2023_CBS_07233 - Omgevingsvergunning - OMV_2022155370. Rijnkaai 1-4, Braziliëstraat 2A-C-D-E. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Aan bvba De Shop werd door de deputatie in 2019 een vergunning in beroep verleend voor een termijn van 4 jaar. Door middel van OMV_2019045029, OMV_2019045912, OMV_2019044924 en OMV_2019074579 werden de openings- en sluitingsuren van de inrichtingen uitgebreid. De omgevingsvergunning met kenmerk OMV_2018130645, werd overgedragen aan bvba EXPO 62 door besluit OMV_2020054565. De vergunning verliep op 10 oktober 2023.

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag omvat het verder exploiteren van clubs Vaag en Lima.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Club Lima
 

Aangevraagde rubriek(en) Club VAag
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Club Lima

Club VAag

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor centrumfuncties-art. 5-stedelijke functies en zone voor publiek domein-art. 7.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming dareca blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat de hernieuwing van de milieuvergunning voor een nightlife activiteit op het Eilandje met daarnaast ook een opdeling van de ruimtes en het bijhorend beheer.

De locatie is opgenomen in de afbakening van de beleidsvisie nightlife.

Bedenking wordt alleen gemaakt voor de grote zaal en de locatie op de eerste verdieping of de activiteit stopgezet wordt dan wel overgenomen is.

Voor het aanvraag dossier kan gunstig advies gegeven worden door de dienst OS/BI.

Er worden geen stedenbouwkundige handelingen aangevraagd.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het aanwervingsbureau voor havenwerklieden op de hoek van de Rijnkaai-Braziliëstraat dat in 1960 werd opgericht en bij ministerieel besluit van 29 mei 2001 werd beschermd als monument. De aanvraag bevat geen informatie die toelaat om de eventuele impact van de aangevraagde handelingen op de erfgoedwaarde van het gebouw te beoordelen. Vanuit oogpunt Monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de aanvraag, mits voor alle toelatingsplichtige handelingen een toelating wordt bekomen van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Volgens de mober zijn er 90 fietsenstallingen nodig voor beide clubs.

Er worden geen fietsenstallingen ingericht op eigen terrein.

Laden en lossen:

Laden en lossen mag enkel in de parkeerstrook of laad- en loszones, en mag het overige verkeer niet hinderen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Onderhavige aanvraag betreft een splitsing, actualisatie en hernieuwing van een bestaande omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit op naam van Expo 62 bvba. Echter, in de toekomstige situatie dienen de activiteiten opgesplitst te worden over de verschillende exploitanten, zoals weergegeven in onderstaande tabel.
 

Op het gelijkvloers aan de linkerzijde zal zich voortaan ‘Lima’ (voorheen: Roxy) bevinden. Deze ruimte zal enerzijds fungeren als club/bar en anderzijds als foyer voor (theater)voorstellingen met een capaciteit voor 299 personen. De nieuwe Lima zal uitsluitend geopend zijn op dinsdag, donderdag, vrijdag en zaterdag telkens van 22.00 tot 05.00 uur, alsook elke dag voor een feestdag. Daarnaast wordt ook gevraagd om een opening ad hoc mogelijk te maken, om zo de uitbating van privé-evenementen zoals onder andere bedrijfsfeesten en TD’s mogelijk te maken. Deze ad hoc openingen zullen slechts sporadisch voorkomen. Op de benedenverdieping bevindt zich club ‘Vaag’. Deze ruimte blijft als club fungeren en heeft een capaciteit voor 327 personen. Vaag is uitsluitend geopend op donderdag, vrijdag en zaterdag, telkens van 22.00 tot 07.00 uur, alsook elke dag voor een feestdag. Daarnaast wordt ook gevraagd om een opening ad hoc mogelijk te maken, om zo de uitbating van privé evenementen zoals onder andere bedrijfsfeesten en TD’s mogelijk te maken. Deze ad hoc openingen zullen slechts sporadisch voorkomen.

Voor de beoordeling van de milieueffecten gebonden aan het ontplooien van de beoogde activiteiten worden er geen negatieve effecten om de omgeving verwacht.

Gezien de ligging van club Vaag en club Lima, alsook het type van activiteiten werden de effecten op de omgeving samen geëvalueerd. Voorliggende aanvraag brengt geen aanzienlijke mobiliteitseffecten teweeg. Dit blijkt uit de namens de vergunningsaanvrager bijgevoegde mobiliteitsstudie van Vectris die werd opgemaakt conform het Richtlijnenboek Mobiliteitseffectenstudies van de Vlaamse Overheid. Gelet op het voorwerp van de aanvraag worden geen bijkomende negatieve effecten van het geluid verwacht. Dit omwille van de verderzetting van bestaande activiteiten (club Vaag en nieuwe club Lima). De exploitatie van de overige elementen zullen niet meer onder deze vergunning vervat worden. Tot slot, de effecten op de luchtkwaliteit, biodiversiteit en onroerend erfgoed worden kort besproken. Echter, gelet op het voorwerp van de aanvraag kan aangenomen worden dat de exploitatie van club Vaag en club Lima geen bijkomende negatieve effecten zullen veroorzaken.

