2024_CBS_09283 - Omgevingsvergunning - OMV_2023162720. Arenbergstraat 21-23, Graanmarkt 2-6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed - Banque de l’Union Anversoise:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/4966;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed – Neoclassicistisch herenhuis:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/4967;

-          27/3/2015: vergunning (201595) voor het inrichten van bestaande bureelgebouwen;

-          19/6/2009: vergunning (20091842) voor het afbreken van een atelier op het dak van een bestaand gebouw;

-          6/4/1995: vergunning (1995867) voor het verbouwen van een kantoor;

-          11/09/1981: vergunning (18#61655) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: gebouwen met gemengde functies:
Graanmarkt 2:

• gelijkvloerse verdieping: handelsruimte;
• bovenliggende verdiepingen: kantoren.

Graanmarkt 4-6:

• gelijkvloerse verdieping: restaurant/café;
• bovenliggende verdiepingen: 3 woongelegenheden.

-          bouwvolume:

Graanmarkt 2:

• gebouwencomplex van 3 bouwlagen aan de straatzijde en terugliggende dakverdieping met een plat dak;
• souterrain;
• gevarieerde bouwhoogtes met totale bouwhoogte van 19,20 m;
• centraal binnenplein van circa 129 m²;
• binnenpatio van circa 86 m².

Graanmarkt 4-6:

• gebouw van 3 bouwlagen met een schilddak;
• tegen de zuidgevel leunt een annex van 1 bouwlaag;
• inrij ter hoogte van de Maria Pijpelinckxstraat;
• niet-overdekte binnenkoer van circa 55 m².

-          gevelafwerking:

Graanmarkt 2:

• monumentale gevels in zandsteen met decoratieve gevelelementen;
• drieledige gevelcompositie met sokkel in zandsteen voorzien van schijnvoegen, bovenbouw in kolossale orde en attiekbalustrade als bekroning;
• diefijzers in decoratief smeedijzerwerk ter hoogte van de souterrain en gelijkvloerse plint;
• schrijnwerk in donkergroen geschilderd hout;
• toegangspoort in decoratief smeedijzerwerk.

Graanmarkt 4-6:

• gevels in neoclassicistische bepleistering;
• schrijnwerk in donker geschilderd hout;
• lijst, vensterbanken en plint in blauwe hardsteen;
• inrij ter hoogte van de Maria Pijpelinckxstraat.

Bestaande toestand

wijkt af van de vergunde toestand op volgende punten:

-          functie:
Graanmarkt 2: gelijkvloerse verdieping: restaurant en winkel

Graanmarkt 4-6: bovenliggende verdiepingen: 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

Graanmarkt 4-6: overdekte binnenkoer van circa 55 m².

Nieuwe toestand

-          functie: gebouwen met gemengde functies:

Graanmarkt 2:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel en kantoorfunctie (vergaderzalen);
• bovenliggende verdiepingen: kantoren.

Graanmarkt 4-6:

• restaurant/café voor het volledige gebouw;
• niet-ingerichte zolderruimte.

-          bouwvolume:

Graanmarkt 2:

• gebouwencomplex van 3 bouwlagen aan de straatzijde, terugliggende dakverdieping met een plat dak;
• souterrain;
• gesloopte aanbouwen en achtergevel;
• vernieuwde achterbouw rond 2 verbonden binnenhoven bestaande uit 2 bouwlagen en 2 terugliggende bouwlagen met plat dak;
• totale bouwhoogte van 20,25 m;
• terras boven de 1ste verdieping, ter hoogte van de terugsprong van de bovenliggende verdiepingen;
• uitkragende terrassen met draaitrap in de westelijke binnenhof;
• terras aan de voor- en achterzijde op de 3de verdieping;
• glazen overkapping boven de inkomhal;
• binnenhof van circa 328 m² op het gelijkvloers.

Graanmarkt 4-6:

• gebouw van 3 bouwlagen met een schilddak;
• annex van 3 bouwlagen en een schilddak;
• overdekte binnenkoer met een glazen overkapping van circa 55 m².

-          gevelafwerking:

Graanmarkt 2:

• nieuwe achtergevel rond binnenhoven in gefrijnde zandsteen, raamkaders in gezaagde zandsteen, gaanderij in bronskleurig metaal met schrijnwerk in bronskleurig aluminium;
• terrassen in zandsteenkleurig zichtbeton voorzien van glazen balustrades en een draaitrap in bronskleurig staal in westelijk binnenhof.

