2024_CBS_09289 - Omgevingsvergunning - OMV_2024115633. Boomgaardstraat 189. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/08/2023: statusrapport met een gunstig advies voor de functies detailhandel en wonen.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven.

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          detailhandel plus 3 wooneenheden.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          4 bouwlagen onder een plat dak met een klein, centraal zadeldakgedeeelte;

-          uitbouw achteraan op de 3de verdieping;

-          voorgevel in gele en zwarte baksteen met grijs buitenschrijnwerk in pvc op een plint in grijze gevelplaten.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden waarvan:

• 3 eenslaapkamer appartementen:
• 1 studio;

-          4 bouwlagen onder een plat dak;

-          sloop van de uitbouw achteraan op de 3de verdieping en aanleg van een dakterras na een kleine verhoging van de achterbouw;

-          gewijzigde gelijkvloerse vloerplaat in functie van een ondergrondse fietsenberging;

-          voorgevel in gele en zwarte baksteen met grijs buitenschrijnwerk in pvc op een plint in grijze bepleistering en blauwe hardsteen op isolatie.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het zadeldakgedeelte en de uitbouw achteraan de derde verdieping;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de functie detailhandel naar wonen op het gelijkvloers;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 20 Daken: het plat dak van het hoofdvolume wordt na de sloop van het zadeldak en na de isolatie aanzien als een nieuw dak. Dit moet dan ook een groendak zijn. Zowel dit nieuw dak als het voorziene groendak van de aanbouw moet conform artikel 20 van de bouwcode worden voorzien van de nodige niet-brandbare stroken.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 8,87 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw ongeveer 12 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit op die hoogte.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
In geval van uitzonderlijke regenval kan overstromingswater de woning binnendringen. De plaatsing van de niet-afgesloten luie trap met fietsgoot naar de kelder op circa 1,50 m van de voordeur begeleidt instromend overstromingswater rechtstreeks naar de kelder.
De aanvrager wordt geadviseerd beschermingsmiddelen te voorzien om de woning en kelder te beschermen tegen overstromingen.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van het gelijkvloers van detailhandel naar wonen. Deze functie is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping van handel naar wonen. De inrichting van de bestaande appartementen op de 1e en 2e verdieping wordt beperkt aangepast met oog op een betere lichttoetreding. De woonunit op niveau 3 wordt ingericht als ruime open studio. Na het doorvoeren van de aangevraagde werken voorziet het pand 1 éénslaapkamerappartement van 51 m² netto op het gelijkvloers, 2 éénslaapkamerappartementen van 58 m² netto op de 1e en 2e verdieping en één studio van 42 m² netto op de 3e verdieping.

Naast de interne wijzigingen worden ook een aantal wijzigingen aangevraagd aan het bouwvolume. Zo wordt het hellend dak op niveau +3 gesloopt en wordt de achtergevel gelijkgetrokken met de voorgevel. De niet-kenmerkende uitbouw achteraan wordt afgebroken. Er wordt een dakterras voorzien, waarbij rekening wordt gehouden met de hoek van 45° ten opzichte van de erfscheidingen links en rechts. Het dak wordt geïsoleerd en voorzien van een groendak. 

De voorgestelde werken zijn ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel wordt aangepast. Hierbij wordt de indeling van de gevelplint teruggebracht naar de kenmerkende typologie voor een herenwoning. De raamindeling van de bovenliggende verdiepingen wordt hierbij hernomen op het gelijkvloers. Het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in grijs PVC naar analogie met de rest van de gevel. Onderaan wordt opnieuw een plint voorzien in natuursteen. Daarboven wordt de plint afgewerkt met gevelpleisterwerk in een grijze tint. Bijkomend wordt een klein balkon toegevoegd ter hoogte van de 1e verdieping.
De voorgestelde wijzigingen aan de gevel vormen een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie.

De aanvraag is visueel inpasbaar in zijn omgeving.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheidingsmuren worden na het aanleggen van een groen dak niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 18 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden en wordt als voorwaarde bij vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden.

In de kelder worden er 9 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn te bereiken via een trap met fietsgoot. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

Het advies van de stedelijke dienst wordt niet bijgetreden.

Het klopt dat de vrije ruimte achter elke fiets geen 1,70 m bedraagt. Er is echter gekozen om i.p.v. 2 fietsstalplaatsen, 9 fietsstalplaatsen te voorzien. De positieve impact van deze ruime fietsenberging op de woonkwaliteit van de appartementen weegt op tegen de beperkte tekortkoming aangaande de stallingsvoorwaarden uit de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.