2025_CBS_00737 - Omgevingsvergunning - OMV_2024094388. Zeelandstraat zonder nummer (zn). District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis gevonden.

Vergunde/bestaande toestand

-          inrichting:

• braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gemengd gebouw met 47 wooneenheden, ondergrondse garage en darecaruimte;
• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 48 m²;
• 12 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 64,5 tot 69 m²;
• 25 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 81 tot 87 m²;
• 8 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 107 tot 115 m²;
• gemiddelde netto vloeroppervlakte van 81,5 m2;
• darecaruimte van circa 166 m2;

-          bouwvolume:

• gebouw van 6 bouwlagen met sokkel van 3 bouwlagen met platte daken;
• kroonlijsthoogte van 19,8 m;

-          gevelafwerking:

• gevelsteen wijzigt per verdieping: donkerrood, rood, bruin, lichtbruin, lichtbeige/grijs en lichtgrijs;
• schrijnwerk in bruin/grijs aluminium met balustrades in staal;

-          inrichting terrein:

• gevelde bomen;
• wadi’s, groenbuffers, bufferbekken en borders;
• verharding in waterdoorlatend materiaal.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning met 47 wooneenheden, ondergrondse garage en darecaruimte;

-          rooien van 9 bomen;

-          aanleggen van (waterdoorlatende) verhardingen;

-          wijzigen van reliëf;

-          inrichting van het terrein.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag betreft een grondwaterbemaling in het kader van de uitvoering van bouwkundige werken en de exploitatie van wooncomfortinstallaties.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Matexi Hoboken - technieken
 

Aangevraagde rubriek(en) Matexi Hoboken - bemaling
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Matexi Hoboken - bemaling

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 30:
  aangepaste toiletten ontbreken bij de commerciële ruimte. Deze moeten bij ingebruikname worden voorzien.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m2 groot is. Er worden bergingen voorzien, maar geen ervan wordt specifiek ingetekend als afvalberging voor de commerciële ruimte;

• artikel 26 Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid: een zelfstandige woongelegenheid met 1 slaapkamer moet minstens 51 m² zijn. De gelijkvloerse wooneenheden B001 en D001 hebben een netto vloeroppervlakte van 48 m².

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:

- wijziging van het overstromingsregime, aangezien ophogingen, verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater, een verlies van ruimte voor water en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben;

- door de te lage inplanting ontstaat risico op schade ten gevolge van instromend water.

Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

- De handelsruimte moet op minimaal 5,80 mTAW gelegd worden. Het verschil tussen het maaiveld moet intern overbrugd worden, niet in de buitenruimte.

- Voor het landschappelijk ontwerp: De afgraving mag niet onder de gemiddelde hoogste grondwaterstand gaan. Er mag geen grondwater aan de oppervlakte komen.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 19 en 26 van de bouwcode.

Er kan niet op geldige wijze worden van afgeweken. Hiervoor zal een voorwaarde worden opgenomen bij de vergunning.

De aanvraag wijkt af van de verordening Toegankelijkheid en meer specifiek artikel 30. Hiervoor wordt een voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Er komt in de omgeving een mix voor van eengezinswoningen, grotere meergezinswoningen en enkele supermarkten. De nieuw op te richten eengezinswoning waarin op het gelijkvloers een gedeelte voorzien wordt voor een commerciële invulling (bijvoorbeeld koffiebar), is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie heeft eveneens geen bezwaar tegen het gepland project.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

De aanvraag beoogt de bouw van een meergezinswoning met 47 wooneenheden op een braakliggend terrein in de Zeelandstraat. Het nieuwbouwvolume zal bestaan uit 6 bouwlagen waarvan 3 iets meer terugliggend. Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien van één bouwlaag. De sokkel van 3 bouwlagen heeft een iets bredere voetafdruk dan de 3 boven gelegen terugliggende verdiepingen. De kroonlijsthoogte van de 6de bouwlaag ligt op 19,80 meter. Die van de sokkel ligt op 10,25 meter. De bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping tot de 2 de verdieping voor het woongedeelte bedraagt 17,15 meter. De bouwdiepte ter hoogte van het commerciële deel bedraagt 20,56 meter. Van de 3 de tot de 5 de verdieping bedraagt de bouwdiepte 13,95 meter. Aan het gebouw worden aan de voor- en achtergevel, maar ook aan de linker zijgevel, uitspringende terrassen voorzien.