Graanmarkt 4-6:

• gevels in neoclassicistische bepleistering;
• schrijnwerk in donker geschilderd hout;
• lijst, vensterbanken en plint in blauwe hardsteen;
• inrij ter hoogte van de Maria Pijpelinckxstraat gewijzigd naar een raamopening;
• gewijzigde en heropende raamopeningen voorzien van nieuw schrijnwerk in donker geschilderd hout.

-          inrichting:

• verhardingen en inrichten van de binnentuin;
• aangepast rioolstelsel voorzien van septische put, hemelwaterput en bufferput.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke sloop;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de functie;

-          wijzigen van de gevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van verhardingen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen, het lozen van huishoudelijk afvalwater en de opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) AHKA-IIOA
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Er worden aanzienlijke wijzigingen met betrekking tot de bestaande gebouwen aangevraagd. Een groot deel wordt afgebroken en heropgebouwd en/ of uitgebreid.

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een gevel dienen elementen, decoraties en volledige gevels die historisch niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten, dorpels en typische zand- en baksteenarchitectuur, ongepleisterd, ongeschilderd en ongekaleid te blijven, tenzij dit vanuit historisch oogpunt aangewezen is of omwille van bouwfysische redenen. Indien deze in het verleden geschilderd, gepleisterd of gekaleid werden, dient deze afwerking indien mogelijk verwijderd te worden. De plint, lijsten en raamdorpels en de vensterbanken van Graanmarkt 4-6 werden overschilderd in de bestaande toestand. Het is niet geheel duidelijk of de beschildering wordt verwijderd in de nieuwe toestand.

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De teruggetrokken bouwlaag bevindt zich niet op minstens 3 meter achter het voorgevelvlak.

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Er worden warmtepompunits voorzien met een akoestische omkasting. Deze werden buiten het toelaatbare bouwvolume geplaatst.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023).
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 8: 

Er wordt een gemotiveerde afwijking gevraagd van het voorzien van een infiltratievoorziening. Er wordt een bufferput geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen:

De nieuwe trappen moeten een netto vrije doorgangsbreedte van minimaal 100 cm tussen de leuningen hebben. Dit is niet duidelijk op de plannen. 
De nieuwe trappen moeten leuningen aan beide zijden hebben die doorlopen op de bordessen en die voorbij de eerste en laatste trede minimaal 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand. Dit is niet duidelijk op de plannen. 

• artikel 21 Verticale plateauliften:
  De lift moet minstens 1 meter breed zijn en 1,40 meter diep. Voor de lift ter hoogte van Graanmarkt 2 is het niet duidelijk wat de afmetingen van de lift juist zijn.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter. Voor het sas naar het sanitair op de eerste verdieping ter hoogte van Graanmarkt 2 is de opstelruimte niet bruikbaar aangezien de deuropening diep in de muur gelegen is.
• artikel 28 Onthaal:
  Aan vaste inrichtingselementen zoals een onthaal, dient een verlaagd gedeelte aangebracht te worden. De hoogte tot de bovenzijde van het verlaagde gedeelte bedraagt hoogstens 80 cm. Onder het verlaagde gedeelte moet een opening zijn van minstens 70 cm hoog, minstens 90 cm breed en minstens 60 cm diep. De inrichtingselementen zijn niet ingetekend, maar dienen wel te voldoen aan dit artikel.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie afwijking RUP Binnenstad.
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: zie afwijking RUP Binnenstad.
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  Insprongen dieper dan 2 meter dienen ‘s nachts te worden afgesloten en verlicht. Het is onduidelijk of de toegang via de Arenbergstraat ’s nachts wordt afgesloten en wordt verlicht;
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Technische uitsprongen worden bij voorkeur ondergebracht binnen het toegestane bouwvolume. De technische voorzieningen zijn hoger dan 2,50 meter gemeten vanaf de kroonlijst. De technische voorzieningen zijn niet gelegen binnen een hoek van 45° ten opzichte van elk gevelvlak.
• artikel 27 Open ruimte:
  Verhardingen zijn beperkt tot 1/3de van de tuin voor tuinen groter dan 60 m². In het ontwerp wordt meer verharding voorzien.
• artikel 31 Laden en lossen:
  Laden en lossen voor functies anders dan wonen met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 500 m², dient op eigen terrein te worden voorzien. Er zijn geen mogelijkheden voor laden en lossen op eigen terrein voorzien.
• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe, platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. Dit geldt niet voor de oppervlakten waar zonnepanelen worden voorzien. De zones rond de zonnepanelen zijn niet als groendak aangelegd.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

Bij ingrijpende renovaties waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient een gescheiden stelsel te worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van dit artikel. De plannen zijn onduidelijk wat betreft het rioolstelsel.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Horeca-inrichtingen, bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota opgemaakt door All-Archeo werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 18 september 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30736). De nota bevat voorwaarden, die worden opgelegd in de vergunning, conform artikel 5.4.4 van het Onroerendefgoeddecreet van 12 juli 2013.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorgestelde functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving van de Graanmarkt. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit commerciële functies, wonen en gemeenschapsvoorzieningen. Het voorzien van commerciële ruimten op het gelijkvloers komt deze omgeving ten goede. 

