2025_CBS_02386 - Omgevingsvergunning - OMV_2024148072. Cogels-Osylei 55. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (Burgerhuis De Morgenster): https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99135;

-          11/04/1984: beschermd als monument (Burgerhuis De Morgenster): https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6616;

-          10/01/1980: beschermd stads-of dorpsgezicht (Zurenborg: Deel Berchem): https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6401;

-          20/05/1904: toelating (956#2896) voor het bouwen van een villa.

Vergunde toestand

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 tot 3 bouwlagen;
• bouwhoogte van 11,61 m;
• bouwdiepte van 17,15 m met koer/berging tot 20,15 m;
• open ruimte van 150 m²

-          gevelafwerking:

• roomwitte en rode baksteen met Franse witte kalkstenen detaillering en blauwe hardstenen plint;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 tot 3 bouwlagen;
• sloop bestaande veranda, koer en tuinbergingen;
• veranda van 1 bouwlaag onder plat dak tegen de rechter perceelgrens;
• bouwhoogte ongewijzigd;
• bouwdiepte van 18,77 m;
• open ruimte van 139 m² waarvan 23 m² verhard terras;

-          gevelafwerking:

• roomwitte en rode baksteen met Franse witte kalkstenen detaillering en blauwe hardstenen plint;
• beige geschilderd houten schrijnwerk met vaalgroen geschilderde houten inkomdeur.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de berging en de veranda;

-          bijhorende wijziging aan de scheimuren;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          aanleggen van verharding in de tuinzones;

-          voorzien van zonnepanelen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 7: Er wordt geen hemelwaterput geplaatst, hiervoor wordt een afwijking gevraagd;
• artikel 8: Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst, hiervoor wordt een afwijking gevraagd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed:
  • Het Agentschap Onroerend Erfgoed geeft een ongunstige beoordeling voor de sloop van de tuinberging. Uit de motivering blijkt dat deze handeling niet overeenstemt met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed.
  • De tuinberging (opgenomen met hoge erfgoedwaarde in het beheersplan) wordt niet behouden. Bij beschermd erfgoed is maximaal behoud van de erfgoedwaarden echter essentieel.
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:
  Alle slaapkamers onder het hellend dak hebben een onvoldoende vrije hoogte na verbouwing;
• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:
  Alle slaapkamers onder het hellende dak worden onvoldoende natuurlijk verlicht;
• artikel 15 Technische installaties:
  • Er worden zonnepanelen op het platte dak van de aanbouw voorzien, zonder dat er rondom een omkasting gezet wordt;
  • Op het platte dak van de aanbouw worden zonnepanelen op minder dan 1 meter van de linker perceelgrens voorzien;
  • Op het platte dak van de aanbouw worden en op het hellende hoofddak van de woning worden zonnepanelen op minder dan 1 meter van (dak-)ramen van verblijfsruimtes voorzien;
• artikel 20 Daken:
  Het platte dak van de nieuwe aanbouw wordt niet in een lichtkleurige dakbedekking voorzien;
• artikel 21 Rioleringselementen:
  Er wordt geen gescheiden riolering voorzien;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  Er worden na de verbouwingswerken geen fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw heeft een hoge erfgoedwaarde. Gelet op deze context werd het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst monumentenzorg gevraagd.

Het Agentschap Onroerend Erfgoed geeft een gunstige beoordeling voor de sloop van de veranda en het plaatsen van zonnepanelen en een ongunstige beoordeling voor de sloop van de tuinbergingen. De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij deze beoordeling.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen het behoud van deze tuinbergingen. De nieuwe aanbouw rechts kan voorzien worden zonder deze waardevolle tuinbergingen af te breken.

De nieuwe gelijkvloerse aanbouw rechts wordt voorzien tot een bouwdiepte van 18,7 meter. Dit sluit maximaal aan bij de vergunde toestand van de rechter scheimuur.

De aanbouw voorziet een vrije hoogte achteraan van 3,09 meter, en wordt achteraan maximaal beglaasd. Het hogere deel van de aanbouw heeft een vrije hoogte van 3,73 meter, aansluitend op de hoogte van de achterliggende eetruimte. Het hoogste deel wordt voorzien van een groot dakraam.

