2025_CBS_08376 - Omgevingsvergunning - OMV_2024142206. Verbondstraat 65-67A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     08/04/2011: vergunning (2011640) voor het verbouwen van een school;

-     21/09/2007: vergunning (3152#489) voor het verbouwen van de zolder van een schoolgebouw tot woning met lift en nieuwe toegang;

-     18/03/1955: toelating (18#33321) voor het vergroten van een schoolgebouw en slopen van een trappenhuis;

-     29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘schoolgebouw’:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/104725.

Vergunde toestand

-     schoolgebouwen van 2 tot 4 bouwlagen onder platte en schuine daken in gesloten bebouwing;

-     conciërgewoning op de zolderverdieping;

-     achterliggende speelplaats.

Bestaande toestand

-     niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-     sloop van de volledige bebouwing met behoud van de voorgevel van het inventarispand aan de rechterkant;

-     nieuwbouw van een deels verzonken sporthal horende bij het achterliggend Sint-Lievenscollege aan de Amerikalei;

-     inrichting van 34 appartementen;

-     ondergrondse parking met 40 parkeerplaatsen, bereikbaar via 1 autolift;

-     volume aan de straatkant van 6 bouwlagen onder plat dak;

-     het volume achter de bewaarde inventarisgevel krijgt een mansardedak;

-     nieuwbouw voorgevel in wit- en zandkleurige baksteen, een sokkel in natuursteen, de daklaag in bronskleurig metalen panelen en bronskleurig buitenschrijnwerk;

-     de behouden voorgevel in rode baksteen en houten buitenschrijnwerk met de mansardeverdieping afgewerkt in zinken platen.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van de bebouwing met behoud van een voorgevel;

-     inrichten van 34 wooneenheden;

-     toevoegen van de functie ‘wonen’;

-     uitbreiden van het volume;

-     wijzigen van de voorgevel;

-     wijzigen van de scheimuren;

-     doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 25 maart 2005 verleende het college aan Sint-Lievenscollege vzw een milieuvergunning voor de exploitatie van een school (MV2004/699). Deze vergunning was geldig tot 25 maart 2025.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het exploiteren van warmtepompen en een tijdelijke bronbemaling in functie van de werken.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Technieken Verbondstraat
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Artikel 5: Zone voor Centrumfuncties - Publieksgerichte gebouwen (Ce5), Artikel 6: Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Algemene voorschriften, Artikel 1: Zone voor Wonen - (Wo1) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punten:

-     Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: ondanks de wenselijkheid van behoud wordt het inventarispand buiten de voorgevel volledig gesloopt. Ook de behouden voorgevel wijzigt.

-     Artikel 2.1.2 Harmonie en Referentiebeeld Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte.

Het aantal bouwlagen is niet in harmonie met het referentiebeeld. Een bouwdiepte van 22 m over 4 bouwlagen is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 12: in de ondergrondse fietsenberging is er onder de balken een hoogte van slechts 2m22 in plaats van de minimaal vereiste 2m30. Naast de balken is er een hoogte van 2m50. 

-     Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.  
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien bij de sporthal. Daarnaast is er ook geen aparte afvalberging voor de appartementen aan de linkerkant van de sporthal voorzien.
• Artikel 24 Behoud en groenbescherming: de aanwezige bomen moeten maximaal behouden blijven. De bomen langs de straatkant zullen tijdens de werken binnen het bereik van de droogzuiging staan. De nodige voorzorgen en maatregelen moeten genomen worden om deze bomen te beschermen.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,81 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw aan de straatzijde circa 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Er wordt een nieuw gebouw opgetrokken. Bij nieuwbouw moet de vloerpas in overstromingsgevoelig gebied verhoogd worden. Er is in dit project een onvoldoende groot hoogteverschil tussen het voetpad en binnen. De vloerpas moet omhoog tot op 6,81 mTAW. De toegang naar de autolift en fietslift moet beveiligd worden met een opdrijvend schot. Het intern rioleringsstelsel moet beschermd worden tegen terugstroom door het plaatsen van terugslagkleppen

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-     Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota ID 32918 werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 18 april 2025.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-     Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-     Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op het slopen van een schoolgebouw en het optrekken van een nieuwbouwvolume. Onder in het nieuwe gebouw wordt een sporthal voorzien. De bovenliggende verdiepingen worden ingevuld met 34 zelfstandige wooneenheden.

Artikel 7§3 van de Antwerpse bouwcode bepaalt dat wanneer erkende schoolinstelling verdwijnen, een overleg moet gebeuren met dienst Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving zodat de gesupprimeerde schoolcapaciteit elders op het Antwerpse grondgebied gecompenseerd wordt.

Ondanks het feit dat de internationale school Da Vinci geen erkende schoolinstelling is, werden gesprekken gevoerd met de betrokken dienst om de te compenseren capaciteit elders te voorzien; een school vervult namelijk een waardevolle functie in het stedelijke weefsel.

Het advies leest als volgt:

“Schoolgebouwen zien we in Antwerpen liever niet verdwijnen, dus bij bestemmingswijziging vragen we altijd om het verlies aan onderwijscapaciteit te compenseren op een andere locatie binnen Antwerpen. Dat is hier gebeurd: de internationale school verhuist naar Wilrijk. De vraag naar onderwijsfunctie binnen dit gebouw is vooraf goed besproken en getoetst bij Antwerpse onderwijsaanbieders. De vraag op die locatie was een sporthal die door scholen ingezet kon worden. Dit is meegenomen in het project. Er is gevraagd om de school die grenst aan dit project goed te betrekken bij de voorontwerpen. Dit is gebeurd. Vanuit onderwijsperspectief adviseren wij daarom gunstig.”

Het bovenvermelde advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Om bestaande onderwijsinstellingen in de omgeving te ondersteunen wordt op het terrein een sporthal ingericht. Het perceel is gelegen in een bestemmingszone voor Centrumfunctie – Publiekgerichte gebouwen (Ce5). Gebouwen binnen deze bestemmingszone worden bij voorkeur ingevuld met een publiekgerichte en doorwaadbare functie op het gelijkvloers. Een sporthal voldoet hieraan. De gemeenschapsfunctie wordt hersteld en is een waardevolle meerwaarde binnen het stadsweefsel.

