2025_CBS_00155 - Omgevingsvergunning - OMV_2024083686. Kammenstraat 52. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/03/2024: weigering (OMV_2023126768) voor het bijbouwen van een extra verdieping met een extra wooneenheid;

-          19/07/2019: vergunning (OMV_2019038713) voor het uitbreiden van de winkel met een stockruimte met volgende voorwaarden:

• afvalberging te voorzien bij de handelsfunctie;
• open buitenruimte te voorzien als onverharde en groene zone;

-          18/09/2009: vergunning (20093670) voor het uitbreiden van een appartementsgebouw (vervallen 06/05/2014 wegens niet uitgevoerd);

-          12/10/2007: vergunning (20073422) voor het wijzigen van de achtergevel en het aanleggen van een dakterras;

-          05/05/2006: vergunning (2006976) voor het verbouwen van een wooncomplex met praktijkruimte naar wooncomplex met commerciële ruimte met uitsluiting van de haakse zaakgebonden publiciteit (uithangbord).

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw met 2 woongelegenheden (2006):

• gelijkvloerse en 1ste verdieping: duplex handelsfunctie (met bijhorend kantoor);
• 2de en 3de verdieping: telkens 1 tweeslaapkamerappartement;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een plat dak; 
• dakterras op de 2de verdieping op het dak van de achterbouw (2007);
• open buitenruimte (koer) van 23 m²;

-          gevelafwerking:

• blauwe natuurstenen dubbelhoge gevelpui met portiek en aluminium schrijnwerk;
• verdiepingen in witsteen met donker grijs aluminium schrijnwerk.

 Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw met 3 woongelegenheden:

• gelijkvloerse en 1ste verdieping: duplex handelsfunctie (met bijhorend kantoor);
• 2de en 3de verdieping: telkens 1 tweeslaapkamerappartement van 67 m²;
• 4de verdieping: nieuw éénslaapkamerappartement van 67 m²;

bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder een plat dak; 
• dakterras op het dak van de achterbouw horende bij de woongelegenheid op de 2de verdieping;
• dakterras op het hoofddak van 10 m² horende bij de woongelegenheid op de 4de verdieping;
• open buitenruimte (koer) van 23 m²;

-          gevelafwerking:

• blauwe natuurstenen dubbelhoge gevelpui met portiek en aluminium schrijnwerk;
• verdiepingen in witsteen met donker grijs aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het bouwvolume met een bijkomende (vierde) verdieping;

-          voorzien van een dakterras met toegangsvolume en berging; 

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

De uitbreiding met één volwaardige bouwlaag heeft een impact op de intrinsieke erfgoedwaarde en belevingswaarde van de aanpalende historische diephuizen met trapgevels, namelijk Kammenstraat 50 dat beschermd is als monument en Kammenstraat 54 dat vastgesteld is als bouwkundig erfgoed.

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Het bouwvolume na de uitbreidingen wijkt af van het referentiebeeld van de omgeving.

-          artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:

De bouwhoogte wijkt na de uitbreidingen met een vijfde bouwlaag en een dakterras op het hoofddak af van het referentiebeeld van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6. Ruimtelijke draagkracht:

§2. Bouwvolumes die verenigbaar zijn met de omgeving maar afwijken van de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogte, worden opgelost op het eigen perceel. Wanneer het volume atypisch is ten opzichte van de aanpalenden mag dit geen ongewenste scheimuuraanpassing tot gevolg hebben.

• artikel 7. Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

§1. Het programma en de omvang van het programma zijn afgestemd op de typologie en grootte van het gebouw, het perceel of projectgebied en de omgeving. De aard en de grootte van de functies enerzijds en de typologie en de schaal van een project anderzijds moeten verenigbaar zijn met de draagkracht van de omgeving.

§2. De inpassing van een gebouw is afgestemd op het perceel, de perceelsgrenzen, wegen en paden en andere gebouwen op het perceel, de bereikbaarheid van het perceel en op de omgeving. Bij de creatie van bouwvolumes wordt rekening gehouden met het gebruik van het gebouw en met bezonning, uitzichten en privacy van overige gebouwen in de omgeving.

Dit is hier niet het geval.

• artikel 33. Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

Bij verbouwing, volume-uitbreiding en wijziging van het aantal woongelegenheden moeten minimaal de parkeernormen nageleefd worden. Er zijn geen fietsstalplaatsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het uitbreiden van een meergezinswoning met een extra bouwlaag en een bijkomende wooneenheid. Deze werken zijn in principe functioneel inpasbaar voor zover de draagkracht van het perceel en de omgeving dit toelaten.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande gebouw bestaat uit vier bouwlagen met plat dak en bevindt zich tussen twee diephuizen die beide werden opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en waarvan het rechtse bovendien beschermd is als monument. De huidige kroonlijst komt ongeveer overeen met de zijdelingse goot van de linkerbuur.

