2025_CBS_01025 - Omgevingsvergunning - OMV_2024137850. Wijngaardstraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Traditioneel hoekhuis gedateerd 1612’:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4709;  

-          02/09/1976: beschermd als monument ‘Traditioneel hoekhuis gedateerd 1612’

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6715.

-          02/12/2016: vergunning (20162018) voor de restauratie van ‘Huis de Stove’ (Alias ‘Maagd van Gent’);

-          09/09/1927: toelating (1927#27880) voor veranderingswerken.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse en mezzanine: detailhandel;
• eerste en tweede verdieping: studio horende bij én toegankelijk via de handelsruimte – onlosmakelijk verbonden cfr. vergunning 2016;

-          bouwvolume:

• hoekpand met 3 bouwlagen en mezzanine met hellend dak; 
• historische draagstructuren maximaal behouden en hersteld;

-          gevelafwerking:

• gevels in traditionele bak- en zandsteenstijl;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: gelijkvloerse, eerste, tweede en zolderverdieping: reca;

-          bouwvolume:

• hoekpand met 3 bouwlagen en mezzanine met hellend dak; 
• historische draagstructuren maximaal behouden en hersteld;
• interne structurele wijziging: glazen vloerplaat op de gelijkvloerse verdieping;
• nieuwe bordestrap naar de mezzanine;
• historische spiltrap van de eerste naar de zolderverdieping behouden;
• 2 nieuwe dakkapellen aan de zijde van de Leeuw van Vlaanderenstraat;

-          gevelafwerking:

• 1 toegangsdeur geëlimineerd en vervangen door een vast raam;
• 2 publiciteitsborden: 1 haaks paneel en 1 vlak paneel op gevel;
• 3 zitbanken in hout en staal tegen de gevel bevestigd: 2 aan de zijde van de Leeuw van Vlaanderenstraat en 1 aan de Wijngaardstraat;
• zonnepanelen op het rechter dakvlak van het beschermd monument.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een monument;

-          wijzigen van functie van wonen naar reca;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 0;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel;

-          plaatsen van zaakgebonden publiciteit;

-          de Leeuw van Vlaanderenstraat 2 en het horeca-terras maken geen deel uit van voorliggende omgevingsvergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1 Zone voor wonen (wo1):

De volgende functies zijn toegelaten: hoofdfunctie wonen, gemeenschapsvoorziening of hotel, waaronder reca op het gelijkvloers met een maximale netto-handelsoppervlakte van 200 m².

De eengezinswoning met een nevenfunctie handel wordt omgevormd naar een pand volledig voorzien van een reca-functie op de gelijkvloerse, eerste, tweede en zolderverdieping met een totale oppervlakte van 113,1 m². Hiermee verdwijnt de hoofdfunctie wonen.

-          artikel 10 Overdruk - Reca (r):

10.1 Bestemming: reca is toegelaten op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping.

Er wordt een reca-functie voorzien op de gelijkvloerse, eerste verdieping maar ook op de tweede en zolderverdieping.

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen.

Er worden wijzigingen aangebracht aan het schrijnwerk van de gelijkvloerse verdieping en intern worden ook wijzigingen doorgevoerd zoals de plaatsing van een glazen vloerplaat, de toevoeging van een trap naar de mezzanineverdieping en de toevoeging van twee dakkapellen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 35 Onroerend Erfgoed:

Bij vergunningsplichtige werken, die vallen onder de toepassing van artikel 2 §2, 3°; maakt de entiteit, die door de Vlaamse Regering belast is met taken van beleidsuitvoering inzake onroerend erfgoed, in haar advies een afweging tussen de vereisten inzake toegankelijkheid enerzijds en de te behouden erfgoedwaarden anderzijds. 

Er wordt een toegangsdeur gewijzigd, zie hiervoor het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Rioleringselementen:

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

• artikel 28 Beschermen van eengezinswoningen:

De functiewijziging van een beschermde eengezinswoning is verboden.

