2025_CBS_08015 - Omgevingsvergunning - OMV_2025083097. Eliaertsstraat 15. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          9/01/2025: weigering (OMV_2024048599) voor het omvormen van een woonhuis met detailhandel en bijhorende bureel op het gelijkvloers naar een studentenhuis met 9 studentenkamers en een tandartsenpraktijk op het gelijkvloers;

-          28/07/2015: proces-verbaal (11002_2020_7488) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder vergunning;

-          29/03/2012: proces-verbaal (BO/2012/PV/0084) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder vergunning;

-          28/07/1941: toelating (1229#654) voor het bouwen van annexe 1st tussenverdiep met WC-plaats en het verbouwen van zolder in mansardekamer;

-          04/09/1923: toelating (1399#7751) voor binnenveranderingswerken;

-          28/11/1922: toelating (1399#7290) voor het bouwen van een magazijn en het overdekken van een koer.

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• gemengd gebouw:

-          gelijkvloers: detailhandel;

-          bovenliggende verdiepingen: 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• dakkapel in het achterste dakvlak;
• bouwdiepte gelijkvloers en eerste verdieping 12,77 m;
• uitbreiding rechterzijde gelijkvloers tot 16,10 m;
• bouwdiepte tweede verdieping variërend van 8,83 m tot 10,41 m;
• kroonlijsthoogte 12,45 m;
• nokhoogte 14,85 m;
• open koer van 10 m2;

-          gevelafwerking:

• dorpels in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk;
• balkon in blauwe hardsteen met smeedijzeren balustrade op de eerste verdieping;

-          inrichting:

• onderdoorgang naar gebouwen in binnengebied.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen, uitgezonderd:

• functie van het gelijkvloers gewijzigd van detailhandel naar kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen (Een functiewijziging was voor het jaar 2000 niet vergunningsplichtig indien er geen interne vergunningsplichtige veranderingswerken zijn doorgevoerd. Dit is hier het geval.);
• aantal woongelegenheden op de verdiepingen vermeerderd van 2 naar 9;
• open ruimte gedeeltelijk voorzien van een overkapping;
• gevelafwerking in bruine tegels op het gelijkvloers;
• balkon en balustrade gewijzigde in zwartgelakt staal;
• lichtgrijs, pvc buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• zwartgelakt houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• zwartgelakte, houten bakgoot.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:

-          gelijkvloers: kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bovenliggende verdiepingen: wonen - 8 kamerwoningen;

• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          8 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte variërend van 13,4 m² tot 19 m²;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt 15 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• dakkapel in het achterste dakvlak;
• bouwdiepte linkerzijde gelijkvloers en eerste verdieping 12,77 m;
• bouwdiepte tweede verdieping en rechterzijde variërend van 8,83 m tot 10,41 m;
• kroonlijsthoogte 12,45 m;
• nokhoogte 14,85 m;
• open ruimte van 11 m²;
• overkapping achteraan met een oppervlakte van 9 m²;

-          gevelafwerking:

• plint, sierranden en dorpels in blauwe hardsteen;
• bruine tegels op het gelijkvloers;
• gebroken witte bezetting op verdiepingen;
• balkon en balustrade in zwartgelakt staal;
• zwart, pvc buitenschrijnwerk op gelijkvloers;
• zwartgelakt, houten buitenschrijnwerk op verdiepingen;
• zwartgelakte, houten bakgoot;

-          inrichting:

• onderdoorgang naar gebouwen in binnengebied;
• 2 optionele fietsstalplaatsen in onderdoorgang;
• 9 fietsstalplaatsen onder afdak.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de uitbreiding op het gelijkvloers;

-          wijzigen van 2 zelfstandige woongelegenheden naar 8 studentenkamers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
 

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling in de voorgevel is verboden;

• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer: kamer 8 heeft slechts 0,8 m² dat een horizontaal uitzicht biedt en zich bevindt tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte;
• artikel 19 Afvalverzameling: de afvalbergingen van de kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen hebben een oppervlakte van 1 en 3,2 m² waar dit minimaal 4 m² moet zijn per berging;
• artikel 26 Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid: kamers 1 en 6 hebben een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 13,4 m² en 13,5 m² waar dit minimaal 14 m² moet zijn.
   