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“De panden zijn gelegen in de afgebakende strategische horecakern Theaterplein. In deze zones is het wenselijk dat  er gelijkvloers commerciële activiteit behouden blijft en dat er een goede mix is tussen de functies reca, detailhandel en dienstverlening. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in de zone voor verspreide bewinkeling (waar deze panden in gelegen zijn) behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een herbouw van de aanbouwen van Graanmarkt 2 in de centrale zone van het bouwblok. Hierbij wordt de open ruimte vergroot, wat de verblijfskwaliteit in het bouwblok ten goede komt. In de voorwaarden bij de vergunning wordt wel opgenomen dat deze open ruimte maximaal voor 1/3de mag worden verhard, zoals bepaald in artikel 27 van de bouwcode.

De hoogte van de nieuwe achtergevels wordt afgestemd op de hoogten van de reeds aanwezige gevels in het binnenhof waardoor deze ruimtelijk inpasbaar zijn in de omgeving. De totale hoogte van de gebouwen neemt slechts gering toe, waardoor de nieuwe bouwvolumes geen afbreuk doen aan het bestaande stedelijk weefsel.

Bij de herbouw van de dakverdieping van Graanmarkt 2 wordt de voorgevel van dit volume 1,30 meter achteruit geplaatst ten opzichte van de rooilijn. Hierdoor ontstaat een buitenruimte bij de kantoren, wat de verblijfskwaliteit verbetert. Hoewel artikel 2.1.9 van het RUP Binnestad een afstand van 3 meter van de voorgevel voorschrijft voor teruggetrokken dakverdiepingen, wordt een afwijking toegestaan omwille van de hoger opgaande kroonlijst van de bestaande voorgevel op de rooilijn. De dakverdieping is hierdoor nauwelijks zichtbaar vanop het openbaar domein.

De uitbreiding van het pand Graanmarkt 4-6 herstelt het voormalige bouwvolume dat werd gesloopt in de jaren 1980. Dit bouwvolume respecteert de schaal van de omliggende gebouwen en de maat van de open ruimte op het aanpalende perceel.

De aanvraag voorziet voor het project een warmtepomp met akoestische omkasting op het dak van de Arenbergstraat 21. De afmetingen van deze technische installatie wijken af van de voorschriften van artikel 16 van de bouwcode. Bovendien gaan de voorschriften van de bouwcode en het RUP Binnenstad uit van een integratie van de technische installaties in het maximaal toelaatbaar bouwvolume. Hoewel het maximaal bouwvolume reeds aanwezig is op het perceel, wordt geoordeeld dat de warmtepomp op de minst zichtbare plaats wordt voorzien. Om de installatie maximaal te laten opgaan in de omgeving worden er voorwaarden opgenomen in de vergunning. De warmtepomp en zijn omkasting mag niet hoger zijn dan het bestaande torenvolume op de hoek van de Arenbergstraat en de Sint-Maartenstraat en de omkasting moet worden voorzien in dezelfde kleur als het schrijnwerk van de achtergevel van Graanmarkt 2, namelijk gepatineerd brons. 

Cultuurhistorische aspecten

De panden zijn opgenomen op de inventaris van bouwkundige erfgoed en zijn gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De afwijkingen van artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad en artikel van de bouwcode worden hieronder beoordeeld.

Er werd een CHE-rapport opgemaakt en het project werd meermaals besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Principieel is er dan ook geen bezwaar tegen het voorgestelde.

Aangezien de restauratieopties niet allemaal besproken werden in het overleg zal als voorwaarde opgelegd worden:

-          Restauratie van het interieur (van beide panden): terugkoppeling voorafgaand aan uitvoering.

-          Schrijnwerkdetails Graanmarkt 4-6 voor te leggen voor verder advies.

