2025_CBS_00755 - Omgevingsvergunning - OMV_2024155882. Vingerlingstraat 16-18 A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/06/2020: vergunning (OMV_2019098396) voor het omvormen van een handels gelijkvloers met bovenliggende woning naar handels gelijkvloers met zone voor diensten en stockage;

-          22/08/2008: vergunning (20083264) voor het regulariseren van de gevels en het herinrichten van de woning;

-          31/12/2004: vergunning (197#20040553) voor het heropbouwen van de vroeger afgebroken verdiepingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel op het gelijkvloers plus dienstverlening (prostitutie);
• 3 vitrines op het gelijkvloers;
• 4 werkruimtes op de verdiepingen;
• gelijkvloerse fietsenberging voor 6 fietsen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak plus aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte bepleistering met wit, pvc buitenschrijnwerk;
• aluminium poort aan de inkom van de detailhandel.

Nieuwe toestand

-          functie:

• detailhandel op het gelijkvloers (nummer 18A) plus dienstverlening (raamprostitutie op nummer 16);
• 3 vitrines op het gelijkvloers plus 3 werkruimtes ( 1 op het gelijkvloers en 2 op de eerste verdieping);
• 2 bovenliggende appartementen;
• gelijkvloerse fietsenberging voor 4 fietsen in de inkomhal;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak plus aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak; 
• volume uitbreiding tot een bouwdiepte van 13m23 centraal achteraan op de eerste verdieping;
• aanleg van een dakterras bovenop de volume uitbreiding;
• verhoging van het volume van de gelijkvloerse aanbouw;
• interne verbouwing met aparte inkom en trappenhal naar de appartementen;
• gewijzigde vloerplaten;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde inkom naar de detailhandel na het verplaatsen van de inkomdeur en het verwijderen van de helling in functie van toegankelijkheid;
•  verwijderen van de kijkopening naar de historische kelder in de vloer van het inkomportaal;
• nieuwe, aparte inkom naar de appartementen en een insprong met toegangen naar de 3 vitrines;
• voorgevel in witte bepleistering met buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium;
• wit, houten paneel over de volledige gevelbreedte tussen het gelijkvloers en de eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 2;

-          toevoegen van de functie wonen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Er kan slechts één nevenfunctie toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie. In voorliggende aanvraag zijn er naast de functie “wonen” twee nevenfuncties: “diensten” en “detailhandel”.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: De voorziene lift naar de bovenliggende werkplaatsen wordt niet meer gerealiseerd waardoor 2 werkplaatsen niet meer toegankelijk zijn;
• Artikel 18: Na het verplaatsen van de inkomdeur van de detailhandel en na het supprimeren van de voorziene helling is deze detailruimte niet meer toegankelijk (wat nochtans een voorwaarde is van de meest recente vergunning). Het niveauverschil van 12 cm tussen binnen en buiten wordt niet meer opgevangen door een helling conform de verordening toegankelijkheid;
• Artikel 20: De nieuwe trap wordt niet voorzien conform de bepalingen van dit artikel, wat betreft de breedte van de trap, het ontbreken van een voldoende doorlopende trapleuning en de afwijkende en onregelmatige op- en aantrede;
• Artikel 22: Geen enkele deur van de werkruimtes en het bijbehorende sanitair heeft een minimale breedte van 105 cm (90 na afwerking);
• Artikel 25: Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 na afwerking) voorzien naast de toegang tot werkruimte 2 en 3;
• Artikel 29/2: Alle sanitaire cellen behorende tot de werkruimtes moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30 en 31/1.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: De kijkopening naar de historische kelder in de vloer van het portaal naar de detailhandel verdwijnt;
• Artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer: Werkplaats 1 achteraan op het gelijkvloers heeft geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer;
• Artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: Al de slaapkamers en 1 leefruimte van de appartementen hebben een hoogte van slechts 2m57 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;
• Artikel 19 Afvalverzameling: De afvalberging voor het prostitutiepand verkleint naar een bruikbare oppervlakte van slechts 2 m² en er wordt geen verluchting voorzien;
• Artikel 20 Daken: Het horizontaal dakgedeelte waar een liftuitloop voorzien was, wordt nu licht hellend aangelegd maar niet voorzien van een groendak. Voor de overige delen is het niet duidelijk of er lichtkleurige dakbedekking gebruikt wordt.
• Artikel 21 Rioleringselementen: Er wordt geen septische put voorzien en het is niet duidelijk of de riolering gescheiden en volgens de specificaties van de rioolbeheerder wordt aangelegd;
• Artikel 32 POET principe is leidend: Er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien;
• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: Er worden voor beide appartementen slechts 4 weinig functionele en oncomfortabele fietsparkeerplaatsen voorzien in de inkomhal terwijl er minstens 5 fietsparkeerplaatsen vereist zijn met een minimaal vereiste oppervlakte en afmetingen. De vergunde fietsenberging met 6 fietsparkeerplaatsen voor het prostitutiepand verdwijnt helemaal.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

-          Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.

