2025_CBS_09016 - Omgevingsvergunning - OMV_2025026385. Stuivenbergplein 30-30A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     9/04/2025: statusrapport;

-     14/11/2024: voorwaardelijke vergunning (OMV_2023164045) voor het afbreken van een bestaand parkeergebouw, het bouwen van een nieuwe meergezinswoning, het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met wijziging van het aantal wooneenheden en de exploitatie van warmtepompen.

-     15/12/2023: weigering (OMV_2023037698) voor het afbreken van een bestaand parkeergebouw, het bouwen van een meergezinswoning en het renoveren van een meergezinswoning met handelsruimte;

-     08/08/2023: statusrapport;

-     20/03/1970: vergunning (18#82949) voor appartementen – 7.11.1969; 

-     02/12/1966: vergunning (18#49282) voor flatgebouw – 7.9.1966;

-     17/09/1965: vergunning (18#84845) voor afbraak – 16.7.1965;

-     16/07/1965: vergunning (18#84845) voor wederopbouw na afbraak – 14.5.1965.

-     functie: 

• parkeergarage op de kelder- gelijkvloerse en deel van de eerste verdieping (bereikbaar via zijde Tulpstraat en Stuivenbergplein);
• wonen – meergezinswoning met 8 woongelegenheden op de eerste tot en met vierde verdieping (bereikbaar via zijde Stuivenbergplein);

-     bouwvolume: 

• 5 bouwlagen met plat dak aan zijde Stuivenbergplein;
• kroonlijsthoogte Stuivenbergplein 14,3 m;
• 2 bouwlagen met plat dak aan zijde Tulpstraat;
• perceel volledig bebouwd;

-     gevelafwerking Stuivenbergplein: 

• lichte ruwe gevelsteen met details in zwarte leisteen;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• twee poorten naar inpandige garage;

-     gevelafwerking Tulpstraat:

• roodbruine baksteen;
• houten buitenschrijnwerk;
• poort naar inpandige garage.

Nieuwe toestand

-     functie: 

• parkeergarage in de kelder en deel van de eerste verdieping bereikbaar via zijde Stuivenbergplein;
• parkeergarage op gelijkvloers bereikbaar via zijde Tulpstraat;
• wonen – studentenhuisvesting aan zijde Stuivenbergplein, voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-     1 studentenkamer met een netto vloeroppervlakte van 34 m²;

-     1 studentenkamer met een netto vloeroppervlakte van 25 m²;

-     7 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van 18 m²;

-     7 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van 17 m²;

-     3 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van 23 m²;

-     1 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van 21 m²;

-     3 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van 19 m²;

-     2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 35 m²;

-     1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 54 m²;

• de gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt 20 m² voor de studentenkamers en 41 m² voor de studio’s;

-     bouwvolume: 

• 5 bouwlagen onder plat dak aan zijde Stuivenbergplein;
• kroonlijsthoogte Stuivenbergplein 14,4 m;
• 2 bouwlagen onder plat dak aan zijde Tulpstraat;
• perceel volledig bebouwd;
• dakterrassen op de eerste verdieping;
• uitpandige terrassen op de bovenliggende verdiepingen;

-     gevelafwerking Stuivenbergplein: 

• plint en dorpels in arduin;
• grijze steenstrips;
• groen, aluminium buitenschrijnwerk;
• groene, aluminium poort naar inpandige garage;
• groene, aluminium en glazen borstweringen;
• zinken dakrand;

-     gevelafwerking Tulpstraat:

• plint en dorpels in arduin;
• roodbruine baksteen;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• aluminium poort naar inpandige garage;
• aluminium dakrand.

Inhoud van de aanvraag 

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 27;

-     wijzigen van de functie van het gelijkvloers van detailhandel naar wonen; 

-     uitbreiden van het volume; 

-     wijzigen van de voorgevel; 

-     wijzigen van de scheimuren; 

-     doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Student Estate_Stuivenbergplein 30
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Artikel 10 Overdruk - bouwblokproject, Artikel 1 Zone voor wonen - (Wo) en Zone recht van voorkoop - Algemene voorschriften.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-     Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld

-     Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht:

-     Door het supprimeren van de volledige gelijkvloerse plint, de voorgestelde wijzigingen aan de hoogte en de invulling van de openingen op de verdiepingen (borstweringen in glas, borstweringen in groen aluminium en panelen in groen aluminium) en het supprimeren van de kroonlijst ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

• 1.4 Draagkracht:
  De draagkracht wordt overschreden door

-     het supprimeren van de handel en van de vermenging van functies;

-     het gebrek aan voldoende privacy voor de studentenkamers op het gelijkvloers;

-     een vrije hoogte van 2,40 m voor studentenkamers;

-     het gebrek aan gebruiksgenot van studentenkamers 04, 05, 08, 11, 12, 15, 18, 19, 22 door de indeling;

-     slechts één gemeenschappelijke ruimte voor 23 kamers;

-     een gemeenschappelijke ruimte zonder uitzicht.

