Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025094681 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mustafa Güzel met als adres Corneel Franckstraat 87 bus 101 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Louis Van Regenmortellei 19 te 2150 Borsbeek (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 45 sectie A nr. 10W15 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een eengezinswoning: volume-uitbreiding voor een inpandige garage en het voorzien van een dakterras |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 27/06/2025: vergunning (OMV_2025017658) voor het bouwen van een eengezinswoning onder voorwaarden, waarvan:
4. Het bijgebouw met garage wordt uitgesloten uit de vergunning. In de rechter zijtuinstrook wordt enkel de strikt noodzakelijke verharding voor het stallen van een auto in openlucht toegestaan.
5. De buitenwanden rond het terras op de eerste verdieping, op de bouwdiepte voorbij 13 meter, worden uitgesloten uit de vergunning. Het plat dak dient hier te worden aangelegd als groendak.
Vergunde toestand
- functie: eengezinswoning met 4 slaapkamers;
- bouwvolume:
- gelijkvloers: 17 m;
- eerste verdieping: 15 m inclusief overdekt terras;
- dakverdieping: 9 m met hellend dak;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Vergunde toestand
- braakliggend perceel.
Nieuwe toestand
- functie: in overeenstemming met de vergunde toestand;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een garage;
- aanleggen van verhardingen in de voor-, zij- en achtertuin;
- aanleggen van een dakterras.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt in de verkaveling 19682, goedgekeurd op 9 april 1968, meer bepaald in lot(en) 2.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning 019/039 op volgende punten:
- Artikel 1. Algemene bepalingen – 1.06 Algemeen geldende voorschriften:
9. Autogarages in de bouwvrije zijtuinstroken:
De oprichting van een autogarage in de bouwvrije zijtuinstrook kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat:
1) De plaatsing op de perceelgrens van afzonderlijke bijgebouwen op het perceel is toegelaten ingevolge de voorschriften vervat in het volgende artikel.
2) Door de aanvrager een door de eigenaar van het aanpalende perceel, op de zijgrens waarvan de autogarage zal worden opgericht, ondertekende verklaring wordt voorgelegd waaruit blijkt dat hij kennis heeft van het bouwplan van de aanvrager en dat het hem bekend is dat, bij de oprichting op zijn perceel van een afzonderlijke autogarage, aan hem of zijn rechtverkrijgenden de verplichting zal worden opgelegd tot plaatsing ervan op dezelfde voorgevellijn en tot uitvoering ervan in hetzelfde gevelmateriaal.
De garage staat op de rechter perceelsgrens. De rechts aanpalende eigenaars hebben te kennen gegeven dat ze hiertegen nooit een garage gekoppeld wensen op te richten en deze scheidingsmuur in de toekomst onbebouwd zal blijven.
- Artikel 3. Percelen bestemd voor gegroepeerde bebouwing (nrs. 1, 2 en 3 hernummerd) – 3.01 Strook voor hoofdgebouwen:
4. Afmetingen van de gebouwen:
b) Bouwhoogte: Gemeten van het trottoirniveau tot bovenkant perceelbreedte:
1) voorgevel: 6 m.
2) overige gevels:
- tot op een diepte van 9 m: dezelfde als die van de voorgevel;
- tussen 9 m en 13 m diepte: maximum dezelfde hoogte als die van de voorgevel;
- eventuele overige diepte: maximum 3,50 m.
Het volume op de eerste verdieping is 15 meter diep met een totale hoogte van 6,10 meter en overschrijdt hiermee de maximale afmetingen van 3,50 meter hoog voorbij de bouwdiepte van 13 meter.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening tot het bewaken van de woonkwaliteit, definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 juni 2018 en in werking getreden op 27 september 2018.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening lasten bij omgevingsvergunningen definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 27 mei 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op: https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de verbouwing van een recent vergunde eengezinswoning (OMV_2025017658), zonder hierbij de functie of het aantal woongelegenheden te wijzigen. De woning is en blijft functioneel inpasbaar in de omgeving,
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag beoogt opnieuw de bouw van een garage in de rechter zijtuinstrook en de aanleg van een dakterras, waar deze in de recent verleende vergunning OMV_2025017658 net werden uitgesloten omwille van strijdigheden met de voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.
