2025_CBS_09046 - Omgevingsvergunning - OMV_2025065210. Sint-Jansvliet 10-12. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/04/2024: terrastoelating (3152#1169) voor een gevel- en eilandterras;

-          18/12/2019: proces-verbaal (11002-2019-11890-VPV) voor het uitvoeren van werken zonder omgevingsvergunning;

-          06/04/2007: vergunning (2007301) voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan een bestaand hotel met 21 kamers, onder volgende voorwaarde: slaapkamer vierde verdieping rechts achteraan is in te richten als berging (niet uitgevoerd – vervallen).

Vergunde toestand

-          functie: hotel met 20 kamers:

• gelijkvloers: 1 kamer;
• eerste, tweede en derde verdieping: 5 kamers per verdieping;
• vierde verdieping: 4 kamers en 1 berging;

-          bouwvolume:

• 2 intern samengevoegde panden Sint-Jansvliet 10-12;
• 4 bouwlagen met een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• witte vlak bepleisterde gevel;
• wit pvc schrijnwerk;
• zwart geschilderde decoratief uitgewerkte stalen balustrades;
• zwart geschilderde houten kroonlijst met klossen;
• Sint-Jansvliet 10:

-          wit geschilderde pui;

-          vluchttrap aan de achtergevel;

• Sint-Jansvliet 12:

-          wit geschilderd houten winkelpui;

-          houten toegangsdeur aan linker perceelgrens;

-          perceelinrichting:

• koer van circa 12 m²;
• perceel van bruto 206 m².

Bestaande en nieuwe toestand

-          functie: hotel met 20 kamers:

• gelijkvloers: ontvangst- en verbruiksruimte;
• eerste, tweede, derde en vierde verdieping: 5 kamers per verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 intern samengevoegde panden Sint-Jansvliet 10-12;
• 4 bouwlagen met een zadeldak;
• liftkoker met lift van de gelijkvloerse tot de vierde verdieping;
• gesupprimeerde verticale circulatie aan de Sint-Jansvliet 10;
• opening in een dragende muur ter hoogte van de verbruiksruimte op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• 3 dichtgemaakte raamopeningen aan de achtergevel tegen de rechter perceelgrens;
• zaakgebonden publiciteit: haakse banier en vlakke publiciteit op panelen op de gevel;

-          perceelinrichting:

• koer van circa 12 m²;
• perceel van bruto 206 m².

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van zaakgebonden publiciteit; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel 1: Zone voor Wonen - (Wo1) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.

Er worden interne verbouwingswerken uitgevoerd, er werden raamopeningen dichtgemaakt aan de achtergevel en er werden wijzigingen aangebracht aan de voorgevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad:

De gang wordt aangepast om toegang te verlenen tot de nieuwe lift. De breedte van de gang bedraagt slechts 0,98 meter waar dit minstens 1,50 meter breed zou moeten zijn.

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naar deur:

Er is geen opstelruimte van 0,50 meter voorzien naast de krukzijde van de nieuwe toegangsdeur aan de zijde van de ontvangstruimte.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: 
  In CHE-gebied of bij onroerend erfgoed dient de zaak-gebonden publiciteit op het gevelvlak of in gevelopeningen uit losse letters te bestaan. Dit is hier niet het geval.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

De aangevraagde werken hebben geen impact op de waterhuishouding en eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om het gebouw te beschermen tegen overstromingen.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen) 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat verbouwingswerken aan een bestaand kleinschalig hotel in functie van brandveiligheid, toegankelijkheid en logiesnormen.

Het hotel is gelegen binnen de strategische horecakern historisch centrum. De stedelijke diensten Economie en Toerisme en Visit geven een gunstig advies over de aanvraag. Het hotel past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie, is aangemeld bij Toerisme Vlaanderen voor een uitbatingsvergunning en volgt ook de voorwaarden voor uitbating van een logies.

Het hotel bestaat al meer dan 100 jaar op deze locatie, is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en past binnen het historisch centrum.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden zijn gelegen in che-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Het project werd bezocht en er werden plannen bezorgd voor preadvies. Het voorstel is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. De erfgoedwaarde van de panden blijft voldoende gerespecteerd.”

Artikel 33 van de bouwcode bepaalt dat publiciteit in che-gebied enkel mag bestaan uit losse letters op de gevel. De panelen met de opschriften ‘French Toast’ en ‘Hotel 1875’ voldoen hier niet aan en worden uit de vergunning uitgesloten. De haakse banier is wel in overeenstemming met de voorschriften.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag heeft als doel een aantal ingrepen te regulariseren die werden doorgevoerd met het oog op een betere toegankelijkheid en een groter comfort voor de bezoekers. Het is een kleinschalig bestaand oud hotel waardoor onmogelijk kan voldaan worden aan alle hedendaagse normen inzake toegankelijkheid. Immers, de kamers en gangen op de verdiepingen zijn ook niet geschikt voor rolstoelgebruikers. Toch wenst de uitbater zoveel mogelijk tegemoet te komen aan het gebruiksgemak en het comfort van de bezoeker door het plaatsen van een spindellift, die weliswaar niet rolstoeltoegankelijk is, maar wel een oplossing biedt voor mensen die moeilijk te been zijn en voor hotelgasten met zware koffers.

Omdat het onmogelijk is om het hotel volledig toegankelijk te maken zonder de bestaande structuur en de erfgoedwaarde ervan grondig te wijzigen, volstaan de gevraagde werken en is voor het overige een afwijking op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid te verantwoorden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De panelen met zaak-gebonden publiciteit worden uit de vergunning uitgesloten.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

* De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.