2025_CBS_08843 - Omgevingsvergunning - OMV_2025102917. Boomgaardstraat 222-226. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/02/2024: weigering deputatie na vergunning college (OMV_2023088675) voor het slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking;

-          19/01/2023: weigering deputatie na vergunning college (OMV_2022085924) voor het slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking;

-          03/06/2022: weigering (OMV_2022007434) voor het slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking;

-          05/11/1969: toelating (957#5472) voor verbouwingswerken (nr. 224-226);

-          16/11/1961: toelating (957#646) voor loods oprichten (nr. 224);

-          13/04/1961: toelating (956#5072) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis (nr. 222);

-          19/08/1959: toelating (957#5329) voor een verbouwing (nr. 222);

-          05/08/1921: toelating (961#6422) voor bouwen verdieping op magazijn (nr. 224-226).

Vergunde toestand

Boomgaardstraat 222:

-          functie: wonen - eengezinswoning met complementaire functie op de benedenverdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met zadeldak;
• maximale bouwdiepte 13,42 m (linkerzijde perceel);
• tuin met een diepte van 9,37 m;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel, kleur niet gekend;
• plint, dorpels en trap in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk, kleur niet gekend.

Boomgaardstraat 224-226:

-          functie: detailhandel met magazijn;

-          bouwvolume:

• rechterzijde (nr. 224): 2 bouwlagen met zadeldak;
• linkerzijde (nr. 226): 3 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte hoofdgebouw 17 m met aanbouw van 1 bouwlaag (linkerzijde perceel);
• open koer met bijgebouwen;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers in geglazuurde gevelsteen (wit en zwart);
• bovenliggende verdiepingen in beschilderde bepleistering;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in aluminium (benedenverdieping) en hout (verdiepingen), kleur niet gekend.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping rechts: kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen met een netto vloeroppervlakte van 82 m²;
• meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

-          2 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 137 m² en 256 m²;

-          1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 105 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak waarvan de bovenste bouwlaag deels teruggetrokken is;
• 1 ondergrondse bouwlaag met berging en autoparkeerplaatsen;
• bouwdiepte van 18,52 m;
• bouwhoogte van 13,45 m;
• insprong aan de voorgevel bij de inkom;
• dakterras op de 2de en 3de verdieping;
• open ruimte van 171,5 m²;

-          gevelafwerking:

• wit horizontaal en verticaal gevelmetselwerk en bronskleurig aluminium schrijnwerk;
• dorpels, plint en deksteen in blauwe hardsteen;
• bronzen aluminium poort naar autolift;

-          inrichting:

• terras van 27 m² en zwembad van 20 m² in de tuinzone.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande constructies;

-          bouwen van een gemengd gebouw met een kantoor, een meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een ondergrondse parking;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          aanleggen van een zwembad en verhardingen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft een verlaging van de grondwatertafel in het kader van een bouwproject.

Aangevraagde rubriek(en) 

Aangevraagde rubriek(en) Tijdelijke bemaling
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Bereikbaarheid van de functie:
  de schuifdeuren naar de dakterrassen worden niet tot aan de vloer voorzien;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  de insprong aan de voorgevel bedraagt 1,76 m en dient verlicht te worden;
• artikel 15 Technische installaties:
  een deel van de PV-panelen bevinden zich op minder dan 1 meter van de perceelgrenzen;
• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de opstand tussen de scheimuren en de hoogst aangrenzende dakvlakken is op meerdere plaatsen lager dan de minimaal vereiste 0,30 m;
• artikel 19 Afvalverzameling:
  de afvalberging moet voorzien worden van verluchting;
• artikel 20 Daken:
  de delen van de platte daken rondom de zonnepanelen worden niet als groendak aangelegd;
• artikel 21 Rioleringselementen:
  het rioolstelsel wordt niet geheel gescheiden aangelegd en wordt niet conform de specificaties van de rioolbeheerder aangelegd;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  niet elke fietsstalplaats is voldoende vlot en veilig bruikbaar.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.

