2025_CBS_08036 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Ongunstig advies - OMV_2025004787. Van Strydoncklaan, Boterlaarbaan, Corneel Franckstraat zonder nummer (zn) en Corneel Franckstraat 89. District Deurne - Goedkeuring

Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:

- een openbaar onderzoek te houden;

- advies uit te brengen.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2025: Kwaliteitskamer architectuur;

-          19/12/2024: vergunning door de deputatie (OMV_2023040892) voor het verkavelen van percelen in 10 loten voor woningbouw, aanleggen van openbaar domein met aanhorigheden en bouwrijp maken van het terrein, inclusief vellen van bomen – in beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
 

Vergunde toestand

-          verkaveling (OMV_2023040892) met 10 loten voor woningbouw:

• loten 1 en 2 behoren niet tot voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag;
• lot 3:

-          oppervlakte van 5.058 m²;

-          voor meergezinsgebouwen (en commerciële functies op het gelijkvloers) grenzend aan loten 4-10 om daarmee een bouwblok te vormen;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 17 m en variërend aantal bouwlagen van minimum 3 en maximum 5 onder een plat dak;

• loten 4-10:

-          elk lot met een oppervlakte van circa 121 m²;

-          voor 7 eengezinswoningen in gesloten bebouwing;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 12 m en aantal bouwlagen van minimum 2 en maximum 3 onder een plat dak;

• overdrukzone voor 2 ondergrondse parkings;
• 2 private doorsteken in het bouwblok voor bewoners, gebruikers en bezoekers;
• openbaar domein met infrastructuur, nieuwe wegenis en aanhorigheden;
• gewijzigd reliëf voor wadi’s als infiltratievoorziening;
• hoogstammige bomen worden geveld;
• ontbossing.

Bestaande toestand

-          onbebouwd bouwrijp terrein;

-          aanplanting met onder meer een bomenrij met dominantie van berk en ruigte en pioniersvegetatie met beperkte opslag van struiken en bomen;

-          begrensd door Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan in het noorden en oosten, tuinen van woningen in Dassatraat in het westen en het zuidelijke deel van het projectgebied Silsburg in het zuiden.

Nieuwe toestand

-          functie: bebouwing met gemengd gebruik, ingericht als volgt:

• woningen: 7 eengezinswoningen op loten 4-10, en 105 appartementen en 27 cohousing units met gemeenschappelijke ruimtes op lot 3, verdeeld over volgende gebouwen:

-          gebouw A: 27 cohousing studio’s en éénslaapkamerunits van 39-67 m², 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 73 m²;

-          gebouw B: 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw C: 8 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw D: 4 studio’s van gemiddeld 35,5 m², 4 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 63 m², 4 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 78 m²;

-          gebouw E: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van gemiddeld 112 m², 2 drieslaapkamerappartementen van 95 en 98 m²;

-          gebouw F: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 62 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van 97 m² en 112,5 m²;

-          gebouw G: 5 éénslaapkamerappartementen van 58-61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 84 m², 13 drieslaapkamerappartementen van 97-104 m²;

-          gebouw H: 7 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 74 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 96-107 m²;

-          gebouw I: 3 studio’s van gemiddeld 45 m², 3 éénslaapkamerappartementen van 58 m², 8 tweeslaapkamerappartementen van 73-83 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 89-120 m²;

• kantoren, diensten en vrije beroepen op lot 3: 5 units van 90-115 m² op het gelijkvloers aan de zijde van de Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan;
• detailhandel op lot 3: 1 unit van 322 m² op het gelijkvloers in gebouw A;

-          bouwvolume:

• 9 meergezinsgebouwen en 7 eengezinswoningen met variërende bouwhoogte van 3 tot 5 bouwlagen onder een plat dak;
• verschillende bouwvolumes met terrassen en teruggetrokken daklagen;
• tuinpaviljoen van 185 m² met bergingen voor de eengezinswoningen;
• ondergrondse parkeergarage voor 152 personenwagens en 171 fietsen;

-          gevelafwerking:

• gevels in variërende geel genuanceerde gevelsteen met accenten in verticaal en horizontaal verband;
• geveldetailleringen, accenten en terrassen in architectonisch beton;
• schrijnwerk in bronskleurig (goudgele of roze) of grijs aluminium;
• plint deels in architectonisch beton;
• poort naar ondergrondse garage ter hoogte van gebouw D in grijs aluminium, aan de zijde van de Van Strydoncklaan;

-          inrichting:

• verhardingen;
• reliëfwijzigingen;
• brugje over een wadi.

Inhoud van de aanvraag 

-          bouwen van 7 eengezinswoningen op loten 4-10;

-          bouwen van 9 gebouwen met 105 appartementen, 27 cohousing units, 5 units voor kantoren, dienstverlening en vrije beroepen en één detailhandelsunit op lot 3;

-          bouwen van een tuinpaviljoen met bergingen voor de eengezinswoningen;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage voor 152 auto’s en 171 fietsen;

-          wijzigen van het reliëf;

-          aanleggen van verhardingen en een brugje.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen en een tijdelijke grondwaterwinning voor het uitvoeren van de werken met bijstelling van de lozingsvoorwaarden.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling Silsburg ZUID lot 3 - 10
 

Aangevraagde rubriek(en) Milieuluik warmtepompen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Adviezen

Externe adviezen
 

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Woongebied en Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 202312, goedgekeurd op 19 december 2024, meer bepaald in de volgende loten: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 en 10.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het RUP.

De aanvraag voldoet aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  De fietsparkeerplaatsen laten niet allemaal een functioneel en comfortabel gebruik toe.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen).

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwproject voor het bouwen van 9 meergezinsgebouwen met 105 woongelegenheden en 27 co-houding units, 7 eengezinswoningen, één detailhandelsunit, 5 units voor kantoren/diensten/vrije beroepen, een collectieve binnentuin, een tuinpaviljoen en een ondergrondse parking.

Deze bestemmingen zijn in overeenstemming met de geldende verkavelingsvoorschriften voor de loten 3 tot en met 10. De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwblok wordt gevormd door 9 gebouwen op lot 3 en 7 eengezinswoningen op de loten 4 tot en met 10 van de verkaveling OMV_2023040892, opgetrokken op een doorlopende ondergrondse bouwlaag.

In de verkavelingsvergunning zijn onder andere maximale bruto-vloeroppervlakten vastgelegd. Voor lot 3 is dit maximaal 13.500 m², op de loten 4 tot en met 10 maximaal 176 m² per eengezinswoning. Het ontwerp voldoet aan de bebouwingsvoorschriften van de verkaveling.

Er wordt bewust ingezet op zowel woongelenheden voor gezinnen als voor oudere personen of alleenstaanden, ter bevordering van de sociale cohesie doorheen het project. Van de 139 woongelegenheden worden er naast de grondgebonden eengezinswoningen, in de meergezinswoningen verschillende woonvormen en woontypologieën aangeboden. Hierdoor is er een verscheidenheid aan woonaanbod binnen het bouwblok, maar ook per gebouw is een mix aan verschillende woninggroottes terug te vinden.

Het hoekgebouw A aan de Van Strydoncklaan is bestemd voor cohousing. Hier worden kleinere zelfstandige woonentiteiten voorzien, aangevuld met ruime gemeenschappelijke ruimtes op het gelijkvloers, grenzend aan de binnentuin, en op het niveau van het dak, met een gemeenschappelijk dakterras.

De centrale gebouwen B en C aan de Van Strydocklaan, met een noord-zuidoriëntatie, worden doordacht op deze plaats ingericht met doorzon-appartementen, zodat een ‘dode’ slaapkamer-gevel langsheen deze Van Strydoncklaan vermeden wordt.

