2025_CBS_08848 - Omgevingsvergunning - OMV_2025109799. Kattendijkdok-Oostkaai 64. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vergunning (OMV_2019003583) voor het bouwen van hoekgebouw op de cadix-site met 3 handelsruimtes en 30 appartementen – lot A5;

-          04/04/2019: weigering (OMV_2018105652) voor het oprichten van het hoekgebouw met 30 wooneenheden en 3 handelsruimtes op kavel Cadix A5 (lot 5);

-          14/04/2017: vergunning (201639) voor het verkavelen van een grond in 7 loten voor meergezinswoningbouw (kavel 1 t/m 5), binnenplein met toegang (kavel 6) en ondergrondse parking.

De aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse handelsruimtes.

Vergunde / bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: 3 detailhandels;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse verdieping dubbel hoog met tussenverdiep en vide.

 
Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: 1 detailhandel, 2 andere handelszaken samengevoegd voor kantoor, vrije beroepen en dienstverlening (pilates studio);

-          bouwvolume:

• bestaande detailhandel ongewijzigd;
• vide in pilatesstudio deels gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van twee handelszaken en wijzigen van de functie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen (pilatesstudio);

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Overdruk-Art. 8-reca en detailhandel, Rup contour - Algemene voorschriften en Zone voor Wonen-Art. 2-samengesteld bouwblok.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18: De verdieping is enkel bereikbaar via een trap. Gezien de verticale circulatie wijzigt dient de toegankelijkheid van deze verdieping voorzien te worden door een bijkomende helling of lift;
• artikel 22: De deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd kan worden. De deuropeningen zijn slechts 100 cm breed;
• artikel 24: Achter de toegangsdeuren tot de toiletten wordt onvoldoende ruimte voorzien om een vrije en vlakke draairuimte in te richten;
• artikel 28: Alle vaste inrichtingselementen (zoals de onthaalbalie) moeten voorzien worden van een verlaagd gedeelte conform de richtlijnen van dit artikel. Het is onduidelijk of het onthaal hieraan voldoet;
• artikel 29/1:  Minstens vier procent van het totale aantal kleedruimtes moet voldoen aan de bepalingen van artikel 12 en van artikel 22 tot en met 26 met minstens 1 kleedruimte die aan de bepalingen voldoet. Er wordt geen kleedruimte voor mannen voorzien;

• artikel 29/2: Er worden geen aangepaste toiletten voorzien die voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30 eerste lid en artikel 31 inzonderheid 1° en 2°;
• artikel 31: De doucheruimten voldoen niet aan de inrichtingsprincipes vastgelegd in dit artikel.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Afvalverzameling: Er wordt onvoldoende informatie aangeleverd met betrekking tot de ruimte voor afvalverzameling;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 
De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gelet op het feit dat voorliggende aanvraag een functiewijziging omvat, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Economie & Toerisme. Het advies leest als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de vergunde functie handel naar dienstverlening (yoga/pilates) in een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling en in de strategische horecakern Eilandje. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen commerciële functies zoals handel, reca of dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.”

Het advies wordt bijgetreden, de voorgestelde functiewijziging is inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De dienst Vergunningen Milieu laat weten geen bezwaar tegen de werken te hebben. Het advies leest als volgt:

“Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt er geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Op basis hiervan is er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Voorliggende aanvraag wijkt af op een heel aantal punten van verordening integrale  toegankelijkheid.

Zo worden onder andere geen kleedkamers voor mannen voorzien, maar wel een doucheruimte (art. 28/1 van de verordening), is de verdieping enkel via een trap toegankelijk en niet via helling of lift (art. 18 van de verordening) en ontbreekt het aan aangepaste toiletten (art. 29/2 van de verordening).

Ondanks het feit dat sommige afwijkingen nog in voorwaarden zouden kunnen opgenomen worden, vergen deze strijdigheden grote planmatige aanpassingen en ontwerpkeuzes die niet in voorwaarden kunnen opgenomen worden.

De aanvraag moet om bovenstaande reden dan ook worden geweigerd

De plannen tonen enkele onduidelijkheden.

Zo is het onduidelijk of er een afvalberging voorzien wordt (bouwcode, art. 19) en staan op het gelijkvloers de kolomkasten deels voor de trap waardoor de onderste trede van de trap slechts over helft van de breedte toegankelijk is. Vermoedelijk werd de stijgrichting van de trap verkeerdelijk ingetekend.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de pilatesstudio moeten voldoende fietsenstallingen voor personeel en bezoekers voorzien worden.

Personeel : 349 m² x 0.6/100 m² = 2

Bezoekers : 349 m² x 2/100 m² = 7

Personeel kan gebruik maken van de bestaande fietsenstallingen waar ook plaats voorzien was voor personeel van de handelsruimtes uit de laatst vergunde toestand. Vastgesteld wordt dat deze fietsenstalling niet ingericht is volgens de opgelegde voorwaarden uit de vergunning (in de fietsenstalling moet bij een dubbel systeem een tussenafstand van 50 cm gerespecteerd worden).

De 7 extra fietsenstallingen voor bezoekers moeten op eigen terrein voorzien worden.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• 7 extra fietsenstallingen voorzien voor bezoekers
• De voorwaarden uit de vorige vergunning moeten gevolgd worden: in de fietsenstalling moet bij een dubbel systeem een tussenafstand van 50 cm gerespecteerd worden.

De fietsstalplaatsen worden niet voorzien. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en de verordening toegankelijkheid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.