De berekende impact (https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande magazijnfunctie wordt verwijderd. In functie van het verwijderen van deze functie werd het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Economie en Toerisme gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstige beoordeling: “De aanvraag omvat de afbraak van 2 gebouwen en de realisatie van een meergezinswoning met gelijkvloers kantoor.
Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. In de directe omgeving bevinden zich diverse kleine en grotere economische functies.
Gelet op de historiek van het dossier, is het wel zinvol om de realisatie en behoud van de economische functie als vergunningsvoorwaarde op te nemen.
Voor het dossier wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven.”

Toekomstige hypothetische ontwikkelingen op het perceel maken geen onderdeel uit van de huidige stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag. De aanvrager dient het project uit te voeren en te gebruiken in overeenstemming met de vergunning. De uitsluiting om ‘de economische functie’ in de toekomst nooit te wijzigen van functie kan niet in voorwaarden worden opgenomen.

Op de verdiepingen (en links achteraan de gelijkvloerse verdieping) worden 3 ruime appartementen ingericht. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de Boomgaardstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met 2 tot 3 bouwlagen (al dan niet met een bijkomende daklaag), maar in de onmiddellijke omgeving zijn ook gebouwen tot 4 bouwlagen aanwezig. In het straatbeeld is een hogere gelijkvloerse verdiepingshoogte kenmerkend. In de onmiddellijke omgeving beschikt het merendeel van de woningen achteraan over entresolvolumes of aanbouwen van verschillende dieptes en hoogtes.

De uitwerking van het gebouw met vier bouwlagen, waarbij de bovenste bouwlaag links en rechts naar achter springt, zodat de aansluiting met de buren op een visueel kwalitatieve manier uitgewerkt wordt, wordt gunstig geadviseerd door de Kwaliteitskamer. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

De gelijkvloerse bouwdiepte wordt voorzien tot circa 18,5 meter. Dit sluit voldoende aan bij de omgeving waar een grote variatie aan bouwdieptes aanwezig is.

Het gelijkvloerse kantoor rechts wordt van een doorzontypologie voorzien met hoge vrije hoogte en voldoende grote dakkoepel. Dit komt de ideale daglichttoetreding ten goede.

Het gelijkvloerse gedeelte van het duplexappartement bevindt zich links achteraan. De verblijfsruimte (keuken-eetkamer-zithoek) heeft een diepte van 6 meter, een hoge vrije hoogte en een zeer brede raampartij (11,5 meter). Dit komt de ideale daglichttoetreding ten goede.

De eerste verdieping heeft centraal een bouwdiepte van circa 13 meter maar blijft links en rechts beperkt tot een bouwdiepte van 10 meter. Dit sluit voldoende aan bij de aanpalende gebouwen. De bovenste verdiepingen blijven beperkt tot circa 10 meter.

De rooilijn van het perceel is niet volledig recht, maar deze ‘knik’ wordt niet op de tekeningen weergegeven. De voorgevel moet voorzien worden op deze rooilijn en dus deze ‘knik’ volgen. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen

De uitwerking van de gevel in 3 traveeën en hoge gelijkvloerse verdiepingshoogte zorgt dat het gebouw maximaal aansluit bij het kenmerkende gevelritme van de straat.

De gevel wordt uitgewerkt in een steense architectuur met gevelmetselwerk in beigekleurig volgekleurde steen (met banden in verticaal en horizontaal verband), plint en raamdorpels in blauwe hardsteen en vooruitstekende dakrand in natuursteen.

Het schrijnwerk van de ramen, de voordeur, garagepoort en toegang tot de fietsenberging worden allemaal afgewerkt in hetzelfde bronskleurig aluminium.

De specifieke uitwerking van elke travee is verschillend, maar gebruikt dezelfde materialen en architecturale details. Dit heeft een gunstige invloed op het totaalontwerp en de inpasbaarheid in het straatbeeld.

