2024_CBS_07171 - Omgevingsvergunning - OMV_2024017325. Lange Herentalsestraat 62-70, Korte Herentalsestraat 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/9/1990: vergunning (19908559) voor de nieuwe indeling van lokalen en een trap;

-          18/12/1989: vergunning (1989404) voor het verbouwen van de inkom;

-          16/8/1988: vergunning (1988116) voor een binnenverbouwing van de dakverdieping;

-          23/8/1974: vergunning (197485) voor een bureelgebouw.

Vergunde toestand

-          functie: kantoorgebouw met commerciële ruimten op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• L-vormig hoekgebouw van 4 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag;
• achterbouw met 1 ondergrondse en 1 bovengrondse bouwlaag ingericht als garage;
• volledig bebouwd perceel op een verharde koer na;
• kroonlijsthoogte van 13,09 m;
• bouwhoogte van 15,69 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevelafwerking in horizontale gladde betonstroken;
• gelijkvloers bekleed met elementen in travertijn;
• voorgevel schrijnwerk in aluminium;
• doorgang tot de parkeergarage in de Lange Herentalsestraat;

-          inrichting:

• in de bovengrondse parking een doorgang (erfdienstbaarheid) naar parking Quinten Matsijslei 12-13;
• in de ondergrondse parking een doorgang (erfdienstbaarheid) naar parking Quinten Matsijslei 11-16.

Bestaande toestand

wijkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers:

-          3 detailhandelsruimtes van circa 116 m², 135 m² en 146 m²;

-          gemeenschappelijke ruimte voor studenten;

• bovenliggende verdiepingen:

-          61 studentenkamers met eigen toilet en badkamer met een oppervlakte tussen de 20 m² en 27 m²;

-          11 studio’s met een oppervlakte tussen de 42 m² en 46 m²;

-          bouwvolume:

• L-vormig hoekgebouw van 4 bouwlagen met 2 bijkomende (deels teruggetrokken) bouwlagen;
• kroonlijsthoogte van 13,43 m;
• optopping met totale bouwhoogte van 19,53 m;
• warmtepompen met omkasting op het plat dak van de 4de verdieping;
• gedeeltelijk ontharde buitenruimte van 183 m²;
• 3 studentenkamers op de 4de verdieping voorzien van een terras aan de zijde van de Lange Herentalsestraat;
• 4 studio’s op de 5de verdieping voorzien van een terras aan de zijde van de Korte Herentalsestraat;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in grijs genuanceerde gevelsteen met accenten in rood genuanceerde keramische tegels;
• buitenschrijnwerk in grijs gemoffeld aluminium;
• grijs gemoffelde aluminium borstweringen;
• plint in prefab beton;
• grijs gemoffelde metalen poort als afsluiting van de parking;

-          inrichting:

• 2 fietsenstallingen voor in totaal 84 fietsen;
• 40 parkeerplaatsen in de parking in de achterbouw;
• regenwaterput van 25.000 liter;
• septische put van 14.075 liter;
• buffervoorziening van 48.760 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoren naar studentenhuisvesting met 61 kamers en 11 studio’s;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          gedeeltelijk slopen van de achterbouw;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          herinrichten van de parking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 13 januari 2017 verleende het college aan I.D.C. een milieuvergunning klasse 2 voor de exploitatie van een kantoorgebouw (MV2016/396). Deze vergunning is geldig tot 13 januari 2037.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) milieuluik warmtepomp
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

-          Infiltratievoorziening: Er is een nota toegevoegd waaruit blijkt dat een infiltratievoorziening niet kan worden geplaatst. Er wordt in de plaats een buffervoorziening geplaatst.

-          Volume hemelwaterput: Volgens het advies van Aquafin moet er een hemelwaterput van 142.600 liter worden voorzien. Er wordt slechts een put van 25.000 liter voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Bij niveauverschillen groter dan 2 cm moet het hellingpercentage voldoen aan artikel 19.
  Aan de inkom van de detailhandelsruimtes is een hoogteverschil op te merken tussen de 8 en 12 cm. Aan de inkom van de studentenhuisvesting is een hoogteverschil op te merken van 13 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De panden op de kruising van de Lange en Korte Herentelsestraat hebben een kenmerkende kroonlijst op 4 bouwlagen. Het verhogen van de kroonlijst in de Korte Herentalsestraat en aan de achterzijde is niet in harmonie met de omgeving.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Door het verhogen van de kroonlijst in de Korte Herentalsestraat en aan de achterzijde wordt de maximaal toegestane kroonlijsthoogte overschreden.
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  Insprongen dieper dan 2 meter dienen ‘s nachts te worden afgesloten en verlicht. De insprong naar de parking wordt afgesloten, maar het is onduidelijk of deze ook wordt verlicht.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Technische installaties worden bij voorkeur ondergebracht binnen het toegestane bouwvolume. De warmtepompen worden geplaatst op het platte dak van de vierde verdieping, buiten het toegestane volume.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen, dienen een aparte afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Er worden geen afvalbergingen voorzien voor de handelsruimten.
• artikel 27 Open ruimte:

Bij een functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De aanvraag voorziet een open ruimte van 13% van het perceel.

