2024_CBS_07351 - Omgevingsvergunning - OMV_2023149534. Bosuil 138-138A. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/07/2022: vergunning (OMV_2022004700) voor het slopen van gebouwen en vellen van bomen.

Vergunde toestand

-          sloop van de bestaande gebouwen en verharding;

-          vellen van hoogstammige bomen;

-          voorzien van een HS-cabine;

-          aanleg van een talud.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemeenschapsvoorziening – scholencomplex (kleuterschool, lagere en middelbare school) en stedelijke sporthal;

-          bouwvolume:

• 2 tot 5 bouwlagen met plat gedeeltelijk groen dak;
• footprint 3.830 m² grondoppervlakte;
• minimale kroonlijsthoogte 8,90 m tot maximale kroonlijsthoogte 26,40 m;
• bovengrondse fietsenstalling 132 plaatsen;

-          gevelafwerking:

• groene gevelsteen parement en aluminium naturel geanodiseerd schrijnwerk;
• horizontale accenten in architectonisch beton;
• licht grijsgroen gelakte verticale spijlen borstwering;
• stalen groen gelakte poort naar inpandige ondergrondse garage;
• geprofileerde en/of geperforeerde inox plaat zacht geborsteld voor de daklaag technieken;

-          inrichting:

• sanitair volume in architectonisch beton van 1 bouwlaag onder zadeldak
  (10,40 m x 6,80 m);
• glazen serre gedeeltelijk in architectonisch beton onder zadeldak
  (22,80 m x 12,80 m);
• ondergrondse parking voor 29 parkeer- en 294 fietsstalplaatsen;
• verhardingen in waterdoorlatende betonstraatstenen;
• kleuter- en speeltuin;
• pannaveld en sportveld in gekleurd beton.

Inhoud van de aanvraag

-          voorzien van een nieuwbouw scholencomplex met sporthal;

-          inrichten van een ondergrondse parking;

-          aanleggen van het terrein.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 25 april 2008 verleende het college aan Arbeidscentrum voor Gehandicapten een milieuvergunning klasse 2 voor de exploitatie van een inrichting voor het verpakken van goederen (AN2008/29). Deze milieuvergunning is geldig tot 25 april 2028. Op 19 december 2020 nam het college stilzwijgend akte van een melding ingediend door De Vijver vzw voor de exploitatie van een wasserij (OMV_2020143551). Op 20 juli 2022 verleende het college aan AG Vespa een omgevingsvergunning onder voorwaarden voor het slopen van gebouwen en verharding en het vellen van bomen (OMV_2022004700).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de nieuwbouw en exploitatie van campus Gallifortlei. Het betreft een dubbele basisschool “De Groene Egel”, een secundaire school “Stedelijk Lyceum Waterbaan” en een sporthal “Gallifort”.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Campus Gallifortlei
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 7: er wordt een grotere hemelwaterput geplaatst dan vereist.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 23: de toegangsdeuren zijn manuele deuren. De kracht om een buitendeur te openen mag maximaal 4 kg bedragen. Bij L0012 loopt men niet recht naar de balie wanneer men binnenkomt. Er kan gekozen worden voor automatische schuifdeuren en het voorzien van blindegeleiding van aan de inkomdeur tot aan de balie van lokaal L0012.
• Artikel 28: de balies van beide secretariaten hebben geen verlaagd onderrijdbaar gedeelte. De balies moeten een verlaagd onderrijdbaar gedeelte hebben.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:

Lokalen L0019-secretariaat, S0004-bespreek, S0209-bibliotheek, S0212-bespreek, S0314-bespreek kunnen niet rechtstreeks (verlicht en) verlucht worden;

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

De afvoerleidingen van de privé-riolering moeten conform dit artikel aangelegd worden. De plannen geven hierover geen uitsluitsel;

• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

De aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel conform dit artikel. De plannen geven hierover geen uitsluitsel;

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders;

Instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. De plannen geven hierover geen uitsluitsel;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

De pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw (situering) bedraagt 5,57 mTAW. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daarboven.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De ingenomen ruimte voor water wordt namelijk niet gecompenseerd. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 4 oktober 2023.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de nieuwbouw van campus Gallifortlei. Het betreft een dubbele basisschool ‘De Groene Egel’, een secundaire school ‘Stedelijk Lyceum Waterbaan’ en een sporthal ‘Gallifort’.

