Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024068231 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA EUROSTAR CONSTRUCT met als adres Maria-Henriëttalei 6-8 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kasteelpleinstraat 39-43A te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nrs. 1984K2, 1984N2 en 1984M2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van een meergezinswoning met 18 woonentiteiten plus een gelijkvloerse winkelruimte en parking |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/01/2024: statusrapport;
- 28/11/2014: niet uitgevoerde vergunning (20142199) voor het bouwen van een fietsenstalling voor het Sint-Lievenscollege en bovenliggende appartementen;
- 10/08/1987: vergunning (86#8728552) voor een multi-medialokaal;
- 10/03/1978: vergunning (18#59139) voor appartementen, studio's, polyvalente zaal - verg. 10.3.1978.
Vergunde toestand
Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:
- functie detailhandel, wonen en gemeenschapsvoorziening:
- bouwvolume:
Bestaande toestand
- overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:
Nieuwe toestand
- gedeeltelijke sloop van de bestaande constructie;
- functie detailhandel, wonen en gemeenschapsvoorziening:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van een gedeelte van de bestaande constructies;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 18;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 24 juni 2024 | 11 september 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Centraal | 24 juni 2024 | 20 augustus 2024 | Geen advies |
Fluvius System Operator | 24 juni 2024 | 25 juni 2024 | Ongunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 24 juni 2024 | 22 augustus 2024 | Ongunstig |
Proximus | 24 juni 2024 | 22 juli 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 24 juni 2024 | 16 juli 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 24 juni 2024 | 26 juni 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 24 juni 2024 | 9 juli 2024 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 24 juni 2024 | 16 juli 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 24 juni 2024 | 13 september 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel 2: zone voor wonen - (wo2).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend(e) punt(en):
- 2.1.1 Culturele, historische en esthetische waarde
De aanvraag ontbreekt een CHE-nota. De CHE-waarde kan niet beoordeeld worden. De aanvraag gaat in tegen de wenselijkheid van behoud.
- 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld
Het bouwvolume, de bouwhoogte en de gevelgeleding wijken af op het referentiebeeld.
- 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte
Het bouwvolume wijkt af op het referentiebeeld.
- 2.1.4 Hoogte van het gebouw
De bouwhoogte wijkt af op het referentiebeeld.
- 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels
De kroonlijsthoogte van de voorgevel wijkt af op het referentiebeeld.
- 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels
De kroonlijsthoogte van de achtergevel wijkt af op het referentiebeeld.
- 2.1.5 Gevelbreedte
De verhouding open/gesloten en de plaatsing van de toegangen is niet in harmonie met het referentiebeeld.
- 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding
De gevel heeft geen logische en harmonische constructieve opbouw.
De uiterste penanten blijven niet behouden en de structuur en opbouw geven de dubbele breedte van de gevel niet weer.
- 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken
De slaapkamers aan de dakterrassen in het zadeldak zijn niet geïntegreerd binnen het volume van de begrenzende dakvorm.
- 2.2.1 Draagkracht
De schaal van het project overschrijdt de draagkracht van het perceel.
- 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen
Alle onbebouwde ruimte verdwijnt.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
De breedte van het gelijkvloerse looppad vanuit de inkomhal naar de traphal bedraagt slechts 105 centimeter waar dit minstens 150 centimeter moet zijn en is ook niet voorzien van een vrije en vlakke draairuimte aan het begin en einde ervan.
De brandhaspels en brandblusapparaten brengen het ongestoord gebruik van de looppaden in de gemeenschappelijke delen in het gedrang en dienen in een nis ingewerkt te worden zodat ze niet buiten het afgewerkte muurvlak uitsteken.
Het nieuwe niveauverschil van 38 centimeter in de handelsentiteit wordt enkel overbrugd met een helling, niet met een trap of lift.
Het hellingspercentage van de hellingen in de handelsentiteit en de gemeenschappelijke inkomhal bedragen meer dan 20 procent waar dit bij hoogteverschillen tussen 25 en 50 centimeter hoogstens 6,25 procent mag bedragen.