De hoekgebouwen D, G en I hebben één centrale circulatiekern met per bouwlaag een aantal units van afwisselende grootte en op verschillende plaatsen voorzien van inpandige terrassen langsheen het openbaar domein, waardoor een vorm van levendigheid ontstaat langs de nieuwe woonstraten.

De gebouwen G, H en I met een zuidgevel worden ingericht met leefruimtes en terrassen aan deze zijde, ideaal georiënteerd naar de toekomstige parkzone aan de overkant. De slaapruimtes liggen hier voornamelijk aan de noordgevel en kijken uit op de collectieve binnentuin.  

In de gebouwen E en F aan de oostzijde van het bouwblok wordt dan weer een mix aan typologieën gecombineerd.

Tegenover de eengezinswoningen worden duplex-appartementen voorzien op het gelijkvloers en de eerste verdieping aan de tuinzijde, waardoor het aantal verschillende ‘eigenaars/bewoners’ tegenover elkaar beperkter is, het aantal rechtstreekse visuele contacten wordt verminderd en het privacy-gevoel in de tuinen wordt vergroot.

De hoofdtoegang van elk gebouw is vlot toegankelijk, zichtbaar en herkenbaar vanaf het openbaar domein. Daarnaast heeft elk gebouw, op gebouw D na, een tweede toegang aan de zijde van de binnentuin om een vlotte bereikbaarheid vanuit de woning naar de tuin mogelijk te maken.

De gelijkvloerse appartementen van de oostelijke en zuidelijke gebouwen hebben tegen de achtergevel private terrassen, grenzend aan de collectieve binnentuin. De privacy van deze terrassen wordt gewaarborgd door het voorzien van middelhoge struikbeplating rondom te terrassen, het creëren van voldoende afstand tot de paden en/of het voorzien van een barrière met keerelementen.

De eengezinswoningen hebben elk een private tuinzone met terras aan de achtergevel, voorzien van een rechtstreekse toegang naar de collectieve binnentuin.

De tuin- en fietsbergingen in de tuinen van de eengezinswoningen vormen één architecturaal geheel met de collectieve fietsenstalling in de binnentuin van de meergezinswoningen. 

De binnentuin tussen de gebouwen krijgt een kwalitatief groene landschappelijke inrichting met een eigen identiteit en beleving. Volgens ligging, functie en gebruik worden er vier zones onderscheiden: een groene randzone langs de achtergevellijn, de collectieve tuinomgeving centraal in het binnengebied, de tuinzone voor de cohousing en de private tuinen bij de ééngezinswoningen.

Door de verharding te beperken tot enkel wat noodzakelijk en functioneel is, alsook de daktuin met 1 meter gronddekking te voorzien en de bodemstructuur van de tuinzone op volle grond optimaal te houden, wordt gezorgd voor een volwaardige groene invulling. 

De openbare ruimte rondom het bouwblok werd reeds vergund in de verleende verkavelingsvergunning. Enkel waren de exacte toegangen tot de gebouwen toen nog niet gekend, maar worden ze in deze omgevingsvergunning vastgelegd. Bijkomend wordt een brugje over de wadi toegevoegd om de toegang naar gebouw A aan de westzijde mogelijk te maken. Dit werd voorafgaandelijk aan het indienen van deze aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimten en goedgekeurd mits uitvoering in grijs gebezemd beton.

Alle gemotoriseerd verkeer heeft vanaf de Van Strydoncklaan, de verkeersas ten noorden van het project, rechtstreeks toegang tot de ondergrondse parking, waardoor de collectieve binnentuin volledig verkeersvrij blijft. Bewoners kunnen deze binnentuin bereiken vanuit de omgeving met de fiets of te voet via de twee onderdoorgangen. Daarnaast is de tuin voor de bewoners ook bereikbaar via de verschillende achterdeuren vanuit de verschillende gebouwen.

De ondergrondse bouwlaag wordt ingericht als parkeergarage met auto- en fietsstalplaatsen en technische ruimten. Auto’s hebben toegang tot de ondergrondse parking via één gecombineerde in- en uitgang vanop de Van Strydoncklaan.

Fietsers bereiken de ondergrondse fietsenstalling via een helling ter hoogte van de doorsteek in het zuiden van het bouwblok. Naast de ondergrondse fietsenstalling, worden op maaiveldniveau nog fietsenstallingen voorzien boven de in- en uitrit van de parking, in een fietspaviljoen in de collectieve binnentuin, ter hoogte van de achterdeuren van sommige gebouwen en in individuele fietsenbergingen in de private achtertuinen van de eengezinswoningen. Omwille van veiligheid en gebruikscomfort in de tuin zullen afzetpalen ter hoogte van de doorgangen voorzien worden om fietsers te doen afstappen en te voet tot de fietsstalplaats te gaan. 

De aanvraag voldoet hiermee aan de geldende voorschriften van de verkaveling en is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Binnen het bouwblok zijn er verschillende gebouwen en woningen, die individueel of per twee met een eigen identiteit zijn ontworpen. Ze onderscheiden zich door een verschillend gevelritme, bouwhoogte, detaillering of gevelmaterialiteit. Zo zijn er de Franse balkons in gebouw A, de zigzagbeweging in de noordgevel van gebouwen B en C, de deels uitpandige terrassen bij de gebouwen E, F en H, en de hoekvolumes D, G en I.

Toch is de bebouwing onderling verwant en vormt ze samen een harmonieus en architecturaal geheel. Alle gebouwen worden opgetrokken uit gevelbaksteen in geeltinten aangevuld met betonelementen. Door de combinatie van diverse metselwerkverbanden, verschillende voegkleuren en genuanceerde geeltinten wordt er een variatie bekomen.

Conform de verkavelingsvoorschriften wordt er gestreefd naar duidelijk te onderscheiden volumes en een interessant spel van gebouwhoogtes. De hoekgebouwen A, C-D-E en G functioneren als een hoekaccent en bekrachtigen de bebouwing langs de Van Strydoncklaan. De overige gebouwen hebben een bouwlaag minder gezien de oriëntatie. De hoogte van de bebouwing neemt af naar de eengezinswoningen toe, en sluiten zo op elkaar aan.

Gelet op de omvang van het project werd het ontwerp meermaals voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. De aanvraag voldoet aan het advies van de Kwaliteitskamer.

Bodemreliëf

Op het terrein is een hoogteverschil aanwezig. Gebouwen B, C, D, E, F en de detailhandelsunit in gebouw A sluiten aan op de pas van de Van Strydoncklaan, waarbij de referentiepas van het gelijkvloers +0.00 wordt. Gebouwen G, H, I, de cohousing in gebouw A en de eengezinswoningen hebben een pas op het gelijkvloers die 50 cm hoger ligt om aansluiting te vinden op het openbaar domein van de nieuwe woonstraten.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De binnentuin en de toegangen voldoen, net als alle gemeenschappelijke delen, aan de regelgeving inzake integrale toegankelijkheid. Het aantal hellingen werd zo veel als mogelijk beperkt en maximaal op 4% gehouden. Ook de bestratingsmaterialen voldoen aan de norm voor toegankelijkheid. Zo zijn de hoofdpaden in een gesloten verharding voorzien en de nevenpaden in halfverharding (type fijn split) op fundering en met afboording.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Het advies is ongunstig. Het college hecht omwille van het belang voor de brandveiligheid het grootste belang aan dit advies. Zonder een voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer kan dan ook geen vergunning worden verleend.

