2025_CBS_02405 - Omgevingsvergunning - OMV_2024144823. Dokter Kochlaan 35-71. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          26/04/2024: vergunning (OMV_2023110430) voor de nieuwbouw en exploitatie van een woonzorgcentrum en een tijdelijke grondwaterwinning;

-          02/03/2023: Kwaliteitskamer;

-          30/01/2020: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2019057077) voor bouwen van 5 vrijstaande meergezinswoningen met 94 appartementen;

-          12/05/2017: vergunning (2017247) voor aanpassing vergunning (20151202) van appartementen naar 46 assistentiewoningen met een ontspannings- en fitnessruimte;

-          22/04/2016: vergunning (20153306) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 15 appartementen en het uitbreiden van een ondergrondse parking;

-          28/08/2015: vergunning (20151202) voor bouwen van 79 appartementen.

Vergunde toestand

-          functie: woonzorgcentrum (gemeenschapsvoorziening) met:

• 124 kamerwoningen waarvan 4 reservekamers;
• 70 serviceflats met telkens 1 slaapkamer, eigen keuken en badkamer;
• op de gelijkvloerse verdieping een lokaal dienstencentrum met:
  • een ontmoetingsruimte met opwarmkeuken;
  • een activiteitenruimte.

-          bouwvolume: 3 bovengronds vrijstaande bouwvolumes:

• blok woonzorgcentrum (met 124 kamerwoningen):
  • 5 bouwlagen (exclusief teruggetrokken technisch verdiep) met plat dak;
  • U-vormige footprint van 61,8 m bij 34,4 m;
  • algemene dakrandhoogte 16,7 m;
  • uitkragende terrassen.
• blok A:
  • 5 bouwlagen met plat dak;
  • rechthoekige footprint van 21,9 m bij 25,9 m;
  • dakrandhoogte van 16 m;
  • inpandige terrassen.
• blok B:
  • 7 bouwlagen met plat dak;
  • gelijkvloerse L-vormige footprint van 31,8 m bij 32,2 m;
  • vanaf eerste verdieping rechthoekige bouwvolume van 21,9 m bij 25,9 m;
  • dakrandhoogte van 22,3 m;
  • inpandige terrassen.
• alle bouwvolumes op de gelijkvloerse verdieping verbonden met een luifel;
• alle bouwvolumes ondergronds verbonden door een parkeergarage van 114 autostalplaatsen.

-          gevelafwerking:

• beigebruin genuanceerd gevelmetselwerk met architectonisch betonnen horizontale stroken per bouwlaag;
• inpandige terrassen blok A&B in witte gevelbepleistering;
• plinten in architectonisch beton;
• buitenschijnwerk in bronskleurig aluminium;
• borstweringen blok woonzorgcentrum: heldere beglazing;
• borstweringen blok A & B: verticale (kleur niet gekend) aluminium spijlen.

-          inrichting:

• parking met 20 parkeerplaatsen in openlucht;
• een in- en oprit, deels op openbaar domein, voor gemotoriseerd verkeer langs Dokter Kochlaan;
• wandelpaden met verbindingen naar:
  • ten noordwesten: de Sint-Bernardsesteenweg;
  • ten noorden: (toekomstige verbinding) parking Colruyt;
  • ten oosten: (toekomstige verbinding) Woonhaven;
  • ten zuiden: aansluiting Dokter Kochlaan.
• 3 fietsenstallingen.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein met 21 hoogstammige bomen (ter kap).

Nieuwe toestand

-          functie, bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• verwijderde overdekte galerij;
• gewijzigde raamopening op de gelijkvloerse verdieping;

-          inrichting:

• petanqueveld.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van een ontmoetingsruimte in een woonzorgcentrum;

-          verminderen van het volume;

-          wijzigen van de gevels;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 9: minimale hoogte van ruimten
  • De plafondhoogte van de aangepaste ontmoetingsruimte is 2,52 m en van de LDC is slechts 2,50 m, wat lager is dan de vereiste 2,6 m;
• Artikel 19: afvalverzameling
  • Er is op de grondplannen geen afvalberging meer op de gelijkvloerse verdieping van het middelste gebouw waar te nemen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met volgende bepalingen van de bouwcode:

Minimale hoogte van ruimten (art.9):

-          Iedere ruimte waar bewoners of gebruikers langtijdig verblijven moet beschikken over een voldoende interne binnenhoogte. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit voorschrift. Net zoals in het voorgaande vergunningsdossier wordt dit opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Daarnaast dient er ook een afvalberging voorzien te worden conform artikel 19 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verbouwen van een vergund woonzorgcentrum. De aanvraag omvat geen functiewijziging. De functionele inpasbaarheid blijft hierdoor bewaard.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het wijzigen van het bouwvolume van het centrale bouwblok op het gelijkvloers. Het bouwvolume ter hoogte van de ontmoetingsruimte wordt kleiner uitgevoerd. Deze wijziging doet geen afbreuk aan de interne kwaliteit van het woonzorgcentrum noch heeft deze een ongunstig impact op de omgeving.

De aanvraag blijft ruimtelijk inpasbaar in deze omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen ten gevolge van het verkleinen van de ontmoetingsruimte blijven visueel inpasbaar. Het materiaalgebruik en indeling worden verder doorgetrokken in de gewijzigde geveluitvoering.

De aanvraag blijft dan ook visueel inpasbaar in deze omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

De aanvraag werd door zowel de stedelijke dienst business en innovatie als de stedelijke dienst mobiliteit gunstig geadviseerd zonder voorwaarde.

Met het verlenen van deze vergunning vervallen de voorwaarden integraal gekoppeld aan het voorgaande vergunningsdossier niet.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Er dient/dienen afvalbergingen te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

4. De binnenhoogte van de verblijfsruimtes moet overal minstens 2,60 meter bedragen conform artikel 21 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.