2025_CBS_08607 - Omgevingsvergunning - OMV_2025096079. Cogels-Osylei 75. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/2025: weigering (OMV_2025033413) voor het verbouwen van een monument en vermeerderen van 3 naar 4 woongelegenheden;

-          16/07/2024: statusrapport;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Architectenwoning Louis Gerard Jansen-Van der Veeken’: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99147;

-          11/04/1984: beschermd monument ‘Burgerhuis van aannemer L.G. Jansen-Van der Veeken’: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/7051;

-          10/01/1980: beschermd stads-of dorpsgezicht ‘Zurenborg: deel Berchem’: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6401;

-          22/05/1933: toelating (1275#2146) voor het veranderen van de voorgevel;

-          27/01/1933: toelating (1275#1932) voor veranderingswerken.

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 4 bouwlagen onder combinatiedak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak met dakkoepel;
• bouwhoogte van 17,3 m;
• bouwdiepte van 22,12 m;

-          gevelafwerking:

• geel parement met gelijkvloers en detaillering in witbeige natuursteen;
• blauwe hardstenen plint;
• houten schrijnwerk en kroonlijst;

-          inrichting:

• open ruimte van 82 m².

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• 4 één-slaapkamerappartementen (1 per verdieping);

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 4 bouwlagen onder combinatiedak;
• uitgebreide aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak met dakkoepel;
• bouwhoogte ongewijzigd;
• bouwdiepte van 24,34 m;

-          gevelafwerking:

• geel parement met gelijkvloers en detaillering in witbeige natuursteen;
• blauwe hardstenen plint;
• lichtgrijs houten schrijnwerk en wit geschilderde houten kroonlijst;

-          inrichting:

• open ruimte van 65,7 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          doorvoeren van interne en externe constructieve werken;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          bijhorende wijzigingen aan de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          isoleren en afwerken van de gelijkvloerse zij- en achtergevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed:
  De verharding in de voortuin en het verwijderde historische hekwerk is niet verenigbaar met het maximale behoud van erfgoedwaarden;
• artikel 20 Daken:

Het platte gedeelte van het hoofddak werd gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, maar worden niet als groendak aangelegd;

• artikel 32 POET-principe is leidend:
  Er wordt geen autostalplaats voorzien;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

Er worden geen fietsstalplaatsen ingericht voor de appartementen van de bovenliggende verdiepingen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid – hinderaspecten – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag heeft betrekking op een meergezinswoning, gelegen in woongebied. De functie blijft behouden. Het aantal woongelegenheden stijgt van 3 naar 4. De draagkracht van de omgeving wordt niet overschreden op voorwaarde dat de tekorten van de bestaande woongelegenheden worden opgelost. Dit is in voorliggend voorstel onvoldoende het geval.

De gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn in het huidige voorstel onvoldoende toereikend. Een voldoende grote fietsenberging is noodzakelijk, maar werd niet voorzien.

Aanvrager is op de hoogte dat projectinhoudversie 2 verenigbaar en mogelijks vergunbaar was, maar projectinhoudversie 1 en 3 niet.

Het voorzien van een voldoende grote gelijkvloerse fietsenberging is mogelijk ter hoogte van de private “fietsenstalling bij appartement 0.1” en een gedeelte van de achterliggende badkamer. Zelfs met deze aanpassing, zal het appartement voldoende groot zijn.

Dit kan echter niet in voorwaarden worden opgenomen gelet op de voorgestelde compartimentering.

Het bestaande combinatiedak vooraan maakt onderdeel uit van de erfgoedwaarde. Hierbij werd ook het platte dak van het hoofdvolume deels anders uitgevoerd (waar het combinatiedak in het platte dak overgaat). Het gaat hier slechts over een zeer beperkte wijziging en het bestaande is in lijn met de erfgoedvisie. Het omvormen van dit dak naar een groendak wordt niet in voorwaarden opgelegd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse aanbouw wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van 24,34 meter. Dit sluit aan bij de bouwdiepte van de aanpalende woningen. Het gelijkvloers wordt over de rechter helft voorzien van een doorzontypologie. Hiertegen geen bezwaar.

Het combinatiedak, vooraan het hoofdvolume, werd anders uitgevoerd dan vergund. Het bestaande combinatiedak vooraan maakt onderdeel uit van de erfgoedwaarde. Tegen dit bouwvolume geen bezwaar.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris, gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht en bovendien integraal beschermd als monument (KB 11/4/1984)

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/11089

De plannen beschrijven dat het historische hekwerk integraal behouden blijft. Dit historische hekwerk is ter hoogte van de aangrenzende voortuinen nog deels aanwezig, maar vooraan is dit niet meer aanwezig. Deze wijziging en de wijzigingen aan de verharding van de tuin maken onderdeel uit van de aanvraag.

Vanuit de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven met volgende afweging: “De aanvraag omvat de renovatie van een eclectisch burgerhuis dat na de tweede wereldoorlog grotendeels werd verbouwd en waarbij de historische interieurafwerking quasi volledig verdwenen is. Aangezien de erfgoedwaarde van het interieur en de achtergevel op gelijkvloers niveau beperkt is, kunnen de voorgestelde ingrepen toegestaan worden.

Wat de aanleg van de voortuin betreft, is ons advies gunstig als aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

De aanvraag omvat het gedeeltelijk ontharden van de voortuin en het vervangen van de huidige verharding door waterdoorlatende verharding. De huidige verharding die tussen 2014 en 2017 werd aangelegd, verving de oorspronkelijke begin 20ste-eeuwse tuinaanleg en verharding met waardevolle zeedijktegels. Bij deze wijziging werd ook een deel van het historisch hekwerk verwijderd. In overeenstemming met het beheersplan van de Zurenborgwijk dat op 13 februari 2025 werd goedgekeurd, dient de originele voortuinstrook maximaal gereconstrueerd te worden. Dit wil zeggen dat zowel de indeling, de verharding, de beplanting als het historisch hekwerk dienen gereconstrueerd te worden naar historisch model. Concrete informatie hierover (bv. De keuze van het type tegels dat toegestaan is indien er geen zeedijktegels kunnen gevonden worden), is terug te vinden in het beheersplan.”

De voorwaarde luidt: “In overeenstemming met het beheersplan van de Zurenborgwijk dat op 13 februari 2025 werd goedgekeurd, dient de originele voortuinstrook maximaal gereconstrueerd te worden. Dit wil zeggen dat zowel de indeling, de verharding, de beplanting als het historisch hekwerk dienen gereconstrueerd te worden naar historisch model. Concrete informatie hierover (bv. De keuze van het type tegels dat toegestaan is indien er geen zeedijktegels kunnen gevonden worden), is terug te vinden in het beheersplan.”

Ook het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed is voorwaardelijk gunstig. Ook hier wordt de voorwaarde opgelegd de voortuinstrook aan te leggen volgens historisch model. Dit houdt in dat de indeling, beplanting en het historisch hekwerk worden hersteld conform de oorspronkelijke situatie.

Voor de heraanleg van de voortuinstrook dient een apart voorstel te worden ingediend via een toelatingsaanvraag.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de erfgoedadviezen bijgetreden. De toestand waarbij het hekwerk vooraan verwijderd werd is niet aanvaardbaar. Dit betreft een verarming van het waardevolle straatbeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De opfrissingswerken en handelingen aan de voorgevel zijn inpasbaar in het straatbeeld. Deze komen de kwaliteit van de meergezinswoning ten goede.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.