2024_CBS_07542 - Omgevingsvergunning - OMV_2024065995. Italiëlei 40-42. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2024: statusrapport (nr. 40);

-          17/01/2024: statusrapport (nr. 42);

-          04/04/1969: vergunning (18#51903) voor een verbouwing;

-          02/08/1957: toelating (18#37173) voor een gevelverandering;

-          19/12/1947: toelating (18#23744) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          huisnummer 40:

• functie wonen en detailhandel:

-          eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

• bouwvolume:

-          4 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing; 

-          bouwdiepte:

• hoofdvolume tot 7,8 m;
• uitbouw over 3 bouwlagen tot achteraan het perceel;

-          perceel volledig dichtgebouwd;

• gevelafwerking:

-          winkelraam tot op de grond;

-          plint en dorpels natuursteen;

-          ivoorkleurige gevelbezetting;

-          houten buitenschrijnwerk;

-          huisnummer 42:

• functie wonen:

-          eengezinswoning;

• bouwvolume:

-          bouwdiepte:

• hoofdvolume tot 7,8 m;
• uitbouw over 3 bouwlagen tot achteraan het perceel;

-          perceel volledig dichtgebouwd;

• gevelafwerking:

-          plint en dorpels natuursteen;

-          lichte gevelplaketten;

-          houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand:

• woningen samengevoegd tot meergezinswoning met 8 studio’s;
• handelsruimte gesupprimeerd;
• gewijzigde voorgevels.

Nieuwe toestand

-          functie wonen en detailhandel: 

• kamerwoning met 7 kamers;
• gelijkvloerse handelsruimte;

-          bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• witgeschilderd gevelmetselwerk;
• witte gevelpleister;
• buitenschrijnwerk zwart aluminium;
• glazen borstweringen;

-          interne structurele wijzigingen.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van 2 eengezinswoningen tot een kamerwoning met 7 kamers en een gelijkvloerse handelsruimte;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend(e) punt(en):

-          2.2.1 Draagkracht

De draagkracht van het perceel wordt met het voorzien van 7 kamerwoningen en een handelsruimte overschreden ter vervanging van de twee eengezinswoningen

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

De draagkracht van het perceel wordt overschreden.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik

Het gevelmetselwerk wordt wit geschilderd.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten

De kamerwoning onder het zadeldak heeft een vrije hoogte van 2,20 meter waar deze minstens 2,60 meter moet zijn.

• Artikel 23 Opdelen van een woning

Het opdelen van twee eengezinswoningen, elk met een potentiële buitenruimte van meer dan 15 m2, is niet toegestaan

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.  

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via  “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”) 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
stationaire bronnen van stikstofoxiden

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

mobiliteit gerelateerde projecten

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is niet gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied of strategische horecakern en er was geen bestaande commerciële functie aanwezig in deze gebouwen.

Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie voorgelegd. Het advies leest als volgt;

“De aanvraag omvat het omvormen van twee woningen (zonder commercieel gelijkvloers) naar een project met 7 kamerwoningen en gelijkvloerse verdieping met enerzijds een leefruimte/keuken voor de bewoners van de kamerwoningen en anderzijds een kleinschalige handelsruimte van 22m² netto. Het pand is niet gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied of strategische horecakern en er was geen bestaande commerciële functie aanwezig in deze gebouwen. OS/BI adviseert ongunstig om op deze locatie een nieuwe handelsruimte te voorzien met deze kleine oppervlakte.  In de omliggende straten Paardenmarkt, Sint-Jansplein en Vondelstraat, die wel onderdeel zijn van een afgebakende kern, zijn er voldoende mogelijkheden voor ondernemers om een handelszaak op te starten. Dit kan de bestaande leegstand op deze locaties verminderen. Omgekeerd zou het bouwen van een nieuwe handelsruimte, zeker op deze kleine moeilijk verhuurbare oppervlakte, kunnen leiden tot bijkomende leegstand. OS/BI adviseert om deze ruimte eerder in te zetten op een manier dat de levendigheid en leefbaarheid van het project kamerwoningen verhoogd wordt door het creëren van bijvoorbeeld bijkomende zitruimte, leefruimte of ontspanningsruimte voor de bewoners.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het ongunstig advies bijgetreden.

Voorliggende aanvraag is bijgevolg niet inpasbaar.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Het omvormen van twee kleine eengezinswoningen met een potentiële buitenruimte op het dak van meer dan 15 m²  tot een woonprogramma bestaande uit 7 kamerwoningen is niet aanvaardbaar. De densiteit stijgt hierdoor op onaanvaardbare wijze waarbij het woongenot daalt. Dit verhoogt de druk op het

perceel waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde afwerking van de gevels is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Het is echter jammer dat er geopteerd wordt de gevel van het linkse pand (nr 42) te overschilderen. Deze gevel is uitgevoerd in witkleurig parement. Door het overschilderen van de gevel zullen heel wat details weggeschilderd worden. Bij een eventuele vergunning wordt geadviseerd het schilderen van de gevel uit te sluiten. Bij voorkeur wordt deze gevel gereinigd in plaats van geschilderd.

Mits tegemoet gekomen zou worden aan bovenstaande voorwaarde kan gesteld de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften.

De dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar:

“De panden hebben geen erfgoedwaarde. Het voorstel tast de erfgoedwaarde van de omgeving niet aan.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De leefruimte van kamerwoning 401 heeft slechts een vrije hoogte van 2,20 m waar deze conform artikel 21 van de bouwcode minimaal 2,60 m moet zijn. 

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Het argument dat het voordien ook reeds een verblijfruimte was gaat niet op gezien het voordien een kleine slaapkamer was.

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 7 kamerwoningen moeten 7 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het advies van de dienst mobiliteit wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.