Gelet op bovenstaande adviezen en de verenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften van het RUP-Binnenstad zijn de voorgestelde functies gemeenschapsvoorziening en wonen inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op de site van de voormalige internationale school Da Vinci wordt in voorliggende aanvraag een residentieel project met sporthal voorzien. 

Op de voorgevel van het neoklassieke schoolgebouw na, worden alle aanwezige volumes gesloopt. Sloop is zowel vanuit cultuurhistorisch als stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Het nieuwe bouwvolume telt 5 bouwlagen en wordt afgewerkt met een weinig teruggetrokken daklaag. De kroonlijsthoogte is in overeenstemming met de kroonlijsthoogte van de te behouden gevel van het inventarispand. Deze neoklassieke gevel wordt voorzien van een mansardedak. 

Voorliggend project werd veelvuldig voorbesproken. Hierbij werd ingezet om ruimtelijk storende volumes die de site flankeren te verwijderen, werd aangestuurd op een verbeterde aansluiting met de buurpanden en werd bekeken hoe de sporthal zich het best op het perceel en binnen het programma inpast.

De sporthal met afmetingen van 22 m diep, 32 m lang en 7 m hoog, wordt centraal gepositioneerd en half verzonken voorzien. Door deze positionering is het mogelijk om de impact van de schaal van de sporthal zoveel mogelijk te beperken en te integreren in het project en de buurt.

Omwille van de algemene structurele reden moet de bouwdiepte van 22 m overgenomen worden over de 3 bovenliggende bouwlagen. Daarboven springt het bouwvolume terug tot een diepte van 14,5 m. Gelet op de specifieke functie is deze afwijkende maatvoering inpasbaar in de omgeving.

De bouwdiepte met de linker- en rechterpercelen meet 18 m op de gelijkvloerse verdiepingen en 11,8 m ter hoogte van de daklaag. Deze bouwdieptes verwijzen naar vaker voorkomende bouwdieptes in de omgeving en zijn aanvaardbaar. 

De directe omgeving wordt gekenmerkt door panden van 3 à 4 bouwlagen met daklaag. In voorliggende aanvraag voorziet met 5 bouwlagen met daklaag. Gelet op het achterliggend open binnengebied, de breedte van de Verbondstraat en het feit dat de historische panden in de buurt een grotere vrije hoogte hebben, is de voorgestelde bouwhoogte ruimtelijk inpasbaar in de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Een afwijking op artikel 2.1.2 en 2.1.3 van het RUP-Binnenstad is aanvaardbaar.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Cultuurhistorische en Archeologische aspecten

De sloop en het nieuwbouwvolume werden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies leest als volgt:

“Het betreft de verbouwing van een vastgesteld inventarispand met naastgelegen nieuwbouw. Enkel de gevel van het inventarispand blijft behouden. Het project werd voorbesproken.

Aangezien we maximaal inzetten op de gevel zal als voorwaarde opgelegd worden detailtekeningen van het houten schrijnwerk voor te leggen voor verder advies. Er wordt opgemerkt dat een aangepaste indeling wordt voorzien die niet is afgestemd op de natuurstenen horizontale banden in de gevel, wat historisch niet correct is.”

Het voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen:

-     Er moeten detailtekeningen van het nieuwe houten buitenschrijnwerk (profilering en indeling) worden voorgelegd voor verder advies.

Ook het advies van de stedelijke dienst Archeologie werd ingewonnen. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (64.846 m²) en een ingreep boven 1.000 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 18 april 2025 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/32918). Het programma van maatregelen legde een uitgesteld vooronderzoek op in de vorm van een landschappelijk booronderzoek, eventueel aangevuld met een boorcampagne (mogelijk ook een verkennend en waarderend onderzoek en proefputten) en een proefsleuvenonderzoek. Het uitgestelde vooronderzoek dient te worden gerapporteerd in een nota. Ook de daaruit voortvloeiende voorwaarden in het programma van maatregelen zijn verplicht uit te voeren.”

Het advies is voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarden:

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een landschappelijk booronderzoek, eventueel gevolgd door boringen (al dan niet verkennende en waarderende boringen of een poefputtenonderzoek), en een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/32918) verplicht uit. Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden. De gestelde voorwaarden worden opgenomen in de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwbouwvolume bestaat uit 3 gebouwdelen die onderling onderscheiden worden door een specifieke gevelarchitectuur. Dit komt de leesbaarheid van het gebouw ten goede.

Het meest in het oog springend deel is het centrale geveldeel met sporthal. Om de publiekgerichte functie te benadrukken, wordt de natuurstenen sokkel deels beglaagsd voorzien waardoor een inkijk vanop straatniveau naar de sporthal ontstaat. Onder deze ramen zijn zitbanken ingewerkt langs de stoep.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan deze geveluitwerking gunstig geadviseerd worden. De gevelmaterialen en opbouw zijn hedendaags maar passen zich in binnen de onmiddellijke stedelijke context. Het gebouw hanteert het typerende sokkel-lichaam-dak principe waardoor het refereert naar een klassieke gevelopbouw.

De concrete geveluitwerking werd voorgelegd op de kwaliteitskamer architectuur van 17 mei 2024 en werd gunstig bevonden mits voorwaarden. Het ingediend ontwerp komt tegemoet aan de geformuleerd aandachtspunten. Zo worden de gelijkvloerse raamopeningen voorzien van zitbanken en sluit de materialisatie van het dak aan op het buitenschrijnwerk.

Opgemerkt wordt dat de nieuwe daklaag boven op het neoklassieke gebouw achteraan voorzien wordt van staande dakkapellen. Vooraan zijn dakvlakramen in de dakhelling verwerkt. Om een goede lezing van de daklaag te bevorderen wordt in voorwaarden opgelegd om ook aan de voorgevel staande dakkapellen te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst Groen levert voor voorliggende aanvraag een voorwaard gunstig advies met volgende voorwaarde af:

-     de nieuwe inrit en de bijhorende draaicirkels moet worden afgestemd met de bestaande straatbomen, deze straatbomen dienen te worden behouden en worden beschermd tijdens de uitvoering van de werken.