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Bij een functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken met een minimale netto-oppervlakte van minimum 4 m², vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Slechts 4 studio’s van de 11 worden voorzien van een eigen buitenruimte. De overige studio’s en 58 studentenkamers hebben toegang tot het gemeenschappelijke terras van 30 m² op de 4de verdieping.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er ontbreken fietsenstalplaatsen voor het personeel van de handelszaken.

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

De aanvraag bevat geen informatie over de inplanting en hoogte van de zonnepanelen op de 2 hoogste daken.

• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. Enkel voor die delen waar zonnepanelen worden voorzien geldt deze verplichting niet.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw tussen 10 en 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar aan de zijde van de Korte Herentalsestraat onder. Ook de helling naar de ondergrondse parkeergarage loopt gevaar op instroming. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van studentenhuisvesting en handelsruiumten is principieel inpasbaar in de bestemmingszone woongebied volgens het gewestplan.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing adviseert de gevraagde functiewijziging echter ongunstig met volgende motivatie:

“Economische activiteiten zorgen samen met wonen en ontspanning voor een bruisende, leefbare en werkende stad. De fijnmazige verweving van bedrijvige functies in het stadsweefsel is dan ook het startpunt voor de vestiging van bedrijvigheid in de stad. Het hoekpand is gelegen aan een multimodaal knooppunt en aan de diamantwijk op een strategische kantoorlocatie, aan de overkant van de beveiligde zone van de diamantwijk. Vanuit onze marktkennis geven we mee dat de vraag naar eigentijdse kantoorinfrastructuur in de directe omgeving van het Centraal Station groot blijft en de bezettingsgraad op vernieuwde kantoren nagenoeg 95% is. Renovatie in deze buurt is noodzakelijk omdat de markt vandaag andere normen heeft. Men moet voldoen aan steeds strengere eisen op het vlak van energie-efficiëntie en duurzaamheid en er is nood aan een moderne en flexibele infrastructuur. 

Het stadsbestuur zet in op slimme verweving en toekomstbestendige locaties. Vanuit de beleidsnota Ruimtelijke Economie pleiten we dan ook voor een minimum behoud aan kantoren. We kunnen ook een uitbreiding van het naastgelegen hotel suggereren.”

Zoals blijkt uit de hierna volgende toetsing aan de stedenbouwkundige voorschriften, verordeningen en de goede ruimtelijke ordening, wijkt de aanvraag af op heel wat aspecten waardoor de functiewijziging naar studentenhuisvesting in dit voormalige kantoorgebouw in vraag kan worden gesteld en alles inachtnemend het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan worden bijgetreden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het kruispunt van de Lange en Korte Herentalsestraat wordt gekenmerkt door panden met vier bouwlagen onder de kroonlijst met daarboven een teruggetrokken bouwvolume. De volume-uitbreiding in de Korte Herentalsestraat, waarbij de voorgevellijn op de vijfde bouwlaag naar de rooilijn wordt getrokken is niet inpasbaar in dit gevelbeeld zoals bepaald in artikels 6 en 10 van de bouwcode. Dit geldt ook voor de hoogte aan de achtergevels. Een uitbreiding van het bestaande teruggetrokken dakvolume in de hoogte, langs de zijde van de Korte Herentalsestraat, zou wel kunnen worden toegestaan. Dit op voorwaarde dat het dakvolume als een samenhangend teruggetrokken volume boven de kroonlijst wordt vorm gegeven. De bijkomende teruggetrokken zesde bouwlaag wordt nog eens als apart volume geconcipieerd.

Bij het uitbreiden van het bouwvolume moeten de technische installaties worden voorzien binnen dit maximale bouwvolume zoals vooropgesteld in artikel 16 van de bouwcode. Het plaatsen van de warmtepompen met een akoestische omkasting (6 x 4 x 2 meter) bovenop het platte dak van de vierde verdieping kan niet worden toegestaan en verstoort het uitzicht van de studio’s op de vijfde verdieping en de appartementen in de Quinten Matsijslei.

