2024_CBS_07548 - Omgevingsvergunning - OMV_2024056418. Londenstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/06/1935: toelating (18#2859) voor binnenveranderingen;

-          13/01/1933: toelating (1933#43229) voor gevelveranderingen;

-          28/03/1930: toelating (1930#36358) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand  

-          gelijkvloers café met bovenliggende woning;

-          4 bouwlagen met mansardedak in gesloten bebouwing.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse handelsruimte plus 2 appartementen;

-          5 bouwlagen onder zadeldak;

-          voorgevel in grijze baksteen met antracietkleurig, aluminium buitenschrijnwerk en een zinken dakbekleding

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          wijzigen van de functie naar detailhandel en wonen;

-          oprichten van een nieuw volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgend punt:

-          Artikel 1.2.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE regel): ondanks de wenselijkheid van behoud wordt het bestaande pand gesloopt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de straatgevel wordt slechts 1m20 diep gefundeerd in plaats van de minimaal vereiste 1m75 diep.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing met op het gelijkvloers veelal kleine handels - of recaruimten. De beoogde meergezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte is functioneel inpasbaar in de omgeving.

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing Business en Innovatie geeft een gunstig advies voor het nieuwbouwen van een gelijkvloers handelsruimte met bovenliggende bewoning; de bestaande bebouwing is gelijkaardig opgebouwd (vergunde toestand is een gelijkvloers café). Het pand is gelegen in de Londenstraat, in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie door nieuwbouw gunstig wordt geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en voldoet mits beperkte, aanvaardbare afwijkingen aan het maximale profiel van het geldende bijzonder plan van aanleg. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke elementen

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften.

De dienst Monumentenzorg geeft een voorwaardelijk gunstig advies;

“Er werd een che-rapport opgemaakt voor het pand waaruit blijkt dat de erfgoedwaarden van zowel het in- als exterieur zwaar uitgehold zijn waardoor vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar is. Het nieuwbouwvolume dient afgetoetst op welstand en dient zich in te schrijven in de 19de-eeuwse gevelwand (verticale geleding, materialisatie, kroonlijst...) De voorliggende aanvraag komt tegemoet aan de verticale geveluitwerking maar in deze gevelrij, die uitsluitend uit bepleisterde of initieel bepleisterde panden bestaat, wordt geopteerd voor een bakstenen materialisatie zonder kroonlijst met een terras in het dak. Een hedendaagse vertaling die meer rekening houdt met de karakteristieken van de aanpalende panden zou het geheel meer op elkaar afstemmen. “  

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies deels gevolgd.

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door hoofdzakelijk gevelafwerkingen in pleister in grijstinten in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt grijze gevelsteen voorgesteld. Onder de ramen worden nieuwe dorpels in blauwe hardsteen voorzien die als lijst doorlopen over de volledige gevelbreedte, onderaan de gevel wordt een verdiepingshoge plint voorzien, eveneens in blauwe hardsteen. De ramen worden uitgevoerd in antracietkleurig aluminium.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.

Met betrekking tot de geleding dient echter opgemerkt dat het gevelvlak boven de ramen van de derde verdieping veel te hoog is en of niet in verhouding is tot de gesloten geveldelen tussen de ramen van de onderliggende ramen. De voorgestelde horizontale sierlijst die ook op de onderliggende verdiepingen voorkomt is hier weinig functioneel en draagt visueel niet bij. Deze sierlijst wordt dan ook van de vergunning uitgesloten en dient niet voorzien te worden.

Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarde kan gesteld dat de geveluitwerking naar welstand gunstig kan beoordeeld worden en verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode wordt de straatgevel onvoldoende diep gefundeerd. Voorgevels moeten op een zodanige diepte gefundeerd worden dat er geen verzakkingsgevaar bestaat bij wegwerkzaamheden. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en wordt hierom in voorwaarde opgelegd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4).

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 5 fietsen.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. De voorgestelde sierlijst boven de ramen op de 3de verdieping wordt van de vergunning uitgesloten. 

5. De voorgevel moet minimaal 1,75 meter diep worden gefundeerd, conform de bepalingen van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.