2025_CBS_08001 - Omgevingsvergunning - OMV_2025068374. Kloosterstraat 13-13A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/05/2009: vergunning (20091401) voor het afbreken van een achterhuis en het wijzigen van de gevel;

-          12/07/2007: vergunning (20064085) voor het regulariseren van een zolderappartement;

-          10/10/1991: vergunning (1991976) voor het aanpassen handelspand tot appartementen;

-          11/08/1967: vergunning (1967687) voor een voorgevel.

Vergunde toestand

-          functie:

• voorbouw:

-          gelijkvloers rechts: restaurant;

-          gelijkvloers links: inkomhal detailhandel;

-          verdiepingen: wonen;

• achterbouwen:

-          gelijkvloers: detailhandel;

-          1ste verdieping: expositieruimte;

-          bouwvolume:

• voorbouw: 3 bouwlagen met hellend dak;
• achterbouwen: 2 bouwlagen met deels hellend, deels plat dak;
• open ruimte achteraan van 50,6 m²;

-          gevelafwerking:

• parement in rode gevelsteen;
• schrijnwerk en toegangspoort in hout;
• geveldetaillering in beige zandsteen.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde voordeur in zwarte aluminium;
• schrijnwerk op de verdiepingen, donkerblauw geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• voorbouw: geen onderdeel van de aanvraag;
• achterbouwen gelijkvloers en 1ste verdieping: dansschool/pilates- en yoga-studio/boxing;

-          gevelafwerking:

• parement in rode gevelsteen;
• toegangspoort in metaal, antraciet;
• schrijnwerk op de verdiepingen in hout, antraciet gelakt;
• zaakgebonden publiciteit verwijderd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie in de achterbouwen van detailhandel op het gelijkvloers en expositieruimte op de verdieping naar dienstverlening;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  5:   Zone voor Centrumfuncties - Publieksgerichte gebouwen (Ce5), Artikel  7:   Zone voor Groen - (Gr), Artikel  8:   Zone voor Publiek Domein - (Pu), Artikel  9  Overdruk - Detailhandel (dh) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde: 

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:

De kleedruimten op de eerste verdieping hebben slechts een hoogte van 2,21 m.

• artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:

De gelijkvloerse verdieping heeft onvoldoende daglicht.

• artikel 19 Afvalverzameling

Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging.

• artikel 32 POET-principe is leidend:

Er worden voor de functiewijziging geen autostalplaatsen voorzien.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

Er worden voor de functiewijziging en verbouwing geen fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de functiewijziging in de achterbouwen met een winkel op het gelijkvloers en expositieruimte op de verdieping naar een dansschool/pilatesstudio.

De site is gelegen in de zone B2 van het lokaal kernwinkelgebied centrum Antwerpen. Het omvat de meer versnipperde uitlopers van het hoofdkernwinkelgebied A1-B1 van de stad. Er is een sterkere mengeling van handel, horeca en diensten maar ook van wonen, kantoren en andere functies.

De stedelijke dienst Economie en Toerisme adviseert gunstig omdat het project past binnen de goedgekeurde beleidsvisie detailhandel.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in che-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar. De ingrepen doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarden van het pand. De structuur en balkenroostering moeten bewaard blijven, maar dit lijkt wel de intentie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Volgens artikel 9 van de bouwcode moeten verblijfsruimten een vrije hoogte van 2,60 meter hebben. De kleedruimten op de eerste verdieping hebben een vrije hoogte van 2,10 meter. Aangezien men in een kleedruimte niet lang verblijft, kan deze afwijking worden toegestaan.

De pilatesstudio op het gelijkvloers heeft geen rechtstreeks daglicht zoals opgelegd in artikel 10 van de bouwcode. Het betreft een zone van +/-70 m² die rechtstreeks in verbinding staat met de zones aan de tuin, die ruim voorzien worden van daglicht door de grote koepels en ramen naar de tuin. Vanuit de pilatesruimte is er ook voldoende doorzicht naar de tuin. De afwijking op artikel 10 van de bouwcode kan om deze reden worden toegestaan.

Volgens artikel 19 van de bouwcode moet een afgescheiden afvalberging van 4 m² en voorzien van verluchting worden ingericht op het gelijkvloers in een gedeelte van de pilatesstudio.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden geen fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien. Volgens artikel 33 van de bouwcode moeten er voor het personeel 2 fietsstalplaatsen (0,60/100 m²) en voor de bezoekers 7 fietsparkeerplaatsen (2/100 m²) voorzien worden. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen om op het gelijkvloers een fietsenberging voor 9 fietsen te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Er moeten 2 fietsstalplaatsen voor het personeel en 7 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers voorzien worden op het gelijkvloers.

3. De ramen in de zijgevel op de perceelsgrens moeten worden voorzien van ondoorzichtig glas.

4. Er moet een afgescheiden en verluchte afvalberging van 4 m² voorzien worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Inkijk en privacyhinder: In de linkergevel van het projectgebouw zit op de eerste verdieping een raam. Dit raam geeft inkijk in de tuin van bezwaarindieners. Op heden ondervinden bezwaarindieners weinig hinder doordat verschillende meubels en andere spullen langs het raam zijn gestockeerd. Het beoogde project voorziet echter het wijzigen van de functie van deze ruimte naar een kleedruimte met lockers. Hierdoor zullen alle bezoekers die pilates,- boks- en barrelessen komen volgen, inkijk hebben in de tuin van bezwaarindieners. Bezwaarindieners zullen hierdoor privacyhinder ondervinden, die voor hen niet aanvaardbaar is – zeker niet in vergelijking met de huidige situatie waarin zij van de aanwezigheid van het raam geen hinder ondervinden.
   Beoordeling:

Dit raam is mogelijk een erfdienstbaarheid. Dit is een burgerrechtelijke aangelegenheid waarover de omgevingsvergunning geen uitspraak doet. Niettegenstaande mag een aanvraag geen hinder of inkijk veroorzaken bij omwonenden. Er wordt daarom als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat de ramen in de zijgevel moeten worden voorzien van ondoorzichtig glas.