Bodemreliëf

In de tuin wordt links een zwembad aangelegd. Dit wordt voorzien op 1,12 meter ten opzichte van de perceelgrens. Dit is aanvaardbaar.

Achteraan wordt een wadi aangelegd. De rand van de wadi heeft een helling van 45° en voorziet voldoende afstand tot de perceelgrenzen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afvalberging kan niet vanuit de kantoorfunctie bereikt worden via de interne circulatie van het gebouw. De enige route naar de afvalberging in de kelder is via de straat. Dit is onvoldoende kwalitatief.

Dit zou opgelost kunnen worden door de kantoorfunctie een eigen trap naar de kelder te geven, maar dit zou een te grote wijziging van het ontwerp betekenen binnen de context van een lopende aanvraag.

De enige andere mogelijkheid is de kantoorfunctie van een eigen afvalberging te voorzien. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Op het plan van het gelijkvloers wordt een korte trap ingetekend binnen de draaicirkel van de voordeur die nergens naar toe leidt. Dit is een tekenfout. Deze trap dient niet voorzien te worden.

De ramen die als toegang tot het terras dienen worden niet tot vloerniveau aangelegd. Een hoogteverschil van 30 centimeter verhindert het vlot en veilig gebruik van deze ramen als volwaardige toegang tot het terras.

Het verlengen van deze ramen tot vloerniveau is niet helemaal haalbaar, gelet op het feit dat het terrasniveau circa 12 centimeter hoger ligt dan de vloerpas. In voorwaarden wordt opgelegd de ramen te verlagen, gelijk met het terrasniveau.

Het hoofddak wordt maximaal van zonnepanelen voorzien. Deze zonnepanelen bevinden zich op minder dan 1 meter afstand van de perceelgrenzen, maar worden plat bevestigd, waardoor ze minder hoog zijn dan de kroonlijsten. Gelet op deze context wordt geoordeeld dat de omwonenden hier geen nadeel van zullen ondervinden. De afwijking is aanvaardbaar.

In functie van de aanleg van het rioolstelsel werd advies gevraagd aan de rioolbeheerder. Deze geeft een voorwaardelijk advies. De opmerkingen zijn terecht, de voorwaarden worden integraal overgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen:

Voor de woningen dienen er 11 fietsstalplaatsen voorzien te worden (2*(3+1)+1*(2+1)).

Voor de kantoorruimte dient er 1 fietsstalplaats voorzien te worden (82 m² x 1,25/100).

Er werden 12 fietsstalplaatsen voorzien.

10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort), in dit geval dient er dus 1 dergelijke plaats voorzien te worden.

Achter fietsen dient er minimaal een vrije ruimte van 1,7 m voorzien te worden om de fiets vlot in en uit te parkeren, dit is op de huidige plannen niet het geval.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In de Boomgaardstraat 224-226 te Antwerpen is de bouw van een nieuwe meergezinswoning gepland. Hierbij wordt een kelder voorzien van één ondergrondse verdieping. Lokaal dient er dieper uitgegraven te worden voor de aanleg van twee liftputten. Het grondwater is relatief diep gesitueerd ter hoogte van de projectsite (> 4 m-mv). Om de uitgraving droog uit te voeren is een bemaling vereist voor de kelderverdieping en de liftputten.

Het grondwater dient algemeen met circa 0,6 m verlaagd te worden en lokaal ter hoogte van de liftputten circa 2,05 m (telkens tot 0,5 m onder uitgravingsniveau). Bijgevolg zal het te bereiken peil variëren tussen 5,2 m-mv en 6,65 m-mv. De grondwaterverlaging zal gerealiseerd worden met een klassieke filterbemaling. De filters worden na een voorafgraving van circa 4 m (tot 0,5 m boven het grondwaterpeil) op een diepte van 14 m-mv geplaatst. De bemaling wordt begroot met een numeriek grondwatermodel. Uit de simulaties volgt dat het bemalingsdebiet tussen 5,5 en 15 m³/uur varieert. Na 3 maanden bemalen zal er in totaal 14.000 m³ grondwater opgepompt worden.

