Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024133701 |
Gegevens van de aanvrager: | BV CHEN INVEST met als adres Diestersteenweg 179 te 3510 Hasselt en de heer Wu Chen met als adres Diestersteenweg 181 te 3510 Hasselt |
Ligging van het project: | Van Wesenbekestraat 27-29C te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nrs. 1276N9 en 1276H5 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie detailhandel en wonen naar detailhandel, wonen en verblijfsrecreatie, uitbreiden van het volume en wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/07/2024: statusrapport;
- 11/12/1989: vergunning (86#890336) voor het verbouwen tot winkelruimte;
- 04/06/1976: vergunning (18#58125) voor een gevelverbouwing;
- 28/06/1963: toelating (18#45291) voor een verbouwing.
Vergunde toestand
- er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;
- toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:
- functie detailhandel en wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- wijkt af van de vergunde toestand:
Nieuwe toestand
- functie detailhandel, wonen en verblijfsrecreatie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van het aantal woonentiteiten naar 1;
- oprichten van de bijkomende functie verblijfsrecreatie met 4 gastenkamers;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel;
- plaatsen van zaak-gebonden publiciteit;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 18 december 2024 | 17 januari 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 18 december 2024 | 19 december 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 18 december 2024 | 23 december 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 18 december 2024 | 23 december 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: rup contour - algemene voorschriften, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften, artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening op volgend(e) punt(en):
De plaatsing gebeurt evenwijdig met de gevel maar de publiciteitsinrichting steekt uit buiten het gevelvlak terwijl dit niet toegelaten is.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De dienst Ondernemenen en Stadsmarketing / Business en Innovatie meldt geen bezwaar te hebben bij voorliggende aanvraag, gelet op het feit dat de bestaande detailhandelsfunctie behouden blijft en onveranderd is. Het pand ligt in het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Noord) - zone B2. Behoud van de handelsruimte is hier het uitgangspunt.
Het voorzien van de functie verblijfsrecreatie is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vastgesteld werd dat de vergunning van 1989 verkeerd werd uitgevoerd. Zo werd de centrale trap vanaf het gelijkvloers naar de bovenliggende verdiepingen gesupprimeerd en helemaal aan de zijkant voorzien.
Deze wijziging kan in principe niet gunstig geadviseerd worden omdat deze een onomkeerbare impact heeft op de opdeling van de twee panden. De anders uitgevoerde werken (inkom rechts i.p.v. centraal) is slechts aanvaardbaar indien de twee panden als één geheel kunnen worden beschouwd, wat onderwerp is van de voorliggende aanvraag.
Beide panden werden tot één gebouw samengevoegd, met eenzelfde kroonlijsthoogte.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume.
Door het wijzigen van het woonprogramma naar een kleinschalige verblijfsrecreatie bestaande uit één woonentiteit voor de ‘host’ en vier gastenkamers wordt de draagkracht van de site niet overschreden.
Het scherm naast het terras achteraan op de derde verdieping bevindt zich voorbij de kenmerkende bouwdiepte en is bijgevolg niet aanvaardbaar en wordt uitgesloten van vergunning.
Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.
De geplande werken zijn, mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarden, niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
Beide panden werden samengevoegd waardoor het zich laat lezen als één gebouw.
In het straatbeeld komen verschillende gevelafwerkingen voor. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt gevelpleister voorgesteld op isolatie in een lichtgrijze kleur. De ramen zullen worden uitgevoerd in grijs aluminium. Onder de ramen worden nieuwe dorpels in beton voorzien.
Door het plaatsen van gevelisolatie gaat de bestaande kenmerkende ornamentiek vaak verloren. Bij het plaatsen van gevelisolatie dient er hierom vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning.
Concreet dienen de arrière-corps behouden te blijven, moeten de dorpels steeds 5 cm uit het (vernieuwde) gevelvlak uitspringen en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die in de gevel niet zichtbaar zijn. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de gevellijn.
Strijdig met de verordening publiciteit steekt de publiciteitsinrichting uit buiten het gevelvlak. Aangezien dit slechts beperkt is kan hier een afwijking op worden toegestaan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De publiciteit op het linkse etalageraam bedekt meer dan 50 % van de gevelopening. Dit is niet aanvaardbaar en zal worden uitgesloten van vergunning.
De rolluiken zijn strijdig met de bouwcode niet openmazig. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en wordt hierom eveneens uitgesloten van vergunning.
De vrije hoogte op de trap is slechts 1,95 meter. Deze vrije hoogte is te laag. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de uitsparing in de erboven gelegen vloer te vergroten zodat er overal minimaal 2,20 meter vrije hoogte is.
Volgens artikel 18 van de bouwcode moet ter hoogte van de perceelsgrens een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien worden. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde wordt een minimale brandklasse opgelegd voor de dakbekleding.
In functie van privacy wordt opgelegd het terras te beperken tot een rechthoek waarvan één hoekpunt bevindt op een denkbeeldige lijn die zich bevindt onder een hoek van 45° vertrekkend vanaf de kop van de scheidsmuur.
Mits het naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van de bouwcode, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar toeristische logies. Er worden 4 kamers ingericht als toeristische logies. Hiervoor gebruiken we de parkeernorm van 1.23 per 10 kamers van een hotel met 3 sterren.
4 kamers x 0.123/kamer = 0.49
De detailhandel op het gelijkvloers blijft ongewijzigd.
De werkelijke parkeerbehoefte is 0
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
4. Het terras moet beperkt worden tot een rechthoek waarvan de buitenste hoek van het terras zich bevindt op een denkbeeldige lijn die zich bevindt onder een hoek van 45° vertrekkend vanaf de kop van de scheidsmuur.
5. De isolatie plus afwerkingsmateriaal is met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.
6. De arrière-corps dienen behouden te blijven
7. Er moeten bij het bepleisteren van de gevel hoekprofielen gebruikt worden die in de gevel niet zichtbaar zijn.
8. In de vloer boven de trap naar de eerste verdieping moet een grotere uitsparing voorzien worden zodat er overal op de trap een minimale vrije hoogte is van 2,20 meter.
9. Worden uitgesloten van vergunning:
- het terrasscherm naast het terras op de derde verdieping
- de rolluiken voor de etalage
- de publiciteit op de linkse etalageraam
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 10 november 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 18 december 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 16 februari 2025 |
Verslag GOA | 23 januari 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
4. Het terras moet beperkt worden tot een rechthoek waarvan de buitenste hoek van het terras zich bevindt op een denkbeeldige lijn die zich bevindt onder een hoek van 45° vertrekkend vanaf de kop van de scheidsmuur.
5. De isolatie plus afwerkingsmateriaal is met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.
6. De arrière-corps dienen behouden te blijven
7. Er moeten bij het bepleisteren van de gevel hoekprofielen gebruikt worden die in de gevel niet zichtbaar zijn.
8. In de vloer boven de trap naar de eerste verdieping moet een grotere uitsparing voorzien worden zodat er overal op de trap een minimale vrije hoogte is van 2,20 meter.
9. Worden uitgesloten van vergunning:
- het terrasscherm naast het terras op de derde verdieping
- de rolluiken voor de etalage
- de publiciteit op de linkse etalageraam
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.