-          Integraal behoud van oorspronkelijke draagstructuur Graanmarkt 4-6.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd omwille van de erfgoedwaarde van de site. De voorwaarden maken integraal deel uit van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De herbouw van de dakverdieping en de nieuwe achtergevels langs de binnenhoven werden voorgelegd aan de Kwaliteitskamer architectuur.

Zij brachten een gunstig advies uit op 3 mei 2024 met volgende argumentatie:

“De Kwaliteitskamer heeft een sterke waardering voor de uitgebreide gevelstudie. Het materialenpalet en de royale detaillering geven de nieuwbouwdelen identiteit en creëren een relatie met de historische context. Als laatste aanbeveling vraagt de Kwaliteitskamer om eventueel nog verder onderzoek te verrichten naar de gradiënt van de verschillende afwerkingen (gefrijnd, glad,…) bij de natuurstenen om het geheel een rustige uitstraling te geven. De Kwaliteitskamer adviseert om een ‘mock up’ te maken en aandacht te hebben voor het vervuilingsaspect van de gefrijnde stenen. In aansluiting bij het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert de Kwaliteitskamer voor het hoekgebouw (Graanmarkt 4-6) om de bestaande vloerplaten te behouden.’

De aanvraag houdt rekening met de bevindingen van de Kwaliteitskamer.
 

Er wordt opgemerkt dat de plinten, lijsten en raamdorpels van Graanmarkt 4-6 werden geschilderd. Dit is in strijd met artikel 2.1.7 van het RUP Binnenstad en artikel 11 van de bouwcode, die voorschrijven dat het schilderen van dergelijke elementen niet is toegestaan behalve als dit vanuit historisch oogpunt aangewezen is. Aangezien deze oorspronkelijk in blauwe steen werden uitgevoerd wordt in de voorwaarden bij de vergunning opgenomen dat deze elementen niet geschilderd mogen worden.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (1.722 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 100 m² (ca. gelijk aan het projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 18/09/2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30736). Er werd een programma van maatregelen opgesteld waarin een opgraving van bepaalde ingrepen werd bevolen.

De stedelijke dienst Archeologie legt volgende voorwaarden op:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een archeologische opgraving (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30736) verplicht uit.

-          De bouwheer leeft het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 na.

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie worden gevolgd en opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De reca-ruimte op het gelijkvloers van Graanmarkt 4-6 heeft ramen die uitgeven op het naburig perceel. Hoewel de vergunningverlenende overheid geen rekening mag houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunningsvergunning, ontneemt een omgevingsvergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het centrale binnenhof in het bouwblok wordt ontsloten via de Arenbergstraat. Het is niet duidelijk of deze toegang ’s nachts wordt afgesloten conform artikel 14 van de bouwcode. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

De gewestelijke verordening toegankelijk is van toepassing op de aanvraag.

Het is niet duidelijk of de trappen voldoen aan artikel 20 van de verordening. In de voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen dat de netto-doorgangbreedte en de leuningen moeten voldoen aan dit artikel.

Ook het uitvoeren van de lift in Graanmarkt 4-6 conform artikel 21 van de verordening wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning. 

Artikel 25 van de verordening schrijft voor dat naast elke krukzijde van een deur een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte dient te worden voorzien van 0,50 meter. Dit is niet voorzien voor de sas naar het sanitair op de eerste verdieping ter hoogte van Graanmarkt 2. De deuropening is te diep in de muur gelegen. Aangezien het over een bestaande deuropening gaat, wordt hiervoor een afwijking toegestaan. 

In de voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen dat alle vaste inrichtingselementen van het onthaal moeten voldoen aan artikel 28 van de verordening. 

Het is niet duidelijk in de aanvraag of de riolering gescheiden wordt aangelegd conform artikel 40 van de bouwcode. In de voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen dat de riolering waar mogelijk gescheiden moet worden voorzien.

Ook het voorzien van een vetafscheider op het afvalwater van Graanmarkt 4-6, conform artikel 44 van de bouwcode, wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Om het regenwater optimaal te bufferen moeten nieuwe platte daken volgens artikel 38 van de bouwcode worden aangelegd als groendak. Het is niet duidelijk of de zones rond de zonnepanelen van Graanmarkt 2 worden aangelegd als groendak. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Omwille van de aanwezige kelders op het terrein wordt een afwijking gevraagd van het voorzien van infiltratie volgens artikel 8 van de gewestelijke hemelwaterverordening. Deze afwijking wordt toegestaan aangezien er geen volle grond aanwezig is op het terrein, maar een voldoende grote bufferput wordt voorzien.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de parkeerparagraaf niet van toepassing is aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte:

“De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging.