Het meergezinsgebouw wordt vrijstaand ingeplant op een ruim terrein. Hierdoor kan er zowel achteraan als vooraan een groenzone worden ingericht. Doordat het vrijstaand ingeplant wordt op het perceel, wordt er ook voldoende afstand gecreëerd naar de aangrenzende woonwijk in de Weerstandslaan en de woonhuizen in de zijarm van de Zeelandstraat. Ten opzichte van het ontwerpend onderzoek door het team Stadsbouwmeester wordt het gebouw nog meer naar voor geschoven en aldus verder van de woningen in de Weerstandslaan. De sokkel van 3 bouwlagen zorgt tevens voor een zachte overgang ten opzichte van de omliggende en aangrenzende woningen. Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er hierdoor geoordeeld dat het ontwerp inpasbaar is in de bebouwde omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt voorzien in gevelsteen die een “dégradé” volgt van donker aan de sokkel tot lichter aan de kroonlijst, bruinrood genuanceerd aan de sokkel tot lichtgrijs genuanceerd aan de kroonlijst. De vormgeving en de zorgvuldig gekozen gevelmaterialen zorgen voor een architecturaal kwalitatief project. De visueel vormelijke elementen zijn bovendien inpasbaar in de omgeving

Het project is verschillende keren besproken op de Kwaliteitskamer. Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er geoordeeld dat er voldoende wordt voldaan aan de gemaakte opmerkingen.

Bodemreliëf

De bestaande site wordt aanzien als een verzamelplek voor water bij regenbuien. Hiervoor wordt er een compensatievolume voorzien in de vorm van een aantal grote wadi’s. De infiltratievoorzieningen zijn overgedimensioneerd ten opzichte van wat vereist is voor de eigen behoeften naar infiltratie en buffering. Dit geldt als compensatie voor inname van ruimte voor water door het gebouw zelf.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij de inrichting van de ondergrondse parking werd er, op vraag van de Kwaliteitskamer, rekening gehouden met uitbreidingsmogelijkheden van de parking naar het naastgelegen perceel waar Lidl nu gevestigd is.

In het project worden er verschillende woontypologieën voorzien, zowel 1, 2 als 3 slaapkamers. Hiermee voldoet het project aan de vereiste woningmix.

Er worden 47 wooneenheden voorzien in het project. Bij de beoordeling van het project is het belangrijk dat de woonkwaliteit in het algemeen gegarandeerd wordt. Hierbij wordt er onder andere ook gekeken of de woningen voldoende netto vloeroppervlakte hebben om voldoende gebruiksgenot aan de bewoners te bieden. Er wordt opgemerkt dat de twee eenzijdige wooneenheden (B 001 en D 001) op het gelijkvloers lezen als een één slaapkamerappartement. De oppervlakte voor een één slaapkamerappartement moet echter minstens 51 m² zijn waar deze in het ontwerp nauwelijks 48 m² zijn. Dit artikel bepaalt hoe groot elke soort woning minstens moet zijn. Dit is een absoluut minimum. Hierdoor kunnen deze wooneenheden enkel als studio ingericht, gebruikt en verkocht worden. Om de wooneenheid te lezen als studio dient de opening tussen de leefruimte en slaapkamer minstens 1,5 meter breed zijn. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Het advies van Sporting A en Sociaal Ruimtelijke Veiligheid – Trage wegen vraagt om doorwaadbaarheid over het terrein te creëren en meer zit- en speelgelegenheid te voorzien op het perceel.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er voorbij gegaan aan het advies van Sporting A en Sociaal Ruimtelijke Veiligheid – Trage wegen. Het betreft een ontwikkeling op een privaat perceel. Het onbebouwde gedeelte van het terrein wordt ingericht als een privatieve parkzone, gemeenschappelijk te gebruiken en te onderhouden door de bewoners. Er is momenteel geen opname in het openbaar domein voorzien.

De groendienst geeft een gunstig advies op voorwaarde dat er in de groenzone aan de bovenzijde (grenzend aan de tuinen van de Waaslandstraat) een voldoende grote groene buffer voorzien wordt. Voorlopig is dit te beperkt. Het extensief gras in combinatie met de wadi's zal geen voldoende dichte groenbuffer vormen.

Aan de bovenzijde zouden er minstens 8 hoogstammige bomen van eerste grootte moeten komen om het zicht naar de tuinen en woningen van de Weerstandlaan te verhinderen.

Aan de zijde van de Zeelandstraat 65 wordt er een groene buffer in bosgoed voorzien. Deze groene buffer kan best doorgetrokken worden aan de bovenzijde die grenst aan de tuinen/garages van de Weerstandlaan in plaats van extensief gras. Een dichte buffer bosgoed betekent ten minste 3 tot 4 planten per m² met hoogte 80-120 cm.

Daarbij moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft zodat de boom zijn natuurlijke grootte en leeftijd kan halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Voorzie geen verharding, of een water- en luchtdoorlatende verharding in de toekomstige wortelzone van nieuwe bomen.

Het bomenplan van stad Antwerpen dient hierbij gevolgd te worden:

https://www.antwerpen.be/nl/info/55e98d27aaa8a73d258b45fa/bomenplan-stad-antwerpen. Dit wordt meegenomen in voorwaarden.

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie is gunstig:

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3.000 m² (5.459 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 1.000 m² (circa gelijk aan projectgebied). Het projectgebied is bovendien gelegen in Gebieden Geen Archeologie (GGA, gebied 8567 sinds 08 december 2023). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

SW/Publieke Ruimte geeft gunstig advies op de omgevingsaanvraag.