Ondanks de functiewijziging naar wonen wordt er geen 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld aangelegd als bruikbare open ruimte. De aanvraag voorziet slechts 13% open ruimte, die gebruikt wordt als ontsluiting van de parkeerplaatsen op het perceel en de omliggende percelen. Het voorzien van kwalitatieve, bruikbare, groene ruimte is essentieel voor een functiewijziging naar wonen conform artikel 27 van de bouwcode. Voorliggende oplossing kan niet worden toegestaan voor een nieuwe woonfunctie. De voorziene groenzone dient minsten zo ingericht te worden dat deze bruikbaar is voor de bewoners. Dat kan onder meer door een duidelijke scheiding tussen de groenzone en de doorrit, aanplantingen, etc. . Gelet ook op het overtal aan parkeerplaatsen dient de mogelijkheid om de groenzone verder te vergroten onderzocht te worden.

De aanvraag voorziet ook niet in de vereiste buitenruimte voor de zelfstandige studio’s zoals voorgeschreven in artikel 28 van de bouwcode. Slechts vier van de 11 studio’s en drie van de 61 kamers beschikken over een eigen buitenruimte. De overige 65 entiteiten beschikken over een gemeenschappelijk terras van 30 m² op de vijfde verdieping. Dit is ruim onvoldoende.

Het gebrek aan open, groene ruimte en bruikbare buitenruimten is onaanvaardbaar bij een woonfunctie en maakt dat de functiewijziging en herinrichting van een kantoorgebouw naar wonen hier niet kan worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het advies kan als volgt worden samengevat:

“De Kwaliteitskamer betreurt het gebrek aan dialoog in het voortraject en had graag het gesprek aangegaan over het volume, opzet van de daklagen, de gevelgeleding en de materialiteit.

Het versmallen van de raampartijen en het asymmetrisch opzet (penant naast raamopeningen) wordt eerder vreemd bevonden. De Kwaliteitskamer stelt de noodzaak van de tweede gevellijn en de toevoeging van een tweede, contrasterend materiaal (rood tegelwerk) rondom de ramen en ter plaatse van de daklaag in vraag. De toevoeging van een tweede gevelmateriaal (invulelementen) ton sur ton met het beige gevelmetselwerk zou het gevelbeeld versterken. De Kwaliteitskamer had graag een verder onderzoek gezien naar een rationele, rustige gevelopbouw met meer transparantie binnen een symmetrisch grid.

Aansluitend bij het advies van de afdeling B&I zou tevens een verweving van kamers met kantoorfunctie een meerwaarde vormen voor de omgeving.

Tot slot wordt gevraagd om de technische installaties te integreren in het maximaal volume.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet slechts één afvalberging van 6,3 m² voor alle functies wonen, studentenhuisvesting, detailhandel. Volgens artikel 26 moeten de handelsruimten beschikken over een eigen afvalberging van minimaal 4 m². Voor de studentenhuisvesting is het noodzakelijk een voldoende grote en vlot bereikbare afvalberging te voorzien. Volgens het politiereglement zijn eigenaars van onroerende goederen met drie of meer kamers verplicht om voldoende huisvuilcontainers in het pand te voorzien, waarin restafval kan aangeboden worden, en voldoende blauwe containers van 140 of 240 liter te voorzien waarin het papierafval reglementair kan aangeboden worden, zodat er geen afval naast de containers ligt in de openbare ruimte. Gelet op het aantal kamers zouden van elk type container minimaal twee stuks moeten worden voorzien, die moeten worden gestald in een voldoende grote afvalberging op het gelijkvloers.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 18 de gewestelijke verordening toegankelijkheid voor wat betreft de toegangen naar de verschillende functies. Gelet op de ingrijpende werken die voorliggen, is het noodzakelijk de passen van deze toegangen te verlagen tot maximaal 2 cm boven de pas van het voetpad of een helling te voorzien conform artikel 19 van de verordening.

In het advies van Aquafin is opgenomen dat de regenwaterput veel te klein is gedimensioneerd. Voor het aangesloten dakoppervlakte moet een put van 142.600 liter worden voorzien in plaats van 25.000 liter. Daarnaast wordt er een buffervolume geplaatst van 48.760 liter in plaats van infiltratie. Dit moet samen met een mogelijke ontpitting herbekeken worden waarbij Aquafin adviseert het buffervolume en het volume van de hemelwaterput wel samen te nemen, zodat geen buffervolume onbenut blijft als de hemelwaterput leeg staat om de te kleine hemelwaterput te compenseren.

Uit het wateradvies blijkt dat volgende voorwaarden moeten worden opgelegd om het risico op waterschade te beperken:

“Volgens de aangegeven passen blijkt het verschil tussen straat en binnenpas voor de vier toegangen tot het gebouw op de begane grond 8, 8, 13 en 17 cm hoger te liggen. Dit vertrekkende vanuit de Korte Herentalsestraat naar de Lange Herentalsestraat.

