2025_CBS_09101 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2025078133. Corluylei ZN. District Borsbeek - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          26/10/1965: vergunning (4418#10345) voor het bouwen van een woning.

Vergunde en bestaande toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van 2 bouwlagen met een plat dak;
• gekoppeld opgericht met rechterbuur Corluylei 25A;
• gevelbreedte van circa 10 m, bouwdiepte van circa 11 m;

-          perceelsoppervlakte van circa 1.881 m² met verschillende bomen.

Nieuwe toestand

-          verkaveling van een perceel van 1.881 m² in 5 loten:

• lot 1A van 552 m²:

-          eengezinswoning in halfopen bebouwing met uitweg naar achterliggend agrarisch gebied;

-          straatbreedte van 11 m;

-          bouwzone van 8 m breed x 13 m diep;

-          voortuin van 5,32 m diep;

-          linker zijtuin van 3 m breed;

• lot 2 van 463 m²:

-          eengezinswoning in halfopen bebouwing;

-          straatbreedte van 11 m;

-          bouwzone van 8 m breed x 13 m diep;

-          voortuin van 5,32 m diep;

-          rechter zijtuin van 3 m breed;

• lot 4 van 494 m²:

-          bebouwd restperceel met te behouden eengezinswoning Corluylei 25;

-          straatbreedte van 27,93 m;

-          geen onderdeel van de verkaveling;

• lot 3 van 306 m²:

-          voorste deel in woongebied met landelijk karakter en achterste deel in agrarisch gebied;

-          te voegen bij links aanpalend perceel;

-          geen onderdeel van de verkaveling;

• lot 1B van 66 m²:

-          in agrarisch gebied;

-          te voegen bij vooraan aanpalend lot 1A;

-          met uitweg over lot 1A.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 5 loten, waarvan 2 percelen voor woningbouw (lot 1A en lot 2), 1 met een woning bebouwd restperceel (lot 4) en 2 agrarische restpercelen (lot 1B en lot 3);

-          voor de restpercelen worden geen verkavelingsvoorschriften opgemaakt;

-          vellen van een perenboom.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met landelijk karakter. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening tot het bewaken van de woonkwaliteit, definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 juni 2018 en in werking getreden op 27 september 2018.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 20. Inrichting van de grondgebonden buitenruimte: §17. De aanwezige waardevolle natuurlijke en landschappelijke elementen dienen maximaal bewaard te worden bij de inplanting van constructies. De zorgplicht legt op dat aanwezige bomen op het perceel maximaal behouden moeten worden. De aanvraag voorziet in het vellen van een boom.

• Artikel 21. Inrichting van de voortuin: §6. Het aanleggen van een parkeerplaats voor auto’s in de voortuin is niet toegelaten. De verkaveling voorziet de mogelijkheid om de voortuin te verharden voor de inrichting van een parkeerplaats.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening lasten bij omgevingsvergunningen definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 27 mei 2024. 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op: https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de verkaveling van een perceel in twee loten (lot 1A en lot 2) voor de bouw van twee eengezinswoningen en 3 restpercelen (lot 1B, lot 3 en lot 4) waarvan lot 4 bebouwd met een eengezinswoning.

De voorgestelde woonfunctie is in overeenstemming met de bestemming ‘woongebied met landelijk karakter’ volgens het gewestplan en functioneel inpasbaar in de omgeving, een landelijke hoofdkern die aansluit op het zuidelijke openruimte gebied, wijk Borsbeek-Groen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De twee nieuwe loten voorzien in de bouw van twee eengezinswoningen in de vorm van gekoppelde halfopen bebouwing met een zijtuinstrook van 3 meter breed. De bouwzones in de verkaveling hebben een maximale bouwbreedte van 8 meter, maximale bouwdiepte van 13 meter over twee bouwlagen, met een maximale kroonlijsthoogte van 6,50 meter, optioneel onder een zadeldak met dakbasis van 9 meter en maximale nokhoogte van 11 meter.

In de omgeving komen dergelijke bouwdieptes van 13 meter op het gelijkvloers en de eerste verdieping en 9 meter als dakbasis bij een zadeldak nog voor.

De voorgevelbouwlijn, op 5,32 meter uit de rooilijn, wordt afgestemd op de links aanpalende bebouwing in dit straatdeel.

De verkavelingsvoorschriften laten in de voortuin verhardingen toe om toegang te nemen tot het gebouw en/of ten behoeve van een autostalplaats.

Volgens artikel 21 §6 van de bouwcode is een parkeerplaats voor auto’s in de voortuin niet toegelaten. Van ditzelfde artikel kan niet worden afgeweken omdat de voortuin niet de minimale diepte heeft en er volgens de verkavelingsvoorschriften andere parkeerplaatsen op het perceel mogelijk zijn. In een gevelbreedte van meer dan 7 meter, 8 meter in de verkaveling, zijn inpandige garages toegestaan. In de zijtuinstrook zou ook een autostalplaats in openlucht kunnen worden toegelaten. Daartoe worden in de verkavelingsvoorschriften voor de voortuinstrook de autostalplaats geschrapt en de toegestane waterdoorlatende verhardingen in de zijtuinstrook verder aangevuld.

De Corluylei wordt gekenmerkt door grote woningen in halfopen al dan niet gekoppelde bebouwing in een groene omgeving. Naast de voor- en zijtuin is bij de woningen een grote achtertuin aanwezig die gekenmerkt wordt door grote, waardevolle hoogstammige bomen.

De bouwcode bepaalt in artikel 20 dat de aanwezige waardevolle natuurlijke en landschappelijke elementen maximaal bewaard dienen te worden en dat aanwezige bomen op het perceel maximaal behouden moeten worden. Het vellen van de boom in de tuin is hiermee in strijd. De boom in voorliggende aanvraag is mede beeldbepalend voor het groenvolume in de omgeving en dient dan ook behouden te blijven. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De verkaveling heeft voorschriften omtrent het uitzicht en materiaalgebruik van bebouwing. Deze zijn inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De groenexpert van de stad adviseert ongunstig voor het vellen van de boom omdat dit niet voortvloeit uit redenen van ziekte of acuut gevaar.

Voor de aansluitbaarheid van nutsvoorzieningen worden de adviezen van Fluvius en Wyre gevoegd bij de vergunning.

Mobiliteitsimpact

De (aangepaste) verkavelingsvoorschriften laten toe om de parkeerbehoefte voor beide beoogde eengezinswoningen op te vangen op eigen terrein.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden en een ongunstig advies te verlenen voor het rooien van een hoogstammige boom.

Geadviseerde voorwaarden

1. Het verkavelingsvoorschrift voor 'Vrijstaande handelingen in de tuinzones' wordt als volgt aangepast: 'Zijtuinstrook - verharding voor lot 1A en lot 2: in de zijtuin zijn verhardingen toegelaten als padje naar de tuin en/of voor een autostalplaats in openlucht.'.

2. Het verkavelingsvoorschrift voor 'Vrijstaande handelingen in de tuinzones' wordt als volgt aangepast: 'Voortuinstrook de voortuinstrook wordt als volgt aangepast: 'Voortuinstrook - verharding voor lot 1A en lot 2: Tussen de rooilijn en de bouwlijn kan ook maximaal 1/3 van deze oppervlakte verhard worden. Deze verharding is dienstig als oprit en/of toegang tot het gebouw. Een autoparkeerplaats in de voortuin is niet toegelaten'.'

3. Het vellen van de boom wordt uitgesloten uit de vergunning.

4. De adviezen van Fluvius en Wyre dienen te worden opgevolgd.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.