Het advies wordt bijgetreden en mee bij de voorwaarden van de vergunning opgenomen.

De ingrepen werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies leest als volgt:

“De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen en het verwijderen van de zitbank om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken. De inrit is gelegen tussen 2 bomen, die kunnen behouden blijven. Deze aanpassingen dienen mee te worden opgenomen binnen bovenstaande procedure voor de herstellingen aan het openbaar domein.

De bouwheer dient voor de werken contact op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.

Het advies is voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarde:

-     Voetpad aan te passen ter hoogte van inrit met afgeschuinde boordsteen en zitbank te verwijderen. Deze aanpassingen zijn mee te nemen binnen de procedure voor de herstellingen aan het openbaar domein.

De vooropgestelde voorwaarde wordt opgenomen bij de vergunning.

Omdat de sporthal voornamelijk ten dienste gesteld zal worden voor scholen, bracht de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu advies uit omtrent de luchtkwaliteit en het geluidsniveau. Rekening houdende met de concentraties stikstofdioxide van 20-25 µg/m³ (NO2) en het omgevingslawaai dat lager dan 60 dB bedraagt kunnen zij een gunstig advies uitbrengen.

Opgemerkt wordt dat geen afvalberging voorzien is voor de sporthal en de appartementen links van de sporthal. In voorwaarden wordt opgenomen om de ontbrekende afvalbergingen te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode.

Overeenkomstig artikel 12 van de verordening integrale toegankelijkheid moet onder de balken minimaal 2,30 m vrije hoogte voorzien worden. Er is slechts 2,22 m onder de balken aanwezig.

De beperkte afwijking wordt aanvaardbaar door INTER omwille van stabiliteitsredenen.

Dit advies wordt bijgetreden. Een afwijking op artikel 12 is toelaatbaar.

Het advies van Proximus werd niet als aparte bijlage opgeladen in het Omgevingsloket. Het advies is voorwaardelijk gunstig en leest als volgt:

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

-     Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-     Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-     Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor winddicht dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com .

-     De Proximus-infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-     Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800.”

Bovenstaande voorwaarden uit het advies worden bij de vergunning opgenomen en dienen nageleefd te worden.

Het advies van de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken is gunstig en leest als volgt:

“Gezien de beperkte oppervlakte en de beperkte publieke bezetting van het gebouw, heeft de commissie beslist dat er geen verplichting is tot ASTRID indoordekking.”

Ook de stedelijke dienst Omgeving / Water levert een voorwaardelijn gunstig advies af met volgende voorwaarden:

-     plaatsen van terugslagkleppen op DWA en RWA;

-     voorzien van een automatisch opdrijvend schot ter hoogte van de auto- en fietslift;

-     verhogen van de gelijkvloerse vloerpas tot op 6,81 mTAW.

Het advies wordt bijgetreden. Het huidige 0-pas ligt op 6,73 mTAW; de vloerpas dient dus 0,08 m verhoogt te worden. Er is voldoende vrije hoogte om dit te realiseren.

Mits het naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 34 appartementen moeten er 103 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4;

-     29 appartementen met 2 slaapkamers = 29 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 87;

-     3 appartementen met 3 slaapkamers = 3 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 12.

In de kelder worden 103 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met een fietslift. De afstand tussen 2 haakse fietsstalplaatsen moet 60 cm bedragen

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     De afstand tussen 2 haakse fietsstalplaatsen moet 60 cm bedragen.

-     10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort).

-     De deuren naar de fietsenberging dienen automatisch open te gaan.

Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden. De voorwaarden worden opgenomen bij de vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor de nieuwbouw van een ondergrondse parking (tot niveau -3), een sporthal (niveaus 0, -1 en -2) en een appartementsgebouw, na afbraak van de bestaande gebouwen ter hoogte van de Verbondstraat 65-67 te 2000 Antwerpen, is een tijdelijke grondwaterbemaling vereist. Deze bemaling is noodzakelijk voor de aanleg van de ondergrondse parkeergarage en de sporthal.

De bemaling vindt plaats in een afgesloten bouwput met een soilmixwand langs de contouren van de bouwput, tot circa 25 m diepte aangezet in de Boomse Klei. Het ontwerp voorziet circa 10 dieptebronnen tot een diepte van 15,0 m-mv voor het wegpompen van het grondwater.

De bouwput heeft een afmeting van 22,5 m bij 60,85 m. De uitgraafdieptes voor de kelder en de liftputten bedragen respectievelijk 8,75 m-mv en 10,25 m-mv. Rekening houdend met een bemaling tot 0,5 meter onder de uitgravingsdiepte, dient het grondwaterniveau te worden verlaagd tot respectievelijk 9,25 m-mv en 10,75 m-mv. Volgens de bemalingsstudie bedraagt het totale waterbezwaar, gedurende een periode van 10 maanden, afkomstig van het grondwater binnen de afgesloten bouwput en het lekwater dat doorheen de waterremmende wand zal migreren, 14.387 m³. Hiervoor wordt de klasse 3, rubriek 53.2.1° aangevraagd.

Beoordeling: De waterremmende wanden moeten een hydraulische weerstand van minimaal 10 maanden garanderen.

Het gesimuleerde opstartdebiet van de bemaling bedraagt 8,36 m³/uur en het lekdebiet 1,61 m³/uur. Doordat de bemaling wordt uitgevoerd binnen waterremmende wanden, blijft de daling van de grondwaterstand beperkt tot ongeveer 5 cm aan de buitenzijde van de bouwput, waardoor de invloedstraal circa 24,17 m bedraagt. Desondanks werden vier OVAM-dossiers (dossier 98536, 62985, 8138 en 1821) binnen een invloedstraal van 70 m onderzocht op mogelijke verontreinigingen in het grondwater en de verplaatsing daarvan onder invloed van de bemaling. Gezien de afgesloten bouwput zal er geen watertransport plaatsvinden, en zijn geen relevante verplaatsingen vastgesteld.