De impact op de daglichttoetreding van de gelijkvloerse verblijfsruimtes blijft voldoende beperkt dankzij deze maatregelen.

De aanbouw rechts komt 1,6 meter dieper dan de aanbouw links. Hiertegen geen bezwaar enkel indien dit het nieuwbouwdeel voldoende architecturaal afgestemd wordt op het aangrenzende volume.

De bestaande aanbouw links over 3 bouwlagen werd van een afgeschuinde hoek voorzien. De bestaande veranda houdt met deze context rekening door minder diep te blijven.

De nieuwe gelijkvloerse aanbouw rechts komt dieper dan de aanbouw links en dient dus voldoende rekening te houden met de architecturale elementen van dit gedeelte.

Het voorliggende ontwerp houdt hiermee zowel op vlak van volume als op vlak van uitwerking van de detaillering geen rekening mee, waardoor de architecturale kwaliteiten van de bestaande aanbouw links deels verloren gaan. Dit werd reeds bij voorbespreking meegegeven als voorwaarde om de bouwdiepte van 18,7 meter te kunnen realiseren.

De gelijkvloerse aanbouw dient 30 centimeter smaller uitgevoerd te worden, zodat deze maximaal rekening houdt met het afgeschuinde deel van de bestaande aanbouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hemelwater:

Inzake de gevraagde afwijkingen op de verordening hemelwater werd het advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Het nieuwe gedeelte van het gebouw dient wel te voldoen aan de geldende normen, waarbij het RWA en DWA gescheiden voorzien wordt.

Het voldoen aan deze voorwaarde wordt ook opgelegd in kader van artikel 21 van de bouwcode.

Bouwcode artikel 9 en 10:

Ter hoogte van de daklaag werden geen slaapkamers vergund. Alle slaapkamers onder het licht hellende dak beschikken over een onvoldoende kwaliteit, zowel op het vlak van daglichttoetreding en uitzicht als op vlak van beschikbare vrije hoogte. Deze verdieping is vandaag enkel geschikt om te gebruiken als zolder.

In samenspraak met het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst monumentenzorg kan onderzocht worden op welke wijze het dak kan aangepast worden om verblijfsruimte te creëren die over voldoende actueel gebruiksgenot kan beschikken.

Bouwcode artikel 15

Niet alle zonnepanelen worden voorzien op het hoofddak van de woning. Gelet op het feit dat de achterbouw dusdanig hoog is en gelet op het feit dat het om zonnepanelen gaat en geen andere technische installaties, kan een afwijking op het voorzien van een omkasting voorwaardelijk gunstig geadviseerd worden.

Alle zonnepanelen moeten op voldoende afstand ten opzichte van de ramen van verblijfsruimtes en perceelgrenzen voorzien worden.

Mobiliteitsimpact

De woning wordt uitgebreid en er worden slaapkamers ingericht ter hoogte van de tweede verdieping.

Gelet op het feit dat het slechts een beperkt bijkomende volume, en gelet op de impact op de erfgoedwaarde en gelet op het feit dat de slaapkamers uitgesloten worden uit de vergunning, kan een afwijking op het voorzien van fietsstalplaatsen gunstig geadviseerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1 Het voorzien van verblijfsruimtes ter hoogte van de tweede verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

2. De tuinberging ongewijzigd te behouden.

3. De zonnepanelen te voorzien op ten minste 1 meter afstand van de perceelgrenzen en op ten minste 1 meter afstand van ramen die uitkomen op verblijfsruimtes.

4. Het nieuwe dak uit te voeren als groendak of te voorzien van een lichtkleurige dakbedekking.

5. Een hemelwaterput voor hergebruik te voorzien met een volume van minstens 5.000 liter of de RWA van de uitbreiding gescheiden van de DWA te voorzien en de RWA naar een bovengrondse infiltratiezone in de tuin te voorzien met een infiltratievolume van 1.113 liter en infiltratieoppervlakte van 2,7 m².

6. De gelijkvloerse aanbouw 30 centimeter smaller te voorzien, zodanig dat dit niet voorbij de afgeschuinde hoek van de hoge aanbouw links komt, zoals aangeduid in rood op de aangepaste achtergeveltekening en aangepaste grondplan.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.