2024_CBS_00207 - Stedenbouwkundige verordening 'Stedenbouwkundige lasten' - Ontwerp - Goedkeuring

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat het college stedenbouwkundige lasten kan verbinden aan de omgevingsvergunningen die zij verleent.

Deze lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de stad door de uitvoering van de vergunning op zich moet nemen.

Op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de principes die van toepassing zijn op deze stedenbouwkundige lasten (hierna 'Kaderbesluit').

Het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 heeft vanaf 1 januari 2024 de decretale stedenbouwkundige lastenregeling gewijzigd en geoptimaliseerd.

Cruciaal is dat wanneer een vergunningverlenende overheid financiële stedenbouwkundige lasten aan een omgevingsvergunning wil verbinden, zij dit alleen kan doen als de regeling hiervoor is vastgelegd in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), in het bijzonder de artikelen 2.3.2, 2.3.2. §2/1 en 2.3.2 § 2/2 leggen de procedure vast voor de opmaak van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.

Artikelen 75 t.e.m. 77 Decreet betreffende de omgevingsvergunning.

Art. 2.3.2. §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) stelt dat het college van burgemeester en schepenen belast is met het opmaken van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen en de nodige maatregelen tot opmaak neemt.

Het bestuursakkoord 'De Grote Verbinding. Akkoord voor de bestuursperiode van 2019 tot 2024' beoogt het behoud en de verfijning van het instrument van de Stedelijke OntwikkelingsKosten (SOK).

Om na 1 januari 2024 nog financiële stedenbouwkundige lasten aan afgeleverde omgevingsvergunningen te kunnen verbinden, worden de principes uit het Kaderbesluit omgezet naar een stedenbouwkundige verordening.

Bij de inwerkingtreding van de verordening zullen o.m. onderstaande aanpassingen t.o.v. het huidige Kaderbesluit van toepassing zijn:

• De meetwijze voor projecten verandert van bruto vloeroppervlakte (BVO) naar nuttige vloeroppervlakte (NVO). Dit heeft tot doel om het toepassingsgebied duidelijker te maken en de doorrekening af te stemmen op de datavelden vereist vanuit het omgevingsloket. De drempelwaarden en barema's worden hierop afgestemd.
• Er wordt een vrijstelling gegeven voor (het deel van) projecten die voorzien in gereguleerde en gesubsidieerde geconventioneerde (ver)huur.
• Projecten met hotelfunctie vallen niet meer onder het toepassingsgebied van deze verordening.
• Overeenkomstig artikel 75, §4, tweede lid, van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, worden de inkomsten van de financiële lasten, verworven op basis van art. 2, §2 van de verordening, door de stad aangewend voor het ruimtelijk beleid.

Vanaf 1 januari 2025 zullen onderstaande nieuwe principes in werking treden:

• Aangepaste barema's op basis van gebiedsdifferentiatie in drie zones: de prijszetting wordt gedifferentieerd in functie van de verschillen in grondprijzen in de stad, met als doel de relatieve impact van de last gelijkaardig te houden voor alle projecten die onder het toepassingsgebied van deze verordening vallen, ongeacht hun ligging. Een richtinggevende zoneringskaart wordt ter kennis voorgelegd aan het college en de gemeenteraad. De verdere detaillering en alle mogelijke toekomstige aanpassingen hiervan worden door het college beslist.   
• Toepassing van twee (heffing)schijven (onder en boven de drempelwaarden), met als doel meer evenwicht te brengen tussen de schaal van een project en de lasten die deze met zich meebrengen.
• Een bijkomende financiële stedenbouwkundige last voor het niet realiseren van gebruiksgroen op eigen terrein, met als doel het beschikken over bijkomende middelen om de nodige publieke groenzones te realiseren in relatie tot het aantal woonentiteiten, als een ontwikkeling hierin niet op eigen terrein kan voorzien. Deze middelen zullen toegewezen worden aan een nog op te richten groenfonds dat hiervoor zal ingezet worden.

De hierboven vermelde bijkomende financiële stedenbouwkundige last vindt zijn oorsprong in een verantwoorde en kwalitatieve verdichting die een antwoord biedt op de noodzakelijke transformatie van de stad. De stad transformeert, maar verdichting moet gepaard gaan met een evenwicht tussen bouwpotentieel en open ruimte, waarbij de transformatie van het bestaand stedelijk weefsel bijdraagt aan de vernieuwing en vergroening van de stad.  Waar mogelijk gaat de transformatie gepaard met de reductie van de bebouwde footprint door ontpitting en ontharding binnen een project, en ontstaat er ruimte voor gebruiksgroen ten voordele van nieuwe én bestaande bewoners. Indien dit niet mogelijk, wenselijk of onvoldoende is binnen de contouren van een project, neemt de stad deze taak op zich.

Dit gebeurt vanuit een gericht locatiebeleid en steeds met respect voor de identiteit en kenmerkende ruimtelijke structuur van elk gebied, waaronder het karakter van een wijk of een straat. Hiervoor richt de stad een stadsgroenfonds op, dat mede wordt gefinancierd vanuit deze specifieke financiële stedenbouwkundige last.

De lasten die door het decreet betreffende de omgevingsvergunning zijn vermeld in artikel 75, §1, tweede lid blijven onverminderd van toepassing en worden door de stad Antwerpen steeds in natura opgelegd. Deze decretale lasten geven nooit aanleiding tot een toegestane afwijking volgens artikel 6 van de verordening. 

MER-procedure

Voorliggende verordening inzake stedenbouwkundige lasten omvat geen randvoorwaarden voor de toekenning van vergunningen. Deze verordening zal weliswaar toegepast worden bij de afgifte van omgevingsvergunningen, maar geen beoordelings- of toetsingskader vormen bij de vraag of een vergunning al dan niet kan verleend worden

Er wordt immers een duidelijk juridisch onderscheid in de wetgeving gemaakt tussen enerzijds voorwaarden, die wel dienen om een aanvraag vergunbaar te maken, en anderzijds lasten, die dat oogmerk niet hebben.

De vraag of een ontwerp voor omgevingsvergunning in aanmerking komt en bijvoorbeeld voldoende openbaar domein of andere infrastructuur voorziet in de omgevingsvergunningverleningsprocedure (en de milieueffectbeoordeling (project-MER, ontheffing of project-m.e.r.-screening) van de vergunningsaanvraag) wordt bekeken en niet in deze verordening wordt vastgelegd.

Een plan-mer-screening is aldus niet vereist omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “stedenbouwkundige lasten”.

Deze verordening strekt ertoe om de financiering mogelijk te maken van de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van een omgevingsvergunning op zich moet nemen en as such geen significante effecten heeft op beschermde soorten en habitattypes in habitat- en vogelrichtlijngebieden. Een passende beoordeling is aldus niet vereist omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “stedenbouwkundige lasten".

Rapportering en evaluatie

Het college zal jaarlijks een rapportering voorleggen aan de gemeenteraad over de toepassing van deze verordening.

De toepassing en werking van de verordening zal na uiterlijk 5 jaar geëvalueerd worden.