De Basisschool De Groene Egel is momenteel een autonome kleuterschool met een 1,5-stroom in 2 leeftijdsgroepen, gelegen in het Bisschoppenhofpark te Deurne. Deze school zal met dit bouwproject uitgroeien naar een volwaardige 2-stroom basisschool (kleuter- en lagere school). De kleuterschool zal plaats kunnen bieden aan 200 leerlingen en de lagere school aan 300 leerlingen. Het stedelijk lyceum Waterbaan is vandaag gehuisvest in Deurne, Waterbaan 159. Deze school heeft nood aan extra ruimte en krijgt een 2de locatie in het nieuwbouwproject op de locatie Bosuil 138. Deze school zal plaats bieden aan 348 leerlingen. Het Lyceum richt zich onder andere op het studiedomein land- en tuinbouw, meer bepaald innovatieve stadslandbouw; naast plek voor de diverse speelplaatsen, zal de omgevingsaanleg hiervan in het teken staan. Er zullen daarom ook, naast tuinbouw in volle grond, een tuinbouwdak en een serre aanwezig zijn.

De twee scholen zijn naast mekaar gelegen en vormen architecturaal een geheel. Binnen dit nieuwbouwproject wordt eveneens een volwaardige stedelijke buurtsporthal voorzien die zal opengesteld worden buiten de schooluren. Tijdens de schooluren zal de sporthal gebruikt worden door zowel de basisschool als het lyceum. Daarnaast wordt er ook nog een kleine sporthal gebouwd voor de basisschool, dewelke ook opengesteld zal worden na de schooluren. De sporthallen bevinden zich beide op de daken van de scholen.

Gelet op de ligging in woongebied en de verenigbaarheid van dergelijke bestemming met het wonen in ruimere zin, kan besloten worden dat het project functioneel inpasbaar is.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel betreft een deel van de voormalige site ‘Dorp nr. 2’ van Koningin Fabiola vzw (een netwerk van organisaties dat aangepaste ondersteuning en tewerkstelling aanbiedt aan personen met een handicap). De vzw behoudt een deel van de bestaande gebouwen. De locatie wordt begrensd door de Gallifortlei in het oosten en de Bosuil in het westen. De Gallifortlei is een belangrijke en drukke as die de Ter Heydelaan in het zuiden verbindt met de huidige hondenweide. Langs de westelijke zijde van de site biedt de Bosuil rust door de aanwezigheid van het woonproject Fabiola Dorp nr. 2 en het groen van de naburige tuinwijk. De site grenst in het noorden aan woonzorgcentrum en zorgcluster De Pelikaan van het Zorgbedrijf Antwerpen.

De nieuwe school schrijft zich in in die heterogene context, door de synergie op te zoeken met enerzijds de stedelijke schaal van het toekomstige nieuwe Gallifortpark en de volumes langs de Gallifortlei, anderzijds met de intimiteit van het binnengebied, gevormd door de bestaande functies.

Het nieuwbouwvolume sluit aan de ene zijde aan op de bestaande bebouwing van de beschermde werkplaats, en gaat aan de andere kant naar een hoogste punt op de kop van de site, tegenover de open ruimte van het hondenpark. Door de school aan de straatzijde te positioneren, ontstaat er een aangename en veilige buitenruimte in het bouwblok, die aansluit op het aanwezige groen van de buren.

De bewuste plaatsing van de volumes langsheen de straat zorgt voor schaal en identiteit. De school bestaat in werking uit twee scholen, en het gebouw wordt daarom opgedeeld in meerdere volumes. De lagere en kleuterschool wordt opgedeeld in drie paviljoenen, die elk verschillend inspelen op de rooilijn.

De twee scholen hebben hun eigen, duidelijke ingang. De linde aan het begin van de straat markeert de ingang van de basisschool. De middelbare school krijgt een groen voorplein, op de hoek, met uitzicht op het park. Dit voorplein is publiek, open, en is een stapsteen naar het park. Het publieke karakter van het toekomstige park sluit zo uiteindelijk aan op de school en de sporthal die wordt opengesteld naar het publiek. Daarnaast zijn er mogelijkheden tot secundaire toegangen, bijvoorbeeld via het recht van doorgang over de site van Fabioladorp.

