2025_CBS_08597 - Omgevingsvergunning - OMV_2025108066. Mechelsesteenweg 123. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘appartementsgebouw in art-decostijl’:
https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/200909;

-          25/01/2019: voorwaardelijke vergunning (20183320) voor het renoveren van een bestaand appartementsgebouw met zeven appartementen en parkeerplaatsen in de bestaande structuur achteraan het perceel;

-          18/11/2016: vergunning (20161289) voor het uitvoeren van riolerings- en bestratingswerken in de Maurice Verbaetsteeg (zijstraatje aan de Mechelsesteenweg);

-          14/07/1994: beschermd als monument ‘lift’: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/7335;

-          26/03/1992: vergunning (199328) voor verbouwing werkpl.,magazijn - 3.5.1991 – 26.3.1992 vergunning;

-          04/02/1931: toelating (1931#38346) voor binnenveranderingswerken;

-          20/02/1914: toelating (1914#5128) voor het bouwen van een huis.

Vergunde toestand

-          ‘Appartementsgebouw in Art-decostijl’ met aanduiding van de lift als beschermd monument;

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder een zadeldak, ingericht met 1 gelijkvloerse commerciële ruimtes en 7 bovenliggende appartementen;

-          achterliggende tuin (gedeelte van de achterbouw reeds gesloopt zoals vergund in 2019).

Bestaande toestand

-          ‘Appartementsgebouw in Art-decostijl’ met aanduiding van de lift als beschermd monument;

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder een zadeldak, ingericht met 1 gelijkvloerse commerciële ruimtes en 4 bovenliggende appartementen;

-          vergunning uit 2019 gedeeltelijk uitgevoerd (sloop) en poort met doorrit naar parkeerplaatsen achteraan op het terrein.

Nieuwe toestand

-          functie:

•   meergezinswoning met 10 woongelegenheden;
  • 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 232 m²;
  • 9 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen circa 90 m² en 133 m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met zadeldak;
• bouwdiepte van 21 m tegen de rechter perceelsgrens met een terrasconstructie tegen de gevel tot een bouwdiepte van 23,5 m;
• bouwdiepte van 13,9 m tegen de linker perceelsgrens met een terrasconstructie tegen de gevel tot een bouwdiepte van 17,5 m;

-          gevelafwerking:

• ‘Appartementsgebouw in Art-decostijl’ met aanduiding van de lift als beschermd monument;
• parement in lichtgrijs overschilderde bezetting;
• buitenschrijnwerk in donkerbruin hout op de verdiepingen;
• winkelpui, toegangsdeur en poort tot fietsenberging goud-bronskleurig aluminium;
• gelijkvloers plint en kolommen in lichtgrijs overschilderde blauwe hardsteen;
• poort naar fietsenberging tegen de linker perceelsgrens;

-          inrichting:

• gesloopte autostaanplaats achteraan op het terrein in functie van een tuinzone tuinzone 609 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van garage, gedeelte voormalige feestzaal;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 10;

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen, groter dan 18 cm moeten met 2 mogelijkheden worden overbrugd zoals een trap in combinatie met een helling of lift;

appartementen 501 en 502 zijn enkel met een trap bereikbaar evenals de afvalberging in de kelder;

• artikel 21 Verticale plateauliften:

de bestaande lift is opgenomen als erfgoed en voldoet niet aan de huidige vereiste minimummaten, hiervoor wordt een afwijking gevraagd.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: 

het schrijnwerk in de voorgevel, de uitwerking van de gelijkvloerse slaapkamer moet worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

het vervangen van schrijnwerk naar een ander materiaal, kleur of met andere verdeling is verboden; het schrijnwerk wordt aangepast naar donker hout;

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:

overige ruimten, die niet onder de verblijfsruimten vallen, dienen een plafondhoogte te hebben van minimum 2,20 meter; (uitgez. kruipkelder – hoogte 0,60 m); de afvalberging in de kelder voldoet hier niet aan;

• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:  

de dakvlakvensters van de leefkeuken van app 501 hebben maar een lichtoppervlakte van 3,6 m² voor een oppervlakte van 40,89 m², Deze opening dient minstens 10 % van de netto-vloeroppervlakte te bedragen;

De slaapkamers van app 001 aan de straatkant hebben geen raam dat zich kan openen, de winkelpui wordt hersteld maar heeft enkel een “deur” die uitgeeft op een muur;

• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het is onduidelijk of de brandweerstand van de nieuwe scheidingsmuur EI120 bedraagt; 

• artikel 19 Afvalberging:

het huisvuil kan niet vlot naar het openbaar domein worden gebracht;

• artikel 22 Maat van de open ruimte:

het is onduidelijk of de onverharde ruimte als kwalitatieve groene ruimte aangeplant wordt met niet-invasieve planten;

• artikel 32 POET-principe is leidend:  

er ontbreken 2 autostalplaatsen;

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:  

er ontbreken 2 plaatsen voor buitenmaatse fietsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Mechelsesteenweg, gelegen in het district Antwerpen. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse reca- of handelszaken.

De functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst op de gelijkvloerse verdieping kan principieel gunstig worden geadviseerd.
Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Verder blijft de functie van meergezinswoning behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Het slopen van de voormalige feestzaal/ handelsruimte en het verwijderen van de verharding in de tuin kan gunstig worden geadviseerd.
Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem.

Echter is het onduidelijk of de onverharde ruimte als kwalitatieve groene ruimte aangeplant wordt met niet-invasieve planten en of de aanvraag dus voldoet aan artikel 22 van de bouwcode.
Daarom wordt in voorwaarden meegenomen om de tuin als kwalitatieve groene ruimte aan te planten. Bij het aanleggen van groen moet er gekozen worden voor klimaatbestendige en niet-invasieve planten en dit in de verschillende vegetatielagen (strooisel-, kruid-, struik-, en bomenlaag) met aandacht voor de juiste locatie (zon/schaduw).

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed, is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Monumentenzorg. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Er werd in 2018 een vergunning verleend voor het omvormen van het pand naar een handelsgelijkvloers met 7 woongelegenheden en doorrit naar het achtergelegen magazijn dat werd omgevormd naar parkings.
Er werd gestart met de werken.
In de huidige aanvraag vervalt het handelsgelijkvloers en wordt dit eveneens omgevormd tot een woongelegenheid. In totaal worden er 10 woongelegenheden voorzien.
In de onderdoorrit naar achter wordt de fietsenstalling voorzien, de wand tussen de gang en de onderdoorrit wordt aangepast.

Vanuit erfgoedoogpunt is er geen bezwaar tegen het wijzigen van het aantal woongelegenheden. Er wordt grotendeels binnen de bestaande structuur gewerkt. Op de eerste verdieping (interieur bleef hier het beste bewaard) blijft ook de interieurafwerking behouden.
Opgemerkt wordt wel dat er een winkelgevel wordt voorzien in het gevelplan waarachter gewoond wordt. Dit lijkt ons een vreemde oplossing en bijkomend is het ook niet wenselijk om de wand tussen beide slaapkamers te laten aansluiten centraal op de toegangsdeur. In die optiek lijkt het ons noodzakelijk om een nieuw voorstel te vragen voor deze invulling waarbij voorgevel en achtergelegen functies met elkaar corresponderen. We betreuren het dat hier geen commerciële functie behouden blijft. Het is ons namelijk niet duidelijk hoe je een woongevel hier kwalitatief krijgt ingepast. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden een gevelvoorstel voor te leggen voor verder advies.

Het wijzigen van de wand tussen centrale inkom en fietsenstalling werd in de vorige aanvraag gewijzigd i.f.v. doorgang voor auto’s naar het binnengebied. Aangezien deze functie vervalt, zal als voorwaarde opgelegd worden de wand te behouden zoals voorzien op het plan BT. Dit werd teruggekoppeld met de architect. Op deze manier kan de afwerking in de centrale gang integraal bewaard blijven.

Op de verdiepingen is het aanvaardbaar de blauwe hardsteen mee te schilderen, gelet op de wijzigingen die de bovengevel reeds onderging (vermoedelijk werd over de similibepleistering gecementeerd) en gelet op de proefreiniging die aantoont dat de gevel gecementeerd werd en deze laag niet verwijderbaar is zonder beschadigingen aan te brengen. Een historische foto toont aan dat de voorgevel een egale kleur had.

Detailtekeningen van nieuw buitenschrijnwerk moeten voorgelegd worden voor verder advies.
De voordeur wordt voorzien in bronskleurig aluminium. Dit is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. Als voorwaarde zal opgelegd worden de voordeur te voorzien in hout naar historisch model. Detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor verder advies.
Om het inkomgeheel opnieuw te herstellen wordt eveneens als voorwaarde opgelegd nieuwe voetschrapers te plaatsen in de openingen die hiervoor voorzien zijn.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

-          Detailtekeningen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel voor te leggen voor verder advies

-          Centrale voordeur te voorzien in hout: detailtekeningen voor te leggen voor verder advies

-          Muur tussen fietsenstalling en gang te behouden zoals op het grondplan BT niveau 0 staat

-          Voorstel voorleggen voor de uitwerking van de slaapkamergevel gelijkvloers

-          Alle wijzigingen aan de lift, liftkooi en het hekwerk rond de lift moeten voorgelegd worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed

-          Links en rechts van de centrale poort opnieuw voetschrapers voorzien in de bestaande openingen“

Het advies kan worden bijgetreden.