Het advies van de verkeerspolitie is voorwaardelijk gunstig:

Verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt één opmerking op de aanvraag tot het bouwen van een meergezinswoning met 47 wooneenheden, ondergrondse garage, darecaruimte, het exploiteren van een warmtepomp en bemaling met bijstelling voorwaarden:

In de nota wordt niet besproken hoe de dareca bevoorraad zal worden. Dit dient nog uitgeklaard te worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt hierbij het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit gevolgd. Hierin wordt vermeld dat het laden en lossen op eigen terrein moet gebeuren.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Het advies van de dienst Mobiliteit luidt:

De parkeergarage is bereikbaar via 2 autoliften.

Een trage verbinding van de site naar de Weerstandlaan zou bijvoorbeeld de afstand naar de bushalte van lijn 13/14 verkorten met ongeveer 300 (!) meter. Proberen deze verbinding te realiseren, ze wordt in het plan niet gehypothekeerd wat al goed is.

Zoals hoger aangehaald betreft het een aanvraag op een privaat perceel. De realisatie van een zachte verbinding is inderdaad wenselijk maar het effectief realiseren wordt niet in voorwaarden opgelegd.

Laden en lossen:

Moet op eigen terrein gebeuren.

Fietsvoorzieningen:

Hierover zegt de dienst Mobiliteit:

Er is een fietsparkeerbehoefte van:

• 14 x (1+1) = 28
• 25 x (2+1) = 75
• 8 x (3+1) = 32
• 166 m²/100 m² x 2 = 3,30
• 186 m²/100 m² x 0,6 = 1,1

Totaal 139 fietsparkeerplaatsen. 135 voor wonen en 4 voor de commerciële ruimte.

Verder moet 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

Er worden fietsstalplaatsen voorzien op verschillende plaatsen. Voor wonen zijn er 116 plaatsen in het gebouw op het gelijkvloers.

Er zijn voor wonen ook nog 36 plaatsen in de ondergrondse garage voorzien.

Bakfietsplaatsen worden voorzien in de parkeergarage. Hiervoor dient ook een stallingssysteem geplaatst te worden. Men moet in de mogelijkheid zijn om het kader van de bakfiets vast te maken aan een vast object.

Buiten worden nog 14 nietjes voorzien, goed voor 28 fietsen voor bezoekers van de woningen en de commerciële ruimte.

De dienst Mobiliteit stelt volgende voorwaarden voor:

• De schuine boordsteen beperken tot ongeveer 4 m breedte.
• In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van de principebeslissing in verband met bewonersvergunningen van 27 april 2023.
• Er moet met het district afgestemd worden in verband met de omgevingsaanleg, vooral voor de aansluiting van de voetpaden/parkeerstrook/oversteken/enzovoort.
• Mogelijkheid behouden tot het verbinden van de site met de Weerstandlaan met een trage verbinding.
• Er moeten stallingssystemen voorzien worden voor de bakfietsplaatsen in de garage.
• Laden en lossen op eigen terrein voorzien.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt hierbij aangesloten.

De voorwaarden worden mee opgenomen in de omgevingsvergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het op te pompen grondwatervolume is lager dan 30.000 m³. Er worden ook bijstellingen van de lozingsnormen aangevraagd voor arseen en de PFAS-stoffen. Uit voorzorg wordt er ook een waterzuiveringsinstallatie voorzien.

De bouwput heeft een lengte van circa 65,4 m en een breedte van 27,7 m. Er dient uitgegraven te worden tot circa +1,80 mTAW (of tot circa -3,5 m-mv) voor de algemene uitgraving. Voor de liftputten en de autoliftputten zal er dieper uitgegraven worden tot respectievelijk +0,70 mTAW (of tot circa -4,58 m-mv) en +0,55 mTAW (of tot circa -4,73 m-mv). In voorliggende aanvraag wordt rekening gehouden met een verlaging van het grondwaterpeil tot een halve meter onder het uitgravingspeil. De ontgraving zal beschoeid worden met een soilmixwand. Het te onttrekken waterbezwaar is bijgevolg bescheiden; met een stationair debiet van circa 0,3 m³/uur. De bemalingsduur wordt ingeschat op acht maanden.

De analyseresultaten worden in eerste instantie getoetst aan de milieukwaliteitsnormen. Voor PFAS zijn dit de rapportagegrenzen. De rapportagegrens voor grondwater werd overschreden voor de parameters PFBA, PFPeA, PFHxA, PFHpA, PFOA totaal, PFOA lineair en PFBS. Voor arseen wordt eveneens de milieukwaliteitsnorm voor grondwater overschreden.