De handelswoning zonder aparte inkom of trap naar de bovengelegen woning kan niet beschouwd worden als opgedeeld en is bijgevolg een beschermde eengezinswoning. De aanvraag voorziet een functiewijziging naar reca.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een handelswoning naar reca.

In de vergunde toestand is er, boven de detailhandel op het gelijkvloers en de mezzanine, een studio ingericht op de eerste en tweede verdieping. In de aanvraag verdwijnt de woonfunctie en wordt het hele pand ingenomen door reca.

In het RUP Binnenstad is volgens artikel 1 (wo1) de hoofdfunctie ‘wonen’ (of hotel of gemeenschapsvoorziening). De nevenfunctie ‘reca’ is volgens artikel 10 (overdruk r) toegelaten op het gelijkvloers, de kelderverdieping en de eerste verdieping.

In de aanvraag verdwijnt de hoofdfunctie wonen en wordt de reca-functie voorzien op de gelijkvloerse, eerste, maar ook op de tweede en zolderverdieping.

Bovendien stelt artikel 28 van de bouwcode dat de functiewijziging van beschermde eengezinswoningen verboden is.

Er kan volgens artikel 4.4.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in een omgevingsvergunning voor een bestaand hoofdzakelijk vergunde beschermd monument worden afgeweken van de bestemmingsvoorschriften van een RUP voor zover de betrokken handelingen worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.

Door het uitbreiden van de reca-functie wordt het erfgoed beter ontsloten voor het publiek. Bovendien zou het inrichten van de woonfunctie naar de hedendaagse normen wellicht afbreuk doen aan de erfgoedwaarde. Het agentschap Onroerend Erfgoed heeft dan ook geen bezwaar tegen de functiewijziging.

Wat betreft het supprimeren van de beschermde eengezinswoning en het voorzien van reca op meerdere verdiepingen, geeft de stedelijke dienst Business en Innovatie een gunstig advies:

“De aanvraag omvat het inrichten van een reca-zaak op meerdere verdiepingen in een voormalig handelspand met bovenliggende woonruimte. Het pand is een kleinschalig hoekpand, gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Noord) en in de strategische horecakern Historisch Centrum. Ook het RUP Binnenstad duidt aan dat het pand in de zone overdruk reca is gelegen. De overdruk reca maakt reca mogelijk op meerdere verdiepingen. De aanvrager wijkt echter af door de combinatie met wonen niet meer te voorzien en ook op de tweede verdieping reca te voorzien. De stedelijke dienst Business en Innovatie volgt daarin de motivatie van de aanvrager dat gezien de kleine oppervlakte van het pand de tweede verdieping beter kan worden gebruikt als verbruiksruimte (om op die manier meer zitruimte te hebben). Een combinatie met wonen is daarenboven moeilijk omdat er geen aparte toegang kan gemaakt worden vanaf de straat omwille van het smalle en historische pand. De zolderverdieping is niet toegankelijk voor het publiek maar is een bureauruimte voor de zaakvoerder.”

Op basis van deze adviezen kan de functiewijziging dan ook worden toegestaan en is ze inpasbaar in het historisch centrum.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is integraal beschermd als monument. Beschermde monumenten zijn in eerste instantie een bevoegdheid van het agentschap Onroerend Erfgoed. Het dossier werd met hen voorbesproken en er werd een beheersplan goedgekeurd. Zij hebben geen bezwaar tegen de aanvraag. De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij hun advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

De toegangsdeur naar de reca wordt gewijzigd en voldoet niet aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Deze afwijking kan worden toegestaan vanuit het behoud van de erfgoedwaarde.

Overeenkomstig artikel 21 van de bouwcode moeten horeca-inrichtingen hun afvalwater lozen via een vetafscheider. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

In de beschrijvende nota wordt melding gemaakt van een horeca-terras met tafeltjes. Er wordt op gewezen dat de inname van het openbaar domein afzonderlijk moet worden aangevraagd met een terrastoelating.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het afvalwater moet geloosd worden via een vetafscheider.

3. De Leeuw van Vlaanderenstraat 2 en het horeca-terras op het openbaar domein worden uit de vergunning uitgesloten.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.