Met betrekking tot de gelijkvloerse slaapkamers, wordt inderdaad opgemerkt dat de muur tussen de 2 slaapkamers wordt aangesloten op de voordeur van de handelsruimte. Het voorstel om de voorgevel en de achtergelegen functies met elkaar te corresponderen, kan worden bijgetreden. De aanvraag wijkt ook af op artikel 10 van de bouwcode. Deze slaapkamers kunnen niet verlucht worden. Dit punt wordt hieronder hernomen.

De overige voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het ontwerp wordt gunstig geadviseerd. De appartementen bieden voldoende wooncomfort.
Er wordt 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 232 m² en 9 tweeslaapkamerappartement(en) met een netto vloeroppervlakte tussen circa 90 m² en 133 m² gerealiseerd. Het aantal slaapkamers staat in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

De aanvraag wijkt af van twee bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

De afwijking op artikel 18 van de verordening– met betrekking tot de bereikbaarheid van de appartementen 501 en 502 – kan gunstig worden geadviseerd. 8 van de 10 appartementen zijn wel toegankelijk voor mindervaliden.

De afvalberging wijkt eveneens af op artikel 18 van de verordening. Deze bevindt zich in de kelder en voldoet daarmee ook niet aan artikel 9 en 19 van de bouwcode.
De afvalberging moet worden verplaatst naar de gelijkvloerse verdieping waaruit men het huisvuil vlot naar de openbare weg kan verplaatsen. Deze afvalberging heeft eveneens niet de minimale hoogte van 2,2 m wat stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is. Het verplaatsen van de berging wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De afwijking op artikel 21 van de verordening – met betrekking tot afmetingen van de bestaande lift – kan gunstig worden geadviseerd. Vanuit erfgoedwaarde dient de bestaande lift bewaard te blijven. De lift kan dus niet vergroot worden, wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

De afwijking op artikel 10 van de bouwcode – met betrekking tot het niet kunnen verluchten van de 2 slaapkamers op de gelijkvloerse verdieping – wordt ongunstig geadviseerd.
De 2 slaapkamers bevinden zich aan de straatzijde, achter het etalageraam en inkomdeur van de handelsruimte. De muur tussen de 2 kamers komt uit op de inkomdeur. Het etalageraam kan ook niet worden geopend. Bijgevolg kunnen de slaapkamers niet worden verlucht. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de bouwcode wijzigt de voorgevel op essentiële punten, waardoor de gevelwerken moeten worden uitgesloten. Een appartement zonder slaapkamers is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Bijgevolg wordt het gelijkvloers appartement en de daaraan verbonden functiewijziging ook uitgesloten. De gelijkvloerse verdieping kan enkel als handelsruimte worden gebruikt.

Een nieuw voorstel voor de gelijkvloerse verdieping dient te worden uitgewerkt. De uitwerking van de voorgevel dient in samenspraak met de stedelijke dienst Monumentenzorg te gebeuren. Dit kan worden meegenomen in een nieuw ontwerp.

De afwijking op artikel 10 van de bouwcode – met betrekking het minimum lichtinval van de leefkeuken van appartement 501 – kan gunstig worden geadviseerd.
De leefkeuken van appartement 501 heeft maar een lichtoppervlakte van 3,6 m² voor een oppervlakte van 40,89 m². Deze opening dient minstens 4 m² (10 % van de netto-vloeroppervlakte) te bedragen. Het verschil is 0,4 m², wat als verwaarloosbaar kan beschouwd worden. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Milieu. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“Het advies is gunstig.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Echter is het onduidelijk op welke manier de appartementen verwarmd zullen worden. Indien er warmtepompen gebruikt worden die het indelingscriterium overschrijden, moeten deze aangevraagd worden.“

Het advies kan worden bijgetreden.
Indien er effectief warmtepompen worden geplaatst die het indelingscriterium overschrijden, dienen deze door middel van een nieuwe aanvraag te worden vergund. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Mits het opleggen van een aantal voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit is voorwaardelijk gunstig maar gaat uit van een vermeerderingen van 4 naar 10.
In praktijk, rekening houdende met de laatste vergunning voor het eigendom, is het een vermeerdering van 7 naar 10. Echter wordt zoals hierboven aangehaald de gelijkvloerse wooneenheid uitgesloten, waardoor het om een vermeerdering van 7 naar 9 gaat.
 

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht voor 36 fietsen (ook voor de bestaande/ vergunde appartementen) in de doorrit naar de tuin.