De twee toegangen in de Korte Herentalsestraat lopen een groter risico op instroming.

Er wordt voorgesteld terugslagkleppen te voorzien op DWA en RWA en mobiele schotten te plaatsen ter hoogte van de twee toegangsdeuren in de Korte Herentalsestraat.”

De ASTRID-veiligheidscommissie adviseert dat er indoordekking moet worden voorzien in de ondergrondse parkeerkelder.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet stipt worden nageleefd.

Het advies van Fluvius is voorwaardelijk gunstig en moet worden opgevolgd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de verschillende functies moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          11 studio’s: 11 x 2 = 22;

-          61 studentenkamers: 61 x 1 = 61;

-          personeel handel: 427 m² x 0,6/100 m² = 2,6.

In totaal: 86 fietsenstallingen te voorzien.

Er worden twee fietsenstallingen voorzien op het gelijkvloers, een fietsenstallingen voor 69 fietsen, en een fietsenstalling met een dubbel systeem voor 14 fietsen.

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert dat de tussenafstand minimum 50 cm moet zijn bij een dubbel systeem. Er moeten bijkomend nog drie fietsenstallingen ingericht worden voor het personeel van de handelsfunctie.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het bestaande kantoorgebouw op de hoek van de Korte en de Lange Herentalsestraat wordt omgevormd tot studentenhuisvesting met 61 kamers en 11 studio’s. Het bestaande volume wordt hiertoe uitgebreid met een bijkomende bouwlaag op niveau 5. De bestaande commerciële ruimte op het gelijkvloers wordt heringericht. De bestaande parkeerruimte op kelderniveau en gelijkvloers wordt gereorganiseerd, er worden eveneens technische lokalen en meterlokalen voorzien.

De studentenhuisvesting zal worden verwarmd door middel van een centrale lucht-waterwarmtepomp. Klasse 3 rubriek 16.3.2.a wordt gevraagd voor een vermogen van 35 kW. De buitenunit van de warmtepomp wordt op het dak geplaatst. Er wordt wel een akoestisch scherm voorzien. De exploitant wordt erop gewezen dat er te allen tijde voldaan dient te worden aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

De ondergrondse verdieping wordt gereorganiseerd en heringericht maar er worden geen constructieve werken uitgevoerd. Er is dan ook geen bemaling noodzakelijk voor de realisatie van dit project.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gezien het onlosmakelijk verband met de gevraagde stedenbouwkundige handelingen, kan geen akte worden genomen van de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Geadviseerde rubriek(en)

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren, hoofdzakelijk om volgende redenen:

• Het kruispunt van de Lange en Korte Herentalsestraat wordt gekenmerkt door panden met vier bouwlagen onder de kroonlijst met daarboven een teruggetrokken bouwvolume. De volume-uitbreiding in de Korte Herentalsestraat, waarbij de voorgevellijn op de vijfde bouwlaag naar de rooilijn wordt getrokken is niet inpasbaar in dit gevelbeeld zoals bepaald in artikels 6 en 10 van de bouwcode. Dit geldt ook voor de hoogte aan de achtergevels. 
• Bij het uitbreiden van het bouwvolume moeten de technische installaties worden voorzien binnen dit maximale bouwvolume zoals vooropgesteld in artikel 16 van de bouwcode. Het plaatsen van de warmtepompen met een akoestische omkasting (6 x 4 x 2 meter) bovenop het platte dak van de vierde verdieping kan niet worden toegestaan en verstoort het uitzicht van de studio’s op de vijfde verdieping en de appartementen in de Quinten Matsijslei.
• Ondanks de functiewijziging naar wonen wordt er geen 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld aangelegd als bruikbare open ruimte. De aanvraag voorziet slechts 13% open ruimte, die gebruikt wordt als ontsluiting van de parkeerplaatsen op het perceel en de omliggende percelen. Het voorzien van kwalitatieve, bruikbare, groene ruimte is essentieel voor een functiewijziging naar wonen conform artikel 27 van de bouwcode. Voorliggende oplossing kan niet worden toegestaan voor een nieuwe woonfunctie. 
• De aanvraag voorziet ook niet in de vereiste buitenruimte voor de zelfstandige studio’s zoals voorgeschreven in artikel 28 van de bouwcode. Slechts vier van de 11 studio’s en drie van de 61 kamers beschikken over een eigen buitenruimte. De overige 65 entiteiten beschikken over een gemeenschappelijk terras van 30 m² op de vijfde verdieping. Dit is ruim onvoldoende.

