2024_CBS_07536 - Omgevingsvergunning - OMV_2024026831. Boombekelaan 3. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/10/2018: vergunning (OMV_2018101746) voor isoleren van het gebouw, aanbrengen van een nieuwe gevelbekleding en plaatsen van nieuwe reclame;

-          23/05/2008: vergunning (20081472) voor uitbreiding van een parking;

-          01/08/2003: vergunning (20032374) voor bijbouwen van een elektriciteitscabine;

-          07/07/1986: vergunning (1986548) voor bijbouwen kantoorgebouw;

-          16/12/1974: vergunning (19746403) voor oprichten van gebouw voor opslag en vervoer.

Vergunde toestand

-          geen vergunde toestand aangeleverd (betreft sloop- en nieuwbouw).

Bestaande toestand

-          perceeloppervlakte van 16.917 m²;

-          bestaande industriebebouwing met een grondoppervlakte van 9.049 m² ter sloop;

-          bestaande bijhorende verharding met een oppervlakte van 3.090 m² ter sloop;

-          6 hoogstammige bomen ter kap;

-          in totaal 45 bomen ter kap.

Nieuwe toestand

-          functie: industrie en bedrijvigheid voor in totaal 28 gebruikseenheden:

• Blok A: 6 gebruikseenheden, de voorste met een showroom en bovengelegen kantoor;
• Blok B: 17 gebruikseenheden, centraal vooraan 2 met een showroom en bovengelegen kantoor;
• Blok C: 5 gebruikseenheden, de voorste met een showroom en bovengelegen kantoor.

-          bouwvolume: in totaal een bebouwde grondoppervlakte van 8.302 m²:

• Blok A:

-          1 bouwlaag met plat dak, vooraan (eerste gebruikseenheid) 2 bouwlagen;

-          een dakrandhoogte van 7,2 m;

-          een grondoppervlakte van 1.673 m² (88,5 m bij 19 m).

• Blok B: 17:

-          links en rechts 1 bouwlaag met plat dak, centraal 2 bouwlagen met plat dak;

-          links en rechts een dakrandhoogte van 7,2 m, centraal 9,4 m;

-          een grondoppervlakte van 5.143 m² (60 m bij 91 m).

• Blok C: 5:

-          1 bouwlaag met plat dak, vooraan (eerste gebruikseenheid) 2 bouwlagen;

-          een dakrandhoogte van 7,2 m;

-          een grondoppervlakte van 1.486 m² (17 m bij 19 à 21,8 m).

-          gevelafwerking:

• alle delen vooraan met showroom en bovengelegen kantoor: zwartkleurige metaalplaat met zwart aluminium buitenschrijnwerk, vulpaneel deur, sectionaalpoort, dakrand- en gevelprofiel;
• alle andere delen met 1 bouwlaag: zwarte betonplaat als plint met zwart aluminium sandwichpanelen, buitenschrijnwerk, vulpaneel deur, sectionaalpoort, dakrand- en gevelprofiel;
• elke gebruikseenheid heeft 1 sectionaalpoort, uitgezonderd de 2 centrale units van blok 2, welke telkens 2 sectionaalpoorten hebben.

-          inrichting:

• links en rechts op het perceel de smallere bouwvolumes, centraal het perceel met het grootste bouwvolume;
• tussen de bouwvolumes (rondom het centrale gebouw) een rechthoekige circulatie met in totaal 113 autostalplaatsen;
• in de zijtuinstroken worden de wadi’s en bufferzones voor hemelwaterinfiltratie- en buffering voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande industriegebouwen en bijhorende verhardingen;

-          bouwen van 3 industriegebouwen met in totaal 28 gebruikseenheden (6+17+5), alle met de stedenbouwkundige hoofdbestemming van industrie en bedrijvigheid;

-          bouwen van een hoogspanningscabine;

-          aanleggen van verhardingen;

-          wijzigen van het reliëf;

-          vellen van 6 hoogstammige bomen, met in totaal 45 te vellen bomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de site- en gebouwgebonden technische installaties en activiteiten bij een te ontwikkelen bedrijfssite.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) IIOA Hoboken
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie, (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater. Deze afwijking werd onder voorwaarde gunstig geadviseerd door Aquafin. De voorgestelde voorwaarde wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Algemene bepalingen:

-          niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.