De daken zijn volledig inzetbaar, afgestemd op de positie en bereikbaarheid van elk dak. De hoogste daken, van de sporthallen, zijn gereserveerd voor energieopwekking. De daken ertussen worden volledig toegankelijk gemaakt voor de leerlingen, als omkaderd speeldak en als stadslandbouwdak.

Op de site bevindt zich een hoogspanningscabine van Fluvius. Dit is een distributiecabine die gedurende de sloop- en bouwwerken niet verwijderd kan worden van de site. De huidige installatie zal nog voor de sloop van dit gebouw verplaatst zijn naar een nieuwe cabine. De cabine zal plek hebben aan de rand van het terrein, binnen bereik van het net dat momenteel vanaf de Bosuil het terrein binnenkomt. De cabine zal voorzien zijn met een plat dak en een afwerking in groen pleisterwerk.

Er zijn verschillende speelplekken voorzien. Door middel van kleine niveauverschillen, aangepaste materialen en aanleg, wordt een diverse speel-en-leeromgeving ontwikkeld, met een maximum aan groen, schaduw, koelteplekken en ruimte voor waterberging.

Langs de randen van het terrein zijn de speelplaatsen langs buiten toegankelijk voor eventueel onderhoud of het aan- en afvoeren van materialen. Op het perceel, in de open ruimte worden, naast het hoofdgebouw, ook een aantal kleinschaligere bouwvolumes geplaatst die zowel in vorm als qua grootte maximaal opgaan in de groene omgeving. Het gaat om facilitaire gebouwtjes die de tuinbouwopleiding ondersteunen. Zo staat er een glazen serre met typerende dakvorm met ruimte rondom voor onderhoud en aan- en afvoer van materialen. Een klein sanitair bouwvolume op de kleuterspeelplaats speelt eveneens in op die kleinschaligheid en staat als een tuinpaviljoen in de groene ruimte achteraan het hoofdgebouw.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt vastgesteld dat een aantal vergaderlokalen, de bibliotheek van de secundaire school en het secretariaat van de lagere school enkel beschikken over (binnen)ramen en dus wel verlicht, maar niet rechtstreeks verlucht kunnen worden. Gezien het gebruik van deze lokalen veelal beperkt is in tijd, is dit aanvaardbaar.

Volgens artikel 40 van de bouwcode moet elk gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. De afvoerleidingen van de privé-riolering dienen met een dusdanige helling aangelegd te worden dat ze zelfreinigend zijn.

Artikel 41 van de bouwcode beschrijft de kenmerken van de aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel.

De plannen geven hier onvoldoende uitsluitsel over. Er wordt daarom in de voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat het rioolstelsel moet voldoen aan de bepalingen van deze artikels.

Artikel 44 van de bouwcode bepaalt dat instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. De plannen geven hierover geen uitsluitsel. Er wordt daarom in de voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat in voorkomend geval een vetafscheider moet voorzien worden.

Het ontwerp wijkt af van de verordening toegankelijkheid. Aangezien een toegankelijke leefomgeving vandaag is uitgegroeid tot een basisrecht, kan hier geen afwijking op worden toegestaan. Het ontwerp moet voldoen aan artikel 23 en 28 van deze verordening, dit zal in de voorwaarden worden opgenomen.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De omliggende gebouweigenaren worden bevraagd i.v.m. hun toekomstplannen. Enerzijds zodat de kansen op de ontwikkeling van een BEO-veld voor naburige gebouwen niet worden gehypothekeerd en anderzijds om de mogelijkheid van collectief verwarmingssysteem door middel van een warmtenet verder te onderzoeken in samenspraak met Fluvius.”

Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan de dienst Water. Het advies is voorwaardelijk gunstig.
“De aangevraagde werken hebben een verlies aan overstromingsvolume tot gevolg. Er gaat circa 60 m³ water bij de middelgrote kans toekomstig klimaat verloren. Dit volume wordt nergens gecompenseerd. Gezien de grootte van het perceel en inplanting van de werken is compensatie haalbaar. De uitgraving moet een oppervlakte hebben van minimaal 90 m². De diepte is maximaal 50 cm. De afgraving moet begroeid worden door gras of bodembedekkers om erosie, afkalving en afzetting elders tegen te gaan. Manipulatie/verstoring van de afgraving moet voorkomen worden zodat te allen tijde het volume en de oppervlakte behouden blijven.
Het water moet er kunnen in lopen dus moet contact maken met het bestaande reliëf en de overstromingscontour horende bij middelgrote toekomstig klimaat zoals weergegeven op www.waterinfo.be.”