(De verordening raamprostitutie kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening raamprostitutie op volgend punt:

• Artikel 4§3 Werkruimte: De werkruimte achteraan op het gelijkvloers ontvangt geen natuurlijke, rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het RUP wordt de bouwdiepte van het gelijkvloers niet in harmonie gebracht met deze van de omgeving.

Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat de functiewijziging enkel betrekking heeft op de tweede en derde verdieping. Het gelijkvloers van perceel nr. 18a omvat vrijwel het volledige binnengebied wat bovendien volledig is dichtgebouwd. Het terugbrengen naar een bouwdiepte in harmonie met de omgeving zou impliceren dat vrijwel het volledige binnengebied zou moeten worden ontpit. Aangezien dit te ingrijpend zou zijn voor de bestaande economische activiteit kan een afwijking worden toegestaan.

Niet alle verblijfsruimtes in de appartementen hebben een vrije hoogte van 2,60 meter. Gezien het slechts een beperkte afwijking (3 cm) is en het een bestaande vergunde situatie betreft, kan hier een afwijking op worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Door de dienst Ondernemenen en Stadsmarketing / Business en Innovatie wordt eveneens een gunstig advies gegeven wat als volgt leest:

“De aanvraag omvat een aantal aanpassingen aan een reeds eerder afgeleverde vergunning.

De aanvraag past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.

Voor de aanvraag kan gunstig advies gegeven worden.”

De ontwikkeling is gelegen binnen de perimeter van de stedelijke verordening raamprostitutie.

Er wijzigt nagenoeg niets aan de op het gelijkvloers aanwezige functies. De bijkomende functie wonen is eveneens in overeenstemming met de hier aanvaardbare functies.

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Gezien in voorliggende aanvraag 2 nevenfuncties voorzien worden is de aanvraag strijdig met de bestemmingsvoorschriften.

Conform art. 4.4.1. van de codex ruimtelijke ordening kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan op de bestemmingsvoorschriften.

De aanvraag moet hierom bijgevolg worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het programma met 2 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De houten panelen boven de gelijkvloerse pui worden witgeschilderd waardoor zij zullen opgaan in de witbepleisterde gevel. Het buitenschrijnwerk zal worden uitgevoerd in antracietkleurig aluminium. Er wordt opgemerkt dat de raamdorpels van de ramen boven de inkom van de winkel vervangen worden door aluminium dorpels. Het is onduidelijk waarom enkel deze dorpels zouden worden vervangen. Aangezien deze een ongewenste vervlakking van de gevel zullen genereren zal deze wijziging bij een eventuele vergunning worden uitgesloten van vergunning.

Verder dient er bij een vergunning onderaan de gevel een plint in blauwe steen voorzien te worden van minimaal 50 cm hoog. Mits voldaan wordt aan bovenstaande voorwaarden kan gesteld dat de geveluitwerking verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg advies gevraagd:

Er werd in 2016 een bouwhistorische studie opgemaakt door Baac.

“De aanvraag heeft betrekking op twee gecementeerde lijstgevels met achterliggend magazijn waarvan het nummer 16 met oudere kern (16de-eeuw) onder plat dak. Van het linkerpand (18A) gaat de doorgang minstens terug tot de 19de eeuw. De bovenbouw dateert uit 2004.

Men wenst de panden te verbouwen, delen ervan te slopen en enkele vloerplaten te vervangen. De gevels worden opnieuw gepleisterd. De achtergevels geïsoleerd.

In tegenstelling tot de eerdere aanvragen waar alle vloeren vervangen werden door een betonplaat gaat men vandaag uit van behoud van de bestaande roostering tussen 0 en 1 en 1 en 2. De roostering tussen 2 en 3 evenals de dakplaat worden vervangen. Ook de gevels blijven bewaard. Deze aanpassingen worden geapprecieerd.

De aanpassingen bevatten oa. Het voorzien van nieuwe trapopeningen op alle bouwlagen die een grote impact hebben op de roosteringen. De vloerplaat tussen 2 en 3 verdwijnt.