De provinciale dienst Integraal Waterbeleid brengt een ongunstig advies uit over de aanvraag.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeren

Om fietsen aan te moedigen, wordt er ingezet op een verscheidenheid aan fietsenstallingen zowel qua locatie als qua grootte en soort van de stalplaats. De fietsenstallingen worden bijgevolg verspreid over de projectsite en bij voorkeur in de nabijheid van het gebouw van de respectievelijke bewoner. De fietsenstallingen kunnen onderverdeeld worden in vier categorieën:

• Fietsenstallingen gekoppeld aan de toegangsdeur tot de tuin van een gebouw, waarbij een deel van deze fietsenstallingen voorzien worden van een dubbellaags-systeem om fietsen te stallen. 

• Een gemeenschappelijk fietspaviljoen voor de appartementen in de collectieve tuin, op de grens met de eengezinswoningen. Omwille van de centrale ligging wordt in deze fietsenstalling maximaal ingezet op buitenmaatse fietsen. Via de padenstructuur in de collectieve binnentuin zijn de toegangsdeuren tot de tuin van de gebouwen vlot bereikbaar.

• Een privatieve fiets- en tuinberging op eigen terrein voor elke individuele woning op de grens met de collectieve binnentuin. Architecturaal wordt dit uitgewerkt als één geheel. Deze privatieve fiets- en tuinberging wordt bovendien uitgerust met een toegangsdeur naar de collectieve binnentuin, zodat deze vlot bereikbaar zijn voor de respectievelijke bewoners.

• Een ondergrondse fietsenstalling, die vlot bereikbaar is vanaf het openbaar domein via de onderdoorgang in blok H, maar ook vanuit de collectieve binnentuin. Er wordt voorzien in een helling naar deze ondergrondse fietsenstalling. Vanuit deze fietsenstalling zijn de liftkernen van G, H en I zeer vlot bereikbaar en via de parkeergarage kunnen ook de andere gebouwen veilig en overdekt bereikt worden.

De toegang tot elk van deze fietsstallingen gebeurt via de collectieve binnentuin, welke afgesloten kan worden. Hierdoor staan alle fietsen steeds op een afgesloten, veilige plaats. De fietsenstallingen ter hoogte van gebouwen A, B en C kunnen omwille van de grotere beschikbare vrije hoogte uitgerust worden met een dubbellaags-systeem om fietsen te stallen. Het aantal fietsstalplaatsen in een dubbellaags-systeem bedraagt +/- 25% van het totaal.  Tevens worden er buitenmaatse fietsenstallingen voorzien in het project. Hierbij wordt gestreefd naar een minimum van 10%.

In het dossier werd tevens het advies van de dienst Mobiliteit gevraagd. Zij brengen een ongunstig advies uit om volgende redenen:

“Bij dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor bewoners, bezoekers, kantoren en commerciële ruimten is het noodzakelijk dat de parking wordt geëxploiteerd. Het dubbelgebruik kan enkel toegestaan worden indien dit expliciet mee in het dossier opgenomen wordt. Er moet een duidelijke onderbouwing toegevoegd worden aan het dossier dat omschrijft hoe de ontwikkelaar dit zal aanpakken.

Er moet tevens een schema van de ondergrondse parking gemaakt worden welke delen van de parking toegankelijk zullen zijn voor bezoekers van de verschillende functies in het gebouw. Dit plan moet toegevoegd worden aan het dossier.

De fietsenstallingen hebben een tussenafstand van 40 cm in plaats van 60 cm zoals opgelegd in de bouwcode. Dit heeft een enorme impact op de benodigde ruimte voor de fietsenstalling. Dit moet herbekeken worden en aangepast worden in het dossier.

Zolang voorgenoemde opmerkingen niet aangepast/toegevoegd zijn kan er geen advies gegeven door SW/MOB en is het advies bijgevolg ongunstig”

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectlocatie wordt ontwikkeld met onder andere zeven ééngezinswoningen, negen gebouwen met 105 appartementen, 27 cohousing units, kantoor- en detailhandelsruimte en een ondergrondse parkeergarage. De aanvraag omvat twee inrichtingen:

- inrichtingsnummer 20250227-0004: Milieuluik warmtepompen;

- inrichtingsnummer 20250221-0007: Bemaling Silsburg Zuid lot 3-10.

Bemaling Silsburg Zuid lot 3-10 

Voor de uitgraving en de aanleg van een ondergrondse verdieping en liftputten is een tijdelijke verlaging van het grondwater (GW) nodig. 

De gemiddelde GW-standen in zes peilbuizen (PB) op en rond het projectgebied schommelen tussen 4,98 mTAW en 6,42 mTAW (maximaal gemeten GW-stand: 7,01 mTAW). 

In de bemalingsstudie werden een scenario zonder (scenario 1) en één met trekpalen (scenario 2) opgenomen. Trekpalen zullen de opwaartse druk van het grondwater opvangen waardoor de bemaling vroeger kan uitgezet worden. Hierdoor kan de bemalingsperiode beperkt worden tot 9 maanden in plaats van 17 maanden zonder trekpalen. De dikte van de funderingsplaat kan ook aangepast worden van 60 cm naar 40 cm, waardoor minder diepe uitgravings– en bemalingspeilen nodig zijn. Scenario 2 met de trekpalen werd weerhouden. Volgende uitgravingen en verlagingen van de grondwatertafel zijn nodig om de werken uit voeren: 

De uitgravingen en bemalingen vinden plaats in de bodemlagen: 

• L1: geroerde tot lemig zandige toplaag – circa tussen 7,0 mTAW en 5,4 mTAW; 
• L2: (zandhoudende) klei - circa tussen 5,4 mTAW en 4,2 mTAW; 
• L3: zand van Berchem - circa vanaf 4,2 mTAW. 

De bemaling van de ondergrondse parking wordt uitgevoerd door met 15 dieptebronnen, aangezet op -7,5 mTAW (L3) en voorzien van een filterelement van 5 meter. Het hangwater boven L2 zal mogelijk bijkomend opgepompt moeten worden met een open bemaling. Voor de 10 liftputten zullen tijdelijke filterkaders worden voorzien.  

Om de grondwaterverlaging te bereiken wordt gestart met een debiet van 100 m³/uur, afnemend naar een stationair debiet van 65 m³/uur. Bij het opstarten van de filterkaders voor de liftputten zal het debiet tijdelijk opnieuw verhogen tot 85 m³/uur. Het cumulatief volume na 275 dagen bedraagt circa 484.100 m³.

Voor de berekening van het debiet en de invloedstraal (0,05 m verlagingscontour) wordt in het model gerekend met een horizontale doorlatendheid van 5 m/dag en een verticale van 1,67 m/dag. De maximale invloedstraal na 518 dagen (scenario 1) bedraagt 1.470 m in westelijke richting; de invloedstraal na 275 dagen bedraagt maximaal 1.320 m. Het verschil in afstand is beperkt, maar een groot voordeel treedt op door de kortere termijn waarbinnen de invloed zal optreden. 

De invloedstraal reikt net tot aan het habitatrichtlijngebied ‘Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitats’. De vegetatietypes zijn hier echter als weinig kwetsbaar aan verdroging en niet grondwaterafhankelijk gekarteerd. De bemaling heeft dus geen negatieve invloed op dit habitatrichtlijngebied. Volgens de Biologische Waarderingskaart (BWK) is er ten noorden van de site (park Rivierenhof en Groot Schijn) waardevolle natuur aanwezig. Deze is echter hoofdzakelijk nauwelijks tot weinig kwetsbaar aan verdroging. Drie percelen/zones zijn zowel als (zeer) waardevol als kwetsbaar aan verdroging aangeduid. De gesimuleerde verlagingen zijn er echter beperkt tot 0,05 en 0,10 m. De conclusie dat er geen negatieve invloed zal zijn op de biologisch waardevolle en beschermde natuur, geldt voor beide scenario’s. 