De theoretische absolute eindzettingen bedragen 18,2 en 36,8 mm bij de maximaal nodige grondwaterverlaging. Hieruit blijkt dat er onaanvaardbare zettingen kunnen optreden bij de gewenste grondwaterverlaging. Aangezien de bemaling echter binnen een hydraulisch afgesloten bouwkuip gebeurt, wordt er quasi geen grondwaterverlaging verwacht buiten de waterkerende wanden. Bijgevolg is er geen onaanvaardbaar zettingsrisico. De deskundige adviseert om toch de grondwaterstanden buiten de waterkerende wanden te controleren. Wanneer er zich tijdens de uitvoering afwijkingen voordoen op de grondwaterverlaging - andere dan de seizoenale schommelingen - dient er bijgestuurd te worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

De bemaling wordt uitgevoerd binnen een hydraulisch afgesloten bouwput. Hierdoor wordt er quasi geen grondwaterverlaging verwacht buiten de waterkerende wanden. Bijgevolg is er geen invloed van de bemaling op eventuele grondwaterverontreinigingen in de omgeving noch op eventuele natuur.

Door de slecht doorlatende ondergrond is retourbemaling niet mogelijk. Er wordt een wadi voorzien op de site. Deze zal echter nog niet aangelegd zijn tijdens de bemalingswerken.

Tenslotte wordt er een afwijking gevraagd op de lozingsnormen voor PFAS -stoffen, arseen en op de plaatsing van een meetgoot. Deze bijstellingen worden alle voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de Vlaamse Milieumaatschappij.

Het gebouw zal uitgerust worden met een BEO-veld aangesloten op een geothermische warmtepomp van 80 kW. Deze energieopslag zal aangevuld worden met 4 lucht-waterwarmtepompen van 14 kW elk. Uit de exploitatie van de inpandige pomp wordt er geen geluidshinder verwacht. Voor de overige warmtepompen wordt er verwezen naar de geldende milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht. De exploitatie van de voorziene wooncomfortinstallaties is louter meldingsplichtig. Het naleven van de sectorale voorwaarden zal potentiële hinder en impact op de omgeving beteugelen. Tenslotte sporen we de exploitant aan om milieuvriendelijke koelmiddelen te gebruiken voor de warmtepompen. Hiervoor worden de bepalingen van de F-gassenverordening in acht genomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Voor de commerciële ruimte op het gelijkvloers dient er ook een afvalberging voorzien worden conform artikel 19.

4. De gelijkvloerse wooneenheden B001 en D001 kunnen enkel als studio ingericht, gebruikt en verkocht worden. Hierbij moet er tussen de leefruimte en de slaapruimte een opening van minstens 1,50 meter zijn.

5. Er dient in zijn geheel te worden voldaan aan de verordening toegankelijkheid en meer specifiek aan artikel 30 voor de commerciële ruimte op het gelijkvloers.

6. Het advies van de stedelijke groendienst dient te worden nageleefd:

-          In de groenzone aan de bovenzijde (grenzend aan de tuinen van de Waaslandstraat) dient een voldoende grote groene buffer te worden voorzien. Er dienen minstens 8 hoogstammige bomen van eerste grootte te worden aangeplant.

-          De groene buffer aan de zijde van de Zeelandstraat 65 dient te worden doorgetrokken als dichte buffer bosgoed aan de bovenzijde die grenst aan de tuinen/garages van de Weerstandlaan in plaats van extensief gras. Een dichte buffer bosgoed betekent ten minste 3 tot 4 planten per m² met hoogte van 80-120 cm.

7. Bij aanplantingen dient een groeiplaats voorzien te worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft zodat de boom zijn natuurlijke grootte en leeftijd kan halen en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte. Voorzie geen verharding, of een water- en luchtdoorlatende verharding, in de toekomstige wortelzone van nieuwe bomen. Het bomenplan van stad Antwerpen dient gevolgd te worden: https://www.antwerpen.be/nl/info/55e98d27aaa8a73d258b45fa/bomenplan-stad-antwerpen.

8. Het advies van Aquafin dient te worden gevolgd.

9. Het advies van Fluvius dient te worden gevolgd.

10. De handelsruimte moet op minimaal 5,80 mTAW gelegd worden. Het verschil tussen het maaiveld moet intern overbrugd worden, niet in de buitenruimte.

11. De schuine boordsteen moet beperkt worden tot ongeveer 4 m breedte.

12. In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van de principebeslissing in verband met bewonersvergunningen van 27 april 2023.

13. Er moet met het district afgestemd worden in verband met de omgevingsaanleg, vooral voor de aansluiting van de voetpaden/parkeerstrook/oversteken/enzovoort.

14. De mogelijkheid tot het verbinden van de site met de Weerstandlaan met een trage verbinding moet behouden blijven.

15. De afgraving binnen het landschappelijk ontwerp mag niet onder de gemiddelde hoogste grondwaterstand gaan.

16. Er moeten stallingssystemen voorzien worden voor de bakfietsplaatsen in de garage waarbij men de bakfiets kan vastleggen aan een vast object.