De projectsite is gelegen binnen een PFAS no regret-zone. Op 17 juni 2024 werd een staalname uitgevoerd van het grondwater, dat werd geanalyseerd op PFAS en het Standaard Analyse Pakket (SAP). Voor geen enkele parameter van het SAP-pakket (zware metalen, BTEX, minerale olie en VOCl) wordt het indelingscriterium overschreden.

Enkel voor de individuele PFAS-parameter PFBA (26 ng/liter) wordt de rapportagegrens overschreden. Er is ook een overschrijding van de vaste stoffen in suspensie vastgesteld, vermoedelijk als gevolg van analyse van stilstaand water in de peilbuis. Voor de lozing van het effluent zal uit voorzorg een zandfilter worden geplaatst.

Beoordeling: Aangezien de bemaling plaatsvindt binnen een gesloten bouwput met waterremmende wanden (soilmixwand) die worden aangezet in de Boomse klei, worden enkel verontreinigingen op de projectlocatie opgepompt. De bemaling heeft geen invloed op mogelijke verontreinigingen buiten de wanden of op de omliggende OVAM-dossiers. De bemaling heeft evenmin een negatieve invloed op biodiversiteit.

Uit de grondwateranalyse blijkt dat de concentratie van PFBA beperkt is en onder de grens van tienmaal de toetsingswaarden blijft, zoals vermeld in artikel 4.2.9.1, §3, 4°.

Voor de lozing van het bemalingswater wordt rubriek 3.8.1°a) aangevraagd.

Volgens de bemalingsstudie wordt buiten de waterremmende wanden een grondwaterverlaging van ongeveer 5 cm verwacht. Dit kan worden beschouwd als een verlaging binnen de normale seizoenschommelingen, waardoor niet wordt verwacht dat er zettingen optreden ten gevolge van de bemaling.

De lozing van het bemalingswater is onderzocht aan de hand van de bemalingscascade.

Binnen een straal van 200 meter is geen oppervlaktewater aanwezig.

De dichtstbijzijnde bestaande regenwaterafvoerleiding (RWA) bevindt zich in de Amerikalei op minder dan 200 m, maar is niet rechtstreeks bereikbaar via een leiding van maximaal 200 m door het openbaar domein. Het bemalingswater zal daarom worden geloosd in de gemengde riolering ter hoogte van de Verbondstraat.

Er wordt een bijstelling van artikel 5.53.6.1.3 §5 van Vlarem II aangevraagd.

Beoordeling: artikel 5.53.6.1.3 §5 bepaalt dat bemalingswater niet mag worden geloosd in de openbare riolering indien via het openbaar domein een kunstmatige afvoer voor hemelwater of oppervlaktewater bereikbaar is met een leiding van maximaal 200 m vanaf de locatie van de bemalingspomp.

Volgens de aanvrager is de dichtstbijzijnde RWA-leiding in de Amerikalei bereikbaar via een leiding van meer dan 200 m.

Hierdoor is de lozing in de openbare riolering volgens artikel 5.53.6.1.3 §5 is toegestaan. Bijgevolg is de afwijkingsaanvraag op artikel 5.53.6.1.3 §5. zonder voorwerp.

In het aanvraagdossier wordt vermeld dat bij de effluentleiding een buffervat (type IBC) wordt voorzien met een aftappunt voor nuttig gebruik door buurtbewoners en/of landbouw. Beoordeling: Aangezien uit de staalname van het bemalingswater is gebleken dat een verhoogde concentratie aan een individuele PFAS-parameter (PFBA) aanwezig is die de rapportagegrens overschrijdt, mag het bemalingswater niet worden aangewend voor nuttige toepassingen zoals drinkwater, beregening van bomen of andere vegetatie (voedselgewassen), of andere toepassingen waarbij mens of milieu rechtstreeks wordt blootgesteld.

Het bemalingswater dient volledig en rechtstreeks te worden geloosd op de gemengde riolering ter hoogte van de Verbondstraat.

Exploitatie fase

Voor de verwarming en koeling van de 34 appartementen worden twee gemeenschappelijke bodem- waterwarmtepompen (zonder buitenunit) voorzien, elk met een vermogen van 39,6 kW. Hiervoor worden ongeveer 35 boringen uitgevoerd, elk tot maximaal het dieptecriterium van 150 m. Deze boringen, bestemd voor thermische energieopslag, zijn niet ingedeeld. De warmtepompen worden inpandig geplaatst in de techniekenruimte.

Voor de productie van sanitair warmwater van de sporthal worden 4 lucht-waterwarmtepompen van elk 5,26 kW voorzien. Voor de verwarming en koeling van de sporthal worden 4 lucht-waterwarmtepompen van elk 4,70 kW voorzien. De buitenunits van deze acht warmtepompen worden op het dak geplaatst en voorzien van een geluidsscherm met een hoogte van 1,6 m en een minimale geluidisolatie van Rw = 34 dB.

In het onderhavige aanvraagdossier is een akoestische studie opgenomen. Enkel de lucht-waterwarmtepompen op het dak maken deel uit van deze akoestische studie:

-     vier lucht-waterwarmtepompen aan de linkerzijde, bestemd voor de verwarming en koeling van de sporthal. Deze toestellen hebben een geluidvermogenniveau van LwA = 55 dB(A). Dit komt neer op een geluiddrukniveau LpA = 41 dB(A) op 2 meter afstand. 

-     vier lucht-water warmtepompen aan de rechterzijde, bestemd voor de productie van sanitair warm water van de sporthal. Deze toestellen hebben een geluiddrukniveau LpA = 56 dBA op 1 meter afstand (geluidvermogenniveau LwA = 69 dB(A)). 

De studie omvat een akoestische simulatieberekening om de toekomstige geluiddrukniveaus van de lucht-water warmtepompen op de dakverdieping van de appartementen te voorspellen, uitgaande van de aanwezigheid van een geluidsscherm.

Het gemiddelde geluidsdrukniveau (LAeq) wordt berekend op de dichtstbijzijnde gevoelige locaties, waaronder ramen en terrassen van eigen en naburige gebouwen, alsook de dakranden op 1,5 m boven het dakniveau.