De berekende zettingen blijven bij de geplande bemalingspeilen voor scenario 1 onder de grenswaarde van 20 mm (maximaal 5,6 mm bij verlaging GW tot 1,37 mTAW). De theoretisch differentiële zetting bedraagt 1/45.005 voor de meest zettingsgevoelige sondering S3, significant lager dan de grenswaarde van 1/700. Er zal dus evenmin een risico op schade aan de omliggende bestaande infrastructuur of gebouwen ten gevolge van zettingen zijn voor scenario 2. 

Kwaliteit grondwater en lozing 

Op 18 juni 2024 werden grondwaterstalen uit PB1 en PB4 geanalyseerd. Er werden concentraties aan arseen (5,4 µg/l), zink (480 µg/l), vinylchloride (0,2 µg/l) en minerale olie (210 µg/l) boven hun respectievelijk indelingscriterium vastgesteld. Voor twee PFAS-componenten PFBA (100 ng/l), PFBS (38 µg/l) werd de rapportagegrens van 20 ng/l overschreden. De projectsite ligt niet in een actuele no regret-zone voor PFAS. 

Binnen de invloedstraal van de bemaling zijn verschillende OVAM-dossiers gekend, voornamelijk ten zuiden en westen van het project. Alle dossiers binnen de 0,5 m verlagingscontour werden gescreend; buiten de 0,5 m contour worden enkel de dossiers weerhouden waarbij een grondwaterpartikel een significante versnelling of verplaatsing ondergaat door de bemaling. Van de 37 weerhouden OVAM-dossiers kwamen er in vier een grondwaterverontreiniging voor. 

OVAM-dossier 564 situeert zich op de hoek van de Herentalsebaan en de Dascottelei en betreft onder andere een restverontreiniging met VOCl’s in het grondwater. Rekening houdend met de retardatiefactor van het zeer mobiele vinylchloride (1,37), zal de grondwaterverontreiniging theoretisch circa 11 m in de richting van de bemaling verplaatsen na 518 dagen. Deze beperkte verplaatsing wordt als aanvaardbaar geacht, aangezien de verplaatsingsrichting gelijk is met de grondwaterstroming en de monitoringscampagne aantoonde dat de restverontreiniging reeds inkrimpend was. 

OVAM-dossiers 21.470 en 62.359 situeren zich op de hoek van de Herentalsebaan en de Van Strydoncklaan en zijn overlappend. Er werden verhoogde concentraties aan BTEX en minerale olie aangetroffen boven de bodemsaneringsnorm. Er werd nog geen BSP opgestart. Onder invloed van de bemaling zal het grondwater zich na 518 dagen 32 m verplaatsen in de richting van de projectsite. Rekening houdend met de kleinste retardatiefactor (3,42 voor benzeen) verplaatst de verontreiniging zich 9,4 m; dit wordt als aanvaardbaar aanzien. 

OVAM-dossier 78.903 betreft een verontreiniging met lood, gekend zijn hoge retardatiefactor. De verontreiniging kan tijdens tijdelijke bemalingen als immobiel worden beschouwd. 

De berekende verplaatsingen van bestaande verontreinigingen binnen de invloedstraal van deze bemaling worden als aanvaardbaar geacht voor beide gesimuleerde bemalingsscenario's. 

Rekening houdend met de vastgestelde en voorspelde grondwaterkwaliteit, worden volgende bijzondere lozingsvoorwaarden gevraagd: 

• arseen: 50 µg/liter (= 10x IC); 

• zink: 2.000 µg/liter (= 10x IC); 

• vinylchloride: 1 µg/liter (= 11x IC); 

• minerale olie: 500 µg/liter (= standaardprocedure BSP); 

• PFAS-individuele component: 100 ng/liter (conform de BBT-studie). 

Indien nodig om de lozingsvoorwaarden te behalen, zal een WZI voorzien worden, opgesteld in de noordoostelijk hoek van het projectgebied, aan de rand van de openbare weg (Van Strydoncklaan). De exploitant voorziet het water te lozen via één lozingspunt in de gemengde riolering aan Van Strydoncklaan, mits de uitdrukkelijke toelating van Aquafin hiervoor wordt bekomen. 

Op de hoek van de Boterlaarbaan en de Peter Benoitlaan is er volgens de rioleringskaart van Water-link een afvoer voor hemelwater aanwezig (gracht). Deze sluit via een grachtenstelsel aan op de Koude Beek. De afstand tot de gracht bedraagt iets meer dan 200 meter (lijntraject). De mogelijkheid het water via deze weg te lozen en deels te laten infiltreren, werd niet onderzocht door de aanvrager, wat gelet op de grote hoeveelheid grondwater dat opgepompt wordt en rekening houdend met de principes van de bemalingscascade een gemiste kans is. Er wordt ongunstig advies gegeven het bemalingswater te lozen in de gemengde riolering. De voorkeur gaat uit naar een lozing in de Koude Beek, mits de afwateringscapaciteit van de gracht voldoende is en er als gevolg van de lozing geen wateroverlast voor de omgeving ontstaat. 

Bijstelling sectorale milieuvoorwaarden 

Naast de bijzondere lozingsvoorwaarden, vraagt de exploitant een bijstelling van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II dat oplegt dat vóór de lozing een debietmeet- en bemonsteringsapparatuur moet worden voorzien. 

Indien de hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald met een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II kan de afwijking toegestaan worden. Deze meetmethode biedt immers in voorliggende situatie evenveel garanties dat het geloosde debiet en de kwaliteit ervan bepaald kan worden. Het volume opgepompt grondwater is gelijk aan het volume water dat geloosd zal worden. Om de kwaliteit van het geloosde grondwater te bepalen, kunnen er staalnames gedaan worden via een aftapkraan.

Geluid 

Van de onderwaterpompen waarmee gewerkt wordt in de dieptebronnen zal geen geluid of trillingen merkbaar zijn. Een bemalingspomp aangesloten op de filterkaders kan wel voor geluidshinder zorgen. Vooral ’s nachts zal de bemaling als storend kunnen ervaren worden door omwonenden. Overdag zal het werfgeluid van de werken en het omgevingsgeluid dominanter zijn. De bemalingspompen worden voorzien van een omkasting zodat het geluid van de op- en neergaande plunjer gedempt wordt. Het geluid van een waterzuiveringsinstallatie blijft beperkt tot zacht geruis en stromend water. 

De geluidshinder is tijdelijk van aard en beperkt. De afstand tot de bewoonde vertrekken van omwonenden lijkt groot genoeg om het geluid van de installaties voldoende te laten afnemen. Het aantal potentieel gehinderden is beperkt. Het risico op geluidshinder is aanvaardbaar. 

Milieuluik warmtepompen 

Voor de geplande wooneenheden worden individuele brine/water warmtepompen toegepast, voorzien in de berging van elke wooneenheid. Een gesloten BEO-veld (boorgat energieopslag) zal hiervoor aangelegd worden, waarmee de warmte uit de bodem zal dienen als bron voor verwarming en koeling. Het dieptecriteria op de site bedraagt 150 meter. De grondboringen worden uitgevoerd onder de vloerplaat van de parking tot op maximum 150 m diepte, waarin leidingen komen met een water-glycol mengsel. 
Het elektrisch vermogen van de warmtepompen bedraagt 0,83 kW per toestel. Er is geen collectieve centrale warmtepomp. Het totaal geïnstalleerd elektrisch vermogen voor de wooneenheden is dus gelijk aan 115,37 kW gezien er 139 warmtepompen worden voorzien.  