Er wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat er een compenserende afgraving van 45 m³ moet voorzien worden tegen de perceelsgrens met een minimale oppervlakte van 90 m² en een maximale diepte van 0,50 m, in de zone aangeduid op het inplantingsplan (in rood).

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De in- en uitritten van en naar de garage moeten steeds inpandig worden uitgevoerd. De eerste 5 meter ervan, vanaf de openbare weg, mag maximaal een helling hebben van 4%. Voor inritten wordt een maximale hellingspercentage opgelegd voor de laatste meters aan het voetpad, zodat een omhoog rijdende auto niet te snel komt afgereden op het voetpad en de veiligheid van voorbijgangers gerespecteerd wordt. Dit is in het ontwerp gerespecteerd. Hierop kan gunstig advies afgeleverd worden.

De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Voor aanpassingen aan het openbaar domein wordt Stadsontwikkeling – Dienst Beheer en Onderhoud, gecontacteerd. De (her)aanleg gebeurt ook via deze dienst.
De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.
Meer informatie vindt u op:
https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.”

Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan de verkeerspolitie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:
“De verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt de volgende opmerkingen bij de aanvraag voor het bouwen en exploiteren van een nieuwe scholencampus.

De aanvraag voor de omgevingsvergunning besteedt onvoldoende aandacht aan:

-          Het verkeersveilig inrichten van de schoolomgeving (bijvoorbeeld zone 30, veilige voetgangers- en fietsoversteken enzovoort);

-          Het formuleren van een concreet plan van aanpak inzake het ophalen en afzetten van kinderen vóór de schoolpoort door ouders (die geen gebruik zullen / willen maken van de voorgestelde parking aan het Bosuilstadion). Ervaring leert ons dat achteraf sensibiliseren onvoldoende is en niet het verhoopte resultaat oplevert;

-          Het formuleren van een voorstel voor de afwikkeling van vervoer georganiseerd door de school zelf (leerlingenvervoer, uitstappen enzovoort).

Bovenstaande aandachtspunten vereisen aanpassingen aan het openbaar domein die niet worden gevat in het voorliggende project. De verkeerspolitie acht het wenselijk om hierop reeds te anticiperen in het ontwerpstadium.”

Er wordt in voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat er een voldoende gesignaliseerde zone 30 moet ingericht worden zoals gebruikelijk in een schoolomgeving. Aan de verkeerspolitie moet een concreet plan van aanpak geformuleerd worden inzake het ophalen en afzetten van kinderen voor de schoolpoort door ouders en een voorstel voor de afwikkeling van vervoer door de school zelf.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De meest waardevolle bomen blijven behouden en de andere worden gecompenseerd. De te behouden Tilia met diameter 30 cm staat dicht bij de te slopen bebouwing. Hier zal omzichtig en boomvriendelijk gewerkt moeten worden. De kroonprojectie van te behouden bomen zal voor de werken starten omzoomd moeten worden met heras hekwerk. Dit hekwerk moet tijdens de gehele duur van de werken blijven staan. Dit om bodemverdichting door betreding of stockage van materialen tegen te gaan.”

Volgende voorwaarde wordt mee opgenomen bij de vergunning:

-          De kroonprojectie van te behouden bomen moet omzoomd worden met hekwerk gedurende de hele periode van de werken.

Er werd advies gevraagd aan de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – ASTRID. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Er wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning dat er in het volledige gebouw ASTRID indoordekking dient aanwezig te zijn.

Visueel-vormelijke elementen

De school is verheven boven het straatniveau, met de parking eronder, wat zorgt voor een stedelijke plint naar de open ruimte. Daarboven ontvouwt zich een open gevel met grote ramen. Naargelang de achterliggende ruimtes worden de rechthoekige openingen gevuld met raampartijen of worden ze open gelaten waar het een terras of buitengalerij betreft. Deze raampartijen functioneren als een vertaling van het programma dat erachter is vervat.