De samenstelling en de bewaringstoestand van de roosteringen blijft tot op vandaag een onbekende. Net zoals de overige duiding van de oudere kern. Op basis van de gevelankers, de aanwezigheid van een tongewelfde kelder evenals de vermelding van de moerbalk in het rapport van Baac, die zich aftekent tegen het gepleisterd plafond op de eerste verdieping kunnen we uitgaan van de aanwezigheid van een oudere kern met roosteringen bestaande uit moer- en kinderbalken. Deze oudere kern wordt in het rapport echter niet verder geduid (gaaf bewaarde roosteringen bestaande uit moer- en kinderbalken?). De impact op de erfgoedwaarde ervan kan dus niet ingeschat worden. De moerbalk waarvan sprake in het rapport is ook niet opgetekend in de plannen. Het rapport meldt dat op het gelijkvloers alles is afgewerkt met valse wanden en plafonds. Daar werd geen onderzoek naar gedaan naar de historische structuur.

De opmerking over de onvolledigheid van het rapport en het ontbreken van duiding van de impact van de werken op de erfgoedelementen werd reeds meegeven in het ongunstig advies, uitgebracht door de stedelijke dienst Monumentenzorg in 2019 (OMV_2019098396). Gezien er geen aanvulling van het rapport werd aangeleverd, wordt deze vandaag herhaald:  

‘Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn de ingrepen niet te beoordelen. Het pand bevindt zich in één van de oudste bewoningskernen van Antwerpen. De straatnaam verwijst naar het Nieuwwerck of Vingerlinck, het vingerhoedvormige bolwerk van de eerste stenen omwalling, opgetrokken omstreeks 1410. Tegen dit bolwerk ontstond de eerste bebouwing aan de Korte Schippersstraat en de Vingerlinckstraat. Na het slopen van dit bolwerk in 1480 komt de ontwikkeling van het schipperskwartier pas goed op gang. Op 16de-eeuwse stadsplattegronden is de Vingerlingstraat al volledig bebouwd.

De meeste panden in het Schipperskwartier, zo ook deze in de Vingerlingstraat, bevatten nog een oudere kern (historische kelders met gewelven, moer- en kinderbalken met balksleutels en/of witstenen consoles, gevelankers, oude dakstructuren, oude muurdelen met negblokken rondom de ramen,…). Vaak werden ze in de 19de eeuw omgevormd van postmiddeleeuwse trap- of puntgevel tot lijstgevel.

Op de bijgevoegde foto’s zijn verschillende gevelankers te zien, waaruit we kunnen besluiten dat er quasi zeker een oudere historische kern in het pand aanwezig is. Het opgemaakte che-rapport spreekt van tongewelfde kelders die teruggaan tot de 16de- eeuw en van een omkaste moerbalk op de eerste verdieping. Verdere bouwhistorische duiding, materiaal-technisch onderzoek evenals fotomateriaal van het interieur ontbreken. De studie bleef beperkt tot een onderzoek van historische stadsplattegronden, 19de-eeuwse kadastrale mutatieschetsen en 19de en 20ste-eeuwse bouwdossiers. Onderzoek van het Ancient Regime archief, bestaande uit wijkboeken, schepenakten en kopers- en comparantenlijsten is niet gebeurd, wat essentieel is om de bouwhistoriek van voor de 19de eeuw te achterhalen.

Er is ook geen degelijk onderzoek van het interieur en de structuren gebeurd (bovenbouw + achterliggende volumes) en fotomateriaal ontbreekt. Het rapport is vaag over de 16de-eeuwse fase en stelt dat: ‘Naar alle waarschijnlijkheid kunnen van het huidige grondplan nog altijd de oorspronkelijke contouren van de tweede bouwfase tussen 1556 en 1598 afgeleid worden. De eerste bijna vierkante zone die de twee percelen beslaat kan dan ook nog bouwsporen bevatten uit deze periode, omdat er na 1809 nooit melding gemaakt wordt van de sloop van het bouwvolume. Over een sloop van voor 1809 kan zonder studie van het oude archief niets geconcludeerd worden. In de 19de en 20ste eeuw zijn de panden binnenin vaak gewijzigd. De binnenindeling bevat daarom ‘waarschijnlijk’ weinig originele elementen en ook de afwerking is vermoedelijk van latere datum.

Gezien de verbouwingswerken die zullen plaatsvinden aan het complex, is het essentieel om inzicht te verwerven in de bouwhistoriek en de gaafheid van de nog aanwezige structuren. Het rapport laat dit niet toe en is onvoldoende diepgaand om een gefundeerd advies uit te brengen.

