2025_GR_00903 - Europark. District Antwerpen - Samenwerkingsovereenkomst - Goedkeuring

Op 8 december 2023 (jaarnummer 8878) keurde het college het masterplan Europark goed. Dit masterplan is gebaseerd op drie krachtlijnen:

• Europark als essentiële schakel in het landschap: het verdichtingsvraagstuk moet in de eerste plaats vanuit een landschappelijk oogpunt benaderd worden waarbij versterking, bestemming en waardering primeren.

• Flexibele bebouwingsstrategie: naar inschatting zal een totale renovatie 15 jaar duren, waardoor een flexibel kader nodig is. Zo kan gefaseerd gewerkt worden en is reflectie op voortschrijdend inzicht mogelijk.

• Klimaatrobuuste leefbuurt: de stad ambieert de wijk levendiger te maken door in te zetten op de versterking van een functiemix. Door ook een sociale mix te ambiëren, kan de leefbaarheid van de wijk versterkt worden.

Om de visie te realiseren, werden in het masterplan de verschillende krachtlijnen als volgt geconcretiseerd:

• Essentiële schakel in het landschap:
  • Een continu parklandschap wordt gecreëerd door de versnipperde groenzones te verbinden met een organisch en diagonaal padensysteem.
  • Verkeersassen die de wijk doorsnijden (Charles de Costerlaan, IGLO-straat) worden omgevormd tot groene "lineaire parken" of "parklanen" door te ontharden en groen en waterpartijen (wadi's) toe te voegen.
  • De vlakke grasvelden worden getransformeerd in een gevarieerd, heuvelrijk parklandschap dat water lokaal kan bufferen en de biodiversiteit en belevingswaarde verhoogt.
• Flexibele bebouwingsstrategie:
  • Het uitgangspunt van het masterplan is de renovatie van bestaande hoogbouwslabs, waarbij door toevoeging van woonerven en een beeldkwaliteitsplan gestreefd wordt naar kwaliteitsverhoging.  
  • Er wordt een "tweede skyline" van slanke woontorens geïntroduceerd ter vervanging van problematische gebouwen en om de monotone horizon te doorbreken.
  • Een laagbouwmilieu ("tussenschaal") wordt toegevoegd om een menselijke schaal te introduceren en de overgang tussen de hoogbouw en het park te verzachten.
• Klimaatrobuuste leefbuurten:
  • Er wordt gestreefd naar een sociale mix door minstens 30% van het programma te voorzien als betaalbaar wonen.
  • De levendigheid wordt verhoogd door een functiemix te integreren: ruimte voor detailhandel, diensten en werkplekken in de plinten van de gebouwen.
  • De verspreide en onderbenutte parkeerplaatsen worden geconsolideerd in strategisch gelegen mobiliteitshubs.
  • Er wordt gestreefd naar een klimaatrobuuste en energiezuinige wijk met een aangenaam leefklimaat.

Gezien de aanleiding van het masterplan de renovatiegolf van de sociale woningen van Woonhaven was, werd in het masterplan opgenomen dat een bijkomend traject opgestart moest worden om de beoogde functiemix en sociale mix te bewerkstelligen. Dat blijkt echter geen evidentie:

• Functiemix: de renovatieambitie resulteert in heel wat beperkingen en ruimteclaims in de plint. Daarnaast is het ontwikkelingsrisico voor commerciële ruimte voor Woonhaven te groot in relatie tot de huidige marktinteresse.
• Sociale mix: toevoeging van het betaalbaar woonsegment zonder verlies aan sociale woningen is zeer beperkt binnen de eigendomscontouren van Woonhaven.

Beide ambities zijn echter belangrijk in de realisatie van de primaire doelstelling van het masterplan: een kwalitatieve leefbuurt met oog voor de menselijke schaal (soft city-model).

Bovendien blijkt bij het strippen van de eerste bestaande gebouwen dat de constructie over het algemeen in slechte staat is. Ook voldoen de appartementen vaak niet aan de huidig geldende ontwerpleidraad die de voorwaarde vormt voor de financiering waar Woonhaven aan gebonden is. In combinatie met aanpassing van de woonunits naar types afgestemd op de noden van de wachtlijst, resulteert dit bij de uitwerking van de lopende dossiers dat de kostenraming van de renovatie steeds hoger oplopen. Gezien het financieringssysteem van Wonen in Vlaanderen sterk gereguleerd is, wegen die kostenverhogingen zwaar door op de financiële balans van Woonhaven.

De evaluatie van het uitblijven van de ambities rond meer diverse invulling in combinatie met het overschrijden van de subsidieerbare financiering voor Woonhaven, maken een reflectie van het masterplan noodzakelijk. Hoewel de krachtlijnen van het masterplan overeind blijven als ambitie (essentiële schakel in het landschap, een flexibele bebouwingsstrategie en een klimaatrobuuste leefbuurt), is een doorvertaling naar handvaten om tot een haalbaar ontwikkelingsmodel te komen noodzakelijk.

Gezien Woonhaven zich voorbereidt om de volgende opdracht te publiceren voor de vervangbouw van bouwblokken 4a, 4b en 4c, is overeengekomen dat zij een strategisch ontwikkelingskader zal toevoegen als extra deelopdracht ,waarvoor de stad het opdrachthouderschap zal opnemen.

Doelstellingen van het strategisch ontwikkelingskader zijn:

• Behoud aantal sociale woningen
• Introduceren van sociale mix door toevoeging van betaalbare woningen
• Versterken van functiemix met het oog op een levendige wijk

De scope van deze deelopdracht is eigendomssoverschrijdend. Zonder inbreuk te doen op de eigendomsrechten van elke betrokken eigenaar worden zo de opportuniteiten van een geïntegreerd plan uitgewerkt. Woonhaven en de Stad zullen uiterlijk bij gunning van de opdracht een afsprakenkader maken over de principes van waardering en kostenverdeling bij perceelsoverschrijdende ontwikkelingen.

De stad Antwerpen zal samenwerken met Woonhaven om deze studie mogelijk te maken. Woonhaven en de stad beslissen deze opdracht, in het algemeen belang, samen te voeren en Woonhaven aan te duiden om in gezamenlijke naam bij de gunning van de opdracht als aanbestedende overheid op te treden, overeenkomstig artikel 19 van de wet van 24 december 1993. De stad staat in voor de opvolging en financiering van deelopdracht 1, zijnde het stedenbouwkundige luik. Woonhaven is verantwoordelijk voor de financiering en opvolging van deelopdracht 2, zijnde de architectuuropdracht voor bouwblokken 4a, 4b en 4c.

Om de afstemming tussen de twee deelopdrachten te optimaliseren en duidelijke afspraken te maken over de rolverdeling, de aansturing van de opdracht en de financiële regeling, wordt een  samenwerkingsovereenkomst tussen stad Antwerpen en Woonhaven afgesloten, als kader voor de herontwikkeling van het plangebied.                  

Momenteel werd er bij opmaak van het meerjarenplan 2026-2031 geen budget voorzien op het specifieke boekingsadres uit de financiële tabel. Op moment van gunning dienen de nodige middelen beschikbaar te zijn op het concrete boekingsadres.