2025_CBS_00164 - Omgevingsvergunning - OMV_2024127518. Leugenberg ZN. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/2020: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (OMV_2019131743) voor het verkavelen van een perceel in 3 loten, voor woningbouw.

Vergunde/bestaande toestand

-         niet relevant gezien de aanvraag handelt over nieuwbouw op een braakliggend perceel.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eengezinswoning met 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ± 152 m²;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder zadeldak in halfopen bebouwing; 
• gelijkvloerse bouwdiepte van 12 m en van 8,30 m op eerste verdieping;
• kroonlijsthoogte van 6 m en nokhoogte op 10,30 m;
• dakterras op het platte dak van de gelijkvloerse bouwlaag.

-          gevelafwerking:

• zandkleurige gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• donkergrijze sneldekpannen op hellend dak;
• poort naar inpandige garage.

-          inrichting:

• perceelsoppervlakte van 619 m²;
• aansluitend aan de woning, tot op 90 cm van de rechter perceelgrens, een terrasverharding van 6 x 3,6 m;
• achteraan in de tuin een wadi en een aangeduide zone voor een bijgebouw.

Inhoud van de aanvraag 

-          nieuw bouwen van een eengezinswoning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een groengebied. De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu. In de groengebieden geldt een principieel bouwverbod. In principe worden enkel de werken toegelaten die gericht zijn op of verenigbaar zijn met het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.

De reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden zijn die waar perken kunnen worden opgesteld aan de handelingen en werken ten einde de nodige ruimten te reserveren voor de uitvoering van werken van openbaar nut, of om deze werken te beschermen of in stand te houden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8. §2. De in rekening te brengen afwaterende oppervlakte voor de dimensionering van een infiltratievoorziening is de som van: 1° als het verhardingen betreft: de oppervlakte van de verhardingen die nieuw aangelegd of heraangelegd worden of de oppervlakte van de uitbreiding van de verharding, met uitzondering van de waterdoorlatende verhardingen die een hellingspercentage van minder dan 2 % hebben.

Volgens de definitie (artikel 2. 11°) van waterdoorlatende verharding dient de funderingslaag in voorkomend geval uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen. Volgens de aangeleverde constructietekeningen wordt gestabiliseerd zand (mengsel van zand en cement) gebruikt als funderingslaag voor een terras dat in theorie afwatert naar eigen terrein maar daarvoor over niet de nodige hellingsgraad beschikt (deze dient in se minimaal 2 % te bedragen). Gestabiliseerd zand wordt niet beschouwd als voldoende waterdoorlatend.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-         Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 – Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer: § 1. Elke verblijfsruimte moet openingen hebben voor de toetreding van daglicht en het bieden van uitzicht. Deze openingen moeten onder andere aan elk van de volgende eisen voldoen:

-          de oppervlakte van het totaal van de openingen is minimaal 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte in kwestie, met een minimum van 1 m². In dit geval is de vloeroppervlakte van de polyvalente ruimte op de zolderlaag (gemeten op een hoogte van 1,80 m) ongeveer 14,30 m². Voor deze ruimte wordt echter een dakvlakvenster voorzien waarvan de opening zelf (beglaasde oppervlakte) net iets minder dan 1 m² bedraagt, in plaats van het minimaal vereiste van 1,43 m²;

• artikel 15 – Technische installaties: §1. Alle technische installaties worden inwendig in het gebouw ondergebracht. Uitzondering: schotelantennes, hernieuwbare energiesystemen, buitenunits voor productkoeling en de buitenunits van duurzame HVAC-installaties die zonder bijkomende constructieve werken worden geïnstalleerd bij bestaande gebouwen mogen volgens (onder andere) onderstaande regels geplaatst worden:

-          indien deze installatie zich niet op het hoogstgelegen dak bevindt, moet ze voorzien worden van een omkasting die de architecturale kwaliteit van de omgeving respecteert. In dit geval wordt de buitenunit uitwendig op het platte dak van de gelijkvloerse bouwlaag geplaatst. Het betreft echter bijkomend een nieuwbouw en geen bestaand gebouw en de afwerking van de buitenunit wordt niet gespecifieerd.

-          op minstens 1 meter afstand van de perceelsgrenzen en van het dichtstbijzijnde raam van een verblijfsruimte, zowel van het eigen pand als dat van de aanpalenden. De buitenunit wordt in deze op ongeveer 0,40 m van de rechterperceelgrens en op ongeveer 0,60 m van het raam van slaapkamer 2 geplaatst; het betreft alsnog, opnieuw, geen bestaand maar een nieuw gebouw.

Aangezien er echter geen sprake is van het bijplaatsen van dergelijke installatie bij een bestaand gebouw, is het al dan niet voldoen aan deze bijkomende voorwaarden niet van belang.

• artikel 20 – Daken: §1. Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als groendak indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m². Voor daken groter dan 60 m² is maximaal 1/3de van de dakoppervlakte vrijgesteld van de verplichting een groendak te plaatsen indien op het dak een vergund dakterras aangelegd wordt. Voor daken kleiner of gelijk aan 60 m² is desgevallend tot 20 m² vrijgesteld van deze verplichting. Het platte dak van de gelijkvloerse uitbouw heeft een oppervlakte van ongeveer 24,70 m² (binnen de dakranden) en het wordt volledig als dakterras ingericht (terwijl dus in se 4,70 m² niet vrijgesteld is van deze verplichting;
• artikel 23 – Inrichting van de open ruimte: §6. de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, alle met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel afsluitingen langs de openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. In deze wordt de voortuin langsheen de openbare ruimte niet afgesloten.
• artikel 33 – Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: gezien er 3 slaapkamers worden voorzien, dienen er 4 fietsparkeerplaatsen te worden ingepland. Betreffende werd hier nergens expliciet opgetekend; de mogelijkheid bestaat dit in een bijgebouw te voorzien doch dergelijke werd niet opgetekend en in de voorziene garage is hiervoor zonder meer onvoldoende plaats beschikbaar (zowel in breedte als in diepte).