Afhankelijk van de regeneratiecapaciteit van de bodem en de effectieve verbruiken van de wooneenheden is de kans reëel dat er een ‘drycooler’ geïnstalleerd zal worden. Het totale elektrische vermogen van de drycooler is gelijk aan 23,6 kW. Voor de commerciële ruimte en ruimten voor diensten worden in 7 VRF-units (variabele koudemiddelstroom) voorzien met elk een elektrisch vermogen van 7,35 kW.  

Wat betreft de warmtepompen voor de wooneenheden zijn er geen buitenunits voorzien. Geluids- of trillingseffecten naar de omgeving zullen niet waarneembaar zijn. De VRF-units en de drycooler beschikken wel over buitenunits, die in openlucht geplaatst zullen worden. De VRF-units worden op dak boven de respectieve commerciële ruimte geplaatst. De drycooler bevindt zich op het dak van blok A en wordt aan drie zijden voorzien van een geluidscherm. 

Gelet op de hoogte en de positie van de koeltoestellen in openlucht en de akoestische wanden wordt geen situatie gecreëerd waarin reflectie van het geluid over grotere afstanden optreedt. Het risico op geluidshinder is aanvaardbaar. Het vermogen van de warmtepompen voor de wooneenheden dient mogelijk niet mee in beschouwing genomen te worden. Deze kunnen immers als een decentraal systeem aanzien worden, die onder verschillende exploitanten vallen. Enkel het nominaal koelvermogen bepaald door alle installaties van eenzelfde exploitant moet in beschouwing genomen worden.

Conclusie

Mits naleving van de algemene en sectorale milieuvoorwaarden kan de exploitatie van de koeltoestellen plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Voor de bemaling wordt een deels voorwaardelijk gunstig advies verleend. Het lozen van het bemalingswater in de gemengde riolering wordt ongunstig geadviseerd. Gezien het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen wordt echter een ongunstig advies verleend.

Bij een eventuele verlening van de omgevingsvergunning, worden volgende voorwaarden voorgesteld:

1. Het bemalingswater wordt geloosd in de RWA ter hoogte van de hoek van de Boterlaarbaan en de Peter Benoitlaan, mits de afwateringscapaciteit van de gracht voldoende is en er als gevolg van de lozing geen wateroverlast voor de omgeving ontstaat.

2. Er hoeft geen meetgoot voorzien te worden op voorwaarde dat de hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald met een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Om de kwaliteit van het geloosde grondwater te bepalen, dient voor de lozing een staalnamepunt voorzien te worden.

3. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

4. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximum 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie: 

• bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;

• bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

5. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

6. De analyseresultaten met betrekking tot PFAS worden meegedeeld aan de PFAS-coördinator van stad Antwerpen (mi@antwerpen.be).

Advies van het college

Ongunstig advies te verlenen voor de aanvraag tot omgevingsvergunning, omwille van het ongunstig advies van de brandweer, het ongunstige advies van de provinciale dienst Waterbeleid alsook het ongunstige advies voor de fietsenstallingen.

Dit advies werd opgemaakt op basis van PIV 4.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4 §3 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 792.711,30 euro.

Artikel 6 §1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6 §2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          Het ondersteunen van sociale woningbouw in fase 1 door de kosten op zich te nemen van de verwezenlijking en kosteloze overdracht van wegen en groene ruimte ten behoeve van het project van de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven.

De gevraagde afwijking onder 4.1, meer bepaald de last in natura bij de verkavelingsvergunning, wordt niet weerhouden. Deze lasten maken deel uit van de verplichte lasten zoals vermeld in artikel 75, §1, tweede lid, 1°. De stedenbouwkundige lasten zoals opgenomen in artikel 2 van de stedenbouwkundige verordening stedenbouwkundige lasten betreffen bijkomende lasten naast deze verplichten lasten zoals bepaald in §1.

Voor de overige gevraagde afwijkingen bevat de nota onvoldoende gegevens om deze te weerhouden.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan waardoor de stedenbouwkundige lasten onder artikel 2 §1.1 herleid worden naar een financiële stedenbouwkundige last van 612.161,30 euro.

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2 §1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voorziet de nodige vereiste groene ruimte op eigen terrein waardoor de aanvraag vrijgesteld is van stedenbouwkundige lasten onder toepassing van artikel 2 §1.2.

Het totaal van de financiële stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag bedraagt 612.161,30 euro

De betaling en invordering van de financiële stedenbouwkundige last door de stad Antwerpen verloopt conform de modaliteiten zoals opgenomen in artikel 8 van voorgaande verordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Het oppompen van het grondwater en het volbouwen moet stoppen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener haalt geen reden van het bezwaar aan, waardoor de beoordeling ervan niet mogelijk is.

2. Vrees voor bijkomende constructies – vooral ondergrondse: Bezwaarindiener maakt zich  ernstige zorgen over het risico op verdere verharding van infiltratiegebied Silsburg, de effecten ervan op de wijk en op woningen en natuur in het kwetsbare, lager gelegen overstromingsgebied Boterlaar, in het bijzonder door de bemaling voor bijkomende ondergrondse constructies (zoals parkeergarages en kelders) en door het definitieve verlies van opslagcapaciteit voor water door het bestaan van die lege, ondergrondse ruimtes in infiltratiegebied. Dergelijke ingrepen hebben een niet te onderschatten impact op het (grond)waterniveau en de waterhuishouding in de omgeving. Het Boterlaar heeft niet de ecologische draagkracht voor het onverantwoordelijk uitdelen en blijven uitdelen van omgevingsvergunningen op Silsburg.

Beoordeling:

Uit de watertoetsadvieskaart blijkt de betreffende zone niet in overstromingsgevoelig gebied te liggen. Voor de impact op de waterhuishouding wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening, het decreet Integraal Waterbeleid en de watertoets, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

In de bemalingsstudie van 2025 werd een effectenbepaling gedaan. Hieruit blijkt dat er geen negatieve invloed zal zijn op biologisch waardevolle of beschermde natuur of ten gevolge van zettingen op de omliggende bestaande infrastructuur/gebouwen.
 

3. Risico op schade aan omliggende woningen: Bezwaarindiener verwijst hierbij expliciet naar schadegevallen uit het verleden: bij de bouw van de Albert Heijn en het Eksterlaarproject werden nabijgelegen woningen getroffen door scheuren en verzakkingen. Deze schadegevallen tonen aan hoe kwetsbaar de ondergrond en omliggende bebouwing zijn voor zware werken, zeker wanneer er geen robuuste totaalvisie is op het geheel.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De reden van het ontstaan van schade aan bestaande bebouwing in de omgeving berust op vermoedens, houdt geen verband met voorliggende aanvraag en maakt geen deel uit van de beoordeling van een aanvraag tot omgevingsvergunning. Het is daarbij de verantwoordelijkheid van de bouwheer om de werken uit te voeren volgens ‘de regels van de kunst’.

Uit de bemalingsstudie van 2025 blijkt dat er geen risico is op schade aan de omliggende bestaande infrastructuur/gebouwen ten gevolge van zettingen.