Op het hoofdgebouw met vier bouwlagen wordt een vijfde bouwlaag met plat dak geplaatst over een bouwdiepte van circa 12 meter. Dit geeft een aanzienlijke impact op de toetreding van daglicht en het uitzicht van het aanpalend appartement dat ramen heeft in het zijdelingse dakvlak, waardoor de aanvraag in strijd is met artikels 6 en 7 van de bouwcode inzake de draagkracht.

Immers bouwvolumes die verenigbaar zijn met de omgeving maar afwijken van de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogte, worden opgelost op het eigen perceel. Wanneer het volume atypisch is ten opzichte van de aanpalenden, hier zowel het linkse als het rechtse buurpand, mag dit geen ongewenste scheimuuraanpassing tot gevolg hebben. In casu worden de scheimuren ten opzichte van de linkse en rechtse erfgoedpanden met ruim 3 meter verhoogd.

Een project moet verenigbaar zijn met de draagkracht van de omgeving. De inpassing van een gebouw is afgestemd op het perceel, de perceelsgrenzen en andere gebouwen op het perceel en op de omgeving. Bij de creatie van bouwvolumes moet volgens de voorschriften rekening worden gehouden met het gebruik van het gebouw en met bezonning, uitzichten en privacy van overige gebouwen in de omgeving. Dit is hier niet het geval zoals blijkt uit het ingediende bezwaarschrift. Door het optrekken van een extra bouwlaag op de perceelsgrens naast de ramen van de links aanpalende, wordt geen rekening gehouden met de bezonning en het uitzicht van de buur. Zo komt de leefbaarheid voor de bewoners van het betreffende appartement in het gedrang.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand heeft geen intrinsieke erfgoedwaarde, maar is gelegen in CHE-gebied, flankerend aan twee historische diephuizen met een uitzonderlijke erfgoedwaarde. In dat opzicht werd door de stedelijke dienst Monumentenzorg eerder geadviseerd om een zuivere vorm te realiseren (dak boven kroonlijst of extra verdieping onder kroonlijst). Voorliggende aanvraag voldoet aan de eerder gestelde randvoorwaarden, heeft geen onaanvaardbare impact op het historische dakenlandschap en het flankerende monument. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er daarom geen bezwaar.

Er wordt wel opgemerkt dat de strakke ritmiek in de voorgevel visueel doorbroken wordt doordat de verticale afstand tussen de ramen van de twee bovenste verdiepingen (190 cm) veel groter is dan de afstand tussen de ramen van de eerste en de tweede verdieping (125 cm). Dit doet afbreuk aan het evenwicht en de samenhang binnen het gebouw.

Met het oog op de mogelijke impact van de verhoging van de scheimuur op het beschermde hoekpand, werd het agentschap Onroerend Erfgoed om advies gevraagd. Het agentschap gaf een stilzwijgend gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

Het optrekken van de scheimuur heeft een onaanvaardbare impact op het naastgelegen appartement. Dit kon niet worden ingeschat op basis van de ingediende plannen en foto’s, maar blijkt des te duidelijker uit het ingediende bezwaarschrift. De voorgestelde uitbreiding kan daarom niet gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen zijn:

1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er zijn geen fietsstalplaatsen, wat in strijd is met de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. De geplande extra verdieping zal een aanzienlijke impact hebben op mijn appartement, zowel wat betreft lichtinval (er zijn drie dakramen aan de kant van het project) en uitzicht (het uitzicht op de Onze Lieve Vrouwtoren zal wegvallen).
   Beoordeling: Dit bezwaar is gegrond.

Het ontwerp houdt geen rekening met de impact op de lichttoetreding en het uitzicht van het aanpalende pand. Het extra bouwvolume met een verhoging van de scheimuur met ruim drie meter, betekent een grote vermindering van daglicht en neemt het uitzicht weg van de aanpalende woning, wat een schending van artikel 7 van de bouwcode betekent.

2. Het dakterras geeft rechtstreeks inkijk in mijn woning, nl. door twee velux-ramen in de woonkamer en een dakraam in de dressingruimte.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.

Het dakterras werd ingetekend op de middelste zone van het dak, de nodige afstanden worden hierbij gerespecteerd. Rondom het terras wordt een groendak aangelegd. Enkel tijdens het onderhoud van de daktuin is er mogelijks inkijk, maar dat is verwaarloosbaar.

3. Het project heeft een negatieve impact op de waarde van mijn eigendom.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.

Een eventuele (financiële) waardevermindering is geen argument tegen een bepaald project en wordt niet meegenomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

Dit staat los van het mogelijks ongunstig effect op de woonkwaliteit, wat wel wordt beoordeeld.

4. Onduidelijkheid over de omvang van de uitbreiding: het is niet duidelijk of de verbouwing zich beperkt tot een uitbreiding in de hoogte of dat het gebouw ook in oppervlakte wordt uitgebreid.
   Beoordeling: Het bezwaar is een vraag.

De uitbreiding beperkt zich tot het creëren van een bijkomende bouwlaag.