Hierdoor genereert de functie overlast waardoor een vermindering van het programma, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen dienen opgelegd te worden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-     Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.  
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  Het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling is verboden;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:
  De vrije hoogte van de verblijfsruimten op de verdiepingen wordt gewijzigd van 2,48 m naar 2,4 m. De bestaande toestand komt overeen met de laatst vergunde of vergund geachte toestand;
• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:
  De gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers heeft geen openingen die uitzicht bieden en heeft geen openingen die geopend kunnen worden zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt geen dakopstand van minimaal 0,3 m voorzien ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 19 Afvalverzameling:
  De afvalberging is niet voorzien van verluchting;
• artikel 26 Minimale nettovloeroppervlakte van een woongelegenheid:
  Er worden 2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 35 m² voorzien.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,08 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 15 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Door de volledige bebouwde vergunde toestand is infiltratie niet mogelijk.
Na onderzoek blijkt met het aansluiten van slechts 12 toiletten op de hemelwaterputten nog te veel hemelwater af te stromen naar de riolering. Dit is een gemiste kans voor hergebruik en een risico voor overstromingen. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.
Eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om de parkeergarage te beschermen tegen overstromingen.
Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-     Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de rioleringstoets.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-     Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-     Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinsgebouw met 8 appartementen naar 23 studentenkamers en 3 één-slaapkamerappartmenten met behoud van het bestaande volume en de bestaande parking.

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De handel op het gelijkvloers verdwijnt. In de aanvraag is nergens een verwijzing of er onderzoek gebeurd is naar het behoud van een economische functie op het gelijkvloers om te vermijden dat het een zoveelste monofunctionele woonontwikkeling wordt. Vanuit de beleidsnota ruimtelijke economie wordt er immers gestreefd naar verweving van functies wat bij deze aanvraag niet het geval is.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het voorzien van studentenhuisvesting. Dit kan enkel op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld in de toetsing aan de regelgeving, is voorliggende aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. De functie kan overlast genereren door middel van onder andere geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- en nachtactiviteiten. Indien de te verwachten overlast te groot is tegenover de draagkracht van de omgeving, kunnen een vermindering van het programma, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen opgelegd worden.

Visueel-vormelijke elementen

Door het supprimeren van de volledige gelijkvloerse plint, de voorgestelde wijzigingen aan de hoogte en de invulling van de openingen op de verdiepingen (borstweringen in glas, borstweringen in groen aluminium en panelen in groen aluminium) en het supprimeren van de kroonlijst ontstaat géén kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

De logica en eerlijkheid van structuur, materiaal en openingen, zoals in bestaande toestand, bewaren behoort tot de mogelijkheden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het pand in bestaande toestand betreft een gebouw met 8 appartementen met een vrije hoogte van 2,48 meter. Deze bestaande toestand zoals weergegeven in de aangeleverde plannen toont enige verschillen tegenover de plannen bij de vergunning van 1967 waarin de vrije hoogte 2,80 meter bedraagt.

Gebouwen met een beperkte vrije hoogte zijn minder flexibel naar toekomstige aanpassing, hergebruik of functiewijziging. De functionele levensduur van gebouwen met lage verdiepingen is korter.

In voorliggende aanvraag worden de appartementen omgevormd tot kamers waarbij de reeds beperkte vrije hoogte van 2,48 meter nog verder gereduceerd wordt naar 2,40 meter. Daar bovenop worden de appartementen omgevormd tot kamers. Zo wordt de woonkwaliteit niet enkel gereduceerd door het voorzien van minder vrije hoogte maar worden de ruimtes ook kleiner voorzien in de vorm van kamers waardoor de verblijfskwaliteit nog verder daalt.

Verder beschikken de studentenkamers 04, 05, 08, 11, 12, 15, 18, 19, 22 door de voorgestelde indeling met gangen over onvoldoende gebruiksgenot. Zo gaat veel ruimte verloren aan circulatie (soms in functie van evacuatiewegen) en beschikken deze kamers over een beperkte breedte.

Ook de kamers op het gelijkvloers genieten onvoldoende verblijfskwaliteit. De beperkte voetpadbreedte en de drukke straat met tram biedt deze kamers vooraan immers weinig rust en privacy. Rust en privacy vormen belangrijke psychologische factoren bij de beleving van het woonklimaat.

