Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024167647 |
Gegevens van de aanvrager: | NV MARCON GROUP met als adres Amerikalei 133 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ballaarstraat 80 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1662H3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 3 woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/11/2023: statusrapport met een gunstig advies voor een eengezinswoning.
Vergunde toestand
Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;
Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:
- functie wonen:
- bouwvolume:
Bestaande toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- het hellend dak omvormen tot een mansardedak;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheidingsmuur;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 14 januari 2025 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 14 januari 2025 | 12 februari 2025 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 14 januari 2025 | 14 januari 2025 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 14 januari 2025 | 20 januari 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de opdeling van dit hoekpand in 3 woonentiteiten overschrijdt de draagkracht van het gebouw. De voorgestelde indeling van het pand en de interne ruimtes leiden tot een verlies van het gebruiksgenot en wooncomfort.
twee ramen aan de zijde van de Clementinastraat zijn dichtgemaakt en volledig groen geverfd. Dit blijft behouden in plaats van deze ramen open te maken en af te werken zoals de overige ramen. Dit haalt de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld naar beneden.
de ondergrondse fietsenberging heeft een hoogte van slechts 1m90 in plaats van de minimaal vereiste 2m20.
door het dichtmaken van een raam ontvangt de leefruimte op niveau 1 onvoldoende lichtinval. Ook slaapkamer 1 op niveau 3 bezit een onvoldoende lichtdoorlatende oppervlakte (0.9 in plaats van minimaal 1 m²).
het gelijkvloers appartement is een nieuwe en gewijzigde woongelegenheid en bezit geen buitenruimte. Daarnaast kan de voorziene, inpandige buitenruimte van de studio op niveau 1 bezwaarlijk kwalitatief genoemd worden.
de voorziene ondergrondse fietsenberging is via de buitendeur en achterliggende, steile trap moeilijk bereikbaar.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag wenst een eengezinswoning op te delen in 3 zelfstandige wooneenheden. De woonfunctie blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Ballaarstraat 80 is een hoekgebouw met 3 bouwlagen onder zadeldak. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen met 2 en 3 bouwlagen onder zadeldak.
In voorliggende aanvraag wordt het zadeldak vervangen door een mansardedak.
Mansardedaken zijn in de directe omgeving niet voorkomend maar aanvaardbaar.
De laatste vergunde indeling is een eengezinswoning. Overeenkomstig artikel 28 van de bouwcode moet na opdeling van de woning minstens een vervangende wooneenheid van 130 m² met aansluitende buitenruimte van 15 m² voorzien worden.
Deze wordt voorzien in de vorm van een triplex appartement wat de bovenste 3 verdiepingen van het pand inneemt.
Verder wordt op het gelijkvloers een éénslaapkamerappartement van 54 m² zonder private buitenruimte voorzien. Op de 1ste verdieping wordt -naast de onderste verdieping van de triplex- ook een éénslaapkamerappartement van 38 m² met een buitenruimte in de vorm van een ‘wintertuin’ voorzien. Deze buitenruimte bevindt zich op de hoek van het pand en is door de afschuining van de gevel weinig kwalitatief.
De triplex zelf telt 3 slaapkamers. In het mansardedak wordt in het nieuwe dak een patioterras van 15m2 voorzien.
De krampachtige opdeling van het pand in een triplex die zich fragmentarisch in het gebouw situeert hypothekeert de woonkwaliteit van de 2 kleine appartementen op de verdiepingen.
Dit resulteert in een gebrekkige woonkwaliteit, niet alleen voor de 2 appartementen op de verdiepingen maar ook de triplex.
De voorgestelde planopzet toont aan dat een omvorming van het gebouw naar een meergezinswoning de draagkracht van het perceel overschrijdt.
De aanvraag is bijgevolg strijdig met artikel 7 van de bouwcode en geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen
De gevelverdeling blijft grotendeels behouden. De toegang op de hoek wordt dichtgemaakt. In de Ballaarstraat worden twee deuropeningen geplaatst. De meest rechtse geeft toegang naar de appartementen, de linkerdeur geeft uit op de keldertrap naar de ondergrondse fietsenberging.
Op de eerste verdieping ter hoogte van de hoek wordt een buitenruimte gecreëerd. Doordat de raamopeningen niet ingevuld zijn met schrijnwerk leidt dit tot een vreemde waarneming vanaf de straat.
De gevel wordt terug witgeschilderd. In huidige toestand is de gevel beklad met een donkere verfkleur, die niet wenselijk en kenmerkend is in de omgeving. Het hernemen van een witte gevelkleur is aanvaardbaar.
Langs de zijde van de Clementinastraat zijn er twee raamopeningen dichtgemaakt die zich bevinden op de eerste en tweede verdieping. De raamprofielen zijn zichtbaar maar een groengeschilderd invulpaneel maakt de gevelopening dicht. Dit is zowel naar het geveluitzicht bevreemdend maar ontneemt ook daglichttoetreding en uitzicht vanuit de achterliggende leefvertrekken.
Op het voorzien van het open terras op de hoek van het pand en het dichtschilderen van de ramen na, is de aanvraag visueel inpasbaar in de directe omgeving
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Omwille van de afwezigheid van een private buitenruimte bij de gelijkvloerse wooneenheid, is voorliggende aanvraag strijdig met artikel 12 van de bouwcode. Ook kan de wooneenheid op +2 bezwaarlijk als kwalitatieve buitenruimte beschouwd worden.
De slaapkamer op de nieuwe 3de verdieping beschikt over onvoldoende lichtdoorlatende oppervlakte (0,9 m² i.p.v. 1 m²).
De aanvraag is strijdig met artikel 10 van de bouwcode.
Ook door het dichtschilderen van de raamopeningen krijgen de achterliggende ruimtes (keuken en bureau) onvoldoende daglicht en uitzicht.
Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden De eengezinswoning wordt verbouwd naar een meergezinswoning met 3 wooneenheden.
Bij projecten tot en met 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4
In de kelder worden 8 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met een trap met fietsgoot.
Boven aan de trap moet een vlakke ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
• Boven aan de trap naar de kelder moet een vlakke ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.
Dit advies wordt bijgetreden vanuit stedenbouwkundig oogpunt.
Voorgestelde oplossing om de trap via een aparte toegang vanaf het openbaar domein naar de kelder te ontsluiten is een geschikte locatie in het gebouw voor een fietsenberging. Echter zijn er enkele praktische bezwaren tegen de voorgestelde inrichting. Zo is de kelder te laag, ze meet 1,9 m i.p.v. de vereiste 2,2 m en is door de steile trap niet vlot bereikbaar. Uit het advies mobiliteit blijkt dat een opstelruimte van 1,7 m voor- en achteraan nodig is.
Omdat deze zaken een grote planmatige impact hebben, is het onmogelijk om deze al voorwaarden mee op te nemen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 december 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 14 januari 2025 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 maart 2025 |
Verslag GOA | 20 februari 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.