Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024138831 |
Gegevens van de aanvrager: | NV Imvopo met als adres Goudvinkendreef 11 te 2900 Schoten |
Ligging van het project: | Frankrijklei 8 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 3 sectie C nr. 10F2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | gedeeltelijk wijzigen van een kantoorfunctie naar wonen op de 2de verdieping (één zelfstandige woongelegenheid) in een gemengd gebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/07/2024: vergunning (OMV_2024044990) voor het gedeeltelijk wijzigen van een kantoorfunctie naar wonen op de 5de verdieping (één zelfstandige woongelegenheid) in een gemengd gebouw;
- 13/01/2012: weigering (20116107) voor het verbouwen van kantoorruimte tot 3 appartementen: 8ste verdieping.
- 28/05/2010: vergunning (20101925) voor het verbouwen van een kantoorruimte tot drie appartementen (studio’s): 7de verdieping;
- 18/07/2008: vergunning (20082119) voor het wijzigen van de bestemming van 3 kantoorruimtes naar 3 appartementen en 3 kantoren: op de 2de, 3de en 4de verdieping werden de drie kantoren aan de zijde van de Kipdorpvest omgevormd tot appartementen;
- 09/07/2004: vergunning (20042014) voor het wijzigen van de functie: verbouwen van kantoor tot woning: 3de verdieping;
- 31/12/1975: vergunning (1975471) voor een kantoorgebouw.
Vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume: 9 bouwlagen met een teruggetrokken technische bouwlaag met een plat dak;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:
- functie: gemengd gebouw met in totaal 9 woongelegenheden;
- bouwvolume: het kantoor op de 2de verdieping is omgevormd tot een bijkomende woongelegenheid;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: schrijnwerk conform de bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
de aanvraag heeft enkel betrekking op de 2de verdieping:
- wijzigen van de functie van kantoor/vrije beroepen/diensten naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 9;
- doorvoeren van constructieve werken;
- wijzigen van het buitenschrijnwerk.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 2 december 2024 | 20 december 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 2 december 2024 | 10 december 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 2 december 2024 | 3 december 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 2 december 2024 | 4 december 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gelegen op minder dan 900 meter van het Centraal Station in een zone voor centrumfuncties in het RUP Binnenstad.
De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft een ongunstig advies voor de aangevraagde functiewijziging van een vergund kantoor naar wonen op de tweede verdieping met volgende argumentatie:
“De Frankrijklei 8 bevindt zich in het stadscentrum van Antwerpen, een strategische locatie met een uitstekende multimodale bereikbaarheid en een sterke verwevenheid van economische functies zoals kantoren en detailhandel. De beleidsvisie Ruimtelijke Economie stelt dat strategische locaties zoals deze geschikt zijn voor een mix van functies. Kantoren blijven prioritair op de lagere verdiepingen in dergelijke zones, terwijl wonen op hogere verdiepingen kan worden toegelaten. Het behoud van kantoorruimte is essentieel gezien de nood aan modern en duurzaam kantoorvastgoed in Antwerpen. Eerdere vergunningen binnen hetzelfde gebouw (2008, 2010) tonen aan dat functiewijzigingen reeds hebben plaatsgevonden, maar steeds met behoud van een kern van kantoorruimte aan de zijde van de Frankrijklei.
Het volledig omvormen van kantoorruimte naar een residentiële functie op deze verdieping strookt dus niet met de beleidsvisie die het behoud en de versterking van economische activiteiten in het centrum vooropstelt. Een strategische locatie zoals de Frankrijklei, nabij het station Antwerpen Centraal en het knooppunt van openbaar vervoer aan de Franklin Rooseveltplaats, is uitermate geschikt voor kantoren vanwege de bereikbaarheid en de rol die deze speelt in de economische dynamiek van de stad.
Een verweving van functies kan worden overwogen: behoud van een kantoorfunctie aan de zijde van de Frankrijklei op deze verdieping en eventueel toewijzing van de achterliggende ruimte voor een residentiële functie. De ruimte is beperkt in de binnenstad. Door functies te combineren en te verweven wordt optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare infrastructuur en wordt de leefbaarheid verbeterd.
Toelating van deze functiewijziging kan een precedent scheppen voor verder functieverlies van kantoorruimte, wat niet wenselijk is gezien de nood aan dergelijke ruimtes.”
Het supprimeren van de kantoorruimte op deze lagere verdieping en aan de zijde van de Frankrijk om er een extra woongelegenheid te realiseren in dit gemengd pand in het stadscentrum nabij het Centraal Station is functioneel niet inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken en wijzigingen situeren zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal van het gebouw gerespecteerd blijft.
Er wordt wel vastgesteld dat de problemen die een densiteitsverhoging met zich meebrengt, niet worden opgelost in voorliggende aanvraag omwille van de strijdigheden met de voorschriften uit de bouwcode (zie verder).
Visueel-vormelijke en cultuurhistorische aspecten
De gevraagde functiewijziging van kantoor naar wonen op de tweede verdieping heeft geen impact op de verschijningsvorm van het gebouw en de CHE-waarde van de omliggende omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag is strijdig met artikels 12, 19, 27 en 33 van de bouwcode.
Het naleven van deze voorschriften vormt de basis om op een kwalitatieve manier een functiewijziging naar wonen door te voeren.
De bijkomende woongelegenheid beschikt niet over een buitenruimte. Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen daarbij voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Daarom wordt er een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter opgelegd voor een zelfstandige woongelegenheid met één slaapkamer.
Er wordt in het pand ook geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien en evenmin een ruimte waar de fietsen kwalitatief gestald kunnen worden. Fietsenstallingen dienen ook op een vlotte en kwalitatieve manier toegankelijk te zijn.
Verder beschikt de nieuwe woongelegenheid slechts over één slaapkamer. Bij een functiewijziging en vermeerdering van het aantal woongelegenheden, dient het gemiddeld aantal slaapkamers van alle zelfstandige woongelegenheden minimaal 1,8 te bedragen. Deze woningmix is nodig om in een woonaanbod te voorzien dat overeenkomt met de huidige en de toekomstige grootte van de Antwerpse gezinnen. Omdat in de bouwcode het gemiddelde op minimaal 1,8 wordt bepaald, betekent dit dat minimum een tweeslaapkamerappartement voorzien moet worden om een kwalitatieve woningmix te kunnen realiseren.
Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 8 naar 9: 1 bijkomend appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,1: 1 x 1,1 = 1,1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een volledig bebouwd perceel in het centrum van de stad aan de Leien. De ligging, grootte en bebouwing van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. 99 m² kantoren met parkeernorm 0,55/100 m²: 99 m² x 1,1/100 m² = 0,55. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomend appartement met één slaapkamer moeten 2 fietsenstalplaatsen voorzien worden. De bestaande kelderberging wordt hiervoor voorzien.
Dit voldoet niet als kwalitatieve fietsenberging. De lift is te klein en de trap is niet voorzien voor fietsen. Er moet een vlot bereikbare en kwalitatieve fietsenstalling voorzien worden voor 2 fietsen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 oktober 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 2 december 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 31 januari 2025 |
Verslag GOA | 9 januari 2025 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.