Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024090198 |
Gegevens van de aanvrager: | BV URBAN PROPERTY FUND met als adres Parklaan 3 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Lamorinièrestraat 85 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1231X13 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | creëren van een bijkomende wooneenheid door de gelijkvloerse functiewijziging naar wonen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/03/2024: statusrapport;
- 16/05/1989: vergunning (86#8723563) voor renovatie appartementsgebouw;
- 08/01/1971: vergunning (18#53797) voor verbouwing;
- 18/03/1938: toelating (18#9673) voor huis afbreken en appartementsgebouw oprichten en septisch stelsel.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- deels slopen van het bouwvolume;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 11.
- wijzigen van de functie magazijn naar wonen;
- wijzigen van de voorgevel;
- isoleren en afwerken van de achtergevel;
- wijzigen van de scheimuren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 8 augustus 2024 | 18 september 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 8 augustus 2024 | 12 augustus 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 8 augustus 2024 | 8 augustus 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 8 augustus 2024 | 22 augustus 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
door het creëren van 6 bijkomende woonentiteiten wordt de draagkracht overschreden.
natuurstenen elementen zoals dorpels of plinten mogen niet beschilderd worden. De lateien en dorpels in blauwe hardsteen werden beschilderd in een donkergrijze kleur;
door de afbraak van de achterbouw is een deel van de scheidingsmuren tuinmuur geworden. Tuinmuren in de achtertuin mogen een hoogte hebben van maximaal 2,60 m;
de verharding in de tuinzone mag maximaal 20 m2 bedragen. Hieraan wordt niet voldaan gezien circa 48,7 m2 van de tuinzone verhard wordt aangelegd;
er wordt voor de 5 bijkomende woonentiteiten geen buitenruimte voorzien;
er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien.
de parkeerbehoefte wordt niet opgevangen op het eigen perceel.
de scheidingsmuren met de rechter aanpalenden (nr. 87 en 89) zijn niet meer voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
het gebouw wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel met 1 DWA en 1 RWA die gescheiden worden aangeboden aan de straat.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet een functiewijziging van het gelijkvloerse magazijn naar een woonfunctie. De bestaande en vergunde woonfunctie op de verdiepingen blijft behouden.
De woonfunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In het kader van de gelijkvloerse functiewijziging van magazijn naar wonen, wordt een deel van de gelijkvloerse bebouwing gesloopt. Hierdoor wordt 52,5 m² van het perceel vrijgemaakt van bebouwing. Van deze open ruimte wordt 8,6 m² voorzien op het kelderniveau en wordt slecht 3,8 m² voorzien als groene en onverharde open ruimte. Tuinzones tot 60 m² groot mogen slechts voor 20 m² verhard mogen worden. De aanvraag is bijgevolg strijdig met artikel 27 van de bouwcode.
Bijkomend wordt opgemerkt dat door de afbraak van de achterbouw een deel van de scheidingsmuren omgevormd worden naar een tuinmuur. De oorspronkelijke hoogte van de muren blijft behouden na de sloop hoewel tuinmuren in de achtertuin slechts een hoogte mogen hebben van maximaal 2,60 m. De aanvraag is daarom ook strijdig met artikel 19 van de bouwcode.
Bijgevolg wordt geoordeeld dat de voorgestelde gelijkvloerse ontpitting in zijn huidige vorm niet gunstig geadviseerd kan worden. Voorgesteld wordt om een deel van de ondergrondse bouwlaag te beperken en de tuinzone maximaal als groene ruimte in te richten conform artikel 19 van de bouwcode.
De aanvraag wenst naast de functiewijziging van het gelijkvloers naar wonen ook de 10 aanwezige wooneenheden op de verdiepingen te regulariseren. Volgens de vergunning, en ook bevestigd door het statusrapport, zijn er in het gebouw slechts 5 woonentiteiten vergund. Dit komt overeen met één appartement per bouwlaag.
De opsplitsing van deze woonentiteiten in telkens 1 appartement aan de voorzijde en 1 aan de achterzijde van het gebouw, dient bijgevolg als nieuw beoordeeld te worden en kan niet ontslagen worden van een toetsing aan de voorschriften. De beoordeling van deze wijziging kan onmogelijk los gezien worden van aangevraagde functiewijziging van het gelijkvloers en dient bijgevolg mee beoordeeld te worden als onderdeel van het geheel.