Achter de toegangsdeur tot de handelsentiteit is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.
De buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte in de gelijkvloerse gemeenschappelijke inkomhal snijdt met het draaivlak van de deur terwijl deze het draaivlak moet kunnen raken.
Niet alle deuren zijn voorzien van een vrije en vlakken wand- en vloerbreedte van minimaal 50 centimeter.
De breedte van de aangepaste parkeerplaats bedraagt 335 centimeter waar deze minstens 350 centimeter moet zijn.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Het bouwvolume, de bouwhoogte en de gevelgeleding wijken af op het referentiebeeld en de schaal van het project overschrijdt de draagkracht van het perceel.
De aanvraag ontbreekt een CHE-nota. De CHE-waarde kan niet beoordeeld worden. De aanvraag gaat in tegen de wenselijkheid van behoud.
De bouwhoogte wijkt af op het referentiebeeld.
De gelijkvloerse invulling blijft beperkt tot een commerciële ruimte.
De slaapkamers in appartement 1.01 en de integrale 4e verdieping hebben een vrije hoogte van slechts 2,50 meter waar deze minstens 2,60 meter moet zijn. Ook onder het zadeldak is er minstens 1 slaapkamer waar de vrije hoogte slechts 2,50 meter bedraagt.
Het is niet duidelijk of de dakvlakvensters gelegen zijn tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimten onder het zadeldak.
Het dakvlakvenster in de bureauruimte van appartement 5.01 is kleiner dan 1 m².
De afvalberging bedraagt slechts 4 m² terwijl deze minimum 6 m² moet bedragen. De handelsentiteit heeft ook geen eigen afvalberging.
Het volledige perceel wordt bebouwd.
Er zijn onvoldoende fietsplekken voorzien.
Er zijn onvoldoende parkeerplekken voorzien.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard omdat de mobiliteitsimpact op de omgeving onvoldoende is beschreven.
De vergunning wordt geweigerd.
- Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
- Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,72 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw aan de straatzijde circa 25 cm. In functie van een toegankelijke inkom wordt de vloerpas verlaagd van de gelijkvloerse circulatiezone van de appartementen. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit onder de voornoemde pluviale waterdiepte wat betreft de inkomzone van de appartementen.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Het verlagen van de vloerpas vergroot de kans op overstromingen in het gebouw. Bijkomend is onvoldoende opgetekend en gemotiveerd dat de vereiste infiltratieoppervlakte van 23 m² en bijhorend volume op de uitgekozen plaats behaald kan worden. De aanwezigheid van de gekoppelde regenwaterputten vermindert deze oppervlakte. Bovendien is een dergelijk grote infiltratievoorziening onder het gebouw op geringe afstand van het hoofdvolume van een bestaand gebouw met erfgoedwaarde (bouwjaar 1858) een niet te verkiezen plaats.
Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid moet de vergunning worden geweigerd.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag voorziet in 18 appartementen en een gelijkvloerse commerciële ruimte in te richten.
Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie voorgelegd. Het advies leest als volgt:
“De aanvraag omvat het herinrichten van gebouwen en het voorzien van bijkomende woonruimte op twee percelen momenteel ingevuld met een braakliggend parkeerterrein en aanpalend een garage, commercieel gelijkvloers en bovenliggend wonen. De percelen zijn gelegen in afgebakend buurtkernwinkelgebied Kasteelpleinstraat-Anselmostraat (Beleidsnota Detailhandel 2020, zone D). In deze gebieden is het toegestaan de bestaande handelsruimte te behouden en te optimaliseren. De aanwezige handelsruimte wordt opnieuw voorzien in het project gelijkvloers, de resterende plint blijft ook ingevuld met garage en parkeerplaatsen. OS/BI adviseert gunstig voor het behoud en optimaliseren van de handelsruimte in deze kern.”
Het advies wordt gedeeltelijk bijgetreden.