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een aantal van de geldende voorschriften en voor een deel daarvan kunnen in de eindevaluatie voorwaarden worden opgenomen waardoor het project in uitvoering alsnog zal voldoen aan de artikels in kwestie.

Betreffende echter het voorschrift inzake verplichte groendaken en de gedeeltelijke vrijstelling dienaangaande, wordt geconstateerd dat het dak in kwestie op verdieping 1 (± 24 m²) grotendeels als groendak dient te worden ingericht en dat de vrijstelling slechts geldt voor een oppervlakte van 20 m² (dus minimaal 4 m² dient als dusdanig te worden voorzien), dit terwijl het volledige dak als terras werd ingericht. Betreffende afwijking is echter dusdanig beperkt en de vereiste ingrepen om vermelde 4 m² alsnog groen aan te leggen zijn buiten proportie om deze ingreep te verantwoorden.

Vervolgens blijkt ook de plaatsing van de buitenunit van de warmtepomp niet te voldoen aan de geldende voorschriften: deze dient binnen het gebouwde volume te worden voorzien (afgesloten door middel van een open rooster) en dit op minimale afstanden van enerzijds perceelsgrenzen, anderzijds raamopeningen; aan geen van deze bepalingen wordt voldaan. Echter blijkt dat het bebouwbare volume op verdieping 1 reikt tot een diepte van 13 m, een maatvoering die in deze niet volledig wordt benut (door het gebouw an sich) maar waarbinnen betreffende unit zich wel bevindt, waardoor deze wel voldoet aan de uitgangspunten van vermeld artikel. Het beperkt verplaatsen (omwille van geluidsoverlast) en het esthetisch verantwoord omkasten ervan zullen er dan ook voor zorgen dat de afwijking in se beperkt blijft en grotendeels in de geest is van de regelgeving.

Ten slotte is er niet voldaan aan de bepaling dat de voortuin ter hoogte van het openbare domein dient te worden afgesloten door middel van een muurtje, haag of hekje – echter is het terrein enkel toegankelijk overheen een (in breedte beperkte) inbuizing van de aan de straatzijde aanwezige gracht; de rest van de perceelsbreedte wordt afgescheiden van de straat door net die gracht. Een bijkomende afbakening is dan ook niet meer vereist.

Er wordt op basis van bovenstaand argumentatie zonder meer geadviseerd betreffende 3 afwijkingen grotendeels en verantwoord te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter in het optrekken van een nieuwe eengezinswoning en gelet op de verenigbaarheid van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van de van kracht zijnde verkaveling, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie is, althans wat de woning betreft (voor het bijgebouw werden daaromtrent geen gegevens aangeleverd), geheel in overeenstemming met de bepalingen dienaangaande uit de van kracht zijnde verkavelingsvoorschriften waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, zandkleurige gevelsteen, zwart schrijnwerk en donkergrijze dakpannen, zijn zonder meer voorzien volgens de bepalingen daaromtrent van de geldende verkaveling en zijn bovendien aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en reeds voorkomend in de ruime omgeving. Er is dus ontegensprekelijk sprake van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Op basis van het gewijzigd reglement i.v.m. de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024 zal maximum 1 bewonersvergunning verleend worden bij de eventuele invoering van een parkeerregime.

Fietsvoorzieningen:  

Aangezien er 3 slaapkamers voorzien worden, dienen er 4 overdekte en afsluitbare fietsparkeerplaatsen ontworpen te worden. Momenteel zijn er geen dergelijke plaatsen ingetekend; noch in een bijgebouw (niet voorzien) noch in de garage (ruim onvoldoende beschikbare diepte en breedte).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het terras achter de woning dient met een helling van  2% of meer af te wateren in het aanpalend deel van het terrein of geplaatst te worden op een geheel waterdoorlatende fundering.

2. Het dakvlakvenster van de polyvalente ruimte op verdieping 2 dient qua maatvoering te worden verruimd, zodat wordt voldaan aan de bepalingen van artikel 10 van de Antwerpse bouwcode.

3. De buitenunit van de warmtepomp dient enerzijds te worden verplaatst (weg van de achtergevel, tot op 1 m van de raamopening van slaapkamer 2), anderzijds op een architecturaal/visueel aanvaardbare wijze te worden ingekast.

4. Er dient gelijktijdig met de woning in kwestie een bijgebouw te worden opgetrokken, dat geheel voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling en aan de bepalingen en voorschriften van de van kracht zijnde verkaveling. Hierbinnen dient afzonderlijk plaats te worden voorzien voor het stallen van 4 fietsen – hiervoor dient minimaal 6 m² te worden vrijgehouden.

5. De wadi (heden voorzien achteraan op het terrein) dient te worden aangelegd buiten de bouwvrije strook (en bijkomend buiten het uit de verkaveling uitgesloten groengebied achteraan), dewelke zich bevindt tot op een afstand van 30 m ten aanzien van de grens met de autosnelweg. Bijkomend dient te worden voldaan aan de voorwaarden uit het in bijlage gevoegde advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.

6. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.