Voor Graanmarkt 2 wordt de handelsfunctie kleiner en worden er twee vergaderzalen ingericht voor de bovenliggende kantoren. De kantoorruimte breidt hierbij uit met 26 m². Omdat het om zeer kleine oppervlakte gaat is de parkeerbehoefte 0.

Voor Graanmarkt 4-6 wordt de meergezinswoning met horeca op het gelijkvloers en drie woongelegenheden op de verdiepingen volledig omgevormd naar horeca. De horeca breidt uit met +/- 600 m². Door de ligging in een voetgangersgebied in het centrum van de stad wordt er geen parkeerbehoefte bepaald.”

Fietsvoorzieningen

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert voor de fietsvoorzieningen het volgende:

“Voor de uitbreiding van de horeca moeten 4 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m² x 600 m² = 4).

Er wordt een fietsenberging voorzien voor 15 fietsen maar deze is voor personeel en bezoekers. De fietsen voor personeel moeten afsluitbaar zijn en afgescheiden moeten kunnen worden van de fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. In de praktijk zullen de bezoekers hun fietsen vooral aan de fietsenbeugels op het openbaar domein plaatsen.”

Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Laden en lossen

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert dat het laden en lossen kan gebeuren binnen de venstertijden van het voetgangersgebied. Een afwijking van artikel 31 van de bouwcode kan worden toegestaan omwille van de erfgoedwaarde van de panden. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project betreft een sloop van een klein deel van de bestaande bebouwing, een restauratie, een verbouwing en een uitbreiding van functies. Voor de reca-functie in het gebouw Graanmarkt 4-6 vraagt de exploitant koelkasten, vriezers en warmtepompen aan. Voor eigen intern gebruik wenst de aanvrager ook onderhouds-en kuisproducten op te slaan en wenst de aanvrager het huishoudelijk afvalwater te lozen. Er wordt ook een niet indelingsplichtige stookinstallatie (260 kW) op houtpellets voorzien in de bestaande stookplaats in de kelder van Arenberg 21. Deze installatie staat in voor de verwarming van de andere gebouwen ter vervanging van de oude installatie op stookolie waarvan de stookolietanks zijn verwijderd.
 

Voor de verbranding van biomassaproducten, waaronder zuivere houtbrandstoffen (hout uit onderhoud van bossen, houtpellets, …), in huishoudelijke stooktoestellen zijn in Vlarem geen specifieke bepalingen opgenomen. De verbranding van deze brandstoffen in huishoudelijke stooktoestellen met een vermogen van minder dan 300 kWth is volgens VLAREM een niet-ingedeelde activiteit, en ze mogen dus zonder nadere milieuvoorwaarden verbrand worden in kachels met een thermisch vermogen van minder dan 300 kWth. Doch moeten de houtpellets voldoen aan de wettelijke eisen (vochtgehalte, densiteit,enzovoort) om gebruikt te kunnen worden als brandstof voor niet-industriële verwarmingstoestellen zoals huishoudelijke pelletkachels en -ketels) met een vermogen van minder dan 300 kWth. Deze wettelijke eisen zijn vastgelegd in het KB producteisen houtpellets van 5 april 2011. Zo moet op de zakken waarin de houtpellets verkocht worden een etiket aangebracht zijn met alle technische informatie over de kwaliteit van de pellets. Meer informatie is te vinden op https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/groene-energie/bio-energie/houtpelletketel#q-e41ef98a-4403-4d1f-9493-8f2aba4e2bb4 
 

Op de plannen van het gelijkvloers staat aangegeven dat het huishoudelijk afvalwater afkomstig van de kantoren geloosd zal worden via een bestaande DWA afvoer op de Graanmarkt voor een debiet van 1.110 m³/jaar. Het water afkomstig van de douches en de reca-ruimte zal geloosd worden via een bestaande afvoer in de Maria Pijpelinckxstraat voor een debiet van 1.110 m³/jaar. Op het plan van het gelijkvloers staat in de keuken een “eventuele vetafscheider” opgetekend. De exploitant wordt erop gewezen dat het plaatsen van vetafscheiders in onder andere horecazaken en grootkeuken een verplichting is waaraan de exploitant moet voldoen. De stockage van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen wordt in de poetsberging, in een apart lokaal, opgeslagen. Het gelijkvloers, niveaus 1 en 2 hebben elks een eigen poetsberging. Om lekken te voorkomen, worden de kuisproducten in lekbakken opgeslagen. Producten die met elkaar zouden kunnen reageren, worden in aparte lekbakken opgeslagen.
 