4. Gebrek aan een plan-MER voor de volledige woonontwikkeling: Dit project is opnieuw een fase in de gesaucissoneerde ontwikkeling van de woonwijk Silsburg. De verschillende zogenaamde “losstaande” projecten zijn in realiteit nauw met elkaar verbonden – vooral via de impact op de (grond)waterhuishouding en de mobiliteit. Het uitblijven van een globale plan-MER (milieueffectrapport) voor de volledige wijk leidt tot een onsamenhangend beleid waarbij deelaspecten worden goedgekeurd zonder zicht op de totale impact.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Deze projectzone is volgens het GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 9 juli 2009, gelegen in woongebied bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. De plan-MER van dit GRUP werd op 25 augustus 2008 door de dienst MER goedgekeurd. Voor Silsburg is bij de omzetting van woonreservegebied naar woongebied in 2015 een inrichtingsstudie opgemaakt net om een samenhangende visie voor het ganse gebied te bepalen en een verdere ontwikkeling niet te hypothekeren. Vervolgens werd op 19 december 2024 een verkavelingsvergunning voor 10 loten verleend voor het noordelijk deel van dit gebied waarin de bouwmogelijkheden en de aanleg van het openbaar domein werden vastgelegd. Gezien de geschatte grootte en invulling van deze gehele verkaveling (voorlopige inschatting van 168 wooneenheden), valt het project onder het begrip “stadsontwikkelingsproject” in de zin van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage. Dit project behoort tot een categorie waarvoor overeenkomstig artikelen 4.3.2, §2bis en §3bis, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen milieubeleid (verder “het DABM”) een project-m.e.r.-screeningsnota (bijlage III-project) moet worden opgesteld. De procedure voor de aanvraag van de verkavelingsvergunning bevatte een project-MER-screeningsnota ‘Stadsontwikkelingsproject Silsburg’ opgemaakt door Embridge en een MOBER ‘Silsburg’ opgemaakt door Mint. De nota werd aanvaard. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besloot deze toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van de verkaveling niet aanzienlijk zijn. Huidige aanvraag geeft invulling van het noordoostelijke bouwblok, de loten 3 tot en met 10 van deze verkaveling. Elke verdere ontwikkeling dient rekening te houden met de verkavelingsvergunning, de geldende voorschriften, de beleidsvisies en de inpassing in de bestaande omgeving.

5. Gebrekkige MER-screening: In de MER-screening wordt er gesteld dat er geen cumulatieve effecten zijn. Dit is onjuist, want dit project maakt integraal deel uit van het grotere bouwproject Silsburg-Zuid, waarvan de eerste vergunningsaanvragen reeds binnen zijn, en in beroep behandeld. Op afbeelding 1 is dit project rood omcirkeld en wordt de situering ervan in het grotere geheel aangegeven. Dit project bevindt zich in het noordwestelijke deel van het gebied afbeelding 1: Bron: 18204_TK_008_verantwoordingsnota SILSBURG, p. 10. Omdat in dit bezwaarschrift betwiste bouwproject deel van het hele projectgebied Silsburg is, valt bemaling voor de ondergrondse constructie, gezien de cumulatieve effecten met de andere nabijgelegen projecten, evenzeer onder een MER(-plicht). Een aparte vergunningsaanvraag, voor een heel ander deel van het bouwproject en met weer een andere aannemer is daarom alleen al een vorm van saucissonering. Verder is het ontbreken van enige cumulatieve effecten in de MER-screening ook nog onjuist, vanwege de andere, grote bouwprojecten in de buurt, waarvan sommige ook deel van het grotere bouwproject Silsburg uitmaken. Op onderstaande overzichtskaart (afbeelding 2) wordt er een situering van de projecten in de buurt weergegeven:- licht blauw: Eksterlaar: nv Vespa, nv Matexi, bv Woonhaven en AG Vespa- roze: Silsburg: Kamer Noord: nv Peiroun en AG Vespa- bruin: Silsburg: Boterlaarbaan 456: VOF Wikri Projects- rood: Silsburg: zuidelijke deel: nv Silsburg Development (project waar dit bezwaarschrift zich tegen richt) - groen: Silsburg: zuidelijke deel: bv Woonhaven- oranje: Silsburg: zuidelijke deel: BV FAZI GROUP - donkerblauw: Wommelgem: project bv LWRSN afbeelding 2. Op deze kaart is duidelijk te zien dat de projecten van bv Woonhaven, nv Silsburg Development, VOF Wikri Projects, nv Peiroun en AG Vespa en het project van nv Vespa, nv Matexi, bv Woonhaven en AG Vespa op Ekserlaar allemaal in een straal van ongeveer 500 meter liggen. Onvermijdelijk hebben deze projecten allemaal impact op de omgeving en genereren ze daarbij ook cumulatieve effecten (bijvoorbeeld op het vlak van mobiliteit en water). Net daarmee wordt in de MER-screening te weinig of geen rekening gehouden.

Omdat in dit bezwaarschrift het betwiste bouwproject deel van het hele projectgebied Silsburg is, valt bemaling voor de ondergrondse constructie, gezien de cumulatieve effecten met de andere nabijgelegen projecten, evenzeer onder een MER(-plicht). Een aparte vergunningsaanvraag, voor een heel ander deel van het bouwproject en met weer een andere aannemer is daarom alleen al een vorm van saucissonering.

Verder is het ontbreken van enige cumulatieve effecten in de MER-screening ook nog onjuist, vanwege de andere, grote bouwprojecten in de buurt, waarvan sommige ook deel van het grotere bouwproject Silsburg uitmaken. Bezwaarindiener voegt een lijst toe met situering van projecten in de omgeving en stelt vast dat deze projecten allemaal in een straal van ongeveer 500 meter liggen. Onvermijdelijk hebben deze projecten allemaal impact op de omgeving en genereren ze daarbij ook cumulatieve effecten (bijvoorbeeld op het vlak van mobiliteit en water). Net daarmee wordt in de MER-screening te weinig of geen rekening gehouden.

Tot slot wensen de bezwaarindieners ook te benadrukken dat tijdens de infovergadering over huidig project door de projectleider zelf werd aangegeven dat alsnog een MER werd aangemeld. Dit MER zou evenwel niet gelden voor huidig dossier, maar enkel voor de toekomstige fasen van de ontwikkeling van Silsburg. Met andere woorden: zelfs in geval er al sprake zou zijn van een aanmelding van een MER, is dit in elk geval ontoereikend aangezien niet alle vergunde en in aanvraag zijnde projecten daarin worden meegenomen. Dit is precies het hele opzet van een MER: alle mogelijke effecten globaal en cumulatief in kaart brengen. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Deze projectzone is volgens het GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 9 juli 2009, gelegen in woongebied bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. De plan-MER van dit GRUP werd op 25 augustus 2008 door de dienst MER goedgekeurd. Voor Silsburg is bij de omzetting van woonreservegebied naar woongebied in 2015 een inrichtingsstudie opgemaakt net om een samenhangende visie voor het ganse gebied te bepalen en een verdere ontwikkeling niet te hypothekeren. Vervolgens werd op 19 december 2024 een verkavelingsvergunning voor 10 loten verleend voor het noordelijk deel van dit gebied waarin de bouwmogelijkheden en de aanleg van het openbaar domein werden vastgelegd. Gezien de geschatte grootte en invulling van deze gehele verkaveling (voorlopige inschatting van 168 wooneenheden), valt het project onder het begrip “stadsontwikkelingsproject” in de zin van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage. Dit project behoort tot een categorie waarvoor overeenkomstig artikelen 4.3.2, §2bis en §3bis, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen milieubeleid (verder “het DABM”) een project- m.e.r.-screeningsnota (bijlage III-project) moet worden opgesteld. De procedure voor de aanvraag van de verkavelingsvergunning bevatte een project- m.e.r.-screeningsnota ‘Stadsontwikkelingsproject Silsburg’ opgemaakt door Embridge en een MOBER ‘Silsburg’ opgemaakt door Mint. De nota werd aanvaard. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besloot deze toegevoegde project- m.e.r.-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van de verkaveling niet aanzienlijk zijn. Huidige aanvraag geeft invulling van het noordoostelijke bouwblok, de loten 3 tot en met 10 van deze verkaveling. Elke verdere ontwikkeling dient rekening te houden met de verkavelingsvergunning, de geldende voorschriften, de beleidsvisies en de inpassing in de bestaande omgeving.