Gezien de ligging aan de Kasteelpleinstraat is een commerciële invulling op het gelijkvloerse inderdaad gunstig te beoordelen. Met een gevelbreedte van 23,79 m kan hier ingezet worden op het ontwikkelen van een brede commerciële plint. De voorgestelde commerciële functie vertaalt zich in een beglaasd geveldeel van 2,63 m. Door deze beperkte gevelbreedte en de achterliggende helling die het niveauverschil overbrugt, is er tevens geen ruimte om een vitrine of etalage te voorzien. Bijkomend ontbreekt het deze functie aan een bergruimte of aparte afvalberging.
Geoordeeld wordt dat de voorgestelde handelsfunctie te kleinschalig en te weinig kwalitatief is om levensvatbaar te zijn binnen het stedelijk weefsel.
De parkeerplekken op het gelijkvloerse hypothekeren het potentieel van een gelijkvloerse commerciële invulling. Parkeren dient ondergronds te gebeuren zodat voldoende oppervlakte overblijft om een levendige plint te realiseren.
Het beoogde programma is functioneel inpasbaar in de Kasteelpleinstraat; de uitwerking van het voorgestelde programma is dat echter niet.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De projectsite omvat 2 percelen. Aan de linkerzijde het perceel wat door het St-Lievenscollege gebruikt wordt en deels onbebouwd is. Het deel aan de straatzijde wordt als parking voor de school gebruikt en is van de straat afgesloten door een verdiepingshoge muur met poort.
Dieper in het bouwblok is op de eerste verdieping links het multi-medialokaal met daaronder opslagruimte van het aanpalende Sint-Lievenscollege gelegen.
In een bezwaarschrift geeft het college ze te kennen dat de schoolgebouwen geen deel uitmaken van de aanvraag een geen toestemming hebben verleend om werken aan te vatten op hun perceel.
Het perceel aan de rechterzijde is op het gelijkvloers niveau volledig bebouwd. Een meegezinswoning van 3 bouwlagen met zadeldak bevindt zich aan de straatzijde. Bewonerskaarten staven de aanwezigheid van 2 wooneenheden en een commercieel gelijkvloers.
In het nieuwbouwvolume wenst de aanvraag 18 appartementen en een gelijkvloerse commerciële ruimte in te richten.
Er is sprake van sloop en nieuwbouw. Dit is echter gedeeltelijk zo.
De beschrijvende nota vermeldt echter dat in voorliggende aanvraag uitgegaan wordt van een maximale recuperatie van de bestaande wanden en vloeren van de bestaande meergezinswoning.
Ook het bestaande ondergrondse en gelijkvloerse volume blijft in de voorliggende aanvraag integraal behouden. De aanvrager gaat uit van behoud en optimalisatie van de bestaande en vergunde functies. Er wordt geen open ruimte op het perceel voorzien.
Er kan echter gesteld dat het voorgestelde programma en volume waarbij een vermeerdering met 16 -hoofdzakelijk eenzijdig gerichte- wooneenheden, het oprichten van 5 bouwlagen met hellend dak over de volledige gevelbreedte en het verhogen van de kroonlijst van 12,86 m naar 17,27 m waarbij de nok van 15,38 m op 23,35 m komt te liggen voorzien wordt, een dermate schaalvergroting met zich meebrengt waarbij een volledige herontwikkeling van de percelen aan de orde is.
Bij een volledige herontwikkeling kan ingezet worden op een aantrekkelijk gelijkvloers commercieel programma, een ambitieuze ontpitting op maaiveldniveau ten bate van de wooneenheden en de buurt, een gevarieerd aanbod aan doorzon woontypologieën en een functionerende ondergrondse programma met parkeerplaatsen en bergruimtes.
De oneven zijde van de Kasteelpleinstraat kenmerkt zich door aaneengesloten rijwoningen met 3 bouwlagen onder zadeldak of 4 bouwlagen met platdak. Het Sint-Lievenscollege vormt een uitzondering met haar 5 bouwlagen en behoort niet tot het referentiebeeld.