Panden met historische kernen zijn waardevol. De stedelijke dienst Monumentenzorg zet dan ook in op hun behoud. De aanvrager heeft er alle baat bij om aan te tonen in welke mate de historische kern nog bewaard gebleven is en in hoeverre de verbouwing hier rekening mee houdt.

De beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet immers voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Het bestaande Che-rapport dient dan ook aangevuld en uitgebreid.

De bouwhistorische studie of het CHE-rapport moet minstens de volgende elementen bevatten:

-          een bouwhistorisch onderzoek van het gebouw;

-          een waardebepaling (historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen);

-          een (materiaal-technisch) onderzoek en beschrijving van het exterieur, de opbouw en het interieur.

-          foto’s exterieur en interieur;

-          een bouwfysische analyse indien aan de orde;

-          motivering;

Enkel na het aanleveren van deze informatie kan geoordeeld worden over de wenselijkheid en de aard van de geplande ingrepen. De resultaten van het materiaal-technisch onderzoek dienen teruggekoppeld met onze dienst.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag door de dienst Monumentenzorg een ongunstig advies uitgebracht.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Bij gebrek aan voldoende informatie over het te slopen pand, dient de aanvraag geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de vergunde toestand in overeenstemming was met de verordening toegankelijkheid wijkt voorliggende aanvraag op een aantal punten af van de verordening.

Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Bovendien is het onmogelijk alle afwijkingen met voorwaarden te remediëren.

Mogelijke voorwaarden zouden namelijk ingrijpende ontwerpbeslissingen impliceren die mogelijk andere planmatige consequenties hebben. Het is niet aan de stad om deze afweging te maken.

De aanvraag dient hierom dan ook te worden geweigerd.

In de beschrijvende nota wordt verkeerdelijk gesteld dat de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid enkel van toepassing zou zijn op de inkomdeur en het toegangspad omdat de oppervlakte van de seksinrichting kleiner is dan 150 m². In tegenstelling tot wat de aanvrager beweert stelt de verordening dat de hele oppervlakte van het gebouw waarbij de totale publiek toegankelijke oppervlakte groter is dan 400 m², zoals hier het geval, bepalend is. De winkel vormt immers een onderdeel van het gebouw.

Hoewel de aanvrager stelt dat enkel de toegang dient te voldoen, dient opgemerkt dat het niveauverschil tot zowel de seksinrichting als tot de winkel werd gewijzigd waardoor deze in tegenstelling tot de vergunde toestand, niet meer voldoet.

Werkruimte 1 heeft strijdig met de verordening raamprostitutie en bouwcode geen rechtsreeks daglicht en luchttoevoer. Deze ruimte kan enkel licht en lucht nemen via de opengaande vitrine. Dit is niet aanvaardbaar, het kan immers niet de bedoeling zijn dat de vitrine moet worden geopend om de werkruimte te verluchten.

Verder is de gemeenschappelijke ruimte, strijdig met de verordening raamprostitutie, niet rechtstreeks bereikbaar vanuit de werkruimtes. Dit is op zijn minst niet het geval voor werkruimte 1, waarbij de gemeenschappelijke ruimte enkel via de twee andere vitrines bereikbaar is. Het is ook niet duidelijk of vitrine 2 en 3 van elkaar worden afgesloten en hoe bijgevolg de verbinding met de trapzaal en de gemeenschappelijke ruimte gebeurt. Omwille van de strijdigheden met geldende voorschriften en onduidelijkheden dient ook hierom de aanvraag te worden geweigerd.

De aanvraag is verder ook strijdig met artikel 19 van de bouwcode. Zo is de oppervlakte van de afvalberging te klein en te laag; deze ruimte bevindt zich onder de trap.

Bovendien is deze afvalberging enkel bereikbaar vanuit vitrine 2.

Verder is voorliggende aanvraag strijdig met art. 20 en 21 van de bouwcode.

Deze knelpunten zouden bij een eventuele vergunning met voorwaarde kunnen worden opgelost. 

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag.

Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen (1 met 1 slaapkamer, 1 met 2 slaapkamers) moeten 5 extra fietsenstallingen voorzien worden.

De bestaande fietsenstalling met 6 plaatsen verdwijnt.

Er is plaats voor 4 fietsen met een hangsysteem in de inkomhal.

De fietsenstalling voldoet niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          5 bijkomende fietsenstallingen (bovenop de bestaande) voorzien voor de 2 nieuwe appartementen.

-          De fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Het advies wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.