2025_CBS_08401 - Omgevingsvergunning - OMV_2025093973. Lappersbrug 1-1A. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/07/2025: statusrapport;

-          17/05/1971: vergunning (197117556) voor het oprichten van bijgebouw;

-          01/03/1971: vergunning (197117518) voor het verbouwen van een handelspand;

-          28/05/1969: vergunning (196917221) voor het oprichten van een appartementsgebouw met winkel.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel (2 units);
• bovenliggende verdiepingen wonen (6 woongelegenheden);

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 4 bouwlagen met plat dak;
• hoofdgebouw met bouwdiepte 18 m;
• gelijkvloerse aanbouw van 11,5 m diep;
• verharde voortuinstrook;

-          gevelafwerking:

• geglazuurde lichtkleurige gevelsteen met aluminium buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse verdieping in grijskleurige leistenen.

Bestaande toestand

-          functie gelijkvloerse verdieping afwijkend (aanbouw).

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• gelijkvloerse verdiepingen:

-          detailhandel (2 units);

-          reca in aanbouw;

• bovenliggende verdiepingen wonen (6 woongelegenheden);

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 4 bouwlagen met plat dak;
• hoofdgebouw met bouwdiepte 18 m;
• gelijkvloerse aanbouw van 11,5 m diep;
• verharde voortuinstrook;

-          gevelafwerking aanbouw:

• kroonlijst in grijs plaatmateriaal;
• gevel deels in grijskleurige leistenen en deels in lichtgrijs plaatmateriaal;
• champagnekleurig aluminium buitenschrijnwerk;

-          gevelafwerking hoofdgebouw:

• geglazuurde lichtkleurige gevelsteen met grijs buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse verdieping in grijskleurige leistenen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan/

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. (De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen. (De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

het programma van restaurant is niet afgestemd op de typologie en grootte van het gebouw; de aard van de functie is niet verenigbaar met de draagkracht van de omgeving;

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

het vervangen van schrijnwerk naar een ander materiaal, kleur of met andere verdeling is verboden;

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:

de minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten dient minstens 2,60 meter te zijn terwijl de vrije hoogte in het restaurant slechts 2,48 meter bedraagt;

• artikel 30 Detailhandel:

het bijgebouw maakt deel uit van de bestaande detailhandelsruimte in het hoofdgebouw; het opdelen van detailhandelsruimten is verboden;

• artikel 32 POET principe is leidend:

de 2 vergunde autoparkeerplaatsen worden gesupprimeerd;

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

er worden geen fietsparkeerplaatsen voorzien voor de functiewijziging.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht. Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De aanbouw die vergund werd als garage of bergruimte bij één van de winkels in het hoofdgebouw wordt afgesplitst van het hoofdgebouw en omgevormd tot reca. In het kader van deze functiewijziging werd intern advies gevraagd bij de stedelijke dienst Economie en Toerisme. Zij geven een ongunstig advies met volgende argumentatie:

“ Ongunstig advies voor het (regulariseren van het) wijzigen van de functie handel naar reca (in het bijgebouw) op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. Hoewel de Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde/vergund geachte commerciële ruimten mogelijk is, moet vertrokken worden van de voormalige handelsruimte op het adres Lappersbrug 1 en Lappersbrug 1A die met deze aanvraag opgesplitst wordt in twee apart functionerende ruimten (op beide huisnummers). Uitgaande van Artikel 30 van de Bouwcode moet hiervoor argumentatie aangeleverd worden, want zoniet is het opsplitsen van detailhandelsuimte niet toegestaan. Bij deze aanvraag is geen argumentatie aangeleverd omtrent deze (reeds uitgevoerde) opsplitsing. OS/ET geeft daarom een ongunstig advies.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De opsplitsing van de vergunde detailhandelsruimte is niet wenselijk (bouwcode, artikel 30). Daarnaast is het programma van restaurant niet afgestemd op de typologie en de grootte van de aanbouw en is de functie niet verenigbaar met de draagkracht van de omgeving. Het restaurant bevindt zich in een achtertuinstrook, waar enkel dienende functies zoals de vergunde garage of bergruimte aanvaardbaar zijn. Er wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het dichtbouwen van de voormalige koer tussen het hoofdgebouw en het bijgebouw valt onder het vermoeden van vergunning. Ten opzichte van de vergunde toestand worden dus slechts enkele interne constructieve werken doorgevoerd. Deze werken zijn aanvaardbaar. Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat verschillende voorgevelwijzigingen. Zo wordt het buitenschrijnwerk van de aanbouw gewijzigd in champagnekleurig buitenschrijnwerk terwijl het hoofdgebouw grijs buitenschrijnwerk heeft. Vanuit beeldkwaliteit is het voorzien van 2 kleuren schrijnwerk in dezelfde voorgevel niet wenselijk. Moest voorliggende aanvraag gunstig geadviseerd worden, werd als voorwaarde opgelegd dat het schrijnwerk net zoals in het hoofdgebouw in grijs uitgevoerd moet worden.

Daarnaast wordt een deel van de grijskleurige leistenen in de voorgevel van de aanbouw bekleed met grijs plaatmateriaal. Dit kan vanuit duurzaamheid en beeldkwaliteit niet gunstig geadviseerd worden.

De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van de visueel-vormelijke elementen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije hoogte in het restaurant bedraagt slechts 2,48 m terwijl artikel 9 van de bouwcode voor verblijfsruimten een minimale hoogte van 2,60 m oplegt. Moest voorliggende aanvraag gunstig geadviseerd worden, werd als voorwaarde opgenomen dat het verlaagde plafond in het restaurant opgehoogd moet worden zodat minstens 2,60 m vrije hoogte behaald wordt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De 2 vergunde parkeerplaatsen worden gesupprimeerd, wat strijdig is met artikel 32 van de bouwcode. De dienst mobiliteit legt als voorwaarde op dat deze parkeerplaatsen behouden moeten blijven. Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De omvorming van de garage tot een restaurant kan daarom niet gunstig geadviseerd worden.

Er werden daarnaast ook geen fietsparkeerplaatsen voorzien voor de functiewijziging. Moest voorliggende aanvraag gunstig geadviseerd worden, werd in voorwaarden opgelegd dat fietsparkeerplaatsen voor klanten en personeel voorzien moeten worden conform artikel 33 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.