Beoordeling: Uit de simulatie blijkt dat de geluidsnormen in openlucht worden nageleefd. Ter hoogte van terrassen en ramen van de eigen en naburige gebouwen wordt overal voldaan aan de strengste eisen volgens Vlarem II (30 dB(A)). Op de dakrand wordt maximaal 40 dB(A) gemeten ter hoogte van de warmtepompen. Ter hoogte van de scheiding met de buren wordt maximaal 28 dB(A) gemeten.

Daarnaast worden in de akoestische studie de volgende maatregelen voorgesteld om geluidsoverlast te beperken: 

-     De warmtepompen dienen ontkoppeld te worden opgesteld om trillingsoverdracht doorheen het gebouw te voorkomen. 

-     De specificaties waaraan de warmtepompen op akoestisch vlak dienen te voldoen zullen integraal deel uitmaken van het aanbestedingsdossier technieken. De technische selecties en steekkaarten worden aan de hand van deze specificaties gecontroleerd. 

-     Bij oplevering worden de nodige visuele en akoestische controleverslagen en controlemetingen opgemaakt om deze uitgangspunten te staven.

De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

Na de installatie van de warmtepompen dient de exploitant geluidsmetingen uit te voeren. Dit om na te gaan of voldaan wordt aan de geluidsnormen, zoals bepaald in bijlage 4.5.4 van Vlarem II. Indien uit de metingen blijkt dat de geluidsnormen worden overschreden, dient de exploitant onmiddellijk de noodzakelijke akoestische maatregelen te treffen om naleving van deze normen te garanderen.

Uit het dossier blijkt dat de warmtepompen gebruikmaken van het koelmiddel R290.

In het kader van duurzaamheid en het beperken van de impact bij een accidentele vrijstelling, wordt de exploitant gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een GWP (Global Warming Potential) kan worden gebruikt dat niet onderhevig is aan uitfasering. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Sporthal

In de stad Antwerpen is er een groot tekort aan sportinfrastructuur voor scholen, ook voor het Sint-Lievenscollege, zowel op de Campus Amerikalei als de Campus Kasteelpleinstraat. In dit kader wordt de projectsite herontwikkeld en voorzien van een sporthal. De sporthal zal door beide campussen worden gebruikt. Buiten de schooluren zal de sporthal ook door externe partijen worden gebruikt.

Het geluid wordt zoveel mogelijk binnen in de sporthal geabsorbeerd om ook een hoge woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen te kunnen garanderen. In de sporthal wordt geen versterkte muziek toegestaan en geen sportwedstrijden met publiek.

Beoordeling: Uit het aanvraagdossier kan niet worden gehaald wat de openingstijden van de sporthal zijn. Uit de plannen blijkt dat de activiteiten volledig binnen plaatsvinden.

Om geluidshinder naar de omgeving te voorkomen, dienen alle sportactiviteiten binnenshuis achter gesloten ramen en deuren plaats te vinden, met een maximaal geluidsniveau van 85 dB(A). Er dient steeds voldaan te worden aan de geluidsnormen voor geluid in openlucht zoals beschreven in Vlarem II.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Voorafgaand aan de uitvoering dienen detailtekeningen van het nieuwe houten buitenschrijnwerk (profilering en indeling) te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

4. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven.

5. De voorwaarden uit het advies van de dienst Mobiliteit moeten nageleefd worden.

6. Een afgesloten afvalberging voor de sporthal en een aparte afgesloten afvalberging voor de appartementen links van de sporthal moeten conform artikel 19 van de bouwcode voorzien worden.

7. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van Proximus moeten nageleefd worden.

9. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

10. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

11. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte moeten nageleefd worden.

12. Vooraan het mansardedak dakkapellen, staand op de kroonlijst, voorzien. Een gelijkaardige uitvoering zoals aan de achterzijde.

13. Conform het advies van de stedelijke dienst Groen moet de nieuwe inrit en de bijhorende draaicirkels afgestemd worden met de bestaande straatbomen, deze straatbomen dienen te worden behouden en worden beschermd tijdens de uitvoering van de werken (bouwcode, artikel 24).

14. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van Omgeving / Water dienen nageleefd te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven voor een tijdelijke lozing van het bemalingswater met een debiet van 200 m³/dag en 14.387 m³ over een periode van 10 maanden, al dan niet na behandeling in een waterzuiveringsinstallatie.

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning voor de exploitatiefase te verlenen voor onbepaalde duur.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_ 2024142206), de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

2. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van vlot toegankelijke correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid. Het debiet wordt minstens wekelijks geregistreerd wanneer de bemaling in werking is.

3. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.
4.  Het bemalingswater wordt geloosd in de gemengde riolering ter hoogte van de Verbondstraat.
5. Alle activiteiten van de sporthal vinden binnenshuis plaats, achter gesloten ramen en deuren om geluidshinder naar de omgeving te voorkomen.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4§3 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 250.911,00 euro.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen: 

Het inbedden van een sporthal met kleedruimtes voor de naastgelegen school in het project met onder andere volgende aspecten:

-     langer voortraject;

-     structurele en technische complexiteit;

-     verlies van ontwerpvrijheid en commerciële optimalisatie;

-     complexiteit en kost van ondergrondse parkeergarage op -3;

-     de besparing op de stedenbouwkundige lasten bij volledige afwijking is volledig meegenomen in de BAFO prijs aan STL, waardoor het toekennen van de afwijking volledig ten voordeel komt aan schoolinfrastructuur.

Gelet op voorgaande wordt er een volledige afwijking op artikel 2 §1.1 van de verordening toegestaan.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

De groene ruimte waarvan sprake in de aangeleverde motivatienota maakt deel uit van de speelplaats van de naastgelegen ruimte. Deze is enkel bereikbaar via het gedeelte van de school. Ook omvat de aanvraag onvoldoende informatie over de inrichting van de vereiste groene ruimte waardoor er geen zicht is of deze voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de stedenbouwkundige verordening stedenbouwkundige lasten.

Het project voorziet zodoende niet in groene ruimte op eigen terrein die voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de verordening.