Volgens de aangeleverde doorsneden is pasverschil ter hoogte van de toegangsdeur (van de publiek toegankelijke showrooms, met kantoorruimtes) met de aangrenzende buitenverharding 5 cm. Dit pasverschil wordt niet overbrugd.

-          niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Voor de units met showroom wordt geen lift of helling voorzien om de kantoor- en vergaderruimtes op de bovengelegen verdieping te kunnen bereiken.

• artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:

er zijn meerdere deuren voorzien de netto doorgangsbreedte van minimaal 90 cm niet is voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

-          §1. Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dakkoepels tellen enkel mee bij de daglichtberekening op voorwaarde dat er per verblijfsruimte andere verticale of schuine openingen voorzien zijn.

Voor de kantoren van unit 22 en 23 en vergaderzalen van unit 1, 22, 23 en 28 welke alle niet langs een buitengevel grenzen, wordt enkel een koepel voorzien, en bijgevolg voldoen deze ruimten niet aan de bepalingen van dit artikel.

-          §2. Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.

Voor de kantoren van unit 22 en 22 en vergaderzalen van unit 1, 22, 23 en 28 welke alle niet langs een buitengevel grenzen, is het onduidelijk of ze voldoen aan de bepalingen van dit artikel.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden 3 parkeerplaatsen te weinig voorzien;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

§1.1. Zowel de DWA als de RWA moet voorzien zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. De toezichtsput is gelegen op het private perceel en zo dicht mogelijk bij de perceelgrens.

Voor de DWA is geen toezichtput voorzien nabij de perceelgrens;

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put van unit 22 en 23 dient berekend te worden op basis van 9 gebruikseenheden ((1.025,94 m² + 109,32 m²) / 150 m²). Hierdoor dienen de putten een minimale inhoud te hebben van minstens 4.400 liter in plaats van de voorziene 2.000 liter;

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

           Programmatische Aanpak Stikstof: 

        Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
        Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 2,58 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw tussen 20 en 30 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit boven 2,58 mTAW.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van zowel de verordening toegankelijkheid als van de bouwcode:

Verordening toegankelijkheid:

-          De aanvraag wijkt op verschillende plaatsen af van artikel 18 van de verordening. Dit artikel heeft betrekking op het overbruggen van niveauverschillen. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit geldende voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

-          De aanvraag wijkt op verschillende plaatsen af van artikel 22 van de verordening. Dit artikel heeft betrekking op de breedte van de toegangsdeuren. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit geldende voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Bouwcode:

-          Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer (artikel 24):

• Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de verblijfsruimte met verse lucht. Bij units 1, 22, 23 en 28 voldoen niet alle verblijfsruimte aan dit artikel Unit 22 en 23 beschikken een kantoorruimte welke gericht is naar de centrale gelegen insprong. Er is bijgevolg geen gegronde aanleiding dat deze kantoorzalen niet over een raampartij beschikken. In voorwaarde zal dan ook worden opgenomen dat er een raampartij conform artikel 24 in de insprong voorzien moet worden.
• Mits naleven van deze gestelde voorwaarde zullen enkel de vergaderzalen in de verschillende units niet beschikken over een verticaal raampartij. Gelet op het beperkt gebruik van deze ruimtes, kan mits deze beschikken over een voldoende kwalitatief verluchtingssysteem een afwijking met toepassing van artikel 3 van de bouwcode worden toegestaan op dit geldende artikel.

-          Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel (artikel 41):

• Er wordt geen toezichtput voorzien nabij de perceelsgrens zoals opgenomen in het geldende voorschrift. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit geldende voorschrift. In voorwaarde wordt dan ook opgenomen dat er voldaan moet worden aan dit voorschrift.

