2025_CBS_08010 - Omgevingsvergunning - OMV_2025067698. Fruithoflaan 33-35. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/03/1971: vergunning (163#203) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:

-          detailhandel gelijkvloers;

-          wonen: appartementen op verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• grijze handvormsteen met banden in bekist beton;
• lichtgrijs aluminium schrijnwerk;
• blauwe hardstenen dorpels.

Bestaande toestand

-          bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• gewijzigde handelsruimte rechts van de gelijkvloerse onderdoorgang.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:

-          dienstverlening, kantoorfunctie en vrije beroepen rechts van de gelijkvloerse onderdoorgang;

-          detailhandel gelijkvloers;

-          wonen: appartementen op verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen en teruggetrokken daklaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• grijze handvormsteen met banden in wit geschilderd beton;
• lichtgrijs aluminium schrijnwerk en lamellen;
• zaakgebonden verlichte reclame vlak op de gevel met opschrift “Bancontact”;
• vinyl sticker ter hoogte van de inkomdeur;
• blauwe hardstenen dorpels.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          wijzigen van de voorgevel voorgevel op het gelijkvloers (bovenliggende geveldelen maken geen deel uit van de aanvraag);

-          voorzien van zaakgebonden reclame.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 196639, goedgekeurd op 22 juni 1966, meer bepaald in lot(en) 23G.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang moet drempelloos worden voorzien (max. 2 cm).

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: 3.c. het bestaande schrijnwerk wordt vervangen door schrijnwerk met een andere verdeling;

• Artikel 19 Afvalverzameling: voor de functiewijziging wordt er geen afvalberging voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

-          Reca Zuid: op de gemeenteraad van 21 oktober 2024 keurde de gemeenteraad dit ruimteplan goed.
Het collegebesluit Reca Zuid kan je raadplegen via Agendapunt Reca Zuid.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De gelijkvloerse handelsruimte rechts naast de overdekte inkom van de appartementen wordt omgevormd tot een ruimte met bancontactautomaten. Hiervoor werd intern advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Economie en Toerisme. Zij geven volgend gunstig advies:

“De aanvraag betreft het inrichten van cashautomaten in een bestaande vergunde handelsruimte aan de Fruithoflaan (buurtkernwinkelgebied). Dit houdt een functiewijziging in van detailhandel naar kantoor/dienstverlening. Het plaatsen van cashautomaten kadert in een ruime strategie om verspreid in woonzone cashautomaten te gaan voorzien, los van de bestaande bankfilialen. Logischerwijze nemen deze automaten de plaats in van bestaande vergunde commerciële ruimte in of nabij strategische horecakernen en (buurt)kernwinkelgebieden. OS/E&T geeft daarom gunstig advies.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

De open ruimte van de bestaande handelsruimte wordt opgedeeld in een publieke zone met de bancontactautomaten, een sas en een bunker achter de automaten. De voordeur verplaatst naar de voorgevel. Aan de rechterzijde van de voorgevel wordt een zone met airco voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat enkele voorgevelwijzigingen. Het buitenschrijnwerk van de bestaande handelsruimte wordt gewijzigd naar buitenschrijnwerk in dezelfde kleur en materiaal als het bestaande buitenschrijnwerk, zijnde lichtgrijs aluminium. Enkel de onderverdeling van het buitenschrijnwerk wijzigt ten opzichte van de vergunde toestand, wat gunstig geadviseerd kan worden. Ter hoogte van de airco wordt een gevelrooster voorzien. Dit rooster wordt uitgewerkt in hetzelfde materiaal en met dezelfde maatvoering en verhoudingen als het buitenschrijnwerk, wat aanvaardbaar is.

Verder wordt boven de inkomdeur zaak-gebonden reclame geplaatst. Deze reclame wordt intern verlicht en vlak tegen het buitenschijnwerk voorzien. Op de inkomdeur wordt een vinyl sticker voorzien. De reclame staat in verhouding tot de grootte van de zaak en de gevel en kan gunstig geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De toegang dient conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid drempelloos (max. 2 cm) voorzien te worden. Op basis van de aangeleverde plannen kan niet opgemaakt worden of de toegang hieraan voldoet. Dit wordt daarom als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode omdat er voor de functiewijziging geen afvalberging voorzien wordt. De aanvrager vraagt hiervoor een afwijking aan omdat de ruimte te beperkt is om een afvalruimte te voorzien en de invulling met onbemande bancontactautomaten een zeer beperkte hoeveelheid afval creëert. Deze motivatie wordt aanvaard en de afwijking op artikel 19 kan uitzonderlijk toegestaan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Alle vergunningsplichtige werken, handelingen en wijzigingen behalve die op het gelijkvloers in functie van de inrichting van een geldafhaalpunt, worden uitgesloten uit de vergunning.

3. De toegang dient drempelloos (maximaal 2 cm verschil) voorzien te worden conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.