17. Laden en lossen moet op eigen terrein worden voorzien.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt gunstig advies verleend om de gevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten voorwaardelijk te vergunnen en de bijstellingen goed te keuren. Overeenkomstig de bemalingsstudie, wordt de vergunning voor de verlaging van de grondwatertafel beperkt tot 8 maanden.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

2. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

3. Voor de tijdelijke lozing van bemalingswater in oppervlaktewater of de openbare riolering (RWZI Antwerpen-Zuid) worden de bijzondere lozingsvoorwaarden vastgelegd:

4. Voor de zettingsrisico’s dient de exploitant de aanbevelingen van de deskundige in acht te nemen.

5. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling.

6. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025.

7. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

- bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

- bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

- bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4§3 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 206.035,80 euro.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          aanleg openbaar domein;

-          duurzaamheid door het voorzien van volle grond op een aanzienlijk deel van de site.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:

de betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 152.528,64 euro.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voorziet de nodige vereiste groene ruimte op eigen terrein.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het wettelijke verplichte advies van VMM, afvalwater en lucht werd niet gevraagd. Dit wordt rechtgezet door toepassing van een administratieve lus.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werden er bezwaarschriften ingediend die zich laten samenvatten als volgt:

1. Strijdigheid met de stedenbouwkundige voorschriften: Bezwaarindiener verwijst hierbij naar de aanvullende voorschriften uit het gewestplan geduid als woongebieden en vermeldt dat de aanvullende voorschriften verder specificaties bevatten over de maximale bouwhoogte maar ook over het maximaal aantal bouwlagen en dat dit aantal bouwlagen beperkt dient te worden tot drie. Bezwaarindiener verwijst hierbij ook naar de eengezinswoningen in de Weerstandlaan die alle negatieve impact zullen ondervinden door dit bouwproject. Zo wordt er op inkijk en schending van de privacy gewezen. Bezwaarindiener haalt ook artikel 4.4.1 uit de VCRO aan dat geen afwijkingen toestaat op stedenbouwkundige voorschriften die betrekking hebben op het aantal bouwlagen.

Beoordeling:

Bezwaarindiener vergist zich hier aangezien het projectgebied gelegen is in woongebieden artikel 1 § 1 waarbij de maximale bouwhoogte afgestemd wordt op de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten. Er wordt hierbij geen beperking van maximaal 3 bouwlagen vermeld. Het bezwaar is ongegrond.

2. Strijdigheid met de voorschriften van de bouwcode: Bezwaarindiener verwijst hierin naar artikels uit de oude bouwcode (artikel 10, artikel 30 enzovoort).

Beoordeling:

Aangezien er verwezen wordt naar artikels uit de vorige bouwcode en deze niet meer actueel is, worden deze artikels niet beoordeeld. De bouwhoogte alsook de mobiliteitsimpact waarnaar hier gerefereerd wordt, zal in een afzonderlijk punt beoordeeld worden. Het bezwaar is ongegrond.

3. Onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening: draagkracht: bouwhoogte, inplanting, bouwdiepte en gebrekkige afweging hiervan in de bouwaanvraag: Bezwaarindiener verwijst naar de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte en dat de voorgestelde bouwhoogte in het project niet het referentiebeeld is. De dakrand van het bouwblok zal aanzienlijk hoger komen dan de woningen in de Zeelandstraat en de Weerstandlaan, maar ook ten opzichte van de naastgelegen supermarkt. Er wordt hierbij ook vermeld dat niet enkel het aantal bouwlagen maar ook het aantal appartementen de draagkracht overschrijdt in tegenstelling tot de kleinschalige eengezinswoningen. De omvang en dichtheid van het project zijn niet in verhouding met de kleinschalige woonstructuur van de omliggende woningen. Het bouwen van eengezinswoningen zou de gepaste keuze zijn. Dit verhoogt de druk op de beschikbare ruimte en tast de ruimtelijke kwaliteit en privacy van de omgeving aan.

Beoordeling:

Het gaat hier om een relatief ruim terrein met een oppervlakte van meer dan 5.000 m². Het gebouw wordt vrijstaand ingeplant op dit perceel waardoor er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geoordeeld wordt dat er voldoende afstand is tot de aanpalende huizen. Naar de aanpalende woonpercelen wordt de 45 graden-regel toegepast. De afstand tot de eerste huizen in de zijarm van de Zeelandstraat is hierbij nog groter dan de toepassing van de 45 graden-regel. In de Zeelandstraat en in dit bouwblok is het naast de inplanting van woonhuizen niet vreemd dat er op de ruimere diepere percelen vrijstaande appartementsgebouwen opgetrokken worden. Deze appartementsgebouwen bestaan over het algemeen uit 6 bouwlagen en een 7de teruggetrokken bouwlaag waar dit project zich houdt aan 3 bouwlagen en 3 teruggetrokken bouwlagen. Bovendien wordt er geoordeeld dat het inherent is aan een stedelijke omgeving dat het vrij zicht, dat er voorheen was, geen garantie of een verworven recht kan zijn voor de toekomst. De afstand tot de perceelgrenzen en het zicht zijn hierbij niet abnormaal te noemen. Er wordt geoordeeld dat er nog voldoende afstand is om de privacy te waarborgen. Het bezwaar is ongegrond.