Op basis van artikel 4§4 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten 247.500,00 euro.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd. 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden verschillende bezwaarschriften ingediend die zich als volgt laten samenvatten:

1. Eigendomsrecht: Het bezwaar dat aangevraagde werken plaatsvinden op een terrein waarvan de aanvrager geen eigenaar is. Hierdoor is de vergunning onuitvoerbaar.
   Beoordeling: Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en heeft een zakelijk karakter. Een omgevingsvergunning verleent geen bouwrechten maar verhindert de vergunninghouder niet de nodige rechten te bekomen.
   Het bezwaar is ongegrond.
    
2. Schoolwerking: Voorliggende vergunningaanvraag bevat onvoldoende elementen en voorzorgsmaatregelen om een goede werking van de achterliggende school te verzekeren.
   Beoordeling: De aanvraag handelt uitsluitend over de bouw van een meergezinswoning met sporthal. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing op het perceel gesloopt. Het bouwvolume neemt af en de open ruimte vergroot. De achterliggende school maakt geen deel uit van de aanvraag en de werking of toegankelijkheid ervan wijzigt niet door voorliggende aanvraag. De sporthal zelf is zowel via de school als via de Verbondstraat bereikbaar. Er zijn geen gegevens die aantonen dat een normaal gebruik van de school in het gedrang komt.
   Het bezwaar is ongegrond
    
3. Toekomstige functiewijziging: In de begeleidende tekst valt te lezen dat indien geen sporthal gerealiseerd wordt, deze ingevuld zal worden door een auditorium, kantoorruimte, handelsruimte, parkeerruimte of fietsenstalling. Doordat de gevraagde sporthal feitelijk niet realiseerbaar is en daardoor de uiteindelijke invulling van het volume onzeker is, kan geen concrete beoordeling opgemaakt worden.
   Beoordeling: Het bezwaar is hypothetisch; een functiewijziging van de sporthal maakt geen deel uit van de aanvraag. Toekomstige functiewijziging zullen aan de geldende bestemmingsvoorschriften worden getoetst. De invulling van een sporthal in de twee bouwlagen voldoet aan het RUP-Binnenstad (Ce5). Een toekomstige invulling zal steeds een functie gemeenschapsvorming moeten bevatten. Het onderwerp van de aanvraag handelt over de bouw van een sporthal met bovenliggende woningen. Alleen de aangevraagde werken worden beoordeeld.
   Het bezwaar is ongegrond.
   
   
4. Opdrachtgever: De aanname dat in opdracht van het Sint-Lievenscollege een sporthal wordt gebouwd is niet juist. Er is immers geen schriftelijk akkoord van de school over het aangevraagde project.
   Beoordeling: Het bekomen van een schriftelijke toelating is geen stedenbouwkundige beoordelingsgrond. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en heeft een zakelijk karakter. Een omgevingsvergunning verleent geen bouwrechten maar verhindert de vergunninghouder niet de nodige rechten te bekomen.
   Het bezwaar is ongegrond.
    
5. Bouwhoogte: Voorgestelde bouwhoogte en het aantal bouwlagen is hoger en meer dan wat kenmerkend is voor de Verbondstraat. Door hoger te bouwen wordt de leefbaarheid van het binnengebied in het gedrang gebracht.
   Beoordeling: Het klopt dat 5 bouwlagen met daklaag niet kenmerkend zijn binnen het referentiebeeld. Echter sluit de kroonlijsthoogte van de nieuwbouw aan op de kroonlijsthoogte van het neoklassieke gebouw binnen het project. Ook de breedte van het Verbondstraat en de achterliggende open ruimte laten een dergelijke bouwhoogte toe. Bijkomend wordt er door sloop en het voorzien van nieuwe bouwvolumes een betere aansluiting met de aanpalende bewerkstelligd. De huidige bouwhoogte van het neoklassieke schoolgebouw maakt deel uit van het referentiebeeld waardoor de totale bouwhoogte van de nieuwbouw wel in harmonie is met haar omgeving.
   Het bezwaar is deels gegrond.
    
6. Open Ruimte: Het bezwaar dat de aanvraag geen open ruimte voorziet en daardoor strijdig is met artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad. De open ruimte ontstaat immers op het perceel van de achterbuur waarvoor de vergunninghouder geen toestemming heeft.
   Beoordeling: De beoordeling gebeurt op basis van de aangevraagde werken. Binnen het projectgebied wordt voldoende open ruimte voorzien. Eigendomsrechtelijke aspecten maken geen deel uit van een stedenbouwkundige beoordeling.
   Het bezwaar is ongegrond.
    
7. Brandveiligheid: De brandweer bracht een ongunstig advies. De aanpassingen op plan zijn beperkt waardoor het te betwijfelen valt of de brandveiligheid gegarandeerd kan worden.
   Beoordeling: na het aanleveren van een aangepaste projectinhoudversie werd de brandweer opnieuw om advies gevraagd. Dit tweede advies is voorwaardelijk gunstig. Mits rekening houden met de voorwaarden uit dit advies blijft de brandveiligheid gegarandeerd.
   Het bezwaar is ongegrond.
    
8. Zorgvuldigheidsbeginsel: Het bezwaar dat het bestuur zorgvuldig moet nagaan en motiveren wat de vermijdbare schade betreft in het huidige dossier op het vlak van schaalbreuk, uitvoerbaarheid en mogelijke verontreiniging. Wanneer deze zaken niet onderzocht worden, schendt de bevoegde overheid haar zorgvuldigheidsplicht.
   Beoordeling: Het bezwaar tegen vermijdbare schade zoals verontreiniging en dergelijke betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoering der werken.
   Enkel de aspecten binnen de beoordelingsgronden van een omgevingsvergunningen besproken en gemotiveerd.
   Het bezwaar is ongegrond.
    
9. Bouwdiepte: Het voorgestelde bouwvolume is een verdubbeling van de bestaande bouwdiepte en de kenmerkende bouwdiepte in de relevante omgeving. Het perceel wordt nagenoeg volledig volgebouwd en het bouwvolume vindt geen aansluiting op de aanwezige volumes in de omgeving. De nieuwe bouwdiepte is daardoor niet in harmonie met het referentiebeeld.
   Beoordeling: Het klopt dat de bouwdiepte niet in harmonie is met het referentiebeeld. Een bouwdiepte van 20 m komt niet voor in de omgeving. Echter is het bouwvolume te verantwoorden omdat de gewenste sporthal een bepaalde dimensionering hanteert om een goed functioneren te garanderen. Omwille van de atypische afmetingen wordt de sporthal centraal voorzien waardoor de volumetrie links en rechts van de sporthal wel beter kan aansluiten op het gabarit van de buurpanden. Een afwijking op de harmonieregel is aanvaardbaar.
   Het bezwaar is deels gegrond.
    
