2025_CBS_00749 - Omgevingsvergunning - OMV_2024151707. Magdalenastraat 30. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/03/1965: toelating (18#47360) voor veranderingswerken;

-          21/08/1964: toelating (18#46712) voor veranderingswerken.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning met 2 appartementen;

-          gelijkvloerse garage voor 3 wagens plus een achterliggende werkplaats met bovenliggende bergplaats;

-          3 bouwlagen onder plat dak met een aanbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder plat dak;

-          perceel volledig bebouwd;

-          voorgevel in witte gevelsteen met houten buitenschrijnwerk op een gelijkvloerse plint in leisteen.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen;

-          3 bouwlagen onder plat dak met een aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          kleine tuinzone achteraan het perceel na sloop van de werkplaats en berging, met behoud van de hoge tuinmuren;

-          voorgevel in witte gevelsteen met houten, antracietkleurig buitenschrijnwerk op een gelijkvloerse plint in antracietkleurige natuursteen;

-          garagepoort vervangen door een groot raam.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de werkplaats en berging achteraan in functie van een tuin;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie bedrijvigheid (werkplaats) naar wonen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode:  de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale lichttoevoer: het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van bijna 23 m. De centraal gelegen slaapkamer ontvangt onvoldoende rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.
• Artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte: de hoge tuinmuren van circa 5m50 hoog blijven behouden, wat het gebruiksgenot van de kleine tuinzone danig vermindert.
• Artikel 21 Rioleringselementen: er wordt geen septische put voorzien.
• Artikel 22 Maat van de open ruimte: na de gelijkvloerse functiewijziging is de voorziene, open en onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau slechts 17 m² groot in plaats van de minimale 28 m² (20 % van de totale perceel oppervlakte).
•  Artikel 32 POET principe is leidend: de 3 vergunde parkeerplaatsen op het gelijkvloers verdwijnen waardoor het opvangen van de (toegenomen) parkeerbehoefte niet meer op eigen terrein gerealiseerd wordt.
• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: er worden na de verbouwing geen 4 fietsparkeerplaatsen voorzien voor beide bovenliggende appartementen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 5,41 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 40 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om de woning te beschermen tegen overstromingen.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de functiewijziging van de gelijkvloerse garage met achterliggende werkplaats naar wonen. De bestaande appartementen op de twee bovenliggende verdiepingen blijven behouden.
De voorgestelde woonfunctie is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het inrichten van een bijkomende derde woonentiteit op het gelijkvloers. De garage wordt omgevormd naar een appartement en de achterliggende werkplaats en berging worden deels gesloopt met oog op de creatie van een buitenruimte bij deze woonentiteit.

De voorgestelde tuinzone is echter minimaal. Ze bedraagt slechts 17 m² i.p.v. de minimaal vereiste 28 m² (20 % van het perceel) zoals voorgeschreven in artikel 22 van de bouwcode. Bijkomend wordt ook de kwaliteit van de buitenruimte in vraag gesteld. De hoge tuinmuren van 5,50 m maken dat de lichttoetreding op de beperkte oppervlakte gering is.

Er wordt geoordeeld dat de bijkomende woonentiteit leidt tot een overschrijding van de draagkracht van het perceel. Dit wordt ook onderschreven door de parkeerplaatsen op eigen terrein die komen te vervallen ondanks de verhoogde parkeerbehoefte.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de bovenstaande overschrijding van de draagkracht van het perceel wordt ook de woonkwaliteit en het gebruiksgenot negatief geadviseerd.

Ondanks de ruime oppervlakte van de nieuwe gelijkvloerse woonentiteit wordt geen aparte slaapkamer voorzien. De achterste zone van de woning wordt als een studio ingericht waarbij de leefruimte, keuken en slaapkamer als een ruimte geconcipieerd zijn. Deze planschikking in combinatie met de forse bouwdiepte van ca. 23 m maken dat de woning centraal onvoldoende lichttoetreding geniet (bouwcode, art. 10). Verder wordt ook geen septische put voorzien waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 21 van de bouwcode.

Tot slot maakt de bijkomende woonentiteit dat de gemeenschappelijke garage, met mogelijkheden tot het stallen van fietsen voor de bovenliggende woonentiteiten, komt te vervallen. Dit heeft een negatieve impact op het algemene gebruiksgenot van de woningen. De aanvraag voorziet louter fietsstalplaatsen voor het nieuwe appartement en is daarom strijdig met artikel 33 van de bouwcode.
Gelet op het bovenstaande wordt geoordeeld dat de aanvraag niet voldoet aan de hedendaagse eisen qua woonkwaliteit en gebruiksgenot.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand gelegen is in een zone met culturele, historische of esthetische waarde werd in het kader van de vergunningsaanvraag advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Che-gebied. Geen bezwaar. Het bestaande pand werd quasi volledig verbouwd in 1965 waardoor de erfgoedwaarden zijn gesupprimeerd. We laten de beoordeling van het welstandsaspect over aan de afdeling Stedenbouw.”

Het advies wordt bijgetreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van  artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er wordt een fietsenberging voorzien op het gelijkvloers.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

•         Indien mogelijk moeten bestaande parkeerplaatsen behouden blijven.

Dit advies wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.