De invloedstraal van de bemaling bedraagt maximaal 350 meter. Binnen deze afpompingskegel liggen er een aantal OVAM-dossiers. De dossiers die binnen de 20 cm grondwaterverlagingscontour liggen werden gescreend op potentiële invloed van de bemaling. Vanaf deze verlagingscontour worden de waterdeeltjes onder invloed van de bemaling met circa 6 m verplaatst. Zonder bemaling zou dit circa 4 m zijn. De netto extra verplaatsing als gevolg van de bemaling zou dan circa 2 m bedragen. Er wordt aangenomen dat deze 2 m extra grondwaterverplaatsing aanvaardbaar is waardoor de verder afgelegen dossiers niet significant beïnvloed worden door de bemaling. Wegens retardatie zal een verontreiniging minder verplaatst worden dan 2 meter. Dit wordt door de deskundige als een veilige bovengrens aanzien.

Uit de screening van de OVAM-dossiers en de grondwateranalysen ter hoogte van de site volgt dat het bemalingswater moet gezuiverd worden voor lozing op de DWA in de Boomgaardstraat.

Ter hoogte van OVAM-dossier 1351 loopt er een saneringsproject, opgevolgd door Witteveen en Bos. Uit de MODPATH-analyse blijkt dat de impact van de bemaling op de lopende saneringen in de Eikelstraat aanvaardbaar is. Monitoring van de grondwaterstanden kan best veiligheidshalve voorzien worden langs de Generaal Drubbelstraat om de impact van de bemaling op te volgen. Er dient contact opgenomen te worden met de bodemsaneringsdeskundige om de details van een eventueel terugvalscenario uit te werken indien uit de monitoring blijkt dat de verplaatsing/verlaging ter hoogte van de sanering niet aanvaardbaar is. Het betreft verontreinigingskernen ter hoogte van de voormalige wasserij/droogkuis Goossens, waarvan de saneringswerken (bodemluchtextractie) van kernzones 4 en 5 in aanbestedingsfase zijn.

Zoals voorgesteld in de studie dienen er enkele peilbuizen langs de Generaal Drubbelstraat geplaatst te worden om de grondwaterpeilvariatie en de kwaliteit van het grondwater zowel voor als tijdens de bemalingswerken te monitoren. De resultaten worden meegedeeld aan de bodemsaneringsdeskundige die de saneringswerken opvolgt. Voor aanvang van de werken dienen de bodemsaneringsdeskundigen van voorliggende aanvraag en deze die het saneringsproject OVAM-dossier 1351 begeleiden, tot een akkoord te komen wat betreft het terugvalscenario indien er een verplaatsing van de verontreiniging wordt vastgesteld. Dit wordt mee opgelegd in de bijzondere voorwaarden.

Uit de wateranalyses van het grondwater in het projectgebied werd voornamelijk een verontreiniging met VOCI (met name 1,2 dichlooretheen(cis)) en PFAS (in minder mate) vastgesteld. De verontreiniging wordt gerelateerd aan het naastliggende Militair Hospitaal.
Voor de 1,2-dichlooretheen werd tot circa 20 x de toetsingswaarde van 10 µg/liter vastgesteld.
De verontreiniging zal opgepompt worden door de bemaling waardoor het bemalingswater gezuiverd dient te worden voor lozing.

De zettingen worden als aanvaardbaar geacht. Doch wordt er geadviseerd om gedurende de volledige periode van de bemaling regelmatig controles uit te voeren van de grondwaterstanden. Wanneer tijdens de uitvoering een grotere verlaging mocht optreden, moet de bemaling onmiddellijk bijgestuurd worden. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Opgemerkt wordt dat voor de exploitatie van het gebouw een BEO-veld wordt aangelegd, waardoor verwacht wordt dat minstens één warmtepomp van een degelijk vermogen op het primaire circuit gezet wordt. Er dient bijgevolg bekeken te worden of eveneens een warmtepomp dient opgenomen te worden in de omgevingsvergunning. Dit dient geregulariseerd te worden voordat de installaties geplaatst worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin zijn strikt na te leven.