4. Mobiliteitsbehoefte: Bezwaarindiener oppert dat er te weinig parkeerplaatsen worden voorzien in het project en dat sommige plaatsen niet bruikbaar zijn. Hij verwijst naar de actuele parkeerdruk en mobiliteitsproblemen waaronder het aan- en afrijden van vrachtwagens voor de bevoorrading van de grootwarenhuizen in de omgeving. Er wordt verwezen naar de in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage ter hoogte van de doodlopende straat en er wordt gesteld dat het doodlopend stuk van de Zeelandstraat, maar ook de omliggende straten en de omgeving, niet voorzien is om bijkomende verkeersbewegingen op te vangen. Hij uit eveneens de bezorgdheid over de capaciteit van de parkeerlift en of deze voor filevorming zal zorgen.

Beoordeling:

Hiervoor wordt verwezen naar het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit. Het project werd getoetst aan de huidige bouwcode en hieruit blijkt dat er meer parkeerplaatsen worden voorzien in het project dan wat nodig is. De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt 51 parkeerplaatsen en in het project zijn er 54 nuttige parkeerplaatsen voorzien. Bovendien worden er twee parkeerliften voorzien en zullen niet alle bewoners gelijktijdig gebruik maken van de in- en uitrit waardoor er geoordeeld wordt dat er geen filevorming verwacht wordt. Bovendien zorgt het systeem van een autolift ervoor dat er minder terreininname nodig is voor een inrithelling wat veilig en duurzaam is. De nieuwe bewoners kunnen hun auto dus inpandig ondergronds stallen. Het bezwaar over onvoldoende autostaanplaatsen is aldus ongegrond. De mobiliteitstoets werd uitgevoerd door een erkend studiebureau en toont voldoende aan dat de mobiliteitsimpact aanvaardbaar is.

5. Uitzicht: Men verwijst naar het verlies van groen, het uitzicht dat zal wijzigen door het project en een onaanvaardbare inkijk.

Beoordeling:

Uiteraard heeft elk nieuw project impact op de omgeving. Waar nu een braakliggend terrein is, wordt een bouwvolume opgetrokken. Het is echter inherent aan een stedelijke omgeving dat er gebouwd kan worden. Dit impliceert ook dat het vrij zicht, dat er voorheen was, wijzigt. Een bestaand uitzicht kan echter geen garantie of verworven recht zijn voor de toekomst. Het bezwaar is ongegrond.

6. Privacyinbreuk door inkijk: Bezwaarindiener verwijst naar een onaanvaardbare inkijk van de appartementen in het project naar de eengezinswoningen. Door het voorzien van 6 bouwlagen zou volgens bezwaarindiener de inkijk vergroten aangezien elke bijkomende bouwlaag een uitgebreider zicht heeft.

Beoordeling:

Er wordt geoordeeld dat er voldoende afstand is tot de omliggende woningen. Het volume wordt vrijstaand ingeplant op een ruim terrein. De 45 graden-regel ten opzichte van de perceelgrenzen werd toegepast ten opzichte van de woonhuizen. In een stedelijke context is het bovendien niet vreemd dat er enige zichten zijn naar omliggende bebouwing. Er wordt echter geoordeeld dat deze hinder eerder beperkt is van aard. Het bezwaar is ongegrond.

7. Marktwaarde woningen: De omvang en dichtheid van het project zijn niet in verhouding met de kleinschalige woonstructuur van de omliggende woningen. Dit verhoogt de druk op de beschikbare ruimte en tast de ruimtelijke kwaliteit en privacy van de omgeving aan. Men verwijst hierbij dat dit nadelig is voor de marktwaarde van de woningen van bezwaarindiener(s).

Beoordeling:

De beoordeling van een omgevingsvergunning richt zich doorgaans op goede ruimtelijke ordening, stedenbouwkundige voorschriften en milieu-impact. Het bezwaar over de marktwaarde van de woningen valt hier niet onder. Het bezwaar is ongegrond.

Niettegenstaande kan er opgemerkt worden dat een nieuwbouwproject net kan bijdragen aan een opwaardering van de omgeving. Tevens zal het terrein groen ingericht worden wat eveneens de beleving en het uitzicht voor de buurt verbetert.

8. Afstand tot de perceelgrens met de supermarkt: Bezwaarindiener verwijst naar de kleine afstand van 1 meter tot de perceelgrens met de naastgelegen supermarkt en werpt op dat zelfs voor tuinhuizen er grotere afstanden tot de perceelgrens gehanteerd worden.

Beoordeling:

De geringe afstand tot de supermarkt bestaat erin om in de toekomst de mogelijkheid te bieden om een verbinding te maken en de parkeergarage ondergronds uit te breiden in functie van de supermarkt. Bovendien heeft deze geringe afstand geen enkele impact op de omliggende woonhuizen. Het betreft hier immers een naastgelegen supermarkt. Het bezwaar is ongegrond.