-          Septische putten (artikel 43)

• De inhoud van de septische put van unit 22 en 23 is onvoldoende groot conform de bepalingen van het geldende artikel. In voorwaarde zal dan ook opgenomen worden dat de septische put voldoende groot moet zijn.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op het onderwerp en locatie van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“De aanvraag omvat de afbraak van de bestaande industriële gebouwen en een deel van de verharding. Daarna worden er 3 aparte gebouwen voorzien met in elk een verschillend aantal aan kmo-units in verschillende grootteordes. De aanvraag is gelegen in de kmo-zone polderstad zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie. Naar aanleiding van de voorbespreking werden de grootteordes aangepast zodat er minder risico is op garageboxen. Voor de diverse units is er zeker voldoende vraag vanuit de markt.

Voor deze site kan gunstig advies gegeven worden.”

Het advies over de functionele inpasbaarheid wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag is gelegen in de kmo-zone polderstad. De aanvraag voorziet de afbraak van het bestaande bedrijfsgebouw en het bouwen van drie afzonderlijke gebouwen, waarin meerdere kmo units voorzien worden. De omvang van het bouwvolume sluit aan bij het referentiebeeld van de omgeving. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt overeen met de aanwezige bebouwing. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving.

Bij de eerste adviesvraag werd het dossier ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Naar aanleiding van een nieuwe projectinhoudversie werd het dossier alsnog voorwaardelijk gunstig geadviseerd door deze dienst:

“Het aangepast ontwerp houdt ten opzichte van vorige versie nu rekening met het behoud van al de bestaande bomen op de publieke ruimte en kan nu gunstig worden geadviseerd.”

De voorgestelde voorwaarde met betrekking op het opmaken van een plaatsbeschrijving wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het bedrijfsgebouw wordt voornamelijk afgewerkt in een aluminium zwart sandwichpaneel in combinatie met zwarte metaalplaat. Dit gekozen materiaalgebruik is visueel inpasbaar in deze KMO-zone.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (16.963 m²) en een ingreep in de bodem boven 5.000 m² (gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.”

Bijkomend zullen de aangeleverde voorwaarde mee opgenomen worden als voorwaarde van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ongunstig geadviseerd door de brandweer. Tijdens de procedure werd een nieuwe projectinhoudversie opgeladen. Projectinhoudversie 3 werd wel voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Aquafin. De voorgestelde voorwaarde worden opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De Verkeerspolitie heeft geen bezwaren tegen het ingediend voorstel.

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de groendienst:

“De groendienst geeft een voorwaardelijk gunstig advies.

Dit zijn de opmerkingen van de groendienst:

- Er is geen rekening gehouden met de bestaande bomen op de site. De reden waarom de bomen geveld worden is niet meegegeven. Op de plannen is te blijken dat deze ofwel in de bouwput komen te staan van een gebouw, ofwel in de bouwput van een wadi. Er is geen moeite gedaan om de bomen te behouden. Er moet gestreefd worden naar een maximaal behoud van bomen.

- In de waterstudie is er spraken van een overcapaciteit van 887 m³. Daaruit concludeert de groendienst dat er meer water wordt opgevangen dan er nodig is en kunnen de wadi’s kleiner gemaakt worden om bestaande bomen te sparen. De boom die in het zuidoosten (eik met stamdiameter 50 cm) van het domein staat moet behouden worden. De bomengroep die in het zuiden van het domein staat moet behouden blijven. (De bomen van de bomengroep hebben de volgende stamdiameter: 20 cm, 25 cm, 15 cm, 10 cm, 25 cm, 20 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm, 25 cm). In de kroonprojectie van deze bomen mogen geen wadi’s voorzien worden.

- De aanvrager moet beroep doen op een gecertificeerd boomverzorger (ETW of ETT) voor een bomeneffectanalyse en beschermingsmaatregelen van de behouden bomen. De adviezen die uit de bomeneffectanalyse voortvloeien en het boombeschermingsplan dat de boomverzorger opmaakt moeten worden opgevolgd.”