De tussenafstand moet minimum 60 cm zijn conform de bouwcode (er wordt 35 cm voorzien). Hiervan moeten er minimum 2 fietsenstallingen geschikt zijn voor buitenmaatse fietsen (2,6 m x 1 m).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De tuin moet als kwalitatieve groene ruimte aangeplant worden. Bij het aanleggen van groen moet er gekozen worden voor klimaatbestendige en niet-invasieve planten en dit in de verschillende vegetatielagen (strooisel-, kruid-, struik-, en bomenlaag) met aandacht voor de juiste locatie (zon/schaduw), conform artikel 23 van de bouwcode.

4. Bij uitvoering van de werken dient er rekening gehouden te worden met de voorwaarden zoals opgesomd in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg.

5. De opdrachtgever moet op de gelijkvloerse verdieping een afvalberging plaatsen. De verluchting en de afmetingen moeten conform artikel 19 van de bouwcode zijn.

6. De nieuwe scheimuren moeten een brandweerstand van EI120 hebben, conform artikel 18 van de bouwcode.

7. Indien er warmtepompen worden geplaatst die het indelingscriterium overschrijden, moeten deze door middel van een nieuwe omgevingsaanvraag worden aangevraagd.

8. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van Fluvius dienen opgevolgd te worden.

9. De tussenafstand tussen de fietsenstallingen moet minimum 60 cm zijn.

10. Er moeten minimum 2 fietsenstallingen geschikt zijn voor buitenmaatse fietsen (2.6 m x 1 m) .

11. Het gelijkvloers appartement wordt uit de vergunning uitgesloten. De gelijkvloerse verdieping blijft behouden als handelsruimte. Dit wordt in rood aangeduid op plan.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voorziet de nodige vereiste groene ruimte op eigen terrein waardoor de aanvraag volledig vrijgesteld is van stedenbouwkundige lasten.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Discrepantie in de aanvraag: De bezwaarindiener wijst op een discrepantie in de ingediende stukken. In de MER-screening staat vermeld dat er 26 parkeerplaatsen zullen worden voorzien en dat er een verkeerslicht wordt geplaatst aan de toegangspoort van het binnengebied. In andere documenten wordt echter benadrukt dat het volgens de stad Antwerpen niet wenselijk is om parkeren in het binnengebied toe te laten.

De bezwaarindiener sluit zich aan bij het standpunt van de stad en benadrukt dat het inrichten van de tuin als parking aanzienlijke hinder zou veroorzaken. Extra parkeerplaatsen brengen onvermijdelijk bijkomende geluids-, zicht- en fijnstofhinder met zich mee. Deze hinder is vandaag niet aanwezig en zou de leefkwaliteit van de bewoners van de zes aanpalende woningen, de twee naburige appartementsgebouwen én de nabijgelegen school aanzienlijk verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Volgens de plannen wordt de tuin als een gemeenschappelijk tuin aangelegd, de bestaande parkeerplaatsen verdwijnen wat op zich een gunstig effect voor de omwonenden betekent.

2.  Ontsluiting parking: De bezwaarindiener maakt zich zorgen om het in- en uitgaande verkeer van en naar die 26 parkeerplaatsen en om de veiligheid van voetgangers en fietsers op de Mechelsesteenweg. Voornamelijk omdat de aanvraag gelegen is naast een school.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Volgens de plannen wordt er geen parking voorzien in de tuin, en dient er dus ook geen ontsluiting te gebeuren langs de poort op de Mechelsesteenweg.

3. Afbraakwerken, ontsluiting: De bezwaarindiener rekent erop dat de Stad Antwerpen de eigenaar verplicht de werken vanuit de Mechelsesteenweg te organiseren en niet vanuit de Maurice Verbaetsteeg (woonerf), waar hulpdiensten steeds doorgang moeten kunnen hebben en waar voetgangers, fietsers en spelende kinderen de weg gebruiken.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. De opdrachtgever haalt in zijn nota: MER-screening aan om het werfverkeer door de omliggende woonstraten te vermijden of tot een minimum beperken. Echter is Maurice Verbaetsteeg geen openbaar domein, en indien de opdrachtgever langs hier wenst af te voeren, dient hij een overeenkomst met alle eigenaars te sluiten. Als voorwaarden kan wel worden opgenomen om de afbraak- en opbouwwerken langs de Mechelsesteenweg te laten gebeuren en niet langs de Maurice Verbaetsteeg.

4.Scheimuur, werken: De bezwaarindiener merkt op dat door de afbraak van het volume achteraan, zijn achtergevel/scheimuur bloot komt te liggen. Hij hoopt dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en voorzogsmaatregelen worden genomen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door 2 burgerlijke partijen onderling. Dit is geen stedenbouwkundige aangelegenheid. Verder is het de verantwoordelijkheid van de architect om de werken naar behoren op te volgen en van de aannemer op deze volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het risico op optreden van schade aan de naburige percelen kan hierdoor tot een absoluut minimum beperkt worden.