10. Verdwijnen schoolcapaciteit: Het bezwaar tegen het verdwijnen van de schoolcapaciteit zoals vermeld in artikel 7§3 van de Antwerpse Bouwcode. De verdwenen onderwijsfunctie wordt niet gecompenseerd binnen het grondgebied van Antwerpen waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 7 van de bouwcode.
    Beoordeling: Allereerst doet artikel 7§3 uitspraak over erkende onderwijsinstellingen. De internationale school Da Vinci is geen erkende onderwijsinstelling. Daarnaast verhuist de school naar Wilrijk waardoor wel voldaan is aan artikel 7. Aanvullend gebeurde een overleg met de dienst Talentontwikkeling en Vrije Tijd om te onderzoeken of de locatie opnieuw als school ingevuld kon worden. Geen onderwijsinstelling bleek zich kandidaat te stellen om op deze locatie een school te openen. Alleen Sint-Lievens bleek interesse te hebben in een bijkomende sporthal. De voorgestelde sporthal is daardoor een gepast antwoord op de verdwijnende schoolcapaciteit op de site.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
11. Functiewijziging: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag een functiewijziging inhoudt van gemeenschapsvoorziening (school) naar wonen. De hoofdfunctie wijzigt naar wonen. Dergelijke stedenbouwkundige handeling werd niet aangevraagd via het Omgevingsloket. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 7.5.1 van de VCRO.
    Beoordeling: De aanvraag bevat voldoende informatie om de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen te beoordelen. De stedenbouwkundige handeling werd niet expliciet aangevinkt, echter kan uit de plannen afgeleid worden dat de woonfunctie de hoofdfunctie is van dit project. De sporthal vervult de functie gemeenschapsvoorziening. Aanvullend is het project een volledige nieuwbouw waardoor afstand gedaan wordt van voorgaande vergunde functies in een gebouw. De functies in het nieuwbouwvolume zijn als nieuw beoordeeld.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
12. Project m.e.r.-screeningsnota is onvolledig: Het bezwaar dat de aangeleverde project m.e.r. screeningsnota onvolledig is. De mobiliteitsaspecten, geluid en trillingen, archeologie en erfgoed, licht en straling, cumulatieve effecten en bodem zijn onvoldoende onderzocht.
    Beoordeling: De aangehaalde tekortkomingen van de project m.e.r.-screeningsnota werden verholpen door middel van een aangepaste projectinhoudversie. In deze versie werd de nota verder aangevuld met onder andere een mobiliteitsnota en aanvullende informatie verstrekt over de overige punten. De aangeleverde nota is voldoende duidelijk.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
13. Hinder bij uitvoer werken: Het bezwaar tegen de verwachte hinder tijdens de werkzaamheden. Het gebouw wordt volledig gesloopt. Dit brengt geluidshinder, visuele hinder en mobiliteitshinder met zich mee. Ook tijdens de opbouw van het nieuwbouwvolume zal deze hinder merkelijk aanwezig zijn en dit gedurende enkele jaren. De woonkwaliteit van omwonende zal drastisch verminderen gedurende die periode.
    Beoordeling: De uitvoering van de werken is tijdelijk van aard. De aanvrager beschreef de te verwachte hinder in de m.e.r.-screeningsnota. De te verwachte hinder werd als niet-aanzienlijk beschouwd.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
14. Privacyhinder en inkijk: Het bezwaar dat de nieuwe bouwhoogte inkijk veroorzaakt in de omliggende tuinen waaronder die van de woningen langs de Tolstraat. De terrassen zorgen voor bijkomende inkijk naar omliggende eigendommen.
    Beoordeling: Een woonprogramma op de verdiepingen zal ongetwijfeld voor bijkomende aanwezigheid van bewoners zorgen. Echter resulteert niet automatisch in een toename van onaanvaardbare inkijk. De terrassen en achtergevels bevinden zich allen op voldoende afstand van bestaande buitenruimtes waardoor inkijk tot een minimum herleid wordt.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
15. Misleidende informatie: Het bezwaar dat de aangeleverde 3D-impressie een foutieve situatie schetst. De impressie toont dat geen achtertuinen zich achter het nieuwbouwvolume bevinden. In realiteit bevinden er zich achtertuinen van de Tolstraat.
    Beoordeling: Het klopt inderdaad dat de aangeleverde 3D-impressie een foute eigendomsstructuur weergeeft. De afbeelding is echter indicatief en informatief. Het inplantingsplan geeft de eigendomsgrenzen wel correct weer. Dit laatste plan werd gebruikt voor de opmaak van een stedenbouwkundige beoordeling. Het dossier bevat voldoende informatie.
    Het bezwaar is gegrond.
     
16. Schaduwhinder: Door een nieuwbouwvolume te voorzien dat twee bouwlagen hoger is dan het huidige bouwvolume, neemt het aantal zonuren ’s avonds af. Een verhoging van het bouwvolume veroorzaakt schaduwhinder. De avondzon zal volledig verdwijnen. De eigenaars van Tolstraat 50 kunnen genieten van avondzon in hun tuin maar deze kwaliteit zal overschaduwd worden na de uitvoer van aangevraagde werken.
    Beoordeling: Het klopt inderdaad dat het bouwvolume langs de straat hoger is dan de bestaande toestand. De inplanting ervan gebeurt echter binnen een denkbeeldige hoek van 45° gemeten vanaf de tuin tot de dakrand van het nieuwbouwproject. In huidige toestand grenst een opgaande scheidsmuur van 4 bouwlagen aan het perceel. Dit volume wordt verwijderd wat ongetwijfeld een verbetering zal vormen voor de zonlichttoetreding op het perceel.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
17. Geluidhinder: Het bezwaar tegen geluidsoverlast van de geplande terrassen en de sporthal. De ramen van de sporthal mogen niet open kunnen.
    Beoordeling: Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van geluidshinder, veroorzaakt door de omwonenden waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt.
    De gevelplannen geven weer dat de ramen van de sporthal niet open kunnen. Er is dan ook geen geluidsoverlast van de sporthal te verwachten door openstaande ramen. Het geluid van de sporthal wordt zoveel mogelijk binnenin geabsorbeerd om een hoge woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen te garanderen. In de sporthal wordt geen versterkte muziek toegelaten en er worden geen sportwedstrijden met publiek georganiseerd.
    Alle sportactiviteiten dienen volledig inpandig plaats te vinden, achter gesloten ramen en deuren. Dit wordt opgenomen als bijzondere milieuvoorwaarde. De exploitant moet te allen tijde voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht.
    Het bezwaar is deels gegrond.
     