Voorgestelde achterbouwlijn gelegen op ca. 13,5m is ruimtelijk verdedigbaar, de bouwhoogte is dat echter niet. Terrassen achter de voorgestelde achterbouwlijn zijn niet kenmerkend.
Het perceel is volledig bebouwd terwijl RUP-Binnenstad stelt dat een toename van de bebouwd grondoppervlakte onaanvaardbaar is. Volgens de bouwcode moet dan weer minstens 20% open ruimte op het perceel zijn.
Verschillende afwijkingen op RUP-Binnenstad werden vastgesteld. Deze hebben betrekking op de inpassing en zijn terug te vinden in het onderdeel ‘toetsing aan de voorschriften’. Er is geen motivatie om af te wijken van deze voorschriften. De voorliggende verschijningsvorm, configuratie, bouwhoogte, aantal bouwlagen, positionering van de kroonlijst en dakvorm is niet in harmonie met het referentiebeeld en de goede ruimtelijk ordening van de plaats.
De beschrijvende nota meldt dat het project met betrekking tot gabarit, woontypologieën, terrassen en de bestaande parkeerparking met de stedelijke diensten voorbesproken werd. Dit klopt. Al werd aan geen van de aanbevelingen en adviezen gehoor gegeven.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
Het voorstel werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.
“Project gesitueerd aan de oostzijde van de Kronenburgstraat. De oostkant van de Kronenburgstraat sluit nog aan bij het oude 16de-eeuwse stadsgedeelte terwijl de overzijde van de straat aansluit bij het Zuid en bestaat uit eind 19de of begin 20ste-eeuwse burgerhuizen.
Het project werd niet voorbesproken. Er werd een che-nota toegevoegd aan het dossier maar dit bevat op enkele foto’s na, geen enkele bouwhistoriek noch enige cultuurhistorische duiding. Voor panden in che-gebied wordt conform artikel 5 van de bouwcode gevraagd om de voorziene ingrepen voldoende te motiveren vanuit erfgoedoogpunt. Er wordt gesteld dat het bestaande gebouw wordt gerenoveerd maar het komt neer op quasi integrale sloop. In dat geval moet er voldoende aangetoond worden dat er geen erfgoedelementen meer aanwezig zijn. In het geval van panden die gelegen zijn in de 16de-eeuwse kernstad zoals deze aan de oostzijde, gaat dit ook over de structuur en de opbouw. Die vaak niet onmiddellijk zichtbaar is in de gevel of het interieur. Deze aanvraag gaat hier volledig aan voorbij.
Het pand nr. 43 is een pand dat niet opvalt in het straatbeeld maar door zijn traditionele gevelopbouw, ritmiek, materiaalgebruik en volume/schaal onopvallend inpast in de straat. Indien uit het che-rapport blijkt dat de bestaande bebouwing onherkenbaar verbouwd of gesloopt kan worden, is vervanging enkel mogelijk indien het nieuwe gebouw/vernieuwbouw zich zowel op vlak van schaal, korrel en materialen inpast in de bestaande straatwand en in de perceelstructuur van de omgeving. Zeker gezien de belendende buurpanden aan de rechterzijde nog een reeks gaaf bewaarde historische woningen betreft, is een afstemming gewenst. Het nieuwbouwproject houdt hier te weinig rekening mee door schaal, volume en ritmiek.
Op basis van bovenstaande argumentatie wordt een ongunstig advies verleend over deze aanvraag en wordt gevraagd om een che-rapport aan te leveren zodat er een gefundeerd advies kan verleend worden over het al dan niet vernieuwbouwen/slopen van de bestaande bebouwing.”
Het bovenvermelde advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
In de aanvraag ontbreekt een CHE-rapport waardoor de CHE-waarde van het gebouw niet beoordeeld kan worden. De aanvraag is strijdig met artikel 5 van de bouwcode en artikel 2.1.1 van het RUP-Binnenstad. De wenselijkheid van behoud wordt geschonden.
Een sloop van het gebouw is niet toelaatbaar.
