2025_CBS_00018 - Omgevingsvergunning - OMV_2024131127. Lange Leemstraat 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          05/06/2024: weigering deputatie na weigering college (OMV_2024030662) voor het verbouwen van een handelshuis tot een appartementgebouw met 3 woongelegenheden;

-          15/01/2024: statusrapport;

-          26/08/1950: toelating (18#27058) voor gevel- en binnenverbouwing.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: wonen (eengezinswoning);

• gelijkvloerse detailhandel;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansarde dak in combinatie met zadeldak; 
• bouwdiepte hoofdgebouw van 13,1 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 24,69 m;
• binnenpatio eerste verdieping aan linkerzijde;
• bouwdiepte eerste verdieping 23 m;
• aanbouw rechterzijde (traphal) 16,64 m;

-          gevelafwerking:

• simili pleisterwerk met hout buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse winkelpui.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning – 3 woonentiteiten);

-          bouwvolume:

• bouwdiepte hoofdgebouw van 13,1 m;
• perceelsbrede bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 23,08 m;
• verspringende bouwdiepte eerste verdieping;
• inpandig terrassen aan rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• beige gevelsteen;
• wit pvc buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse verdieping in lichtgrijze bepleistering;
• raam en deurdorpels in natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 8: Er wordt ondergronds geïnfiltreerd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode:  de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  • De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen. De grijze bezetting op de gelijkvloerse plint voldoet hier niet aan. Ook de compositie van de inkom en gevelopening op het gelijkvloers voldoen hier niet aan;
  • Volgende handeling aan de voorgevel is verboden, namelijk het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal (van hout naar PVC is verboden);
• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) in geval van plat dak, heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

• artikel 26 Minimale nettovloeroppervlakte van een woongelegenheid:

Door de smalle doorgang en afsluitbaarheid van de slaaphoek worden woning 2 en 3 gezien als éénslaapkamerappartementen en niet als studio's. Deze voldoen niet aan de minimale nettovloeroppervlakte voor een zelfstandige woongelegenheid met 1 slaapkamer, deze is 44,25 m² en dient minstens 51 m² te zijn;

• artikel 28 Beschermen van eengezinswoningen:

Een beschermde eengezinswoning mag niet worden omgevormd tot een meergezinswoning;

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

Er ontbreken 2 autostaanplaatsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Lange Leemstraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handels- en recazaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van handelswoning wordt gewijzigd naar een meergezinswoning met 3 wooneenheden.

Hiermee is de aanvraag strijdig met artikel 28 van de bouwcode. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Het is wenselijk om deze te bewaren.
Een beschermde eengezinswoning/ handelswoning mag niet worden omgevormd tot een meergezinswoning. De aanvraag wordt dan ook ongunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Buiten het wijzigen van het entresol-volume naar open terrassen en het rechttrekken van de achtergevel, worden er geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De afwijking op artikel 8 van de bouwcode – met betrekking tot het afwerken van de voorgevel en het wijzigen van het buitenschrijnwerk– wordt ongunstig geadviseerd.
Het bepleisteren van de gelijkvloerse voorgevel is niet in overeenstemming met het straatbeeld. Het gevelbeeld wordt niet gerespecteerd en opgewaardeerd door de bepleistering. Een afwerking in gevelsteen, in harmonie met het bovenliggend gevelmateriaal, is aangeraden.

Het etalageraam in de voorgevel wordt gewijzigd naar een raam met een borstwering. Deze wijziging weerspiegelt de achterliggende functie. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Bodemreliëf
De afwijking op artikel 8 van de verordening hemelwater – met betrekking tot het niet-plaatsen van een bovengrondse infiltratievoorziening – kan gunstig worden geadviseerd.
Omwille van het feit dat een bovengrondse infiltratie de helft van de stadstuin in beslag zou nemen, wordt een ondergrondse infiltratie voorzien door middel van infiltratiekratten met een inhoud van 3.600 liter en een oppervlakte van 9 m².

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4)
Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 8 fietsen. De aanvraag voldoet.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 26 van de bouwcode – met betrekking tot de nettovloeroppervlakte van de wooneenheden – wordt ongunstig geadviseerd. 
Door de smalle doorgang en afsluitbaarheid van de slaaphoek worden woning 2 en 3 gezien als éénslaapkamerappartementen en niet als studio's. Deze voldoen niet aan de minimale nettovloeroppervlakte voor een zelfstandige woongelegenheid met 1 slaapkamer, deze is 44,25 m² en dient minstens 51 m² te zijn. Er wordt onvoldoende wooncomfort aangeboden in deze wooneenheden. 

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De bouwaanvraag voldoet niet aan de bouwcode omwille van belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de bouwcode wijzigen de bouwplannen op essentiële punten. 

Verder is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de brandweer. Zij geven vanuit hun expertise een ongunstig advies. De brandveiligheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden.

Omwille van de belangrijke conceptuele tekortkomingen en het ongunstig brandweeradvies, moet de aanvraag worden geweigerd. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.