De ingang van de school wordt aangegeven door een grote trappenpartij en luifel. In de middelbare school wordt aan de straatgevel door het inspringende volume een buitenruimte met waterpartij gecreëerd. Het groen wordt ook doorgetrokken naar binnen in de wintertuin, waarvan de vliesgevel doorloopt op de bovenliggende verdiepingen.

De grondgebonden volumes worden uitgewerkt in een zachtgroene gevelsteen, met een iets grotere afmeting dan standaard, wat een schaalverkleining met zich meebrengt. De baksteenvelden worden aangevuld met architectonische betonnen geveldelen, uitgevoerd met een structuur of reliëf, die bijvoorbeeld een toegang accentueren. Daarnaast zijn ook de trappen en terrassen in beton voorzien. De balustrades worden uitgewerkt in staal in een groene tint gelakt.

De diverse gevels zijn uitgewerkt met aandacht voor detail en diepte. Een subtiele variatie binnen het grotere geheel zorgt voor speelsheid, schaal en detail.

De volumes die de kroon vormen van het gebouw, met de kleine en grote sportzaal, technische ruimtes en een dakspeelplaats, worden bekleed met geborstelde inoxplaten in verschillende groottes van profileringen. Deze afwisseling van schaal van het driehoekig profiel geeft een geleding aan de gevels en breekt de schaal. Een aantal delen van deze geprofileerde gevels zijn voorzien van perforaties, welke maken dat de achterliggende luchtgroepen discreet worden opgesteld en optimaal functioneren. Op een beperkt aantal plekken bevinden zich (grote) raampartijen achter de geperforeerde gevel. Deze brengen gefilterd licht in de sportzalen, maar functioneren tijdens de avond eveneens als zachte lichtbakens voor de buurt.

Tenslotte worden de luifels, op de begane grond aan de speelplaats van de kleuterschool, vormgegeven als een elegante stalen structuur met fijne ronde kolommen en massieve staalplaat als dak, eveneens gelakt in een groene tint.

In zijn totaliteit wordt een rijk palet aan materialen, sferen en detailleringen voorzien in de volumetrie. De diversiteit en variatie in materiaalverwerking en consequente detaillering zorgen voor een verfijnd voorkomen, in aansluiting met de groene omgeving van het schooldomein. Ook in het interieur wordt een aangenaam palet van natuurlijke materialen gebruikt om een aangename ruimtelijkheid te benadrukken, en de vele overgangen tussen buiten en binnen te versterken.

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer architectuur op 18 augustus 2023.

Het advies is voorwaardelijk gunstig.

“De Kwaliteitskamer apprecieert de vereenvoudiging van de kopgevel, zowel in plan als in volume door het integreren en verhelderen van de trappartij. Het materialenpalet werd doorgedreven versoberd waar de vraag van de Kwaliteitskamer eerder was om dit palet met meer consequentie toe te passen. Zo was het gebruik van bijvoorbeeld geglazuurde steen onder de ramen een sterk accent dat zeker mag behouden blijven. Momenteel wordt het gesloten vlak bij de raampartijen soms als linteel voorzien en soms als borstwering. Deze verspringing wordt onrustig bevonden. De Kwaliteitskamer vraagt om bij de toepassing een duidelijke keuze te maken. Een royale ornamentiek en detaillering en een meer consequente toepassing van materialen zou het gevelbeeld versterken en een rijkere uitstraling geven.

Wat de uitstraling van de kopgevel betreft, merkt de Kwaliteitskamer op dat deze momenteel zeer zwaar oogt. Daar waar in het wedstrijdontwerp een grote raampartij aanwezig was en in het vorige voorstel het volume optisch verslankte door de verspringingen in de kroon, wordt nu een groot, hoog blind gevelvlak voorgesteld.

De versobering van de kroon maakt het volume zwaarder. De Kwaliteitskamer vraagt te zoeken naar verslanking en schaalverkleining van het volume door middel van een sterkere accentuering.”

Er wordt gevraagd naar aandacht voor rijkdom in het materialenpalet en in de detaillering, een consequente toepassing van borstwering of linteel (bij voorkeur in geglazuurde baksteen) en een onderzoek naar de verslanking van het volume naar boven toe in functie van schaalverkleining.

