Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025105399 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Yechezkel Glick met als adres Belgiëlei 50 bus 7 te 2018 Antwerpen en de heer Yossef Hoffman met als adres Jacob Jordaensstraat 64 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Van Eycklei 31 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1445F7 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een gelijkvloers kantoor tot appartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 22/08/2025: weigering (OMV_2025076758) voor het omvormen van een gelijkvloers kantoor tot appartement;
- 04/06/2025: statusrapport met een gunstig advies over het volume en de uitsluiting van de schil, en de woonfunctie en interne indeling van het gelijkvloers;
- 30/06/2023: weigering (OMV_2023026253) voor het regulariseren van het wijzigen van de gelijkvloerse functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen naar wonen;
- 28/10/2022: dossier ingetrokken tijdens behandeling door deputatie na weigering college (OMV_2022109344) voor het regulariseren van het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar wonen;
- 15/04/2022: weigering (OMV_2022001331) voor het wijzigen ven de gelijkvloerse functie naar wonen;
- 26/10/2012: vergunning (20125360) voor het verbouwen van een dakappartement;
- 24/09/1974: vergunning door deputatie (1973817619) voor het wijzigen van de vergunning;
- 21/01/1972: vergunning (1972970) voor het bouwen van een flatgebouw.
Vergunde toestand
- functie: wonen (meergezinswoning) met gelijkvloerse functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: wonen (meergezinswoning):
- bouwvolume ongewijzigd;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: wonen (meergezinswoning):
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van de benedenverdieping van kantoor, dienstverlening en vrije beroepen naar wonen;
- vermeerderen van het aantal wooneenheden met 1;
- wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;
- doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;
- mogelijke wijzigingen aan de bovenliggende verdiepingen (functie, bouwvolume en gevelafwerking) maken geen deel uit van de aanvraag.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 26 september 2025 | 6 oktober 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 26 september 2025 | 1 oktober 2025 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 26 september 2025 | 7 oktober 2025 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ SL | 26 september 2025 | 28 oktober 2025 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 26 september 2025 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.
De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen
- Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.
- Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping. Mogelijke wijzigingen aan bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van deze aanvraag. De functie van het gelijkvloers wordt gewijzigd van kantoor naar wonen. De voorgestelde functiewijziging is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De vergunde toestand van het gelijkvloers bestaat grotendeels uit landschapskantoor. De rest wordt ingenomen door de gemeenschappelijke inkomhal met sas en verticale circulatie.
In de appartementen vanaf de eerste verdieping bevinden de slaapkamers zich aan de achtergevel. De leefruimte en keuken liggen aan de voorgevel en richten zich met grote raampartijen volledig op het stadspark.
Het vermeerderen van het aantal woonentiteiten met een appartement overschrijdt de draagkracht van het perceel niet.
Bij een functiewijziging wordt verwacht minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel op het maaiveld als open ruimte te voorzien, volgens artikel 22 van de bouwcode. Omdat de bouwdiepte van de bovenliggende appartementen dit niet toelaat, kan hier een afwijking op worden toegelaten.
Het ingesloten karakter van de koer is door de hoge scheidingsmuren echter weinig kwalitatief en zorgt voor weinig daglichttoetreding in de leefruimtes achteraan (bouwcode artikel 10). Het is onmogelijk om binnen de voorliggende aanvraag hier een kwalitatieve buitenruimte te voorzien.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Iedere nieuwe woning die gerealiseerd wordt, wordt verwacht te voldoen aan de hedendaagse en geldende woon- een leefkwaliteitseisen. Het gelijkvloerse appartement dat wordt aangevraagd, komt hieraan niet tegemoet. Een woonfunctie op het gelijkvloers kan gunstig geadviseerd worden, als ze betrokken wordt bij het appartement op de eerste verdieping. Op deze wijze kan een groot duplex-appartement, geschikt voor een familie, aan het stadspark gemaakt worden.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
Voorliggende aanvraag betreft een functiewijziging op het gelijkvloers en betreft geen aanpassing aan de voorgevel. Hierdoor blijft het pand inpasbaar in de omgeving. De bovenliggende verdiepingen worden uit deze aanvraag uitgesloten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het nieuw toegevoegde appartement op de gelijkvloers beschikt niet over voldoende woonkwaliteit. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
Aan de straatkant wordt een slaapkamer voorzien. Hierdoor laat men de mogelijkheid liggen om de leefruimte en keuken te oriënteren naar het park. Tevens is slapen langs een drukke straat op het gelijkvloers niet comfortabel en kan dit hinder met zich meebrengen. Een slaapfunctie aan de voorgevel zorgt niet voor een levendige plint en verhindert interactie met de buurt. De leefruimte en keuken oriënteren zich volledig op de koer achteraan. De hoge scheidingsmuren en het ingesloten karakter zorgen niet voor voldoende daglichttoetreding en zichten voor de deze leefruimtes (bouwcode, artikel 10).
De slaapkamer vooraan en de leefruimtes achteraan zijn ononderbroken, hierdoor ontstaat theoretisch de mogelijkheid om een doorzonappartement te creëren. De inplanting van de badkamer ontneemt echter die mogelijkheid.
Een woonfunctie op het gelijkvloers is op zich stedenbouwkundig aanvaardbaar. Echter is de woonkwaliteit van het appartement in voorliggende aanvraag onvoldoende, waardoor deze niet gunstig kan geadviseerd worden. Zoals eerder vermeld kan de creatie van een duplexappartement hier een antwoord op bieden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van het gelijkvloers van kantoor naar wonen.
1 bijkomend appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 0.96 à 1 x 0.96 = 0.96
De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand is er een kantoor van 82.25 m²
82.25 m² kantoren met parkeernorm 0.77/100 m² à 82.25 m² x 0.77/100 m² = 0.63
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de bijkomende woonentiteit studio worden er 2 fietsstalplaatsen voorzien. Deze bevinden zich onder de trap aansluitend op de gemeenschappelijke hal.
Het advies wordt deels bijgetreden.
De voorgestelde fietsstalplaats is door de vorm weinig functioneel voor dagdagelijks gebruik waardoor geoordeeld wordt dat deze inrichting niet voldoet aan artikel 33 van de bouwcode.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 3 september 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 26 september 2025 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 november 2025 |
Verslag GOA | 28 oktober 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.