2025_CBS_08225 - Omgevingsvergunning - OMV_2025077717. Geulincxstraat 2-2A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/214875;

-          05/07/1946: toelating (18#20665) voor een herbouwing.

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: gemengd gebouw:

• dancing, restaurant en café – café op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• wonen – meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen

-          2 eenslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dakterras;
• bouwhoogte van 13,8 m;
• open koer van 2 m²;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met blauwe hardstenen plint;
• ‘cromolith’ sierlijst en kroonlijst;
• stalen schrijnwerk met omlijsting in crèmekleurige tegels.

Bestaande toestand

-          afwijkend.
 

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• dancing, restaurant en café – broodjeszaak op het gelijkvloers;
• wonen – meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;

-          5 kamerwoningen;

-          gemeenschappelijke ruimte op de eerste verdieping;

-          bouwvolume ongewijzigd uitgezonderd van:

• gemeenschappelijk dakterras van 14 m²;
• open koer is dichtgebouwd;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met blauwe hardstenen plint;
• grijs geschilderde betonnen sierlijst en kroonlijst;
• zwart aluminium schrijnwerk met omlijsting in grijs geschilderd keramiek;
• zwart geschilderde houten inkomdeur naar kamerwoningen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de interne indeling van de functies;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 2 eenslaapkamerappartementen naar 5 kamers;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Artikel 3 Zone voor centrumfuncties - (Ce), RUP contour - Algemene voorschriften en Zone recht van voorkoop - Algemene voorschriften.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 7:
  Er wordt geen hemelwaterput conform de verordening voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: Het wijzigen van het buitenschrijnwerk en het schilderen van de natuursteen en keramische tegels doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand;

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: Het schrijnwerk is vervangen door schrijnwerk in een ander materiaal, met een andere kleur en een andere raamverdeling ten opzichte van het archiefplan;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten Een aantal verblijfsruimtes beschikken gedeeltelijk over een vrije hoogte van 2,40 m;

• artikel 19 Afvalverzameling: Er wordt na het wijzigen van het aantal woongelegenheden naar 5 kamers geen afvalberging conform dit artikel voorzien;
• artikel 21 Rioleringselementen: De septische put wordt gesupprimeerd;

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: Voor de 5 kamerwoningen moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 
De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag bestond in vergunde toestand uit 2 zelfstandige woongelegenheden (éénslaapkamerappartementen) en 3 logeerkamers. In de loop der jaren werd het pand intern aangepast. Het ontwerp stelt voor het pand om te vormen naar een kamerwoning met 5 kamers, een gemeenschappelijke ruimte en een gemeenschappelijk dakterras.

Het gelijkvloers café blijft behouden.

Functionele inpasbaarheid

Kamerwonen of coliving is functioneel inpasbaar en wordt bij uitstek beschouwd als een manier om bestaande grote woningen of erfgoedpanden in gebruik te nemen voor meerdere (eenpersoons-)gezinnen zonder ingrijpende constructieve of typologische wijzigingen. Ook het behoud van het café is wenslijk. Deze hoekpanden zijn uiterst geschikt om buurtcafés te organiseren en zo het buurtgevoel te vergroten en/of te behouden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het totaal aantal kamers waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het café en een aantal kamers wordt de vrije hoogte van de verblijfsruimtes gedeeltelijk beperkt tot 2,40 meter wat, zeker gezien de beperkte oppervlakte van deze ruimtes, onvoldoende woon- en/of gebruikskwaliteit biedt. In voorwaarde wordt opgelegd de vrije hoogte in de verblijfsruimtes enkel ter hoogte van leidingen en balken lager te voorzien dan het van minimum 2,60 m (artikel 9, bouwcode).

Verder wordt geen fietsenberging voorzien (artikel 33, bouwcode). Gezien de beperkte oppervlakte van het gelijkvloers en gezien het aantal kamers ten opzichte van de vergunde toestand niet stijgt kan een afwijking toegestaan worden. Te kleine ruimtes op hoekpanden geven immers een reële kans op leegstand en op moeilijke verhuurbaarheid.

Daarenboven is het stallen van fietsen in de kelder uitgesloten wegens een beperkte trapbreedte en een korte positionering van de deuren op het gelijkvloers ten opzichte van elkaar om een handige ontsluiting voor fietsen te voorzien.

In voorliggende aanvraag wordt geen hemelwaterput (artikel 7, hemelwaterverordening) noch een afvalberging voorzien (artikel 19, bouwcode). De kelder is thans groot genoeg om de nodige voorzieningen te treffen. Voor de afvalberging kan een afwijking toegestaan worden van de vrije hoogte om zo de oppervlakte van het gelijkvloers volledig te behouden als een café. Dit zal worden opgenomen in de voorwaarden.

Voor het overige voldoet de aanvraag mits voorwaarden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn dan niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen/ Cultuurhistorische aspecten

Gezien de aanvraag betrekking heeft op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed werd advies gevraagd aan de dienst Monumentenzorg. Ze brachten een voorwaardelijk gunstig advies uit met volgende motivatie:” Men wenst de 5 kamerwoningen te regulariseren, net als de wijzigingen die aangebracht werden aan de gevels (schilderen lichte natuursteen in zandkleur, keramische tegels rond de ramen, wijzigen schrijnwerk). Er wordt een gemeenschappelijk terras voorzien op het dak.

Aangezien in het pand zelf de erfgoedwaarde van het interieur beperkt blijft, dient de opdeling beoordeeld te worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

Er is geen bezwaar tegen het voorzien van een dakterras aangezien de borstwering teruggetrokken geplaatst wordt ten opzichte van de kroonlijst en dus geen visuele impact heeft.

Het wijzigen van het buitenschrijnwerk doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand door het niet voorzien van smalle profielen en het hernemen van de indeling.

Het schilderen van de natuursteen en keramische tegels is eveneens een te betreuren ingreep die de erfgoedwaarde aantast doordat de kleurstelling niet meer correct is.

In die optiek stellen we dan ook voor om het schilderen van de natuurstenen gevelelementen en de keramische tegels uit te sluiten uit de vergunning, net zoals het wijzigen van het buitenschrijnwerk. Bij een volgende renovatie gaan we ervan uit dat de verf verwijderd wordt en het schrijnwerk een correcte indeling en profilering krijgt.”

In functie van de uitwerking van de gevel, zoals hierboven beschreven worden een aantal zaken uitgesloten van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven;

2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3. een hemelwaterput te voorzien conform artikel 7 van de hemelwaterverordening;

4. de vrije hoogte in de verblijfsruimtes enkel ter hoogte van leidingen en balken lager te voorzien dan het van minimum 2,60 m;

5. een afvalberging te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode;

6. het supprimeren van de septische put wordt uitgesloten van vergunning;

7. het wijzigen van het buitenschrijnwerk wordt uitgesloten van vergunning;

8. het schilderen van de natuursteen en de keramische tegels van de gevel wordt uitgesloten van vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.