Ruimtelijk gezien ligt het clubcomplex de Shop op het Antwerpse Eilandje tussen de loodsen van de Waagnatie, de Montevideomagazijnen én op minder dan 20 meter van het Limaplein. Het omvat een evenementenhal De Shop en nachtclubs Vaag, Roxy en Lima. Voorliggende aanvraag beoogt de voortzetting van de clubs Roxy en Vaag. Bij deze gelegenheid wordt Roxy omgedoopt tot club Lima. Club Vaag blijft ongewijzigd. Gezien het ontspanningsinrichtingen met muziekactiviteiten betreft, werden in het aanvraagdossier 2 geluidstudies gevoegd: 1 geluidstudie per zaal. Uit het akoestisch onderzoek van de club Lima (voorheen Roxy) blijkt dat het ontplooien van muziekactiviteiten in de hoogste categorie leidt tot overschrijding van de geldende milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht. De beperkte geluidsdemping van de glaspartijen aan de kopzijde van het gebouw, uitkijkend op het Limaplein, is naar alle waarschijnlijkheid de oorzaak van deze schending. Om hieraan te remediëren stelt de geluidsdeskundige voor om het emissieniveau bij te stellen tot 98 dB(A) en 94dB(A) voor respectievelijk pop- en housemuziek. Het opleggen of beperken van muziekgenres, notabene in een dansinrichting, maakt echter geen deel uit van de lasten en voorwaarden die een overheid kan of mag opleggen. Saneringsmaatregelen kunnen ook geen oplossing aanreiken gelet op de beschermde status van het gebouw.

Voor club Vaag wordt er -volgens de geluidsdeskundige -ruimschoots aan de geluidsnorm voldaan. Dit dient echter genuanceerd te worden. Bij uitvoering van de geluidstudie was de Montevideo-site nog in ontwikkeling. Relevante meetpunten ter hoogte van de site aan de Braziliëstraat worden er dus niet voorzien met als gevolg dat de impact ter hoogte van de Braziliëstraat niet bestudeerd werd. Bijkomend dient opgemerkt te worden dat er niet simultaan is gemeten in de twee zalen. Nochtans zal er op donderdag, vrijdag en zaterdag, alsook elke dag voor een feestdag simultaan geëxploiteerd worden.

Hieruit vloeit voort dat de inrichting -een beschermd monument- niet geschikt is om te fungeren als een volwaardige club; in het bijzonder voor club Lima. Voor de club Vaag geeft de studie mogelijks een vertekend beeld van de impact van de inrichting op de omgeving.

Verder bleek uit het politieverslag dat het aantal gerapporteerde "incidenten" te Rijnkaai 1-4 torenhoog is. Het betrof uiteenlopende overlastvormen op het openbaar domein waaronder wildplassen, dronkenschap, verstoring van de openbare orde,  maar ook mis- en wanbedrijven waaronder diefstal, opzettelijke slagen en verwondingen en vechtpartijen.

Op vlak van mobiliteit is het Eilandje én de ruime omgeving van de Rijnkaai verzadigd. Door de exploitatietijden is het cliënteel aangewezen op bijna één vervoersmodus, met name gemotoriseerd verkeer. Het afwenden van de gegenereerde parkeerplaatsen op het openbaar domein creëert, naast de problemen van verkeersleefbaarheid, een bijkomend spanningsveld tussen de woonontwikkelingen en nachtleven.

Als gevolg van de bovenstaande overwegingen wordt voorgesteld de vergunning te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de omgevingsvergunning te weigeren.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde rubriek(en) Club Lima

Geadviseerde rubriek(en) Club Vaag 

Standpunt college 

Het college sluit zich niet integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren. Hij baseert zich hiervoor op het feit dat dat bij de opmaak van de geluidsstudie in 2019, de Montevideo-site nog in ontwikkeling was. Anderzijds verwijst de omgevingsambtenaar naar de overlast en impact van de inrichting op de omgeving. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor centrumfuncties-art. 5-stedelijke functies.

Artikel 5.1 van het RUP Eilandje stelt dat volgende functies zijn toegelaten: 

• Wonen is toegelaten
• Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten
• Hotels zijn toegelaten
• Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten
• Groothandel is toegelaten
• Detailhandel is toegelaten
• Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten
• Cafés en restaurants zijn toegelaten; voor cafés en mengvormen tussen cafés en restaurants geldt een maximum netto-handelsoppervlakte van 600 m² met uitzondering van bouwblok MONTEVIDEO C1 en B1 waar er geen begrenzing is.  

Gelet op het feit dat de functie dancing niet voorkomt in deze lijst én dancing als een aparte functie wordt omschreven in de vergunningsplichtige functiecategorie “dancing, restaurant en café” conform het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen, betreft het een inmiddels geacht vergunde, maar zonevreemde functie. Met toepassing van artikel 68, 6° van het decreet betreffende de omgevingsvergunning zal het college de vergunning daarom verlenen voor een duurtijd van 2 jaar.  

Gelet op het feit dat er geen geactualiseerde geluidsstudie in het dossier is toegevoegd en de omgeving inmiddels is gewijzigd, zal het college hieromtrent bijkomende voorwaarden opleggen. 

Het college is bijgevolg van mening dat voorliggende aanvraag vergund kan worden, mits het opleggen van onderstaande bijzondere milieuvoorwaarden.

Geadviseerde rubriek(en) Club Lima

Geadviseerde rubriek(en) Club Vaag 

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaarschrift: 

Er werd één bezwaarschrift ingediend waarin wordt gesteld dat een dergelijke ontspanningsinrichting niet thuishoort in een woonbuurt. De overlast is verscheiden van aard gaande van parkeeroverlast, niet naleven van de openingsuren, vernielen van straatmeubilair, wildplassen en onveiligheidsgevoel. Ook de combinatie met Bocadero.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. De combinatie van nachtleven en wooncomfort is een moeilijke evenwichtsoefening. Dit resulteert vaak in afgeleide hinder buiten de exploitatiegebouwen. Deze afgeleide hinder werd tevens vastgesteld door de politie. Doordat de woonomgeving zich in tussentijd heeft verplaatst richting de inrichting, kan verwacht worden dat bij hernieuwing van de exploitatie de hoeveelheid aan klachten enkel zal vermeerderen.