Verder merkt de omgevingsambtenaar nog een aantal zaken op die afwijken van de geldende voorschriften, zoals het ontbreken van een afvalberging voor de handelsruimten, een te kleine afvalberging voor de woongelegenheden en het ontbreken van fietsstalplaatsen voor het personeel van de handelszaken.

De omgevingsambtenaar beoordeelt de bezwaren inzake het gebrek aan open ruimte, het overschrijden van de draagkracht, een onvoldoende ruime afvalberging en de combinatie van de (doorrit naar de) garage en het gebruik van de open ruimte als gegrond.

De beoordeling van de omgevingsambtenaar inzake de uitbreiding van het volume volgt het college niet. Het klopt dat het tegenoverliggende pand op de hoek Lange Herentalsestraat-Korte Herentalsestraat op vier bouwlagen is uitgewerkt. Het betreft een beduidend kleiner hoekpand dan de drie andere hoekvolumes. Het tegenoverliggende pand op de hoek Lange Herentalsestraat-Schupstraat heeft op de hoek een eerder bijzondere uitwerking doordat het volume van vier bouwlagen langsheen de Lange Herentalsestraat in de Schupstraat dieper uitspringt dan de voorgevels van de naastgelegen panden in die straat. Die panden tellen, net als dit hoekvolume, in totaal negen of meer bouwlagen. Het schuin overliggende hoekvolume op de hoek van de Lange Herentalsestraat en de Schupstraat telt op de rooilijn vier bouwlagen langsheen de Lange Herentalsestraat, maar telt vijf bouwlagen in de Schupstraat en daarboven teruggetrokken daklagen. Voorliggende aanvraag beoogt een gelijksoortige uitwerking, waarbij er langsheen de Lange Herentalsestraat op de rooilijn vier bouwlagen zijn, maar langsheen de Korte Herentalsestraat vijf bouwlagen en boven deze lagen gewerkt wordt met teruggetrokken daklagen. In de omgeving zijn nog gebouwen uitgewerkt over 5 bouwlagen, zoals het pand op de hoek van de Lange Herentalsestraat en de Van Leriusstraat. Het college acht voorliggende aanvraag op dit punt dan ook niet in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode. In tegenstelling tot de omgevingsambtenaar beoordeelt het college het bezwaar dienaangaande dan ook als ongegrond.

De uitwerking tot vijf bouwlagen aan de achtergevel sluit aan bij het naastgelegen pand in de Korte Herentalsestraat en wordt op eigen perceel beëindigd door een terugtrekking in de achtergevel van de vijfde laag ter hoogte van het buurpand in de Lange Herentalsestraat. Hoewel dergelijke uitwerking misschien niet kenmerkend is in de omgeving, is deze niet storend of hinderlijk gelet op de maat en vorm van het perceel, de maat van het bouwblok en de oriëntatie van het pand. Zo worden naburige percelen bijvoorbeeld niet gehinderd door een afname van lichtinval. Het college acht de aanvraag op dit punt bijgevolg aanvaardbaar.

Het college sluit zich wel aan bij de opmerking van de omgevingsambtenaar over de technische installaties op het platte dak van de vierde verdieping. Deze installaties dienen conform artikel 16 van de bouwcode voorzien te worden binnen het maximale bouwvolume of, indien dit onmogelijk is, op het hoogstgelegen dak. De technische installaties op het platte dak van de vierde verdieping dienen dan ook te worden uitgesloten van vergunning. Gelet op de uitsluiting wordt geen akte genomen van de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college sluit zich eveneens aan bij de beoordeling van de gemeentelijke omgevingsambtenaar inzake het gebrek aan open ruimte en het gebrek aan buitenruimte voor de studio’s en de studentenkamers. Het bezwaar dienaangaande is inderdaad gegrond. Evenwel meent het college dat dit gebrek als volgt geremedieerd kan worden:

• ‘Fietsenstalling 1’ en ‘Fietsenstalling 2’ worden uitgesloten van vergunning. Deze fietsenstallingen dienen ondergebracht te worden binnen het volume van de garage op het maaiveld. Gelet op het overtal aan parkeerplaatsen, kan dit door aan de linkerzijde een zestal parkeerplaatsen om te vormen tot fietsenstalling. De fietsenstalling dient voorzien te worden van een afzonderlijke toegang aan de buitenruimte, om conflicten met de doorrit naar de autoparkeerplaatsen tot een minimum te beperken. Er is voldoende ruimte om hier tevens een extra fietsenstalling te voorzien voor het personeel van de handelsruimten (minimum drie plaatsen).
• De plaats waar het plan voorziet in ‘Fietsenstalling 2’ dient ingericht te worden als open ruimte. Hierdoor wordt ca. 100 m² extra als open ruimte ingericht en ontstaat er in totaal ca. 272 m² aan open ruimte op het maaiveld, hetgeen de 20% gevraagde ontpitting sterk benadert (ca. 290 m²).
• De ruimte op plan aangeduid als ‘Casco detailhandel 01’ dient ingericht te worden als gemeenschappelijke ruimte in dienst van de studentenhuisvesting. Er dient een doorgang te zijn vanuit deze gemeenschappelijke ruimte naar de open ruimte die voorzien moet worden op de plek van ‘Fietsenstalling 2’.
• De open ruimtes moeten zo ingericht worden dat deze als buitenruimte gebruikt kunnen worden. Minstens dient in functie van een veilig gebruik van deze buitenruimtes een afscheiding voorzien te worden tussen deze ruimtes en de doorrit naar de parkeerplaatsen, zodanig dat gebruikers van de buitenruimtes zich niet zomaar op de doorrit kunnen begeven. De doorrit naar de parkeergarages kan niet dienen als buitenruimte in functie van de woongelegenheden of handelsruimtes.
• In totaal is er voor de 65 entiteiten die geen eigen verblijfsruimte hebben ca. 200 m² aan buitenruimte beschikbaar. Dat komt neer op ca. 3 m² per bewoner. Bovendien wordt opgelegd om een extra gemeenschappelijke ruimte van ca. 115 m² ten behoeve van de studenten te creëren. Samen met de reeds voorziene gemeenschappelijke ruimtes oordeelt het college dat er voldoende alternatieve verblijfsruimte is om de kwaliteit van de studentenhuisvesting te waarborgen.

Verder dienen nog enkele voorwaarden opgelegd te worden om de aanvraag in overeenstemming te brengen met geldende voorschriften.

• De ruimte aangeduid als ‘Fietsenstalling 1’ dient ingericht te worden als afvalberging ten behoeve van de studentenhuisvesting. In voorwaarde wordt verder ook opgelegd om afvalberging te voorzien voor de handelsruimtes, conform artikel 26 van de bouwcode.
• In voorwaarde wordt opgelegd te voldoen aan artikel 14 en artikel 38 van de bouwcode.
• In voorwaarde wordt opgelegd te voldoen aan de voorwaarden uit het advies van Aquafin.
• Er wordt een afwijking vastgesteld op artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. In voorwaarde wordt opgelegd te voldoen aan dit artikel van de verordening.

Mits voldaan aan de opgelegde voorwaarden acht het college de aanvraag voor vergunning vatbaar.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Open ruimte: De bezwaarindiener merkt op dat het perceel niet voorziet in 20% open ruimte, noodzakelijk bij een functiewijziging volgens artikel 27 ‘Open ruimte’ volgens de bouwcode. Ze merken op dat de aanvrager de ligging in kernwinkelgebied gebruikt als motivatie om hiervan af te wijken. De bezwaarindiener acht de indeling van de kernwinkelgebieden (bouwcode artikel 4.42) achterhaald aangezien deze niet overeenstemt met de Beleidsnota Detailhandel 2020, waarin de Lange Herentalsestraat niet langer is aangeduid als kernwinkelgebied. Bovendien merkt de bezwaarindiener op dat open ruimte essentieel is voor de leefbaarheid van het bouwblok en om te voorzien in infiltratie van regenwater in de ondergrond.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het klopt dat de aanvraag afwijkt van artikel 27 van de bouwcode, van toepassing bij functiewijzigingen, en dat de aanvrager een afwijking motiveert omwille van de ligging in kernwinkelgebied. Uit deze afwijkingsmogelijkheid kunnen echter geen rechten worden geput louter omwille van een eventuele ligging in kernwinkelgebied. Het voorstel wordt onderworpen aan de toets van de goede ruimtelijke ordening.

De afwijking van artikel 27 kan worden gemotiveerd omwille van de aanwezigheid van een vergunde parking die wordt ingezet voor de nieuwe functie en deels kan voorzien in de parkeerbehoefte van de buurt. Maar het ontbreken van kwalitatieve en bruikbare open ruimte heeft tot gevolg dat de functiewijziging naar wonen in vraag wordt gesteld.

Voor het gebrek aan infiltratie te compenseren wordt een bufferbekken voorzien, wat gelet op de aanwezigheid van de parking aanvaardbaar is.

