2024_CBS_07193 - Omgevingsvergunning - OMV_2024063218. Oude Bosuilbaan 15. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/03/1990: vergunning (629#6107) voor het bouwen van een kantoor met magazijn en appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• kantoor met magazijn in binnengebied;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag met plat dak; 
• footprint 32 m x 22 m;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk en aluminium schrijnwerk;
• arduinen dorpels;
• 3 poorten naar inpandige garage;
• scheimuur rechts en achtergevel in snelbouwsteen;

-          inrichting:

• 6 parkeerplaatsen in asfalt, dit tegen de perceelsgrens met de rechterbuur.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking en inrichting overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• gesupprimeerde garagepoort;
• gevelsteen in oker en terracota met wit aluminium schrijnwerk;
• zijgevel lichtgrijze aluminium gevelplaat;
• 740 m² asfalt verharding;
• 126 m² dolomiet verharding;
• bovengrondse fiets- en afvalberging (13m x 4,90 m).

Nieuwe toestand

-          functie:

• kantoor in binnengebied;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag met plat dak (gedeeltelijk groendak 83 m²); 
• footprint 32 m x 22 m;

-          gevelafwerking:

• nieuwe gevelopeningen;
• wit bepleisterde gevelsteen en zwart aluminium schrijnwerk;
• blauwe hardstenen dorpels;
• zijgevel links en achtergevel in grijze gevelplaten;
• zijgevel rechts in witte gevelplaten;

-          inrichting:

• 12 parkeerplaatsen afgewerkt met grasdals;
• waterdoorlatende klinkers
• groenaanplanting;
• bovengrondse fiets- en afvalberging (13m x 4,90 m).

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gevels;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van een fietsenberging;

-          slopen van de bestaande verharding;

-          aanleggen van nieuwe waterdoorlatende verharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater en vraagt een afwijking aan op de inhoud van de hemelwaterput. Deze afwijking wordt verder in de motivatie beoordeeld.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18:

de toegang tot het gebouw moet drempelloos worden voorzien. De drempel aan de ingang heeft een hoogteverschil van circa 15 cm;

• artikel 29/2:

bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. Dit is niet het geval.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.

De verordening publiciteit is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte:

verhardingen zoals een terras of een autostalplaats zijn beperkt toegestaan tot 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 m2.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

alle niet overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider;

• artikel 38 Groendaken:

het dak van de fietsenberging wordt niet als groendak aangelegd;

• artikel 43 Septische putten:

er wordt geen septische put voorzien met een minimale inhoud van 8000 liter.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande kantoorfunctie blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving die gekenmerkt wordt door woongebieden in de rand van het bouwblok en kantoren en bedrijvigheid in het binnengebied.

Gezien de aanvraag een pand met kantoorfunctie betreft werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business & innovatie. Dit advies is gunstig en kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd worden:

“De huidige en vergunde functie als kantoor en magazijn blijft behouden. Het betreft een renovatie en er is geen uitbreiding. Conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie past een verwevenheid van economische functies hier in het stedelijk weefsel.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de renovatie van een kantoorgebouw en magazijn. De bestaande oppervlakte van het hoofdgebouw blijft behouden. Er wordt een fietsenberging voor 17 fietsen voorzien tegen de linker perceelsgrens, samen met een afvalberging van 15 m², onder een luifel van 65 m². De realisatie van dergelijk bouwvolume is aanvaardbaar gezien dergelijke bouwvolumes ook op naburige percelen aanwezig zijn.

Er wordt opgemerkt dat de aanvraag strijdig is met artikel 27 van de Bouwcode. Dit artikel stelt dat de tuin zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht moet worden en als groene ruimte aangeplant dient te worden. Maximaal 1/3de van de totale tuinoppervlakte mag voorzien worden van verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis. Op dit moment is een groot deel van het perceel verhard door middel van een asfaltverharding. Dergelijke verharding werd niet vergund in 1990. In voorliggende aanvraag wordt de asfaltverharding vervangen door waterdoorlatende verharding en worden extra parkeerplaatsen ingericht op het terrein. Uit de aanvraag is af te leiden dat circa 40% van de tuinzone voorzien wordt van verharding, halfverharding en bijgebouwen. Het realiseren van dergelijke hoeveelheid verharding komt niet in aanmerking voor vergunning. De voorgestelde inplanting van 6 extra parkeerplaatsen op het terrein is daarnaast niet gunstig voor het binnengebied. Omwille van die reden worden de extra autostalplaatsen (tegen de linker perceelsgrens) uitgesloten uit de vergunning. 

