2025_CBS_09035 - Omgevingsvergunning - OMV_2025066598. Kasteelpleinstraat 12. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/04/1966: vergunning (18#48732) voor een winkelpui;

-          02/02/1940: toelating (18#13253) voor het verbouwen van een eigendom.

Aanvraag van toepassing op de gelijkvloerse verdieping en de voorgevel.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

-          gelijkvloerse verdieping: detailhandel;

-          bovenliggende verdiepingen: woongelegenheden maken geen onderdeel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• open ruimte van 14 m²;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met gelijkvloerse plint in natuursteen;
• buitenschrijnwerk in  hout.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

-          gelijkvloerse verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bovenliggende verdiepingen: woongelegenheden maken geen onderdeel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• open ruimte van 4,5 m²;

-          gevelafwerking:

• grijs gecementeerde pui met gelijkvloerse plint in hout;
• dorpels in plint in natuursteen;
• gelijkvloerse buitenschrijnwerk in grijs geschilderd hout;
• buitenschrijnwerk verdiepingen en kroonlijst in wit pvc;
• zadeldak in rode kleipannen;
• zaakgebonden publiciteit op het gevelvlak.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag heeft enkel betrekking op het gelijkvloers en de gelijkvloerse gevel:

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  6:   Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Artikel  9  Overdruk - Detailhandel (dh) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          2.1.1 CULTURELE, HISTORISCHE EN\OF ESTHETISCHE WAARDE: de wijziging van de bestaande toestand wordt onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud;

-          2.2.5 ONBEBOUWDE RUIMTE EN TUINEN: Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De gelijkvloerse koer werd verkleind van 14,5 m² naar 4,5 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• Er is geen hemelwaterput voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: zie RUP Binnenstad;
• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: In CHE-gebied, voor onroerende goederen opgenomen in een vastgestelde of wetenschappelijke inventaris en voor beschermd erfgoed geldt dat zaakgebonden publiciteit op het gevelvlak of gevelopeningen enkel mag bestaan uit losse letters;
• artikel 19 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een nettovloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging. Het is onduidelijk of er een afgescheiden afvalberging wordt voorzien;
• artikel 20 Daken: voor platte daken die niet als groendak of dakterras worden ingericht, is een lichtkleurige dakbedekking verplicht. Het is onduidelijk of het platte dak van de uitbreiden wordt afgewerkt met een lichtkleurige dakbedekking;
• artikel 22 Maat van de open ruimte: bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er is minder dan 20 %  onbebouwd;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,74 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw aan de straatzijde circa 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar gelijk mee.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wenst een handelsgelijkvloers om te vormen naar een nagelstudio (dienstverlening).

Gelet op de voorgestelde functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Economie & Toerisme. Het advies is gunstig en leest als volgt:

“Gunstig advies voor (het regulariseren van) de functiewijziging van handel naar dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone buurtwinkelgebied Kasteelplein-Anselmostraat.  De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.”

Het bovenstaande gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

De gewenste functiewijziging is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omwille van de functiewijziging dient minimaal 20% open ruimte op maaiveldniveau voorzien te worden (bouwcode, art. 22).

Voorliggende aanvraag komt hieraan niet tegemoet; de open ruimte van 14,5 m² achteraan wordt zelf verkleind waardoor er nog een koer van 4,5 m² overblijft.

Deze ingreep waarbij de aanwezige open ruimte verkleint, is strijdig met artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad. 

Omwille van voorgestelde functie en de beperkte perceeloppervlakte is een volume-uitbreiding echter aanvaardbaar. Open ruimte heeft weinig meerwaarde voor de gewenste invulling.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar voor de interne wijzigingen. Deze zijn beperkt en doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde.

Voor panden in che-gebied wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de voorgevel. Aanpassingen dienen de beeldwaarde van het pand en het straatbeeld te valoriseren.

De grijze kleurstelling, de met pvc-afgekaste kroonlijst en het vlakke pvc-schrijnwerk gaan hieraan voorbij.

Gepleisterde 19de-eeuwse gevels waren steeds in een witte kleur geschilderd. Antwerpen werd op dat moment ook ‘de witte stad’ genoemd. De grijze kleur dient uitgesloten van vergunning en bij toekomstige gevelverfraaiingswerken dient het gevelparement opnieuw wit geschilderd.

Het zou het beeldondersteunend karakter versterken indien er ook geprofileerd schrijnwerk in de bovengevel zou worden aangebracht en de kroonlijst van zijn pvc-omkasting werd ontdaan.

Voor ingrepen aan handelspanden kan er mogelijk beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie.”

Het advies is voorwaardelijk gunstig met als voorwaarde om het grijze voorgevelkleur uit van de vergunning uit te sluiten. Gezien de voorgevel boven de winkelpui geen deel uitmaakt van de vergunning wordt dit niet opgenomen maar mee als suggestie meegeven. 

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft ook volgende suggesties mee. Deze worden niet als voorwaarden opgenomen maar geadviseerd wordt deze te hart te nemen:

-          Bij een volgende vervanging van het schrijnwerk opnieuw te opteren voor meer geprofileerd schrijnwerk. Indeling te behouden;

-          De kroonlijst bij een volgende gevelverfraaiingscampagne te ontdoen van de pvc-planchetten;

-          Uitsluiten grijze kleur gevel. Bij een volgende gevelverfraaiing opnieuw wit te schilderen.

Er wordt zaak-gebonden publiciteit in de vorm van bestickering op de bovenlichten voorzien (bouwcode, art. 8). De bestickering op het raam is aanvaardbaar omdat dit eenvoudig te verwijderen is en feitelijk bestaat uit losse letters, zij het wel aangebracht op glas.

Het pand blijft visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wenst af te wijken van de hemelwaterverordening door geen hemelwaterput te voorzien. Voor de dienst Omgeving / Water kan hier voorwaardelijk gunstig op geadviseerd worden indien het nieuwe platte dak boven de keuken als groendak wordt aangelegd.

Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. 

Voor de nieuwe functie is een afgesloten afvalberging noodzakelijk overeenkomstig artikel 19 van de bouwcode. Deze kan in de achterliggende berging voorzien worden.

Dit wordt in voorwaarden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het nieuwe platte dak boven de keuken dient als groendak aangelegd te worden om te voldoen aan de hemelwaterverordening.

3. Een afgesloten afvalberging dient voorzien te worden conform artikel 19 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.