3. De bijgevoegde voorwaarden van Fluvius zijn strikt na te leven.

4. De schuifdeuren aan de terrassen te voorzien tot aan de vloer van het terras.

5. De gelijkvloerse insprong aan de voorgevel te voorzien van verlichting.

6. Het hoofddak rondom en tussen de rijen zonnepanelen te voorzien als groendak, in overeenstemming met de bepalingen uit artikel 20 van de bouwcode.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          ter hoogte van de platte daken (die niet als groendak voorzien worden): dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium «brandgedrag aan de buitenzijde» te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enzovoort);

-          ter hoogte van de groendaken: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. Binnen het kantoor op het gelijkvloers, een eigen afvalberging te voorzien.

9. De afvalbergingen van verluchtingsmogelijkheid te voorzien.

10. 1 fietsstalplaats te voorzien voor buitenmaatse fietsen.

11. De fietsenberging te verbreden zodat er achter elke fietsstalplaats minimaal 1,7 meter opstelruimte beschikbaar is.

12. De voorgevel te voorzien op de rooilijn.

13. Binnen de draaicirkel van de voordeur van de inkomhal van de appartementen geen trap te voorzien.

14. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om voor de tijdelijke ingedeelde inrichtingen of activiteiten de omgevingsvergunning te verlenen voor 3 maanden; onder voorwaarden.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de effectieve aanvang gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

2. Om het grondwaterpeil te kunnen monitoren, worden er peilbuizen geplaatst die periodiek (daags) worden opgemeten. De grondwaterstanden worden in een logboek genoteerd en ter beschikking gesteld voor de toezichthouders.

3. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.

4. Er worden enkele peilbuizen langs de Generaal Drubbelstraat geplaatst om de grondwaterpeilvariatie en de kwaliteit van het grondwater zowel voor als tijdens de bemalingswerken te monitoren. De resultaten worden meegedeeld aan de bodemsaneringsdeskundige die de saneringswerken van OVAM-dossier 1351 opvolgt. Bovendien dien(t)(en) de bodemdeskundige(n) die voorliggend dossier begeleid(t)(en) en de bodemdeskundige(n) die de saneringswerken uit OVAM-dossier 1351 begeleid(t)(en), tot een akkoord te komen met betrekking tot terugvalscenario's die opgesteld moeten worden bij een eventuele verplaatsing van de verontreiniging van OVAM-dossier 1351 en dit voor aanvang van de bemalingswerken.

5. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd in de bemalingsfilter/put (na schoonpompen van de installatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 1 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens die van het standaardanalysepakket zoals beschreven in bijlage 3 van de standaardprocedure voor een oriënterend bodemonderzoek (OVAM, 1 maart 2023), en de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.
De verdere monitoring gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse voor lozingspunt in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse maximaal 80% van de norm bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.
Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Bouwhoogte niet afgestemd op omgeving: het bezwaar dat het gebouw 2 à 2,5 meter hoger is dan de aanpalende woningen en dat deze bouwhoogte dus niet afgestemd is op de onmiddellijke omgeving.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De kroonlijst boven de derde verdieping komt inderdaad hoger dan de kroonlijst van de aanpalende woningen. De derde verdieping wordt echter teruggetrokken voorzien ter hoogte van de buren en het ontwerp voorziet een kroonlijst bovenaan de tweede verdieping die exact aansluit bij de kroonlijsthoogte van de aanpalende woningen. Bijkomend zijn er binnen een straal van 50 meter van dit gebouw meerdere gebouwen met een hogere kroonlijsthoogte en nokhoogte aanwezig. De bouwhoogte is voldoende afgestemd op de gebouwen in de omgeving.