Conform artikel 26 van de bouwcode moeten functies anders dan wonen beschikken over een afvalberging. In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat deze voorzien wordt ter hoogte van de fietsenberging in blok C. Op het aangeleverd planmateriaal kan worden vastgesteld dat er een onbenoemde ruimte voorzien wordt met een oppervlakte van 13,05 m². Er kan bijgevolg worden vastgesteld dat deze onbenoemde ruimte in functie is van de afvalverzameling.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen:

“Elke unit kan inpandig laden en lossen. Op het terrein zijn er hier en daar zones aangeduid waar geladen en gelost kan worden buiten de unit. Die zones liggen wel voor inritten van andere units, dus daar mag men niet langer dan nodig blijven staan (controle).”

Fietsvoorzieningen:

“De fietsparkeerbehoefte voor het bedrijventerrein is 8.304,12 m²/100 m² x 0,6 = 50 fietsstalplaatsen. Er wordt een gezamenlijke fietsenberging voorzien voor 33 plaatsen, waarvan er 3 geschikt zijn voor bakfietsen. Daarnaast worden er per unit een tweetal plaatsen inpandig voorzien. In de gemeenschappelijke fietsenberging zou op 1 van de 4 plaatsen voor het elektrisch laden beter een lockerkast met stopcontacten voor de batterijen voorzien worden. De gezamenlijke fietsenbergplaats wordt beheerd met toegangscontrole. Voor bezoekers zijn er buiten enkele fietsenbeugels voorzien.”

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt bijgetreden. De voorgestelde voorwaarde wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectsite heeft een oppervlakte van 16.917 m²  en bevindt zich tussen de Boombekelaan en de sportvelden aan de zuidzijde. Op de site wordt, na sloop van de bestaande constructies, een bedrijvenpark ontwikkeld met drie verzamelgebouwen, onderverdeeld in units met maatgrootte tussen 200 m² en 1.000 m²:

-          gebouw A: 1.674 m²  bruto oppervlakte – 6 units;

-          gebouw B: 5.143 m² bruto oppervlakte – 17 units;

-          gebouw C: 1.486 m² bruto oppervlakte – 5 units.

Twee units in het centrale bouwblok B met oppervlaktes van 1.025 m² en 1.035 m² zijn gericht op grotere ondernemingen. Ze beschikken over een geïntegreerde kantoorunit en een eigen laad- en loszone voor vrachtwagens. Het project biedt een gevarieerd aanbod aan bedrijfsruimten voor lokale KMO (schrijnwerker, schilder, lasatelier en dergelijke).