6. Vervuiling: Na de bouw van het Eksterlaar (zonder plan-MER) is in tuinen aan de Dascottelei formol ontdekt, afkomstig van gebalsemde lijken op kerkhof Silsburg. Voor een ondergrondse constructie wordt eerst water naar de bouwput gezogen en als na de bouw het grondwater weer aanvult wordt vervuiling zoals formol in de wijde omgeving verspreid. De hele geplande woonwijk Silsburg, inclusief deze projectsite ligt te dicht bij het kerkhof om een omgevingsvergunning te verstrekken zonder nader onderzoek. Bij District Deurne is dit probleem bekend, maar er is geen ruchtbaarheid aan gegeven.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bezwaarindiener levert geen informatie aan voor de stelling dat er formol ontdekt is in de tuinen aan de Dascottelei afkomstig van gebalsemde lijken op kerkhof Silsburg, evenmin voor de stelling dat dit teweeggebracht werd door de bemaling voor de bouwwerken op Eksterlaer. Ook op andere kanalen wordt hierover geen informatie teruggevonden. Het bezwaar berust op aannames die niet kunnen worden afgetoetst. Bijkomend dienen analyses uitgevoerd te worden op het SAP-pakket. Het oppompen van eventuele verontreinigingen zal op deze manier aan het licht komen en over een waterzuivering geleid worden indien dit noodzakelijk zou zijn.

7. Mobiliteit: Net als bij de vorige aanvragen wordt er ook bij deze aanvraag een MOBER toegevoegd. In het MOBER bij deze aanvraag, MOBER 3, wordt er een nieuw punt toegevoegd, nl. “8. Ontwikkelingsscenario”, waarin er andere bouwprojecten in de buurt, zoals dat van Woonhaven, Peiroun (Boterlaarbaan 456 – 34 woningen), Wikri-projects (Boterlaarbaan 497 – 11 appartementen) mee in rekening gebracht worden. Daarnaast worden er nog 2 toekomstige bouwprojecten van NV Silsburg Development, die niet in de aanvraag staan, ook mee in het ontwikkelingsscenario worden opgenomen. Door aan te geven dat nog 2 bouwprojecten van NV Silsburg Development, die niet in de vergunningsaanvraag staan, mee in het ontwikkelingsscenario worden opgenomen, wordt er in feite toegegeven dat er, in tegenstelling tot wat er altijd beweerd werd, nog andere fases op stapel staan. Dat een groter geheel in kleiner stukken verdeeld wordt: saucissonering. Een vergelijking van de verschillende versies van de MOBER’s maakt duidelijk dat in het MOBER 3, de versie bij de aanvraag van NV Silsburg Development (OMV_2025004787), de aantallen en percentages naar beneden geschaald worden. Op zich niet onlogisch, want in tegenstelling tot de vorige aanvragen geldt deze aanvraag enkel voor het deel van NV Silsburg Development (Alides), ZONDER het deel van Woonhaven erbij, waar de vorige keer Woonhaven deel van het pakket uitmaakte. De vraag die zich vervolgens stelt, is dan: waarom worden in Hoofdstuk 8 van MOBER 3 de tabellen uit MOBER 1 + 2 (met een kleine wijziging) gewoon integraal opnieuw gebruikt? Dat kan niet kloppen, want de tabellen uit MOBER 1 + 2 omvatten de gezamenlijke mobiliteitsimpact van de bouwprojecten Woonhaven en NV Silsburg Development (Alides), en, in Hoofdstuk 8 van MOBER 3 wordt anders duidelijk gesteld dat er behalve het project van Woonhaven nog andere projecten in de buurt, met name Peiroun (Boterlaarbaan 456 – 34 woningen), Wikri-projects (Boterlaarbaan 497 – 11 appartementen) nog 2 toekomstige bouwprojecten van NV Silsburg Development, mee in MOBER 3 opgenomen worden! Dit zou andere verkeersintensiteiten moeten creëren. Het valt in de overzichten van de verkeersintensiteiten van alle MOBER’s op dat de percentages van de “wijzigingen” bij de grens van “verwaarloosbaar” liggen. Dat in MOBER 1 en 2 de wijziging van de verkeersimpact van 4% nét onder de grens van 5% ligt, is al verdacht… maar daarvan kan de “verwaarloosbaarheid” ter discussie gesteld worden. Maar in MOBER 3 wordt de wijziging van het effect gewoon naar 2% (met de helft!) voor de ochtendspits en eveneens naar 2% (1/3!) voor de avondspits verminderd (zie bijlage: Vergelijking MOBER’s). Op die manier staat de “verwaarloosbaarheid”, volgens het boekje, buiten kijf. Deze aanpak is wel erg betwistbaar! Bovendien, zoals eerder aangegeven, is voorliggend project zonder het project van Woonhaven. De omvang waarmee de aantallen naar beneden geschaald worden, kloppen ook niet: de omvang van Woonhaven bedraagt ongeveer 1/3 van dat van NV Silsburg, dus de aangepaste inschattingen zijn buiten proportioneel. Bovendien wordt ook in MOBER 3 de mobiliteitsimpact op de Herentalsebaan niet mee opgenomen. Er wordt steeds van uitgegaan, dat de hele verkeersafwikkeling via de Boterlaarbaan (N116) verloopt, wat voor het deel in de aanvraag van Woonhaven en NV Silsburg Development en de bouwprojecten op Silsburg Noord (Peiroun, Wikri Projects) wel klopt, maar waar ontsluiten de twee toekomstige bouwprojecten van NV Silsburg Development? En waar ontsluiten de bouwprojecten waarover tot nu toe niets gezegd werd? Er zijn delen die wel degelijk op de Herentalsebaan ontsluiten (zie afbeelding 3). Wat is de mobiliteitsimpact hiervan? Bezwaarindiener verwijst naar afbeelding 3: Bron: 18204_TK_008_verantwoordingsnota SILSBURG, p. 11. Niettemin worden er nog delen van het projectgebied niet mee in MOBER 3 opgenomen en is derhalve ook Hoofdstuk 8 “Ontwikkelingsscenario” van MOBER 3 onvolledig.

Wij vragen dan ook met aandrang:

* Dat dit project niet afzonderlijk maar in zijn bredere context wordt geëvalueerd;

* Dat er geen nieuwe vergunning wordt toegekend zolang er geen globaal MER is uitgevoerd voor de volledige woonontwikkeling in Silsburg;

* Dat het bestuur rekening houdt met de ernstige bezorgdheden van omwonenden inzake schade, mobiliteit, wateroverlast en leefkwaliteit.

Bezwaarindiener verwijst naar de bijlage bij zijn bezwaar: Vergelijking van de MOBER’s.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag werd door de vergunningverlenende overheid volledig verklaard, inclusief de bij deze aanvraag toegevoegde MOBER. De MOBER is gebaseerd op de voorliggende aanvraag met de huidige concrete invulling van de verkaveling (die bij de verkavelingsaanvraag nog niet 100% gekend was) en getoetst aan de van toepassing zijnde reglementering zoals de bouwcode.