De gemeenschappelijke ruimte heeft onvoldoende gebruikskwaliteit door het ontbreken van verticale openingen op ooghoogte. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Deze verticale openingen bezorgen verblijfsruimtes een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Deze gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers moet daarenboven dienen voor alle 23 studentenkamers. Het is wenselijk kleine leefgroepen, met elks een gemeenschappelijke ruimte, te creëren van minimaal 8 tot maximaal 12 kamers.

De beperking van de grootte van de leefgroepen verhoogt het verantwoordelijkheidsgevoel en vermindert de anonimiteit. Bijkomend zorgt dit voor een betere opvolging van beheer, vlotter om afspraken te maken en een sociale gemeenschap te vormen.

Door de voorgestelde configuratie van studentenkamers en gemeenschappelijke ruimte daalt het woongenot en stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze waardoor de functie overlast genereert en de draagkracht wordt overschreden.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk verschillende leefgroepen te creëren en de juiste verhoudingen te zoeken tussen de vrije hoogte, de oppervlakte en bemeubelbaarheid van de verschillende kamers. Een overmaat aan oppervlakte van de kamers zou mogelijk de beperkte vrije hoogte kunnen compenseren.

Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

In functie van hemelwater en overstroming werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Water: “De daken worden voorzien van een groendak. Op een reeks koepels, rookkoepel en een strook terras na wordt het hele dakoppervlak voorzien van een groendak. In principe hoeft een hemelwaterput niet. Dit is echter wel aangewezen omdat er niet geïnfiltreerd kan worden. Daarenboven genereert dit een klimaatrobuuster project.

Volgens de nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening dient er een hemelwaterput van minimum 34.515 liter te worden aangelegd. Voorliggende aanvraag voorziet in een volume van in totaal 35.000 liter.

Door uitloging is dit opgevangen water minder geschikt voor wasmachines tenzij er zware filters op worden geplaatst.

Het opgevangen hemelwater dient te worden hergebruikt voor elk toilet, een aansluitpunt voor een wasmachine en een buitenkraan.

In functie van overstroming worden onderstaande aandachtspunten meegegeven:

-     De nulpas van het bestaande gebouw is gelijk met de straat gelegen. Dit betekent dat de gelijkvloerse verdieping kan overstromen. 

-     Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de ondergrondse parking voor 30 fietsen. Er wordt een fietsgoot geplaatst op de helling voor auto’s.

Er moet een verkeerslicht geplaatst worden zodat auto’s en fietsers niet tegelijk op de helling zijn. Op deze manier kunnen conflicten vermeden worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectlocatie bevindt zich tussen het Stuivenbergplein en de Tulpstraat en heeft een oppervlakte van 647 m². Aan de zijde van de Tulpstraat bevindt zich een parkeergarage met één ondergrondse en twee bovengrondse bouwlagen. Het bouwvolume aan het Stuivenbergplein bestaat uit 5 bouwlagen. De gelijkvloerse handelszaak en de bovenliggende 8 appartementen worden omgevormd tot 24 studentenkamers met een gemeenschappelijke ruimte en drie studio’s. De parkeergarage blijft volledig behouden.

Voor het verwarmen en koelen van de verschillende eenheden wordt een gemeenschappelijk verwarmings- en koelsysteem voorzien. Vier warmtepompen met een totale drijfkracht van 26 kW worden op de dakverdieping geplaatst. Als koelmiddel wordt per toestel 3 kg R410A gebruikt. Het toestel heeft een geluidvermogen van 55 dB(A). Op 2 meter, 6 meter en 10 meter bedraagt de geluidsdruk respectievelijk 41 dB(A), 31,5 dB(A) en 27 dB(A).

Beoordeling

Het dak waarop de toestellen geplaatst worden is minstens even hoog dan dat van de omliggende bebouwing. Het gebouw op de hoek van het Stuivenbergplein met de Viséestraat heeft wel een extra bouwlaag met buitenterras. Dit gebouw bevindt zich echter al op meer dan 30 meter van de dichtstbij opgestelde warmtepomp. Er wordt geen situatie gecreëerd waarin reflectie van het geluid over grotere afstanden optreedt. Er zijn geen raamopeningen of terrassen die extra gevoelig zijn voor geluidshinder. Gelet op de omgevingskenmerken en de vooropgestelde geluidsdrukniveau’s van de toestellen, is het risico op geluidshinder aanvaardbaar.

R410a heeft een hoog aardopwarmingsvermogen (GWP) van meer dan 2.000, maar is nog niet verboden. Gelieve er rekening mee te houden dat sommige koelmiddelen aan uitfasering onderworpen zijn om in het kader van duurzaamheid en in geval van accidentele vrijstelling, de impact op het milieu te milderen. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene en sectorale voorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Gelet op het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen en de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening hiervan, wordt voorgesteld de vergunning te weigeren.

Geadviseerde rubriek(en)

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Het laatste openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.