De voorgestelde uitwerking van de voorgevel schaadt het straatbeeld dat zich in hoofdzaak kenmerkt door rijwoningen met een neoklassieke uitstraling. Zowel korrelgrootte, ontbreken van een levendige plint en vormgeving van de bovengevel zijn niet inpasbaar in de omgeving.
De gevelopbouw berust niet op een heldere gevellezing. De alternerende gevelopeningen resulteren in een wiegende waarneming vanaf de straat. Kenmerkend voor het neoklassiek patrimonium in de straat is de rationele en wetmatige gevelopbouw. Ook hier breekt het project volledig met de kenmerkende van de directe omgeving.
Bijkomend zorgen de inpandige terrassen voor meer wanorde binnen de gevel. Terrassen, zowel inpandig als uitpandig, zijn niet kenmerkend aan de straatzijde. Deze dienen zich achteraan en binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume te bevinden.
Een gevelontwerp dient de kwaliteiten van de straat over te nemen en hierop een gepast antwoord te bieden. Indien een hedendaagse hervertaling van een neoklassieke gevelopbouw ontwerpmatig onmogelijk blijkt, dan biedt enige soberheid en rust binnen het gevelontwerp soelaas. Gevelopeningen uitlijnen en een helder gevelritme is noodzakelijk.
Het voorgestelde afwerkingsmateriaal, vlakke gevelpleister op alle verdiepingen met antraciet aluminium buitenschrijnwerk zorgt voor een vervlakking van het straatbeeld.
De gesloten gevelvlakken op de gelijkvloerse verdieping leidt niet tot interactie en contact met de straat.
Voorliggende aanvraag is visueel niet inpasbaar binnen de directe omgeving.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen enkel
Van de 18 appartementen zijn 12 daarvan enkelzijdig gericht.
De aanvraag kiest ervoor om rond één centrale kern te werken. Op deze manier wordt het aantal wooneenheden gemaximaliseerd maar gaat dit ten koste van de woon- en leefkwaliteit van de bewoners. Een aangepast voorstel waar ingezet wordt op kwalitatieve doorzonappartementen met kwalitatieve buitenruimtes is aan de orde.
De aanvraag is strijdig met de verordening integrale toegankelijkheid. De toegankelijkheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden. De afwijkingen hierop zijn ontoelaatbaar.
De aanvraag vraagt een afwijking op een ondergrondse infiltratievoorziening. De afwijking kan niet aanvaard worden. Het project moet open ruimte voorzien zodat hemelwater op een natuurlijk manier en met behulp van een infiltratievoorziening in de bodem kan infiltreren.
Het brandweerverslag maakt gewag van diverse tekortkomingen waardoor er een ongunstig advies op voorliggende aanvraag gegeven wordt.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 19 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De meergezinswoning met 2 appartementen, detailhandel op het gelijkvloers, parking en gemeenschapsvoorziening (ruimte voor de school) wordt deels gesloopt en verbouwd naar een meergezinswoning met 18 appartementen. De detailhandel op het gelijkvloers, parking en gemeenschapsvoorziening in functie van de school blijft behouden.
Er komen 16 wooneenheden bij: 7 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 ? 7 x 1.05 = 7.35 5 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 ? 5 x 1.2 = 6 4 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 ? 4 x 1.35 = 5.4
De werkelijke parkeerbehoefte is 19.
|
De plannen voorzien in 7 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De bestaande parking wordt heringericht en er zijn 9 nuttige parkeerplaatsen. Voor de bestaande 2 appartementen moeten er 2 parkeerplaatsen beschikbaar blijven. Er blijven dan 7 nuttige parkeerplaatsen over voor deze aanvraag wat wil zeggen dat er een tekort van 12 parkeerplaatsen is.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 12.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 12 plaatsen. |
Ontsluiting/bereikbaarheid:
De inrit van de parking is te smal om dubbelrichtingverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem. Zelfs de voorgestelde 7 nuttige parkeerplekken zijn in praktijk niet bruikbaar.