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-         Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het dossier omvat het voorzien van een studentenhuis met 8 studentenkamers en een tandartsenpraktijk op het gelijkvloers.

In het dossier zijn bewijsstukken aangeleverd die aantonen dat er reeds langer kamers verhuurd worden aan studenten. Zo is er een vergunning uit 1993 en is er een conformiteitsattest uit 2024 aangeleverd. Ook is er een bewijsstuk aangeleverd waaruit blijkt dat de tandartsenpraktijk reeds aanwezig was in 1985 toen deze functiewijziging nog niet vergunningsplichtig was.

In 2012 is er door de stad een onderzoek naar de kwaliteit van de kamers gebeurd en in 2013 werd ook een conformiteitsattest opgesteld.

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen om panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante omgevingsvergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen.

Een pand dient aan volgende voorwaarden te voldoen:

• voor het pand mag er geen omgevingsvergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;
• de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.

Voorliggende studentenhuisvesting voldoet aan de gestelde voorwaarden van dit besluit.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt het magazijn en toilet achteraan gesloopt. Tegen de achterste perceelsgrens wordt een overdekte fietsenstalling voorzien. De open ruimte wordt met 1m2 vergroot en de scheimuren blijven ongewijzigd. Het overige volume blijft eveneens ongewijzigd. Het volume is qua schaal en ruimtegebruik inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het houten schrijnwerk op de verdiepingen wordt zwart gelakt net zoals de dakrand. Op het gelijkvloers worden bruine tegels toegevoegd rondom de raamopening die voorzien wordt van zwart pvc buitenschrijnwerk. Het balkon en de balustrade op de eerste verdieping worden voorzien in zwartgelakt staal alsook een strook onder het balkon voor de tegels. Onder de raamopeningen wordt tussen de bruine tegels een plint in blauwe hardsteen voorzien.

Door voorgestelde gelijkvloerse materialisatie en indeling wordt het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld niet gerespecteerd of opgewaardeerd. Er is geen sprake van een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel. De indeling en de materialisatie van de gelijkvloerse gevel dient aangepast te worden aan de achterliggende gewenste functie en voorzien te worden in materialen die afgestemd zijn op de rest van de voorgevel. Ook worden er bedenkingen gemaakt bij het verplaatsen van de toegang tot een publieke functie van de voorgevel naar dieper gelegen in de doorgang. Het is logischer deze toegang te behouden aan de straatzijde. Bijgevolg worden de gelijkvloerse wijzigingen aan de voorgevel uitgesloten van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Kamer 8 heeft slechts 0,8 m² van de dakvlakramen dat een horizontaal uitzicht biedt en zich bevindt tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte. Om van voldoende gebruiksgenot te kunnen spreken dient dit minimaal 1 m² te zijn. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgelegd dakvlakramen te voorzien conform artikel 10 van de bouwcode.

De bouwcode legt een minimumoppervlakte van een kamer vast op 14 m². In het voorliggend project worden kamers 1 en 6 gerealiseerd met een oppervlakte 13,4m² en 13,5m² .
 

In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen voor studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit. Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan.

De afvalbergingen van de tandartspraktijk hebben een oppervlakte van 1 m² en 3,2 m² waar dit minimaal 4 m² moet zijn per berging. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgelegd een afvalberging te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de studentenkamers dienen er 8 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden, voor de tandartspraktijk dient er 1 overdekte en afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden.  

Er worden 11 fietsstalplaatsen voorzien waarvan 9 (incl. 1 buitenmaatse) in een overdekte, afsluitbare stalplaats. De gestalde fietsen dienen een minimale hart op hart afstand van 60 cm te hebben.  

Er worden verder 2 fietsstalplaatsen voorzien in de doorgang, deze bijkomende stalplaatsen kunnen enkel gebruikt worden door bvb klanten of bezoekers (omdat ze niet afsluitbaar zijn), in dat geval is het aangewezen een ankerpunt/fietsnietje te voorzien om de fietsen aan vast te maken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Dakvlakramen te voorzien conform de bepalingen van artikel 10 van de bouwcode.

2. Een afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

3. Een hart op hart afstand tussen gestalde fietsen van minimaal 60 cm te voorzien.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

6. De voorwaarden uit het advies van Aquafin na te leven.

7. Alle werken, wijzigingen en handelingen aan de gelijkvloerse voorgevel worden uitgesloten van de vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.