2024_CBS_09309 - Omgevingsvergunning - OMV_2024115725. Vlasmarkt 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          20/07/2022: omgevingsvergunning (OMV_2021176198) voor het regulariseren van het wijzigen van de functie wonen op het gelijkvloers naar restaurant;

-          05/11/2021: weigering (OMV_2021091459) voor het regulariseren van een functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping van woonruimte naar restaurant;

-          05/02/2021: opname in het vergunningenregister (20205) van de constructie Vlasmarkt 14 district Antwerpen, inclusief de functie van wonen en 3 woonentiteiten, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van het wijzigen van de functie wonen naar reca op het gelijkvloers, de studio en mezzanine achteraan op de eerste verdieping, het schilderen van de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers en het dichtmaken van de bovenramen op de tweede verdieping.

-          29/03/2019 vastgesteld bouwkundig erfgoed van een Burgerhuis in neoclassicistische stijl: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4672;

Vergunde toestand  

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: reca;
• verdiepingen: 3 woongelegenheden, 1 per verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een mansardedak;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking: gevelwijzigingen uitgesloten (OMV_2021176198 d.d. 20/07/22):

• correct geprofileerd houten schrijnwerk met open bovenlichten;
• gevelparament geschilderd in een unikleurige lichte kleurstelling;
• blauwe hardstenen en natuurstenen onderdelen;
• balkon in zwart geschilderd smeedwerk.

Bestaande toestand

in overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van:

-          gevelafwerking:

• houten schrijnwerk met dichtgemaakte bovenlichten;
• overschilderde blauwe hardstenen en natuurstenen onderdelen;
• haakse zaakgebonden publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: reca van 69 m²;
• eerste verdieping: éénslaapkamerappartement van 67 m²:
• tweede verdieping: éénslaapkamerappartement van 42 m²:
• derde verdieping: éénslaapkamerappartement van 41,5 m²:

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een mansardedak;
• volledig bebouwd perceel;
• interne verbouwingswerken:

-          nieuwe dakstructuur van de gang;

-          verbrede inkomhal (vastgesteld erfgoed);

-          gevelafwerking:

• correct geprofileerd wit houten t-ramen met open bovenlichten;
• verhoogde raamopeningen op de gelijkvloerse verdieping tot de deurhoogte;
• bepleisterde gevel in een unikleurige lichte kleurstelling geschilderd;
• blauwe hardstenen en natuurstenen onderdelen;
• wit geschilderde houten dakgoot;
• balkon in zwart geschilderd smeedwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen en vernieuwen van het dak in de gang;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne werken (vastgesteld bouwkundig erfgoed).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het herinrichten van een horecapand gelegen aan de Vlasmarkt, als onderdeel van de afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum, en het optimaliseren van de bestaande appartementen op de verdiepingen. De aanvrager behoudt de gelijkvloerse horecaruimte en optimaliseert deze. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Het horecabeleidsplan stelt dat horecapanden gelegen in de afgebakende strategische horecakernen alle kansen moeten krijgen bij het behoud en optimalisatie van deze functie.”

De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat een aantal interne verbouwingswerken. Het restaurant wordt verkleind ten voordele van de gang en trapzaal zodat de kelder en het meterlokaal opnieuw bereikbaar worden voor de appartementen. De onbenutte ruimten op de tussenverdiepingen worden bij de appartementen gevoegd. Achteraan wordt het dak van een doorgang vernieuwd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in che-gebied en bovendien opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de aanvraag:

“Men wenst het handelsgelijkvloers te verbouwen, de gevels te herstellen en het appartement op de eerste verdieping te verbinden met de tussenverdieping van de aanbouw.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De wijziging aan het gelijkvloers zorgt ervoor dat de originele kamerstructuur opnieuw hersteld wordt. Het lijstplafond dient bewaard.

In de gang bleef de originele cementtegelvloer bewaard. Een aantal ervan zijn gebroken door een verzakking aan de troggewelven. Tijdens de werken zal geëvalueerd worden of deze kan behouden blijven. Dit wordt teruggekoppeld met onze dienst.

Ook tegen de interne verbinding van het appartement op de eerste verdieping en de tussenverdieping in de aanbouw is geen bezwaar. Tijdens het plaatsbezoek kon de ruimte op de eerste verdieping niet bezocht worden wegens verhuurd. Tijdens de procedure werd een aanvullende fotoreportage bezorgd. Hieruit blijkt dat er zowel in de woon- als slaapkamer valse plafonds aanwezig zijn waardoor niet duidelijk is of er nog originele lijstplafonds bewaard bleven. Dit dient teruggekoppeld en indien nog waardevol dienen deze bewaard. Om de ruimte-indeling voelbaar te houden en ervoor te zorgen dat de plafonds hun context behouden kan eventueel gevraagd worden om twee penantjes te laten staan tussen de woon- en slaapkamer i.p.v. de muur maximaal open te werken.         

Voor inventarispanden wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de voorgevel. Deze werd doorheen de tijd aangepast en uitgehold (aanpassing mansardeopstand, schrijnwerk met gesloten bovenlichten, wegnemen kroonlijst, crepi, overschilderen). De ramen op het gelijkvloers werden vergund verlaagd in 1930. De bi-kleurige schildering en de blauwe hardstenen onderdelen werden gelukkig al vrijgemaakt. Het is niet duidelijk of de bogen boven de ramen op de eerste verdieping eveneens uit blauwe hardsteen gemaakt zijn.

De voorgevel wordt opgewaardeerd wat ten zeerste wordt gewaardeerd. Er wordt nieuw houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model met open bovenlichten voorzien volgens typedetail. Een nieuwe houten kroonlijst wordt voorzien. De raamopeningen op het gelijkvloers worden naar oorspronkelijke hoogte hersteld.

Indien ook de gevelafwerking zou worden aangepakt, dient er opnieuw gekozen voor een witte kleurstelling. De blauwe hardstenen onderdelen dienen onbeschilderd te zijn. Er kan dan van de gelegenheid gebruik gemaakt worden om te onderzoeken of de bogen boven de ramen in natuursteen dan wel in pleister zijn vervaardigd en er kan onderzocht worden of de crepi eventueel vervlakt kan worden. Restauratieopties voorgevel terug te koppelen met onze dienst wat ook de intentie is. Voor de ingrepen kan mogelijk gebruikt gemaakt worden van de stedelijke handelspandenpremie.

De achtergevel kan opnieuw voorzien worden van een bepleistering op isolatie en ingevuld worden met ramen in alu en pvc. Het zadeldakje van de aanbouw kan omgevormd worden tot plat dak.

Op basis van bovenstaande argumentatie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De gevelrenovatie dient voorafgaandelijk aan de uitvoering teruggekoppeld met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

-          Detailtekeningen van het schrijnwerk in de voorgevel zijn terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg (kroonlijst, ramen en voordeur).

-          Waardevolle interieurelementen zijn te bewaren (cementtegelvloer, pleisterplafonds, haarden). Indien niet mogelijk graag terugkoppeling.

-          Terugkoppeling over al dan niet bewaard gebleven oorspronkelijke lijstplafonds voorhuis verdieping 1 en te bekijken of er eventueel twee penantjes bewaard dienen te blijven tussen woon- en slaapkamer.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden opgevolgd.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.