2025_CBS_08872 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2025094407. Derdeweg 1-2A en Zoutestraat 101. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          04/03/2021: proces-verbaal (11002_2021_13717_VPV) voor het verharden zonder vergunning;

-          24/06/1991: vergunning (199113) voor het wijzigingen van een bestaande verkaveling;

-          27/10/1986: vergunning (198627) voor het verkavelen.

Vergunde/bestaande toestand

-          perceel met groene weide naast kantoorgebouw met loods.

Nieuwe toestand

-          verkaveling in 2 loten voor woningbouw en een restperceel:

• lot 1 voor open bebouwing met een oppervlakte van 714,84 m² en een straatbreedte van 16,10 m;
• lot 2 voor open bebouwing met een oppervlakte van 747,94 m² en een straatbreedte van 15 m;
• lot 3 als restperceel met bestaand kantoorgebouw met loods;

-          gedeeltelijke overwelving van een gracht voor de oprit.

Inhoud van de aanvraag 

-          het verkavelen van een perceel in 2 loten voor woningbouw en een bebouwd restperceel;

-          het gedeeltelijk overwelven van een gracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening zeehavengebied Antwerpen, goedgekeurd op 30 april 2013. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: afbakeningslijn zeehavengebied, buffer - ten westen van berendrecht en zandvliet en gebied voor zeehaven- en watergebonden bedrijven.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

( Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Gelet op het feit dat het project ligt in een gebied zonder overstromingskans en de te behouden onverharde ruimte zal het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaken.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de rioleringstoets.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in drie loten waarvan de loten 1 en 2 bestemd zijn voor woningbouw. Lot 3 betreft een bebouwd restperceel. De voorgestelde woonfunctie voor de nieuwe loten is in overeenstemming met de gewestplanbestemming en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van de te bebouwen nieuwe loten 1 en 2 betreft telkens een open bebouwing, eventueel te koppelen met een garage.

De verkavelingsvoorschriften laten hoofdvolumes ingeplant op 7,50 meter achter de rooilijn toe, met twee bouwlagen onder een zadeldak en een maximale kroonlijsthoogte van 4,50 meter.

Voor de gekoppelde garages wordt een maximale kroonlijsthoogte van 3,50 meter voorzien.

De maximaal toegelaten bouwdiepte van zowel het gelijkvloers als de verdieping bedraagt 17 meter. Het zadeldak, op te richten met de nok haaks op de voorgevellijn heeft een dakhelling van minimaal 35° en een maximaal 45°. Door de verschillende toegelaten breedtes van de voorgevel, 9 meter voor lot 2 en van 8,68 meter voor lot 1, zal de nokhoogte voor beide loten ook licht verschillen. Voor lot 1 bedraagt deze maximaal 8,68 meter, voor lot 2 bedraagt deze 9 meter.

De volumetrie in de verkaveling voldoet aan de algemene en doorgaans gehanteerde richtlijnen voor dit type van bebouwing voorkomend in de omgeving en is ruimtelijk inpasbaar. De verschillen in gevelbreedte en nokhoogte zijn het gevolg van de schuine, rechter perceelgrens en zijn nog beperkt genoeg.

Visueel-vormelijke elementen

De bijhorende verkavelingsvoorschriften laten voor de gevels en de daken ‘duurzame’ materialen toe en zijn inpasbaar binnen deze context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De algemene voorschriften in de verkaveling worden geschrapt. Deze omvatten louter een tekstuele beschrijving van de omgeving en de gevraagde werken en zijn dus geen verkavelingsvoorschriften.

Het verkavelingsvoorschrift met betrekking tot de nutsvoorzieningen wordt geschrapt om tegenstrijdigheden met de gewestelijke hemelwaterverordening en rioleringstoets te vermijden.

De verkavelingsvoorschriften over de materialisatie van verhardingen worden voor de leesbaarheid gebracht onder de voorschriften voor ‘handelingen in de tuinzone’.

Daarnaast worden de voorschriften betreffende de ‘handelingen in de tuinzones’ (zoals terrassen en andere handelingen), met uitzondering van het voorschrift over de reliëfwijziging, geschrapt om tegenstrijdigheden met de bouwcode en de gewestelijke hemelwaterverordening te vermijden.

Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan (uitgezonderd voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping onder het hoofdgebouw). Wijzigingen van het reliëf mogen immers geen invloed hebben op de waterhuishouding en de natuurlijke loop van het hemelwater van de aanpalende eigendommen. Maar net om te kunnen voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening bij de bouw van deze woningen waarvoor de voorliggende verkaveling bedoeld is, is het soms nodig bovengrondse infiltratie- en of buffervoorzieningen (wadi) aan te leggen waarvoor het reliëf mogelijks wel gewijzigd moet worden. Dit wordt onder het betreffende verkavelingsvoorschrift aangevuld.

Daarbovenop zijn er tegenstrijdigheden tussen de verkavelingsvoorschriften onderling. Zo wordt een inpandige garage niet verplicht opgelegd, maar is een verharding in de zij- of achtertuin voor het stallen van een auto ook niet mogelijk, waardoor niet in alle gevallen bij de omgevingsvergunningsaanvraag het nodige aantal autostalplaatsen op eigen terrein kunnen voorzien worden zoals bepaald in artikel 33 van de bouwcode. Het gunstig advies van de stedelijke dienst Mobiliteit bevestigt dat de verdere uitwerking van de woningen dient te voldoen aan de voorschriften inzake ruimte voor parkeren en fietsstalplaatsen. De verkavelingsvoorschriften worden hierop aangepast.

Voor de bereikbaarheid van de woonkavels en hun bijhorende opritten dient een bestaande gracht overwelfd te worden. Deze overwelving zal gerealiseerd worden voorafgaand aan het bouwen van de woningen. Er wordt één overwelving voorzien voor beide naast elkaar gelegen opritten, met een breedte van 8 meter waarvan het midden op de perceelsgrens van de twee loten ligt. Links en rechts van de oprit wordt een kopmuur van 2 meter breed op 1 meter hoog voorzien. De buis eronder heeft een diameter van 400 millimeter. Dit voorstel kan worden toegestaan.

Voorliggende aanvraag werd tevens ter advies voorgelegd aan de nutsmaatschappijen. Het naleven van de voorwaarden uit de adviezen van Water-link ism. Aquafin en Fluvius wordt opgenomen in de voorwaarden bij de verkavelingsvergunning.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden uit het advies van Water-link ism. Aquafin zijn strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het advies van de Fluvius zijn strikt na te leven.

3. De verkavelingsvoorschriften onder 'algemene voorschriften' zijn integraal te schrappen.

4. Het verkavelingsvoorschrift 'Gebouw (lot 1) - Terrassen' is te schrappen.

5. Het verkavelingsvoorschrift 'Gebouw (lot 2) - Terrassen' is te schrappen.

6. De verkavelingsvoorschriften onder 'Vrijstaande handelingen in de tuinzone (lot 1 en lot 2) - voortuinstrook' zijn integraal te schrappen.

7. De verkavelingsvoorschriften onder 'Vrijstaande handelingen in de tuinzone (lot 1 en lot 2) - zijtuinstrook' zijn integraal te schrappen.

8. De verkavelingsvoorschriften onder 'Vrijstaande handelingen in de tuinzone (lot 1 en lot 2) - achtertuinstrook' zijn integraal te schrappen.

9. De verkavelingsvoorschriften onder 'Vrijstaande handelingen in de tuinzone (lot 1 en lot 2) - afsluitingen op de perceelsgrens' zijn integraal te schrappen.

10. Bij de verkavelingsvoorschriften onder 'Vrijstaande handelingen in de tuinzone (lot 1 en lot 2)' is het voorschrift 'Verhardingen' toe te voegen met als bindend verkavelingsvoorschrift 'Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is'.

11. Het verkavelingsvoorschrift onder ‘Reliëfwijzigingen (lot 1 en lot 2) wordt als volgt aangevuld: ‘Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan (uitgezonderd voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping onder het hoofdgebouw en het voorzien van een infiltratie- en/of buffervoorziening conform de gewestelijke hemelwaterverordening). Wijzigingen van het reliëf mogen geen invloed hebben op de waterhuishouding en de natuurlijke loop van het hemelwater van de aanpalende eigendommen, tenzij noodzakelijk vanuit de toepassing van de geldende wetgeving inzake integraal waterbeleid’. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.