Er wordt verder als voorwaarde opgelegd een groot deel van het terrein te ontharden. (de totale som van alle verhardingen dient kleiner te zijn dan 600 m², de overige oppervlakte dient voorzien te zijn van vegetatie) Dit op basis van artikel 27 van de bouwcode. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt. Indien men bijkomende parkeerplaatsen wil voorzien op het eigen terrein moet de inplanting hiervan voorzien worden op de toegelaten 600 m² verharding zoals opgetekend op het inplantingsplan nieuwe toestand in rood. 

Visueel-vormelijke elementen

Het bestaande gebouw wordt bijkomend geïsoleerd aan de achtergevel en rechter zijgevel. De gevelafwerking is voorzien in een combinatie van grijze en zwarte gevelplaten en witte pleister, met schrijnwerk in mat zwart aluminium.

De materiaal- en kleurkeuze zijn aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op zich kan de herinrichting van het kantoorgebouw gunstig beoordeeld worden. Wel worden enkele afwijkingen opgemerkt op de vigerende regelgeving.

Zo wijkt de voorliggende aanvraag af van de hemelwaterverordening gezien er een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 12.000 liter in plaats van 51.400 liter. De aanvrager wenst gemotiveerd af te wijken gezien er slechts 15 personen tewerkgesteld zijn in het bedrijf. Dergelijke motivatie kan echter niet aanvaard worden gezien een vergunning steeds gekoppeld wordt aan het perceel, niet aan de aanvrager. Concreet bestaat de mogelijkheid dat een toekomstige bezetting van het kantoor hoger zal zijn. Het voorzien van een hemelwaterput die voldoet aan de verordening wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Verder wijkt de aanvraag ook af van artikel 44 uit de bouwcode gezien de parking heringericht wordt zonder een olieafscheider te voorzien. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Artikel 38 van de bouwcode bepaalt dat platte daken groter dan 20 m² moeten uitgevoerd worden als groendak. In voorliggende aanvraag wordt de te regulariseren luifel niet voorzien van dergelijke dakafwerking. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning. Er wordt wel opgemerkt dat ze oppervlakte onder de zonnepanelen niet voorzien moet worden als groendak.

In de laatst vergunde toestand werd een septische put voorzien van 2.500 liter. Op de nieuwe plannen werd geen inhoud vermeld. Artikel 43 uit de bouwcode stelt dat het verplicht is om bij verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien die correct gedimensioneerd is. Voor voorliggende aanvraag dient de put een minimale inhoud te hebben van 8.000 liter (30 GE). Gezien het pand in de laatst vergunde toestand ook reeds een kantoorfunctie had en deze met de huidige aanvraag niet uitgebreid wordt, kan echter akkoord gegaan worden met het behoud van de vergunde put met een inhoud van 2.500 liter.

Tot slot worden afwijkingen van de verordening toegankelijkheid opgemerkt. Er wordt daarom in de voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat het project moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid, specifiek met betrekking tot de drempelloze toegang tot het gebouw (artikel 18) en de publiek toegankelijke toiletten (artikel 29/2).

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het kantoor aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De inplanting van de 6 parkeerplaatsen links op het terrein wordt uitgesloten uit de vergunning.

2. De som van alle aanwezige verharding/halfverharding en bijgebouwen (afvalberging, fietsenstalling, …) op de percelen met kadastraal nummers 158x5, 158f5 en 158v5 dient gelijk of kleiner te zijn dan 600 m² (zoals in rood aangeduid op het inplantingsplan nieuwe toestand). De overige oppervlakte dient voorzien te worden van vegetatie in volle grond.

3. Niet-overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider, in overeenstemming met artikel 44 van de bouwcode.

4. In toepassing van de verordening toegankelijkheid moet de toegang tot het gebouw drempelloos voorzien worden, en moet in elk sanitair blok minstens 1 toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

6. Er dienen hemelwaterputten voorzien te worden met een totale inhoud van minstens 51400 liter.

7. Het platte dak van de fietsenstalling dient (met uitzondering van de oppervlakte die de zonnepanelen innemen) afgewerkt te worden als groendak. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.