9. Privacyoverwegingen in het verslag van de Kwaliteitskamer: In het verslag van de Kwaliteitskamer Architectuur van 14 juni 2024 wordt een gunstig advies verleend voor het bouwproject, zij het onder voorwaarden. Een van deze voorwaarden betreft het waarborgen van de privacy van de bewoners van het nieuwe appartementsgebouw. Het is echter opmerkelijk dat dezelfde zorgvuldigheid niet wordt toegepast op de achterliggende woningen en hun bewoners, die hier al meer dan 20 jaar gevestigd zijn. Het respect voor de privacy van deze bewoners zou evenzeer gewaarborgd moeten worden, conform de principes van goede ruimtelijke ordening en gelijke behandeling van omwonenden. Het ontbreken van een gelijkwaardige privacybescherming vormt een duidelijke tekortkoming in de beoordeling van het project.

Beoordeling:

De privacy zal voor iedereen gelijkaardig zijn. Zoals eerder aangehaald gaat het hier om een project dat vrijstaand ingeplant wordt op een ruim perceel. De afstand tussen de achterliggende woningen met bestaande en nieuwe bewoners zal hierbij gelijkaardig zijn. Bovendien wordt er ten opzichte van de achterbuurpercelen een groene buffer voorzien wat eveneens bijdraagt aan het uitzicht en respect voor de privacy van alle bewoners. Het bezwaar is ongegrond.

10. Negatieve impact op lichtinval en schaduwwerking: De 16 eengezinswoningen beschikken over tuinen met een oost-zuid-oriëntatie, een belangrijke reden waarom de eigenaars voor deze woningen hebben gekozen. De bouw van een appartementsgebouw met een hoogte van 19,8 meter op een afstand van 17 tot 22 meter zal echter leiden tot aanzienlijke schaduwwerking. Berekeningen tonen aan dat de schaduwlengtes variëren van 9 tot 67 meter, waardoor de tuinen en woningen gedurende de herfst- en wintermaanden volledig in de schaduw zullen liggen. Zelfs tijdens de lente- en herfstmaanden zal een groot deel van de tuin overschaduwd worden, wat een negatief effect heeft op het wooncomfort. Enkel tijdens de zomermaanden zal er sprake zijn van enige zoninval, wat opnieuw aantoont dat het project niet past in de ruimtelijke context van de omgeving.

Beoordeling:

Er werd een bezonningsstudie opgemaakt, met een simulatie van schaduwworp op verschillende referentiedagen en tijdstippen. De enige woningen die hinder kunnen ondervinden van schaduwworp zijn de aanpalende percelen aan de Weerstandlaan. Op 21 juni is er totaal geen schaduwworp. Op 21 maart, 21 september of 21 december is die er wel, maar beperkt tot de voormiddag. Vanaf 13.00 uur liggen de aanpalende tuinen volledig buiten de schaduwworp van het gebouw. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat de hinder eerder beperkt is van aard. Het bezwaar is ongegrond.

11. Discrepantie in afstand tot de straat: Een ander opvallend punt is dat de afstand tussen de straat en het geplande appartementsgebouw 36 meter bedraagt, terwijl deze afstand voor de eengezinswoningen slechts 17 meter bedraagt. Dit zorgt ervoor dat het appartementsgebouw aanzienlijk meer prestige krijgt, terwijl de achterliggende woningen moeten inboeten op het vlak van leefkwaliteit, privacy, lichtinval en wooncomfort. Deze factoren zullen ongetwijfeld een negatieve invloed hebben op de verkoopbaarheid en de marktwaarde van de woningen. In de Zeelandstraat staan alle gebouwen op respectievelijk 0 meter, 9 meter en 11 meter van de straatkant. Het is dan ook vreemd dat de aanvraag het gebouw 36 meter laat inspringen tot op 17 meter van de achterliggende geburen. Bezwaarindiener vindt dat het project moet aangepast worden als volgt:
    - 1. het gebouw plaatsen op maximaal 12 meter van de straatkant gelegen aan de Zeelandstraat, dit in lijn en harmonie met de andere gebouwen op de Zeelandlaan;
    - 2. het aantal bouwlagen verlagen tot maximaal 3 verdiepingen.

Beoordeling:

Er werd voor deze omgeving een Masterplan opgemaakt. Ten opzichte van dit Masterplan wordt de meergezinswoning net meer naar voor geschoven om, onder andere, verder van de woningen in de Weerstandslaan ingeplant te worden. Dit toont mede aan dat er wel degelijk rekening werd gehouden met de omwonenden. Het bezwaar is ongegrond.