De aangehaalde punten werden afdoende verwerkt in het voorliggende ontwerp.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Cultuurhistorische aspecten

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed/Archeologie. Het advies is gunstig en luidt als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (circa 8.970 m²) en een ingreep in de bodem boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). De aanvrager is publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 4 oktober 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/27362). Er werd geen programma van maatregelen opgesteld.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De toegang van de parking is slechts 3,5 m breed. Deze moet geregeld worden met een verkeerslicht omdat er geen kruisend verkeer mogelijk is op de helling. Het verkeer dat op de openbare weg staat moet steeds voorrang krijgen op het verkeer dat uit de parking komt. Dit om geen hinder te veroorzaken voor het doorgaand verkeer.

De zichtbaarheid op het voetpad is erg beperkt bij het uitrijden. Er moet duidelijk aangegeven worden dat bestuurders stapvoets de parking moeten verlaten en het voetpad oprijden.

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode bedraagt het aantal fietsenstallingen voor de school:

-          kleuteronderwijs: 3 plaatsen/klas: 3 x 8 = 24;

-          lager onderwijs: 9 plaatsen/klas: 9 x 12 = 108.

Er is een fietsenstalling voorzien voor de lagere school en kleuterschool op het gelijkvloers voor 132 fietsen. Deze is toereikend voor de basisschool.

In de bouwcode is de norm voor een fietsenstalling voor het secundair onderwijs: 20 plaatsen/100 m². Vermits er veel praktijkruimtes in de school zijn die heel veel oppervlakte in beslag nemen, zou een berekening op de oppervlakte meer fietsenstallingen opleveren (918 fietsenstallingen) dan dat er leerlingen zijn in de school (848 leerlingen voor basis + secundair).
Het aantal leerlingen bedraagt slechts 348 voor het secundair onderwijs. Voor het secundair wordt er een fietsenstalling op -1 voorzien voor 247 fietsen. Dit aantal is goed voor meer dan 2/3 van het aantal leerlingen in het secundair wat toereikend is. Deze fietsenstalling kan ook door bezoekers van de sporthal gebruikt worden buiten de schooluren.

Voor personeel van de school is er een afgesloten deel in de fietsenstalling voor 33 fietsen waarvan 14 voor buitenmaatse fietsen. Hier moeten ook voldoende oplaadpunten voorzien worden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De toegang van de parking moet met een verkeerslicht geregeld worden. Verkeer op straat moet steeds voorrang krijgen zodat het doorgaand verkeer niet gehinderd wordt.
• De zichtbaarheid op het voetpad is erg beperkt bij het uitrijden. Er moet duidelijk aangegeven worden dat bestuurders stapvoets de parking moeten verlaten en het voetpad oprijden.

Deze voorwaarden worden mee opgenomen bij de vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De kleuterschool (momenteel in de Maria De Heelstraat) zal plaats kunnen bieden aan 200 leerlingen en de lagere school aan 300 leerlingen. Het stedelijke lyceum Waterbaan is vandaag gehuisvest in Deurne, Waterbaan 159. Deze school heeft nood aan extra ruimte en krijgt een tweede locatie in dit nieuwbouwproject op de locatie Bosuil 138. Deze school zal plaats bieden aan 348 leerlingen. Binnen dit project wordt eveneens een volwaardige stedelijke buurtsporthal voorzien. Tijdens de schooluren zal de sporthal gebruikt worden door zowel de basisschool als het lyceum. Na de schooluren wordt deze sporthal opengesteld voor anderen. Daarnaast wordt er ook nog een kleine sporthal gebouwd voor de basisschool. Ook deze wordt na de schooluren opengesteld. Het perceel betreft een deel van de voormalige site “Dorp nummer 2” van Koningin Fabiola vzw. Deze vzw behoudt een deel van de bestaande gebouwen.

De gevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten betreffen het lozen van huishoudelijk afvalwater, de exploitatie van warmtepompen, de opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen en het gebruik van twee laboratoria. Al deze activiteiten zijn in de derde klasse ingedeeld.