De aanvraag omvat de gebouwgebonden activiteiten en technieken die gemeenschappelijk beheerd zullen worden en nodig zijn voor het bedrijfsklaar maken van de units. De toekomstige huurders of eigenaars staan zelf in voor de vergunning of melding van eventuele bijkomende ingedeelde inrichtingen of activiteiten.
Voor de verwarming van de units zal gebruik gemaakt worden van warmtepompen, type lucht-lucht. Per unit wordt een warmtepomp voorzien met een vermogen van circa 5,55 kW. Voor de 28 units en de vier kantoren komt dit neer op een geïnstalleerd vermogen van 177,6 kW. De buitenunits staan gegroepeerd per gebouw opgesteld op het dak van de blokken.
De toestellen maken gebruik van koelmiddel R32 (GWP van 675), waarmee voldaan wordt aan de in het voorstel van de Europese Commissie opgenomen maximale GWP van 750 voor toestellen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027. Een individueel toestel kan tot 76 dB(A) produceren. Door het groeperen van de toestellen wordt de geluidsdruk versterkt. Echter zal er, door de afstand tot de dichtst bijgelegen bewoning, weinig risico zijn op geluidshinder. Indien de installaties niet voldoen aan de geluidsnormen opgenomen in bijlage 2.2.1 van Vlarem II, moeten bijkomende akoestische maatregelen genomen worden die een directe geluidsdemping geven.
Het debiet van het huishoudelijk afvalwater wordt voor heel de site geraamd op 308 m³/jaar, met een dagdebiet van 1,4 m³. Elke unit beschikt over een afvoer van zwart water naar een septische put, waarvan de overloop aansluit op de interne riolering.
Daarnaast is er vanuit elke unit een afzonderlijke afvoer voor ander afvalwater. Deze afvoeren sluiten eveneens aan op de interne riolering. De interne riolering sluit in één lozingspunt aan op de riolering van de Boombekelaan.
De exploitant vraagt een kleine hoeveelheid bedrijfsafvalwater te mogen lozen, afkomstig van het reinigen van de bedrijfsruimten door de exploitanten (80 liter/uur). Er worden geen bijzondere lozingsvoorwaarden gevraagd. Er kan geen akte genomen worden van deze lozing. De kwaliteit en de kwantiteit van het afvalwater dat geloosd zal worden door de verschillende toekomstige exploitanten is nog niet gekend en kan per unit sterk verschillen, afhankelijk van de uitgevoerde activiteiten. Het is niet uitgesloten dat afvalwaterstromen een voorbehandeling of zuivering moeten ondergaan om aan de lozingsvoorwaarden te kunnen voldoen. Daarnaast zouden ook sectorale lozingsvoorwaarden kunnen gelden of zou een bijstelling van de lozingsvoorwaarden gevraagd kunnen worden. Daarnaast kan het voorgestelde bedrijfsafvalwater niet afzonderlijk bemonsterd worden voor lozing. Dit zou implementeren dat heel het geloosde debiet als bedrijfsafvalwater aanzien moet worden. Het lijkt logischer de verantwoordelijkheid voor het naleven van de lozingsvoorwaarden te leggen bij de producent van het afvalwater en dus ook de vergunningsplicht daar te leggen.
Door de afkoppeling van het hemelwater en de verminderde graad van ontharding ten opzichte van de bestaande situatie, zal de aquatische belasting van de riolering afnemen.

Voor de verwarming van de gebouwen zullen geen fossiele brandstoffen gebruikt worden. Voor het project werd wel een passende beoordeling en een verscherpte natuurtoets opgemaakt om na te gaan of de bijkomende verkeersgeneratie gepaard gaat met een vermestende en/of verzurende depositie met een negatief effect op de natuurwaarden van het Habitatrichtlijngebied ‘Schelde- en Durmeëstuarium van de Nederlandse grens tot Gent (SBZ-H) op 520 meter ten westen. Dit habitatrichtlijn(deel)gebied valt ook onder Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’. Het VEN-gebied ‘Slikken en schorren langsheen de Schelde’ bevindt zich op 420 meter ten noordwesten van het projectgebied (Hobokense Polder). In de actuele situatie ondervindt de omgeving van het projectgebied een totale vermestende depositie van 25-30 kg N/ha.jaar en een verzurende depositie van 2500-3000 ZEQ/ha.jaar. De nabijgelegen SBZ-H en VEN-gebieden ondervinden een vermestende depositie die iets lager ligt, in de range van 20 – 25 kg N/ha.jaar. In een worstcasescenario bedraagt de totale vermestende depositie maximaal 0,002 kg N/ha.jaar en de verzurende depositie circa dan 0,1 ZEQ/ha.jaar ter hoogte van het SBZ-H. Ter hoogte van de Hobokense Polder, bedraagt de vermestende depositie maximaal 0,02 kg N/ha.jaar en de verzurende depositie maximaal 1,5 ZEQ/ha.jaar. Er treedt geen negatieve impact op op de beschermde natuurwaarden (SBZ of VEN) in de omgeving van het projectgebied.