Zowel de garage als het dakterras zijn ook nu in strijd met de verkavelingsvergunning 019/039.
Verkavelingsvoorschriften vormden tot 30 december 2017 een weigeringsgrond voor vergunningsaanvragen. Voortaan is dat enkel nog zo in verkavelingen jonger dan 15 jaar. Dit betekent niet dat de voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, “verdwijnen”. Ze verliezen echter hun dwingend karakter. Die verkavelingsvoorschriften blijven dus bestaan, maar ze kunnen als het ware buiten beschouwing gelaten worden om een vergunning te kunnen verlenen. De aanvrager hoeft voor zulke verkavelingen dus niet eerst de voorafgaande procedure tot wijziging van de verkaveling te volgen of een specifieke afwijking op de verkavelingsvoorschriften te vragen.
In 2004 werd door het college van burgemeester en schepenen van Borsbeek beslist om de voorschriften bij de verkaveling 019/039 als niet vervallen te beschouwen voor de onbebouwde percelen voor deze verkaveling. Omdat heel de verkaveling ontwikkeld is volgens deze verkavelingsvoorschriften en het kwestieuze perceel het laatste onbebouwd perceel betreft, worden deze voorschriften geacht de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Immers volgens artikel 4.3.1 §2, 3° van de VCRO kan het vergunningverlenende bestuursorgaan, in het kader van de beoordeling van een concrete vergunningsaanvraag, gemotiveerd beslissen dat bepaalde voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar nog steeds de criteria van goede ruimtelijke ordening weergeven.
Behoudens de afmetingen, wijkt de bouw van de garage nog steeds af van de verkavelingsvoorschriften voor de plaatsing van de garage op de perceelsgrens in de rechter zijtuinstrook. Gezien het rechter buurperceel reeds werd bebouwd met een volwaardige halfopen bebouwing met inpandige garage als beëindiging van een cluster van woningen, doet dit gegeven de verplichting tot de oprichting van een autogarage met dezelfde voorgevelbouwlijn teniet. Er kan geen sprake zijn van gekoppelde garages, waarvoor het verkavelingsvoorschrift de enige bouwmogelijkheid in de zijtuinstrook biedt. De bouw van deze garage zou bijgevolg een onaanvaardbare negatieve impact hebben op de woonkwaliteit van de rechts aanpalende woning.
Om deze reden wordt de oprichting van de garage opnieuw ongunstig beoordeeld. Om te voldoen aan de parkeerbehoefte werd in de vergunning OMV_2025017658 wel de strikt noodzakelijke verharding voor de stalling van één autoparkeerplaats in openlucht toegestaan in de rechter zijtuinstrook.
Ook het voorgestelde volume op de eerste verdieping voldoet niet aan de afmetingen van de gebouwen volgens de verkavelingsvergunning. De eerste verdieping is 15 meter diep met een totale hoogte van 6,10 meter. De buitenwanden rond het terras op de eerste verdieping overschrijden dit maximaal bouwvolume. Omwille van de aansluiting op de bestaande bebouwing in de verkaveling, is op de bouwdiepte voorbij 13 meter de totale hoogte te beperken tot 3,50 meter.
Om deze reden wordt de aanleg van een dakterras aan een slaapkamer opnieuw ongunstig beoordeeld. Bovendien is een voldoende ruime buitenruimte in de vorm van een tuin bij de eengezinswoning aanwezig. Het dakterras is hier te voorzien als groendak, zoals in de voorwaarden bij de vergunning OMV_2025017658 opgenomen.
Dit groendak is opgelegd zoals voorgeschreven in de bouwcode, hoofdstuk 4, artikel 12, §3: Bij nieuwbouw, …, kan de vergunningverlener te allen tijde een groendak opleggen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de laatst vergunde toestand van 27/06/2025 ongewijzigd blijven. In die vergunning is er in de rechter zijtuin een parkeerplaats in openlucht vergund.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 augustus 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 5 september 2025 |
Start openbaar onderzoek | 15 september 2025 |
Einde openbaar onderzoek | 14 oktober 2025 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 december 2025 |
Verslag GOA | 1 december 2025 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.