2. Functionele inpasbaarheid: De bezwaarindiener merkt op dat het perceel niet is gelegen in een kernwinkelgebied volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020 en dat de percelen in de omgeving vooral een kantoor en wooninvulling kennen. De bezwaarindiener is van mening dat de prioriteit moet worden gegeven aan een kwalitatieve woon- en werkomgeving en niet aan een handelsfunctie en studentenhuisvesting.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het voorzien van handelsruimten is in principe in een woon- en werkomgeving functioneel inpasbaar ook als die omgeving niet ingekleurd is als een kernwinkelgebied. De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft geen bezwaar tegen de handelsruimten op het gelijkvloers. Bovendien waren er reeds handelsruimten vergund op het gelijkvloers.

3. Draagkracht (volumetoename/intensiteit studentenhuisvesting): De bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt omwille van de volumetoename en de intensiteit van de nieuwe functie.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het klopt dat de aanvraag voorziet in een grote volume-uitbreiding.

Het uitbreiden van de bestaande teruggetrokken daklaag op de vijfde bouwlaag richting de gevels is niet inpasbaar in het gevelbeeld en de omgeving en in strijd met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Gelet op de bouwvolumes in de onmiddellijke omgeving kan een beperkte uitbreiding in de hoogte aan de zijde van de Korte Herentalsestraat worden overwogen.

Hierbij moet de uitwerking van de daklagen als een samenhangend geheel het uitgangspunt vormen. Bij een volume-uitbreiding moeten de technische installaties mee in dit volume worden ondergebracht conform artikel 16 van de bouwcode.

Het voorzien van studentenhuisvesting in woongebied is principieel mogelijk. Gelet op de afwijkingen van de bouwcode en het gebrek aan bruikbare buitenruimte en open ruimte is de opzet van het bestaande gebouw zoals in de aanvraag voorzien, niet geschikt voor een transformatie naar studentenhuisvesting.

4. Hinder: De bezwaarindieners merken op dat het voorzien van 72 studentenaccommodaties een grotere hinder (geluid, afval en onzorgvuldig gedrag) met zich zal meebrengen dan het voorzien van appartementen of een gemengd programma van kantoren, appartementen en koten.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Of de voorgestelde functie hinder met zich zou meebrengen, berust louter op een veronderstelling. Er kan wel worden gesteld dat er doordacht moet worden omgegaan met de inplanting van de verschillende functies. In voorliggende aanvraag bevinden bv. de buitenruimten zich hoofdzakelijk aan de straatzijde waardoor wordt verondersteld dat de geluidshinder beperkt zal zijn naar de appartementen in de Quinten Matsijslei. Sluikstorten en onzorgvuldig gedrag is afhankelijk van de gebruiker en niet eigen aan het gebruik door studenten.

5. Technische installaties: De bezwaarindiener merkt op dat het plaatsen van technische installaties op basis van artikel 16 ‘Technische uitsprongen’ bij voorkeur binnen het maximaal aanvaardbaar volume wordt voorzien. De plaatsing op het plat dak boven de 4de verdieping voldoet hier volgens hem niet aan.

Indien de installaties op basis van een grondige motivatie niet in het bouwvolume kunnen worden voorzien, moeten ze minstens op het hoogst gelegen dak worden voorzien volgens de bezwaarindiener. Dit geldt volgens de bezwaarindiener eveneens voor zonnepanelen.

Beoordeling:

Het klopt dat artikel 16 voorschrijft om de technische installaties bij voorkeur in het maximale bouwvolume te voorzien. Er wordt geoordeeld dat bij het uitbreiden van het bestaande volume de installaties inderdaad binnen het bouwvolume moeten worden voorzien. Dit werd ook opgenomen in het advies van de kwaliteitskamer.  De plaatsing op het dak van de 4de verdieping is niet aanvaardbaar aangezien het uitzicht van de woonentiteiten op de 5de verdieping en de omliggende woningen wordt verstoord. Het standpunt omtrent de zonnepanelen kan niet worden gevolgd. Artikel 36 ‘Zonnepanelen en zonnecollectoren’ van de bouwcode beperkt het plaatsen van zonnepanelen niet tot het hoogste dak. Het bezwaar is deels gegrond.

6. Vrije hoogte: De bezwaarindiener merkt op dat de studio’s op verdieping 5 een verdiepingshoogte hebben van 2,65 meter, maar dat er geen valse plafonds werden ingetekend voor het weg werken van technische leidingen. Volgens de bezwaarindiener zullen de plafonds bijgevolg geen vrije hoogte hebben van 2,60 meter op de 5de verdieping.

Beoordeling:

Het klopt dat de plafondhoogte van de 5de verdieping afwijkt van deze van de overige verdiepingen. Een plafondhoogte van 2,65 meter is echter voldoende. Er kan niet worden aangenomen dat de plafondhoogte onvoldoende zal zijn. Het bezwaar is ongegrond.