Naar aanleiding van de stopzetting van de risico-activiteiten (Eriks nv) en de overdracht van het perceel werd in 2023 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd. In de grondwaterstalen werden overschrijdingen van de PFAS-normen vastgesteld. Indien voor de bouw een grondwaterwinning uitgevoerd moet worden, zal hiervoor een afzonderlijke vergunning aangevraagd moeten worden, waarbij rekening moet worden gehouden met deze verontreiniging.
Op perceel 11382C0026/00B000 werd een verontreiniging met zware metalen aangetroffen in het vaste deel van de aarde. De verontreiniging wordt gelinkt aan atmosferische depositie afkomstig van de Umicore fabriek (1887-2023). Door de decennialange depositie van zware metalen zal stof, aanwezig in en op de constructies en de toplaag, verhoogde gehaltes zware metalen bevatten (Cd, Pb, As). Het slopen van de gebouwen brengt het risico mee dat geïmmobiliseerd stof opwaait, neervalt in de onmiddellijke omgeving en opgenomen wordt door de bewoners. Deze niet geleide emissies dienen maximaal vermeden te worden. De voorwaarden opgenomen in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II met betrekking tot. de beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken gelden.

Daarnaast lijkt het aangewezen bijkomende maatregelen te nemen die specifiek gericht zijn op het wegnemen van het risico op verspreiding van zware metalen. De te slopen gebouwen dienen op voorhand grondig gereinigd te worden, in het bijzonder op plekken die tijdens dagelijkse reiniging moeilijk bereikbaar zijn (kelder, ruimtes tussen valse plafonds, spouwmuren, zolder, dakgebintes en dergelijke). Deze plaatsen waar zich potentieel door de jaren stof heeft kunnen ophopen, dienen voorzichtig vrij gemaakt te worden en grondig gestofzuigd te worden. Aan de exploitant wordt gevraagd de risico’s en beperkende maatregelen op te nemen in een stofbeheersingsplan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin moet vanaf aanvang van het project strikt worden nageleefd.

3. Er moet een lockerkast voorzien worden voor het laden van batterijen voor elektrische fietsen en speedpedelecs.

4. De bouwheer voert het programma van maatregelen (landschappelijk bodemonderzoek eventueel gevolgd door waarderende, verkennende boringen en een proefsleuvenonderzoek) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29009). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande werken. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuw programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.

5. De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

6. De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

7. De niveauverschillen kleiner dan 18 cm moeten voldoen aan artikel 18 van de de verordening toegankelijkheid.

8. De breedte van de doorgangsdeuren moeten voldoen aan artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

9. Er moet een raampartij geplaatst worden aan de kantoorruimtes van units 22 en 23 op de eerste verdieping zoals aangeduid op het plan “BA_HOBOKEN_P_N_07_1° VERDIEPING BLOK B_rood”. Deze raampartijen moeten een minimale grootte hebben van 3 m².

10. De vergaderzalen van units 1, 22, 23 en 28 moeten voorzien worden van een kwalitatief verluchtingssysteem.

11. De leidingen naar het openbaar rioolstelsel moeten uitgevoerd worden conform artikel 41 van de bouwcode.

12. De septische put van units 22 en 23 moet voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden, kan de exploitatie plaatsvinden zonder overmatige hinder voor mens en milieu. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen, met uitzondering voor het lozen van het bedrijfsafvalwater.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De te slopen gebouwen moeten op voorhand grondig gereinigd worden, in het bijzonder op plekken die tijdens dagdagelijkse reiniging moeilijk bereikbaar zijn (kelder, ruimtes tussen valse plafonds, spouwmuren, zolder, dakgebintes en dergelijke).

2. De risico’s op het ontstaan van stof tijdens de sloop en de stofbeheersingsmaatregelen worden opgenomen in een stofbeheersingsplan dat ter beschikking wordt gehouden van de toezichthoudende diensten. 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd een nieuwe PIV toegevoegd door de aanvrager naar aanleiding van de ongunstige adviezen. De PIV omvat een planwijziging waardoor er een nieuw openbaar onderzoek gehouden moet worden en adviesvragen opnieuw verstuurd moeten worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.