2024_CBS_09841 - Omgevingsvergunning - OMV_2024144528. Eliaertsstraat 16. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/07/2001: vergunning (180#4139) voor het verbouwen van een handelshuis.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel op gelijkvloers;
• meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte 16,8 m;
• volledige gelijkvloers bebouwd;
• inkomnis met een diepte van 2,3 m;
• balkon op eerste verdieping in de voorgevel;

-          gevelafwerking:

• plint in blauwe hardsteen;
• bruin geschilderd, houten buitenschrijnwerk;
• winkelpui met bordeaux/bruine bekleding.

Bestaande toestand

-          vrije hoogte gelijkvloers verkleind tot 2,5 m;

-          zwarte, stalen balustrade.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• dareca op gelijkvloers;
• meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte 16,8 m;
• volledige gelijkvloers bebouwd;
• inkomnis met een diepte van 2,3 m;
• balkon op eerste verdieping in de voorgevel;

-          gevelafwerking:

• plint in tegels met lichte betonlook;
• trap van nis in blauwe hardsteen;
• witte bepleistering;
• wit, pvc buitenschrijnwerk;
• wit, stalen hekwerk;
• zwarte, stalen balustrade.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van detailhandel naar dareca;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 15 cm en wordt niet overbrugd door een combinatie van trap/helling, trap/lift of helling/lift;
• artikel 22:
  de deuropening heeft een breedte van 80 cm in plaats van de verplichte 90 cm;
• artikel 24:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte voor de toegangsdeur;
• artikel 25:
  er is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde van de toegangsdeur.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling is verboden;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte wordt teruggebracht van 2,57 m en 2,54 m tot 2,5 m waar dit minimaal moet worden behouden;
• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:
  de keuken beschikt niet over rechtstreeks licht, lucht en zicht;
• artikel 22 Maat van de open ruimte:
  bij functiewijziging, niet in kernwinkelgebied, moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd zijn.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de functiewijziging van detailhandel naar horeca. De directe omgeving bestaat op het gelijkvloers uit een mix van wonen, dienstverlening, detailhandel, reca, gemeenschapsvoorziening en vrije beroepen.

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie geeft volgend advies: “Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.”

De functie is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij een functiewijziging dient minimaal 20 % van de totale perceeloppervlakte als open ruimte voorzien te worden. Door de bovenliggende bebouwing zou het slechts mogelijk zijn net geen 10% te ontpitten. Gezien de hoger opgaande achtergevels en scheimuren zou er geen sprake zijn van voldoende leefkwaliteit voor de beperkte open ruimte. Ook zou er geen aanzienlijke meerwaarde gecreëerd worden betreffende de lichten en zichten voor de keuken. Bijgevolg kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan worden om het perceel volledig bebouwd te laten op voorwaarde dat de wand tussen de keuken en de horeca-ruimte aan de straatzijde maximaal wordt opengewerkt én op voorwaarde dat de deuren centraal in de horecaruimte slechts sluiten bij calamiteiten.

Bij een functiewijziging van een verblijfs-, horeca- of detailhandelsruimte, waarbij de vrije hoogte tussen vloer en plafond niet gewijzigd wordt, is een minimale vrije hoogte van 2,40 meter van toepassing. Dit kan enkel indien de bestaande toestand overeenkomt met de laatst vergunde of vergund geachte toestand. In voorliggende aanvraag wordt de vrije hoogte niet gewijzigd tussen de bestaande en de gewenste toestand. Echter wordt wel de vrije hoogte teruggebracht van 2,57 meter en 2,54 meter in de laatst vergunde toestand tot 2,5 meter in de bestaande toestand. Gezien het beperkt verschil van 4 cm in de verblijfsruimtes geen onaanvaardbare impact heeft op de gebruikskwaliteit van deze ruimtes, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan worden.

De toegang voldoet niet aan artikel 18, 22, 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid. De vergunde functie betreft reeds een publiek toegankelijke functie. Er wordt niet geraakt aan de vergunde toegang. De werkzaamheden om te kunnen voldoen aan de normen staan constructief niet in verhouding tot de gevraagde functiewijziging. Bijgevolg kan er met toepassing van artikel 33 van de verordening toegankelijkheid een afwijking toegestaan worden.

Visueel-vormelijke elementen

Het bruin geschilderd buitenschrijnwerk werd vervangen door wit pvc schrijnwerk met een gelijkaardige indeling en een open toegangspoort in wit staal. De gelijkvloerse bordeaux-bruine bekleding word vervangen door wit pleisterwerk met een plint in lichte betonlook. De materiaalkeuzes zijn afgestemd op de architectuur van het geheel en zijn omgeving alsook het discrete logo in roestvrijstaal met de naam van de horecazaak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Een opening van 1 m² te voorzien in de wand tussen de keuken en de horeca-ruimte aan de straatzijde en de deuren centraal in de horecaruimte enkel te sluiten bij calamiteiten.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.