Er zijn in de nieuwe toestand geen echte ondergrondse niveaus voorzien. De parkeergarage die wordt voorzien, ligt maar gedeeltelijk onder het maaiveld (-1,22 m-mv). Er werd reeds een monitoring van de grondwaterstanden op diverse tijdstippen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat een grondwaterbemaling niet zal nodig zijn voor het uitvoeren van de werken.

Voor verwarming van de gebouwen zal beroep gedaan worden op geothermische warmtepompen. Hiervoor dienen 96 verticale boringen te worden uitgevoerd met een diepte van 145 meter met een tussenafstand van telkens 7 meter. Deze boringen zijn niet ingedeeld aangezien het dieptecriterium op deze locatie 150 meter bedraagt. De gevaarlijke producten in kleine verpakkingen zullen worden opgeslagen boven lekbakken in daartoe voorziene stockageruimtes.

Het hemelwater dat op de daken valt, wordt aangesloten op hemelwatertanks met overloop naar een wadi. Het hemelwater wordt maximaal gerecupereerd voor gebruik in de sanitaire installaties, wasmachines, buitenkraan en besproeien van groene ruimtes en tuinbouwgewassen. Een aantal daken wordt ingericht als groendak. Het lozen van het huishoudelijke afvalwater gebeurt in de openbare riolering van de Gallifortlei.

De gebouwen worden verwarmd via bodem-waterwarmtepompen die werken met het koelmiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een hoge Global Warming Potential (GWP) van 2088. De exploitant wordt aangeraden te bekijken of het mogelijk is in deze warmtepompen een koelmiddel te gebruiken dat een lagere GWP-waarde heeft en dus milieuvriendelijker is. Voor de productie van sanitair warm water in de sporthal worden warmtepompen voorzien die zullen werken met propaan. Dit koelmiddel heeft een GWP waarde van 3 en is dus veel milieuvriendelijker dan 410a.  Gezien grotendeels gebruik zal gemaakt worden van bodem-waterwarmtepompen, dienen hiervoor geen buitenunits te worden voorzien. De warmtepompen op propaan zullen wel voorzien worden van buitenunits. Deze worden geplaatst op het dak van het gebouw. De exploitant wordt erop gewezen dat er te allen tijde dient voldaan te worden aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Conform artikel 40 van de bouwcode moet elk gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. De afvoerleidingen van de privé-riolering dienen met een dusdanige helling aangelegd te worden dat ze zelfreinigend zijn. De aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel moet uitgevoerd worden conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

2. Indien in de instelling voedsel wordt verwerkt en/of indien er warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, is het verplicht het afvalwater via vetafscheiders te lozen.

3. Het project moet voldoen aan artikel 23 en 28 van de verordening toegankelijkheid.

4. De voorwaarde van de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu dient opgevolgd te worden.

5. Er moet een compenserende afgraving van 45 m³ voorzien worden tegen de perceelsgrens met een minimale oppervlakte van 90 m² en een maximale diepte van 0,50 m, in de zone in rood aangeduid op het inplantingsplan.

6. Er moet een concreet plan van aanpak geformuleerd worden inzake het ophalen en afzetten van kinderen voor de schoolpoort door ouders.

7. Er moet een voorstel geformuleerd worden voor de afwikkeling van vervoer georganiseerd door de school zelf (leerlingenvervoer, uitstappen enzovoort).

8. Er moet in het volledige gebouw ASTRID indoordekking aanwezig zijn.
9. De toegang van de parking moet met een verkeerslicht geregeld worden. Verkeer op straat moet steeds voorrang krijgen zodat het doorgaand verkeer niet gehinderd wordt. 

10. Omwille van de beperkte zichtbaarheid op het voetpad bij het uitrijden van de parking, moet duidelijk aangegeven worden dat bestuurders stapvoets de parking moeten verlaten en het voetpad oprijden.

11. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

12. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van Fluvius zijn na te leven.

13. De kroonprojectie van de te behouden bomen moet omzoomd worden met Heras hekwerk gedurende de hele periode van de werken.

14. De boordstenen moeten plaatselijk aangepast worden in functie van nieuwe en te verwijderen inritten. Hiervoor moeten de bevoegde stadsdiensten gecontacteerd worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het ontbrekend advies van de brandweer over PIV4 werd opgevraagd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.