18. Mobiliteitsdruk: Het bezwaar tegen de toenemende mobiliteitsdruk na de realisatie van een sporthal en de bouw van 34 appartementen. Ook na de schooluren zal de sporthal gebruikt worden en mobiliteitshinder genereren.
    Beoordeling: Voor dit dossier werd een aanvullende mobiliteitsnota opgemaakt waarin de te verwachte mobiliteitsdruk uitvoerig beschreven werd. De stedelijke mobiliteitsdienst brengt een voorwaardelijk gunstig advies uit aangezien de noodzakelijke parkeerplekken ruimschoots op eigen terrein voorzien werden. Bijkomend zal mobiliteitshinder in de omgeving verminderen omdat de leerlingen zich momenteel per bus verplaatsen naar sportinfrastructuur elders in de stad. Leerlingen van de achterliggende school of scholen in de omgeving kunnen te voet de nieuwe sporthal bereiken waardoor mobiliteitshinder afneemt.
    Het bezwaar is ongegrond.
     
19. Erfgoed: De geplande nieuwbouw houdt geen rekening met de cultuurhistorische, architecturale en stedenbouwkundige identiteit van de aanwezige geklasseerde en beeldbepalende gebouwen.
    Beoordeling: De voorgevel van het neoklassieke schoolgebouw blijft behouden en wordt gerestaureerd. Het project werd meermaals voorbesproken en werd de stedelijke dienst Monumentenzorg bracht een voorwaardelijk gunstig advies uit waarmee -mits rekening houdend met de voorwaarden uit het advies- ingestemd werd met de voorgestelde ingrepen.
    Het bezwaar is ongegrond.
    
    
20. Schade: Meerdere bezwaarindieners uiten bezorgdheid over de mogelijke gevolgen van de diepe graaf- en funderingswerken voor de ondergrondse bouwlagen. Zij vrezen voor structurele schade aan aangrenzende gebouwen, trillingen, verzakkingen en stabiliteitsproblemen, mede vanwege de ouderdom van de omliggende woningen. Daarnaast wordt gewezen op een mogelijke impact op waterinfiltratie en de stabiliteit van hun woning, en wordt gevraagd welke studie hiervoor werd uitgevoerd.
    Beoordeling: De bemaling voor dit project wordt uitgevoerd binnen een gesloten bouwput met waterremmende wanden, zoals beschreven in de bemalingsnota. Deze uitvoering beperkt het risico op zettingen aanzienlijk, zodat geen zettingsrisico’s worden verwacht ten gevolge van de bemaling. De bezorgdheden omtrent mogelijke schade aan aangrenzende gebouwen en stabiliteit worden hiermee grotendeels ondervangen. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.
    Het bezwaar is deels gegrond.
     
21. Verontreiniging: het bezwaar over mogelijke bodemverontreiniging binnen de gesloten bouwput en de risico’s van de bemaling in een no regret PFAS-zone. Er wordt op gewezen dat geen bemalingsnota werd toegevoegd aan het aanvraagdossier, waardoor onduidelijk blijft hoe het bemalingswater zal worden afgevoerd en of er afdoende maatregelen zijn om verspreiding van mogelijke PFAS-verontreiniging te voorkomen.
    De effecten op de bodem zijn onvoldoende onderzocht en er wordt in de aanvraag geen rekening gehouden met de ligging binnen een PFAS no regret-gebied.
    Beoordeling: Er is een bemalingsstudie toegevoegd aan het aanvraagdossier. De bemaling wordt uitgevoerd binnen waterremmende wanden, waardoor de invloedstraal beperkt blijft tot circa 24,17 m. Desondanks werden vier OVAM-dossiers (dossier 98536, 62985, 8138 en 1821) onderzocht op mogelijke verontreinigingen in het grondwater binnen een invloedstraal van 70 m. Aangezien de bemaling volledig binnen waterremmende wanden plaatsvindt, wordt geen significante impact op de omliggende OVAM-dossiers verwacht.
    Uit de grondwateranalyse blijkt dat verhoogde concentraties aan PFAS aanwezig zijn, waarbij de concentratie van PFBA beperkt blijft tot onder tienmaal de toetsingswaarden vermeld in artikel 4.2.9.1, §3, 4° van Vlarem II. Voor de lozing van het bemalingswater wordt rubriek 3.8.1°, a) aangevraagd. Indien uit monitoring zou blijken dat de toetsingsnormen niet zonder behandeling gehaald kunnen worden, zal het bemalingswater voorafgaand aan de lozing worden gezuiverd.
    De lozing van het bemalingswater werd onderzocht aan de hand van de bemalingscascade. Volgens het aanvraagdossier zal het bemalingswater worden geloosd in de gemengde riolering ter hoogte van de Verbondstraat.
    Het bezwaar is ongegrond. 

De invordering van de financiële stedenbouwkundige last verloopt via een verkoopfactuur.

Deze wordt verstuurd bij de start van de vergunde werken of uiterlijk 18 maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning, in dit dossier bijgevolg uiterlijk in de budgetperiode 2027.

De ontvangst wordt bij de volgende aanpassing van het meerjarenplan ingeschreven onder de doelstelling 3LMS010502A0000. 

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor de cofinanciering van een stadsgroenfonds.