrondse geveluitsprongen voornamelijk als doel hebben het bouwvolume te vergroten om te voldoen aan de minimale oppervlakte van de slaapkamers in appartement 1.1, 1.2 en 2.2. wat onaanvaardbaar is.

Bovenstaande elementen, de te grote bouwdiepte op het gelijkvloers, het niet inrichten van een voldoende grote woongelegenheid die aansluit op de open ruimte en het buitensporig vergroten van het bouwvolume in functie van het vergroten van de vloeroppervlakte van een verblijfsruimte, geven aan dat er te veel woningen op het perceel voorzien worden. De draagkracht ervan, en bij uitbreiding de draagkracht van de directe omgeving, die toch hoofdzakelijk door eengezinswoningen gekenmerkt wordt, wordt overschreden. Het advies voor dit aspect is ongunstig. Een voorstel met minder woongelegenheden, een adequate bouwdiepte en een afgewogen parkeerbalans zou wel voor vergunning in aanmerking kunnen komen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. Als voorwaarde bij een eventuele vergunning zou opgenomen moeten worden om een plint in blauwe hardsteen aan de voorgevel te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag moet voldoen aan artikel 34 van de bouwcode waarbij de diepte van de fundering langs de openbare ruimte een minimale diepte moet hebben van 1,75 m.

Dit wordt bij een eventuele vergunning als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van een gemeenschappelijke warmtepomp aangesloten op een BEO-veld. Het vermogen van de installatie is in dit stadium slechts indicatief. Van de installatie wordt er geen hinder verwacht, gezien ze inpandig gestald zal zijn.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gezien het onlosmakelijk verband met de gevraagde stedenbouwkundige handelingen, kan geen akte worden genomen van de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Geadviseerde rubriek(en)

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.