Er worden vriezers en koelkasten in de kelder geplaatst ter hoogte van de Maria Pijpelinckxstraat. De stookplaats wordt eveneens in de kelder geplaatst in een apart lokaal, naast de opslag van de houtpellets ter hoogte van de St. Maartenstraat. Ook op niveau 1 worden er koelkasten en vriezers geëxploiteerd in functie van de keuken.  

De warmtepompen worden, onder een akoestische omkasting, op het dak geplaatst op de hoek van de St. Maartenstraat en de Arenbergstraat. Het betreft 4 warmtepompen van 44 kW. Gezien de warmtepompen omkast worden, zal de hinder op de omgeving beperkt worden. De omkasting van de warmtepompen is een vereiste om te voldoen aan de normen, zoals ook aangegeven werd in de bijgevoegde akoestische studie. Het geproduceerde omgevingsgeluid zal altijd moeten voldoen aan de geluidsnormen zoals opgelegd in het Vlarem. Indien de geluidsnormen toch overschreden zouden worden, kunnen bijkomende maatregelen opgelegd worden.  
 

Uit de aanvraag is niet duidelijk welke koelmiddelen er worden gebruikt voor de warmtepompen. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling van gefluoreerde gassen voerde de Europese Unie verstrengde regels in rond het gebruik van koelmiddelen om zodoende de invloed ervan op de opwarming van de aarde te beperken. Voor een aantal toepassingen wordt een maximum toelaatbaar aardopwarmingsvermogen (GWP) opgelegd, voor een aantal toepassingen wordt op termijn een totaalverbod op F-gassen vooropgesteld (met uitzonderingen in geval van veiligheidseisen). De exploitant dient daarom warmtepompen te selecteren met een voldoende laag global warming potential (GWP). Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven

2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg zijn strikt na te leven.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie zijn strikt na te leven.

4. De fietsstalplaatsen voor het personeel moeten afsluitbaar zijn en afgescheiden worden van de fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers.

5. De verharding in de binnenhoven is te beperken tot 1/3de van de totale oppervlakte conform artikel 27 van de bouwcode.

6. De warmtepomp en zijn omkasting mogen niet hoger worden voorzien dan de hoogte van het bestaande torenvolume op de hoek van de Arenbergstraat en de Sint-Maartenstraat en de akoestische omkasting is te voorzien in dezelfde kleur als het schrijnwerk van de achtergevel van Graanmarkt 2, namelijk gepatineerd brons.

7. De plinten, lijsten en raamdorpels van Graanmarkt 4-6 zijn te voorzien in blauwe steen en mogen niet worden geschilderd.

8. De toegang van het binnenhof via de Arenbergstraat is ’s nachts af te sluiten conform artikel 14 van de bouwcode.

9. De breedte en de leuningen van de nieuwe trappen is te voorzien conform artikel 20 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

10. De lift in Graanmarkt 4-6 is te voorzien conform artikel 21 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

11. Alle vaste inrichtingselementen van het onthaal zijn te voorzien conform artikel 28 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

12. Een gescheiden riolering is waar mogelijk te voorzien conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

13. Voor de horeca-functie is een vetafscheider te voorzien op het afvalwater van Graanmarkt 4-6 conform artikel 44 van de bouwcode.

14. ASTRID-indoor radiodekking is te voorzien in gebouw GM 4-6 RECA conform het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie. 

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in het Vlarem, wordt aan het college voorgesteld de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten 

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden. 

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad. 

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening. 

Op basis van artikel 12 §1.2 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 49.597,50 euro. 

Artikel 6 §1,3° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien het project de renovatie of restauratie van een onroerend goed dat beschermd is als onroerend erfgoed of dat voorkomt op de lijst van geïnventariseerd erfgoed betreft en als aan het project een belangrijke renovatiekost verbonden is. 

Artikel 6 §1,7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project. 

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6 §2 van de verordening. 

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen: 

• Renovatie van vastgesteld bouwkundig erfgoed met een belangrijke/aanzienlijke renovatiekost; 

• inventarispand meer als monument behandeld omwille van de intrinsieke kwaliteiten; 

• verduurzaming Vlaams Erfgoed; 

• duurzaamheid: behoud inventarispand en bekomen Breeam Label Excellent; 

• revitalisering erfgoed waarbij delen publiek toegankelijk gemaakt worden. 

Gelet op voorgaande wordt er een volledige afwijking op de verordening toegestaan en wordt er geen stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.