Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024136024 |
Gegevens van de aanvrager: | BV FIDES RIJNPOORT met als contactadres Stijfselrui 48 bus 1001 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Rijnpoortvest 4 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 2303A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een casco kantoorruimte tot 9 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/10/2024: stilzwijgende aktename (20243383) voor het regulariseren van 5 warmtepompen;
- 18/09/2017: vergunning (2017783) voor de renovatie en uitbreiding van kantoorgebouw tot appartementen, kantoor en winkels.
Vergunde toestand
- hoekpand van 5 tot 11 bouwlagen;
- kantoorruimtes op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
- woonfunctie op de bovenliggende verdiepingen;
- gevels in wit genuanceerde betonpanelen en aluminium beplating met aluminium buitenschrijnwerk.
Bestaande toestand
- casco kantoorruimte op de eerste verdieping.
Nieuwe toestand
- 9 woonentiteiten op de eerste verdieping waarvan:
- toegang tot de reeds bestaande, gemeenschappelijke daktuin boven de parkeergarage in het binnengebied;
- oprichting van een nieuw volume bovenop de parkeergarage langs de zijde van de Stijfselrui 32-34 in functie van regenwateropslag en een noodgenerator;
- private fietsenbergingen op het gelijkvloers;
- 4 autoparkeerplaatsen op verdieping -1;
- ongewijzigde gevels;
- de overige delen maken geen deel uit van de aanvraag.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 9;
- wijzigen van de functie kantoor naar wonen;
- uitbreiden van het volume;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 15 januari 2025 | 17 februari 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 15 januari 2025 | 20 januari 2025 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 15 januari 2025 | 22 januari 2025 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 15 januari 2025 | 21 januari 2025 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 15 januari 2025 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1), artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van kantoorruimte naar wonen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:
“Conform de beleidsvisie Ruimtelijk Economie, die streeft naar een mix van economische functies binnen het stedelijk weefsel, werd aanvankelijk positief advies verleend voor het vergunnen van kantoren op deze locatie, ondanks het feit dat het pand zich op een niet-strategische kantoorlocatie bevindt.
Uit de inspanningen van vastgoedmakelaars blijkt echter dat het pand niet succesvol gecommercialiseerd kon worden als kantoorruimte. Feedback van potentiële kandidaten wijst op de volgende knelpunten:
- De gecombineerde ingang voor kantoren en residentiële gebruikers is onaantrekkelijk.
- De locatie heeft een moeilijke ontsluiting voor autoverkeer.
- De schachten en kolommen, die deel uitmaken van de originele gebouwstructuur, beperken de openheid van de ruimtes aanzienlijk.
- Er is een beperkte visibiliteit voor commerciële activiteiten.
Gezien deze factoren wordt een gunstig advies gegeven door de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie voor de omvorming naar appartementen. Deze herbestemming sluit beter aan bij de behoeften van de locatie en draagt bij aan een efficiënter en rendabeler gebruik van het pand.”
De voorgestelde functiewijziging is bijgevolg functioneel inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 9 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site overschreden. Dit uit zich in het groot aantal weinig-kwalitatieve mono-georiënteerde te kleine appartementen en het ontbreken van buitenruimtes.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het slaapgedeelte in studio 42/106 heeft geen rechtstreeks daglicht.
Bij een eventuele vergunning dient opgelegd de wand tussen slaaphoek en zithoek te verwijderen. Een studio is immers een woonentiteit bestaande uit 1 verblijfsruimte.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van een kantoor naar 9 appartementen.
2 appartementen < 60 m² met parkeernorm 0.91 à 2 x 0.91 = 1.82 5 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 0.96 à 5 x 0.96 = 4.8 2 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1.16 à 2 x 1.16 = 2.32
De werkelijke parkeerbehoefte is 9 (1.82 + 4.8 + 2.32 = 8.94)
|
De plannen voorzien in 6 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er is een bestaande ondergrondse parking met 154 parkeerplaatsen.
Hiervan waren er 6 gereserveerd voor de kantoren (op basis van de oppervlakte) 763 m² kantoren met parkeernorm 0.77/100 m² à 763 m² x 0.77/100 m² = 5.9
De parkeerbehoefte van de nieuwe functie is 9. Er is een tekort van 3 parkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6 . In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het volledig aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 9 – 6 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de nieuwe wooneenheden moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.
5 appartementen met 1 slaapkamer : 5 x 2 = 10
4 appartementen met 2 slaapkamers : 4 x 3 = 12
Er moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden voor de appartementen.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
Het advies wordt bijgetreden.
In de vergunde fietsenstalling met 358 plaatsen worden 95 fietsenstallingen vervangen door kleine bergingen. Het omvormen van fietsstalplaatsen tot bergingen kan niet gunstig beoordeeld worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 november 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 15 januari 2025 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 16 maart 2025 |
Verslag GOA | 20 februari 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.