De nieuwe toestand voorziet op het gelijkvloers een eenzijdig georiënteerde woonentiteit van ca. 85 m² met aansluitende buitenruimte.
Op de bovenliggende verdieping worden de oorspronkelijke ruime 3-slaapkamerappartementen van ca. 120 m² opgedeeld naar 2 eenzijdig georiënteerde 1-slaapkamerappartementen van respectievelijk 52 m² aan de voorzijde van het gebouw en 58 m² aan de achterzijde van het gebouw.
Deze verdubbeling van het programma resulteert in een overschrijding van de draagkracht van het perceel en kan niet gunstig geadviseerd worden.
Deze overschrijding van de draagkracht van het perceel wordt ook onderschreven door de ontbrekende parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen voor de bijkomende woonentiteiten. Ondanks de verhoging van de parkeerbehoefte, wordt de enige bestaande parkeerplaats gesupprimeerd waardoor de parkeerdruk op het openbaar domein nog verder stijgt. De bestaande garageplaats wordt namelijk naar een fietsenberging omgevormd.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Naast het vervangen van de ruime doorzonappartementen door kleine appartementen met een eenzijdige oriëntatie, worden de bijkomende woonentiteiten ook niet voorzien van privatieve buitenruimtes. De aanvraag is bijgevolg ook strijdig met artikel 28 van de bouwcode.
Daarnaast worden ook strijdigheden m.b.t. de opstanden van de scheidingsmuren (bouwcode, art. 34) en de afvoerleidingen (bouwcode, art. 40) vastgesteld.
Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde werken een negatieve impact hebben op het gebruiksgenot en de woonkwaliteit van de woonfuncties.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag voorziet ook wijzigingen aan de gevels.
De achtergevel wordt gewijzigd. Deze wordt geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met een bepleistering. Deze ingreep kan wel gunstig geadviseerd worden.
De bestaande voorgevel wijkt af van de vergunde voorgevel en wordt in het kader van deze aanvraag grotendeels behouden.
De aanvraag voorziet een gesloten voorgevel in rode gevelsteen ter hoogte van het gelijkvloers en een afwerking in zandsteen op de verdiepingen. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium op het gelijkvloers en in wit PVC op de verdiepingen.
Er wordt opgemerkt dat het gelijkvloers zeer gesloten voorzien wordt en dat, ondanks het supprimeren van de garagepoort, geen levendige functie voorzien wordt. Bijkomend worden de dorpels in blauwe hardsteen geschilderd in donkergrijze kleur, wat strijdig is met artikel 11 van de bouwcode.
Gelet op het voorgaande kunnen de voorgevelwijzigingen niet gunstig geadviseerd worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen.
De meergezinswoning met 5 wooneenheden en magazijn en garage op het gelijkvloers wordt verbouwd naar een meergezinswoning met 11 appartementen.
Er komen 6 appartementen bij: 5 appartementen < 60 m² met parkeernorm 1.05 --> 5 x 1.05 = 5.25 1 appartement tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1.2 --> 1 x 1.2 = 1.2
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 7 (6 + 1). |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 7.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 7. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Van 5 naar 11: De bestaande behoefte van het magazijn van +/- 124m² is 1 (0.65ppl/100m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6 (= 7 – 1).
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 6 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de 6 bijkomende appartementen moeten er 12 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 6 appartementen met 1 slaapkamer = 6 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 12
Er is een fietsenberging naast de inkomhal maar hier staan geen fietsstalplaatsen ingetekend. Het is niet duidelijk hoeveel fietsen hier kunnen staan. Er wordt nog bijkomende fietsenberging voorzien voor 3 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers.
Verder moet ook 10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
- Indien mogelijk moeten bestaande parkeerplaatsen behouden blijven.
- Er staan geen fietsstalplaatsen ingetekend in de fietsenberging dus het is niet duidelijk hoeveel fietsen hier kunnen staan. Er moeten 12 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode.
Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt integraal bijgetreden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 juli 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 8 augustus 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 oktober 2024 |
Verslag GOA | 18 september 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.