Met betrekking tot de fietsstalplaatsen brengt mobiliteit volgend advies uit.
Fietsvoorzieningen:
Voor de 16 bijkomende wooneenheden moeten er 41 fietsstalplaatsen voorzien worden.
Bureauruimtes werden meegeteld als slaapkamers.
- 10 appartementen met 1 slaapkamer = 10 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 20
- 3 appartementen met 2 slaapkamers = 3 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 9
- 3 appartementen met 3 slaapkamers = 3 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 12
Er worden op het gelijkvloers 30 fietsstalplaatsen voorzien waarvan 20 in een dubbellaagssysteem. Bij een dubbellaagssysteem moet de tussenafstand 50cm bedragen.
Er zijn 11 fietsstalplaatsen te weinig. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van minimum 1m70 beschikbaar zijn en dat is hier niet overal het geval. De fietsenberging moet heringericht worden.
Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…)
Laden en lossen:
Laden en lossen kan in de bestaande laad en loszones op de Kasteelpleinstraat
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
- Er moeten 41 fietsstalplaatsen voorzien conform de afmetingen van de bouwcode
- Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 voorzien worden
- 10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen
- De tussenafstand tussen de fietsen in een dubbellaagssysteem moet minstens 50 cm bedragen.
- Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een dubbellaagssysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden in een gewoon laag systeem.
- De inrit van de parking moet voorzien worden van een lichtensysteem omdat deze niet in dubbelrichting kan gebruikt worden
Dit advies wordt bijgetreden.
De voorgestelde voorwaarden kunnen echter niet in voorwaarden opgenomen worden omdat deze verregaande planaanpassingen vergen.
Er wordt geoordeeld dat met de schaalvergroting in voorliggende aanvraag ook een volledige herontwikkeling van de percelen aan de orde is. Hier maakt een functionerende en praktische fietsenstalplaats die voldoet aan de eisen gesteld in de bouwcode deel van uit.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening, het ongunstig advies van de brandweer en een gegrond bezwaar.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 mei 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 24 juni 2024 |
Start openbaar onderzoek | 3 juli 2024 |
Einde openbaar onderzoek | 1 augustus 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 oktober 2024 |
Verslag GOA | 19 september 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Bespreking van de bezwaren
Beoordeling: De aanvraag moet 19 parkeerplekken voorzien maar voorziet er slechts 7. Deze 7 parkeerplaatsen zijn gelegen op maaiveldniveau. Het behoud van deze parkeerzone hypothekeert niet alleen het potentieel van een gelijkvloerse commerciële invulling waardoor een levendige plint kan ontstaan maar staat tevens een ambitieuze ontpitting in de weg die het bovenliggend woonprogramma en de buurt ten goede zou komen. De parkeerbehoefte dient maximaal ondergronds voorzien te worden om het afwentelen van parkeerplaatsen op het openbaar domein te vermijden. Een tekort van 12 parkeerplekken uit voorliggende aanvraag afwentelen op openbaar domein is bijgevolg onaanvaardbaar en zal leiden tot toenemende parkeerdruk.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: De aanvraag moet 41 fietsplekken voorzien maar voorziet er slechts 30. Bijkomend moete deze aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode voldoen; wat in voorliggende aanvraag niet overal het geval is. Er wordt geoordeeld dat met de schaalvergroting in voorliggende aanvraag ook een volledige herontwikkeling van de percelen aan de orde is. Hier maakt een functionerende en praktische fietsenstalplaats die voldoet aan de eisen gesteld in de bouwcode deel van uit.
Een afwijking op artikel 29 van de bouwcode is niet verdedigbaar.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Een bouwvergunning is een administratieve toelating en geeft geen rechten om werken op andermans eigendom uit te voeren. Anderzijds ontslaat dit de vergunninghouder niet om dergelijke rechten te bekomen. De werken dienen uitgevoerd te worden volgens de regels van de kunst.
Het bezwaar is deels gegrond.
Beoordeling: Brandweer brengt een ongunstig advies uit. De brandveiligheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden.
Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.