2024_CBS_09831 - Omgevingsvergunning - OMV_2024072666. Pyckestraat 48A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/08/1960: toelating (18#41217) voor verbouwingswerken;

-          16/12/1938: toelating (18#11560) voor het bijbouwen van een overdekte koer;

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse doorrij (met bovenliggende woning) naar een achterliggende autogarage met werkplaatsen, magazijn- en bureelruimtes;

-          perceel volledig bebouwd;

-          1 bouwlaag onder plat dak met verscheidene daklichten;

-          houten inkomdeur en poort aan de straatgevel.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse doorgang via een erfdienstbaarheid (bovenliggende woning en de voorste helft van het gelijkvloers maken geen deel uit van de aanvraag en het eigendom);

-          achterliggende kantoorruimte;

-          half overdekte, onverharde binnentuin.

Nieuwe toestand

-          kantoorruimte omgevormd tot een eengezinswoning;

-          behoud van de binnentuin en van de doorgang aan de straatkant;

-          inrichting van een thuiskantoor/polyvalente ruimte;

-          inpandige fietsenberging voor 4 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie ‘bedrijvigheid’ naar ‘wonen’;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: een woonfunctie in binnengebied is niet kenmerkend en niet wenselijk.
• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging is er slechts circa 10 % van de totale perceel oppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd in plaats van de minimaal vereiste 20 %.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen inpandige autostalplaats bij de nieuwe woonfunctie voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

-          (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een voormalig magazijn om te vormen naar een woning. Een woonfunctie is inpasbaar in de ruimere omgeving, maar omwille van de ligging in binnengebied situeert de gewenste woning zich in een zone die voorbehouden is voor achtertuinen.

Op de bovenliggende verdiepingen aan de straat bevindt zich een woning. Deze blijft ongewijzigd t.o.v. de laatst vergunde toestand en maakt geen deel uit van de aanvraag.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de voormalige gelijkvloerse loods in binnengebied omgevormd naar een eengezinswoning.

Het bouwblok grenst aan de Zuidervelodroomsite. In het bouwblok bevinden zich verschillende loodsen en (voormalige) pakhuizen.

Kenmerkend bevindt de bewoning van het bouwblok zich in de bouwblokwand; gevolgd door een tuinzone in het binnengebied. Woonfuncties bevinden zich kenmerkend in de bouwblokwand en niet in een tuinzone.

Aan de Haantjeslei werd in 2008 door de deputatie een vergunning voor een binnengebiedontwikkeling verleend. Ondanks het feit dat deze ontwikkeling een anomalie in het bouwblok is, houden de wooneenheden in deze ontwikkeling afstand tot de omliggende eigendommen en grenzen de achtertuinen van de bouwblokwand aan die van het binnengebiedontwikkeling.

Deze binnengebiedontwikkeling uit 2008 kan echter niet als referentiebeeld gebruikt worden. Niet alleen betreft dit een perceelsoverschrijdende ontwikkeling op een veel grotere schaal waardoor de wooneenheden als eilanden binnen het bouwblok liggen. Door deze ruime schaal kan zowel een voldoende ruime tuinzone als voldoende afstand tussen de bouwblokken gegarandeerd worden. 

Voorliggende aanvraag betreft een ontwikkeling in binnengebied op perceelsniveau. Zo heeft het perceel een breedte tussen 8,30 m - 14,20 m en een lengte van 39,20 m.

Het perceel blijft quasi volledig volgebouwd waarbij enkel centraal tegen de achterperceelsgrens een ontpitting voorzien wordt.

Deze voorgestelde tuinzone maakt 21,98 % van de perceelsoppervlakte uit maar is grotendeels overdekt en voorzien van 5 cirkelvormige dakuitsparingen.

Hierdoor wordt op het perceel 9,59 % effectieve open ruimte voorzien i.p.v. de minimaal vereiste 20 %(bouwcode, artikel 27). Het merendeel van de tuin is bijgevolg overdekt wat voor een woonfunctie niet gunstig geadviseerd kan worden.

Bijkomend ligt het voormalige magazijn in een zone die voorbehouden is voor achtertuinen. De bebouwing langs de Pyckestraat bezit geen achtertuin. Indien een functiewijziging naar wonen zich voordoet, dan moet de functie in harmonie zijn met het referentiebeeld.

De voorgestelde woonfunctie is bijgevolg niet in harmonie met het referentiebeeld en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt geschilderd in antraciet. Dit is de bestaande gevelkleur en is inpasbaar in de omgeving. Het schrijnwerk blijft wit-aluminium en de tweeledige blauwe poort blijft ook behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inplanting in binnengebied hypothekeert de potentiële rust die verwacht wordt in een binnengebied. Langsheen de straatzijde kan hinder die eigen is aan een stedelijke leefomgeving verwacht worden. Het binnengebied waarborgt rust en privacy zodat bewoners daarover te allen tijde kunnen beschikken. Een binnengebiedontwikkeling verstoort deze balans waardoor de druk op het binnengebied toeneemt, ten koste van de leefbaarheid in de schil.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de nieuwe eengezinswoning moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Er worden 4 fietsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.