2. Strijdig met RUP: Een “sportcentrum” zou mogelijk als vrije tijdsvoorziening kunnen worden beschouwd, maar op basis van de voorschriften van het RUP blijkt dat deze niet zijn toegelaten op de verdiepingen, doch slechts op het gelijkvloers. De voorliggende aanvraag is met dit voorschrift alvast niet in overeenstemming.

Beoordeling:

In het arrest van 6/03/2025 oordeelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen (A-2425-0588) dat een dansschool, spinning, yoga-studio, … onder de functiecategorie ‘dienstverlening’ valt omdat het lesgeven en het individueel begeleiden door gespecialiseerde lesgevers centraal staan. De aangevraagde dansschool/pilates- en yogastudio moet hier dan ook onder de bestemming ‘dienstverlening’ gecatalogeerd worden. De aanvraag is gelegen in RUP Binnenstad, waar in de voorbouw artikel 1. Zone voor wonen (Wo1) geldt en in de achterbouw artikel 5. Zone voor centrumfuncties – publieksgerichte gebouwen (Ce5). Volgens artikel 1 zijn in de voorbouw, naast de woonfunctie, kantoren en diensten op één bouwlaag toegelaten en vrijetijdsvoorzieningen op het gelijkvloers. In de achterbouw, waar artikel 5 van toepassing is, zijn kantoren en diensten met een maximale vloeroppervlakte van 1.500 m² toegelaten op alle verdiepingen, alsook vrijetijdsvoorzieningen. Het bezwaar heeft betrekking op de invulling op de eerste verdieping van de voorbouw waar zich de verticale circulatie en de kleedkamers voor de dansschool bevinden. Deze ruimtes staan ten dienste van de dansschool, maar worden enkel facilitair gebruikt. De groepslessen en begeleide activiteiten vinden plaats in de achterbouw, waar artikel 5 geldt en op het gelijkvloers van de voorbouw, waar artikel 1 geldt. De morfologie van het gebouw laat op de eerste verdieping van de voorbouw geen andere functie zoals wonen, hotel of gemeenschapsvoorziening toe. De voorgestelde invulling is dan ook in overeenstemming met het RUP.

3. Niet functioneel inpasbaar: Volgens de bezwaarindiener past de gevraagde invulling niet in de Kloosterstraat die getypeerd wordt door een veelheid aan antiek/brocantewinkels en kunstgalerijen.
   Beoordeling:

De site is gelegen in de zone B2 van het lokaal kernwinkelgebied centrum Antwerpen. Het omvat de meer versnipperde uitlopers van het hoofdkernwinkelgebied A1-B1 van de stad. Er is een sterkere mengeling van handel, horeca en diensten maar ook van wonen, kantoren en andere functies. Omdat de functie past binnen de goedgekeurde beleidsvisie detailhandel, gaf de stedelijke dienst Economie en Toerisme dan ook een gunstig advies over de aanvraag. Het is in deze omgeving nabij het hoofdkernwinkelgebied dan ook zeker niet het geval en evenmin gewenst dat er enkel antiek- en brocantewinkels en kunstgalerijen voorkomen.

4. Te grote mobiliteitsimpact: De Kloosterstraat is niet voorzien op het opvangen van bijkomende mobiliteitsbewegingen en parkeerdruk.
   Beoordeling:

Volgens de parkeernorm die gehanteerd wordt in de bouwcode veroorzaakt de aanvraag een bijkomende parkeerbehoefte van drie parkeerplaatsen. Dit wordt gecompenseerd door een vergoeding op te leggen voor deze drie ontbrekende parkeerplaatsen. Gezien de stedelijke context in de historische binnenstad zijn alle andere vervoersmodi voor handen. Daarnaast is het voorzien van voldoende fietsenstalling cruciaal. Daarom worden in de voorwaarden bij de vergunning opgenomen dat er 2 fietsstalplaatsen voor personeel en 7 fietsstalplaatsen voor bezoekers inpandig moeten worden ingericht.

5. Geluidshinder: Er wordt gevreesd voor geluidsoverlast.

Beoordeling:

De uitbaters moeten de Vlaremwetgeving naleven. Dit houdt in dat de muziek onder een aanvaardbaar geluidsniveau moet blijven. Bij overlast kunnen geluidsmetingen uitwijzen of de normen overtreden worden. Daarnaast mag niemand geluidshinder veroorzaken en dient elke burger zich te houden aan de geldende politieverordening.

6. M.e.r.: De project-mer-screening is ontoereikend.
   Beoordeling:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

7. PAS: De stikstofnota ontbreekt.
   Beoordeling:

Volgens de geldende regelgeving en de beslissingsboom die werd beschikbaar gesteld door het bevoegde Departement Omgeving is voor deze aanvraag het stikstofdecreet niet van toepassing.