2. Ontoereikende mer-screeningsnota, energietoelevering voor het gebouw
Beoordeling: Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Voor de exploitatie van het gebouw zal er gebruik gemaakt worden van inpandige warmtepompen, aangesloten op een BEO-veld. De warmtepompen werden echter niet gemeld.
Wat betreft de mer-screeningsnota werden, cfr. rubriek 10b van bijlage III van het mer-besluit, alle relevante disciplines behandeld. Aanvullende details met betrekking tot uitvoering van de werken, in het bijzonder voor de discipline bodem en water, worden beschreven in de bemalingsstudie.

3. Bouwcode artikel 6 en Gewestplan: het bezwaar dat het bouwvolume in strijd is met artikel 6 van de bouwcode en het gewestplan, specifiek omdat er in de eerste plaats gekeken moet worden naar het bouwblok en de schaal van het aanpalende openbaar domein.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project betreft 4 bouwlagen in een omgeving waar woningen met 3 en 4 bouwlagen reeds aanwezig zijn. Ter hoogte van de aanpalende woningen springt de bovenste bouwlaag terug, waardoor de kroonlijst boven de tweede verdieping volledig aansluit bij de kroonlijst van de aanpalende woningen. De schaal is afgestemd op de schaal die aanwezig is in het bouwblok en is aangepast aan de gebouwen in de onmiddellijke omgeving.

4. Aantal bouwlagen in de straat: het bezwaar dat de aanpalende eigendommen slechts uit 2 à 3 bouwlagen bestaan.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanpalende eigendommen betreffen geen 2, maar wel 3 bouwlagen. In de straat zijn gebouwen met 1, 2, 3 en 4 bouwlagen aanwezig.

5. Hoge verdiepingshoogte: het bezwaar dat de bouwcode een minimale vrije hoogte van 2,6 meter oplegt, maar de gelijkvloerse vrije hoogte 3,5 meter hoog is en de verdiepingen 2,7 meter. En de specifieke vraag om de vrije hoogte van het gelijkvloers te verlagen naar 2,7 meter.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De norm uit de bouwcode betreft een minimumnorm, geen maximum. Een extra hoge verdiepingshoogte voor het gelijkvloers is wenselijk in het straatbeeld waar meerdere gebouwen met hoge gelijkvloerse verdiepingshoogtes aanwezig zijn. Dankzij de vrije hoogte van 3,5 meter bij het gelijkvloers sluit het gebouw beter aan bij het straatbeeld, is er een visueel kwalitatievere verhouding in het gevelontwerp en heeft het gelijkvloers een kwalitatievere daglichttoetreding.

6. Foutieve snede: het bezwaar dat er een verkeerde snede uit de vorige aanvraag toegevoegd werd als snede van de nieuwe toestand.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. In de voorgaande PIV werd inderdaad een foutieve snede toegevoegd, maar in PIV 3 werden de correcte sneden toegevoegd. De beoordeling gebeurt op basis van PIV 3.

7. Privacy: het bezwaar dat er geen milderende maatregelen genomen worden om de privacyhinder en inkijk te verminderen. Het bezwaar tegen de privacyhinder door de glaspartijen, de terrassen en de tuinzones gericht op het binnengebied.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Wonen in de stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat een redelijke maat van inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. De terrassen worden voorzien op voldoende afstand tot de omgeving en de trapsgewijze typologie zorgt ervoor dat de impact van ieder hoger gelegen terras kleiner wordt. Het ontwerp houdt voldoende rekening met de privacy met de omliggende gebouwen.

8. Openbaar Onderzoek: het bezwaar dat het project behandeld moest worden via de gewone procedure waarbij een openbaar onderzoek georganiseerd moest worden en dit omwille van de afwijking op de bouwcode.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De afwijkingen op de bouwcode worden beoordeeld conform artikel 3 van de bouwcode. Een openbaar onderzoek is niet verplicht bij deze aanvraag.