12. Wateroverlast: Sinds de verbouwingen van de aanpalende supermarkt zijn de eigenaars van de eerste vier woningen aan de Weerstandlaan geconfronteerd met ernstige wateroverlast, veroorzaakt door het verwijderen van een nabijgelegen beek en het ophogen van het terrein. Deze wateroverlast, in de vorm van plassen die weken blijven staan, is nog steeds een probleem. Het is onduidelijk of bij de uitgevoerde watertoets voldoende rekening is gehouden met deze bestaande problematiek. De belangrijkste bedenkingen bij de watertoets zijn de volgende:

- uitvoering van de infiltratieproeven: Deze werden uitgevoerd onder minder ideale omstandigheden, wat de gemeten infiltratiecapaciteit kan onderschatten.

- overstromingsrisico: De locatie wordt herhaaldelijk aangeduid als overstromingsgevoelig, met name tijdens zware regenbuien. Het is onzeker of de geplande maatregelen voldoende zijn om dit risico effectief te beheersen.

Beoordeling:

Het ontwerp werd getoetst aan de hemelwaterverordening 2023 en de watertoets. Het ontwerp is hiermee in overeenstemming. Het bezwaar is ongegrond.

13. Mobiliteitsproblemen: Het mobiliteitsplan dat werd voorgelegd bij de bouwaanvraag gaat uit van een beperkte verkeersimpact, maar houdt geen rekening met de specifieke verkeerssituatie in de smalle straten rondom de Zeelandstraat en de Weerstandlaan. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met de bestaande situatie. De toename van verkeersbewegingen door het toevoegen van 47 wooneenheden zal leiden tot een verslechtering van de verkeersleefbaarheid en een toename van de parkeerdruk. Er wordt aangehaald dat de parkeerdruk reeds overschreden is en dat er tijdens de ochtend- en avondspits files ontstaan in de Zeelandstraat en omliggende straten wat ook resulteert in een onveilige situatie voor fietsers.

Beoordeling:

Er werd een mobiliteitstoets uitgevoerd waaruit blijkt dat de verkeersgeneratie van het project zeer beperkt is. Er worden geen aanzienlijke negatieve effecten verwacht. De ondergrondse garage zorgt er net voor dat wagens zich op eigen terrein binnen het volume kunnen stallen. Er wordt eveneens een ruime fietsenberging voorzien waardoor bewoners ook aangemoedigd worden om zich met de fiets te verplaatsen. Het bezwaar is ongegrond.

14. Mobiliteitstoets: Volgens bezwaarindiener voldoet de mobiliteitstoets niet aan de wettelijke vereisten. Volgens bezwaarindiener wordt er in het document zeer veel aandacht besteed aan het schetsen van de theoretische situatie van de omgeving maar blijkt nergens uit dat de huidige verkeerssituatie beoordeeld werd. De synthese vermeldt enkel “De verkeersgeneratie van het project blijkt dus beperkt” zonder dat het document daar enige onderbouwing voor bevat. Er wordt gesteld dat er een correcte ontsluiting is voor fietsers langs beide takken van de Zeelandstraat, wat niet correct is. Deze straat heeft echter geen apart fietspad. De realiteit is dat fietsers in de spits vaak het smalle voetpad kiezen om de file van auto's, lichte vrachtwagens en vrachtwagens te omzeilen. Het document berust op foute uitgangspunten.

Beoordeling:

De mobiliteitstoets werd voorafgaand aan de omgevingsaanvraag besproken. De mobiliteitstoets werd uitgevoerd door een erkend studiebureau. Er wordt geoordeeld dat dit vakkundig en volgens de regels is gebeurd. Het bezwaar is ongegrond.

15. Veiligheid spelende kinderen: Bezwaarindiener oppert dat het extra verkeer dat de ondergrondse parking in- en uitrijdt een aanzienlijk veiligheidsrisico voor de omwonende kinderen vormt en vraagt voor een andere locatie van de in- en uitrit zodat het huidig karakter van het doodlopend straatje behouden blijft.

Beoordeling:

De zone van in- en uitrit bevindt zich op het eigen perceel van de bouwheer. De toegang ernaartoe betreft openbaar domein en is voor iedereen toegankelijk. Het feit dat dit nu als speelzone gebruikt wordt voor kinderen is geen vrijgeleide om het openbaar domein naar de toekomst toe te hypothekeren. Bovendien bevinden de woningen in het stukje doodlopende straat zich in de zijarm van de Zeelandstraat waar nog steeds een veilige ruimte is voor spelende kinderen. Het bezwaar is ongegrond.

16. Vellen van bomen: Bezwaarindiener hekelt dat er bomen die niet in de weg staan gerooid worden.

Beoordeling:

Het vellen van de bomen zal ruimschoots gecompenseerd worden door de totaalaanleg van het terrein. Het terrein zal groen aangeplant worden met een ruime groenbuffer met bomen verspreid over het terrein. Er zullen zowel hoogstammige bomen als een groenbuffer met een hoogte van 80-120 cm worden aangeplant. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

17. Hangjongeren: Er is in de buurt geen open ontspanningsruimte voor jeugd of ouderen. Dit uit zich ook door de vele klachten over hangjongeren in deze straat.

Beoordeling:

De beoogde functie meergezinswoning is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast van hangjongeren is louter hypothetisch. Het bezwaar is ongegrond.