7. Afvalberging:De bezwaarindiener merkt op dat de afvalberging die wordt voorzien onvoldoende is voor de omvang van de studentenhuisvesting en de 4 handelsruimten. De aanvraag voorziet ook geen aparte afvalberging voor de handelsruimten zoals gesteld in artikel 26 van de bouwcode. Het ontbreken van kwalitatieve afvalbergingen zal volgens de bezwaarindiener voor hinder zorgen (belemmeren openbaar domein, geurhinder, ongedierte enzovoort).

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het klopt dat de aanvraag geen afvalberging voorziet voor de handelsruimten. In voorwaarden van een vergunning zou kunnen worden opgelegd dat elke handelsruimte moet worden voorzien van een afvalberging van minstens 4 m².

Het klopt dat een voldoende grote en vlot bereikbare afvalberging noodzakelijk is voor 71 studentenaccommodaties en dat de berging van 6,33 m² in de kelder onvoldoende is voor voorgestelde functie. Volgens het politiereglement zijn eigenaars van onroerende goederen met 3 of meer kamers verplicht om voldoende en minstens één huisvuilcontainers (restafval) in het pand te voorzien, waarin restafval kan aangeboden worden, zodat er geen afval naast de container ligt in de openbare ruimte en voldoende blauwe containers van 140 of 240 liter te voorzien waarin het papierafval reglementair kan aangeboden worden, zodat er geen afval naast de container ligt in de openbare ruimte. Gelet op het aantal kamers zouden van elk type container minimaal 2 stuks moeten worden voorzien, die kunnen worden gestald in een voldoende grote afvalberging op het gelijkvloers.

8. Fietsenstalling: De bezwaarindiener is enerzijds van mening dat de omvang van de fietsenstalling aantoont dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden, anderzijds merkt hij op dat voor de functie een bijkomende stalling voor bezoekers is aangewezen om overlast van wild parkeren op het openbaar domein voor te zijn.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert de voorziene fietsenstalplaatsen voorwaardelijk gunstig. Bij een fietsenstalling met ene dubbel systeem moet de tussenafstand minimum 50 cm zijn en er moeten drie fietsenstallingen ingericht worden voor het personeel van de handelsfunctie. Artikel 29 van de bouwcode legt geen verplichtingen op voor het bezoekersparkeren voor voorgestelde functies.

9. Parkeergarage: De bezwaarindiener merkt op dat er een overaanbod is aan parkeerplaatsen. De theoretische parkeerbehoefte van de aanvraag is slechts 22 parkeerplaatsen. De aanvraag voorziet 40 parkeerplaatsen. De bezwaarindiener erkent dat de erfdienstbaarheid over het perceel naar de parking in de Quinten Matsijslei moet blijven behouden, maar dat het overschot aan parkeerplaatsen moet worden gesupprimeerd ten voordele van open ruimte met eventueel hoogstammige bomen en mogelijkheden tot infiltratie. De bezwaarindiener acht de inplanting van een buitenruimte en een fietsenstalling op de doorgang naar de achterliggende garages gevaarlijk.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het klopt dat de volledige parkeerbehoefte van het programma kan worden ingevuld in de ondergrondse parkeerlaag. Het behoud van een ondergrondse parkeerlaag beperkt eveneens de mogelijkheden tot het voorzien van hoogstammig groen. Het betreft evenwel een vergunde constructie. Een overschot aan parkeerplaatsen zou kunnen worden aangewend om te voorzien in buurt parkeren. Het plan voorziet niet in een kwalitatieve buitenruimte. Het ontbreken van een kwalitatieve open ruimte en buitenruimte is onaanvaardbaar bij een woonfunctie en maakt dat de functiewijziging en de herinrichting van een kantoorgebouw naar wonen niet kan worden toegestaan. 

10. Gemeenschappelijke schouw: De bezwaarindiener stelt zich de vraag of er rekening gehouden wordt met de gemeenschappelijke schouw, aangezien deze niet meer zichtbaar is op de tekeningen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat er geen gemeenschappelijk schouw is opgetekend op de plannen. Bij het uitvoeren van een omgevingsvergunning kunnen echter geen rechten worden geput die in strijd zijn met burgerrechtelijke aspecten.

11. Het milieutechnisch aspect van deze bezwaarschriften concentreert zich op de verwachte geluidshinder van de warmtepomp op het dak.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De buitenunit van de warmtepomp wordt inderdaad op het dak geplaatst. In de aanvraag wordt aangegeven dat er een akoestische afscherming zal voorzien worden. Een technische fiche werd niet bijgevoegd waardoor het exacte geluidsvolume niet gekend is. In elk geval dient de exploitatie te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.