8. De terreinen waarop gebouwd zal worden zijn niet geschikt: De nieuwe ondergrondse parking van Eksterlaar lekt en heeft een permanent pompsysteem en reservoir. Het nog nieuwere gebouw naast de site van NV Silsburg op Corneel Franckstraat 81-87 heeft nu ook een permanente pomp. Dit is een belangrijk feit, want 'absoluut te vermijden' zeggen POA's (provinciale omgevingsambtenaren). 

Tegenover de Peter Benoitlaan 15 te Deurne waar nu een parking ligt, stroomde 100 jaar geleden in herfst, winter en lente helder water. De meeste waren 'waterziek'. Daarom is er nooit gebouwd. En daarom is het slecht dat nu wel gebouwd wordt.

Beoordeling:

Dit bezwaar berust op gegevens van andere sites en vermoedens die niets te maken hebben met de in dit dossier gevraagde ontwikkeling. De zone in de aanvraag ligt volgens de watertoetsadvieskaart niet in overstromingsgevoelig gebied. Voor de impact op de waterhuishouding wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening, het decreet Integraal Waterbeleid en de watertoets, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

9. Verloren groene ruimte: Met het project wordt voorzien in de bouw van maar liefst negen bouwblokken voor meergezinswoningen, zeven eengezinswoningen, één commerciële ruimte, vijf ruimtes voor diensten, een collectieve binnentuin én een ondergrondse parking. Dit bouwprogramma is in alle redelijkheid zwaar te noemen voor twee percelen van amper 9.000 m². Deze zwaarte blijkt onmiddellijk uit onderstaand inplantingsplan uit het aanvraagdossier.

Het perceel wordt quasi volledig volgebouwd. Veel ruimte voor een collectieve binnentuin resteert er niet. De verhardingsgraad van het project is dan ook enorm. Op vandaag is de projectlocatie onbebouwd en maakt deze aldus een groene zone uit. Met het project wordt deze volledige groene zone ingenomen door gebouwen, verhardingen en ondergrondse constructies.

Het gaat om één van de weinige stukjes groen die momenteel nog in het gebied “Silsburg” aanwezig zijn. De voorgenomen ontwikkeling zal deze groene zone volledig tenietdoen, waardoor – wederom (zie infra) – afbreuk wordt gedaan aan de leefomgeving van de bezwaarindieners. De draagkracht van de omgeving wordt met dit zoveelste project manifest overschreden.

Elk van de bezwaarindieners heeft belang bij het behoud van kostbare stukjes groene ruimte in zijn of haar leefomgeving. Het volledig verloren gaan daarvan, door deze ontwikkeling, veroorzaakt hinder of nadelige gevolgen ten aanzien van elk van de bezwaarindieners.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bestaande groene ruimte in deze projectzone is volgens het GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 9 juli 2009, gelegen in woongebied bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Hoewel dit gebied momenteel een groen uiterlijk heeft, kan dit woongebied aangewend worden voor het bouwen van woningen, zoals in voorliggende aanvraag. Voor de volledige zone is een inrichtingsplan opgemaakt, waarvan deze aanvraag een van de eerste concrete realisaties zal zijn binnen deze bestemmingszone. Een groot deel van de volledige zone in Silsburg is daarbij aan te leggen als groenzone.

10. Waterproblematiek: Aangezien het project ook voorziet in de aanleg van een ondergrondse parkeergarage, waarvoor een bemaling is vereist, geldt – zoals ook het geval is voor alle andere projecten in de buurt – dat hierdoor een impact op de waterhuishouding zal worden gecreëerd. Enerzijds wordt er water opgepompt, hetgeen voor verdroging zorgt. Anderzijds wordt er voorzien in een zeer grootschalige permanente ondergrondse constructie (19.181,83 m³ en 4.869,83 m² - een parkeergarage voor maar liefst 152 wagens en 171 fietsen), dewelke leidt tot een vermindering van de infiltratieoppervlakte en buffercapaciteit voor (grond)water. Een en ander zal in de buurt voor wateroverlast zorgen, zeker in combinatie met de bovengrondse verhardingen (gebouwen en andere) die dit probleem versterken. Het zijn in dit geval uiteraard de buurtbewoners die de dupe zullen zijn van het afwateren richting hun perceel wanneer te weinig infiltratieoppervlakte resteert op de projectlocatie zelf.

Beoordeling:

Uit de watertoetsadvieskaart blijkt de betreffende zone niet in overstromingsgevoelig gebied te liggen. Voor de impact op de waterhuishouding wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening, het decreet Integraal Waterbeleid en de watertoets, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

11. Toename verkeer: Verder spreekt het voor zich dat het bijkomend verkeer van maar liefst 139 woonentiteiten, één commerciële ruimte én vijf ruimtes voor diensten, vrije beroepen of buurtondersteunende functies onvermijdelijk zal leiden tot een toenemende mobiliteitsdruk in de omgeving. Daarvan zullen niet alleen de onmiddellijk aangrenzende woningen hinder ondervinden, maar ook de verder omliggende straten. Mobiliteitshinder beperkt zich immers niet tot de omliggende straten, maar verspreidt zich richting de omgeving. Ook op dit punt hebben bijgevolg alle bezwaarindieners het vereiste belang bij dit bezwaarschrift.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Voorliggende aanvraag voldoet aan de voorschriften van de goedgekeurde verkaveling (OMV_2023040892) en de hiervoor opgemaakte MOBER. Daarbij is de mobiliteit als dusdanig georganiseerd dat het gemotoriseerd verkeer in het project rechtstreeks toegang heeft tot de ondergrondse parking en uit de woonstraten geweerd wordt.

12. Visuele hinder: voor de bezwaarindieners die het dichtst bij de projectlocatie wonen komt daar bovenop ook nog het feit dat ook visuele hinder en mogelijk privacy hinder wordt gecreëerd door het project. Zoals blijkt uit de plannen voorziet men voor een deel van het project vijf en vier verdiepingen, waardoor een hoog bouwblok wordt voorzien dat van ver waarneembaar is. Ook aan het deel van vijf verdiepingen worden uitkragende terrassen en veel raamopeningen voorzien, waardoor de privacy van de omwonenden niet gegarandeerd is. Enige inkijk in een verstedelijkt gebied is te verwachten, maar de inkijk van honderden woonentiteiten is dat niet.

Onderstaand worden de verschillende bouwblokken gevisualiseerd. De omvang en schaal ervan blijkt reeds uit deze geveltekeningen: het gaat om hoge, brede gebouwen, voorzien van telkens tientallen ramen en vaak ook uitkragende terrassen tot vijf verdiepingen hoog.

Bezwaarindiener voegt de geveltekeningen toe om zijn punt te verduidelijken.

Vanuit het project kan, omwille van de nabijheid van de bouwblokken ten aanzien van de omliggende percelen (opgebouwd aan de buitenste randen van het perceel), inkijk worden genomen in de aanpalende eigendommen. De bezwaarindieners ondervinden daarvan hinder.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De gehanteerde afstanden van de gevels ten opzichte van de aanwezige bebouwing, en waarbij de noord- en oostgevels van het gebouw in deze aanvraag uitkijken op het nog niet verder ontwikkelde projectgebied, zijn zodanig groot dat de eventuele inkijk die hierdoor mogelijk zal ontstaan, niet resulteert in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

13. Achteruitgang kwaliteit leefomgeving: Het verdwijnen van de natuurwaarden die thans op de projectlocatie aanwezig zijn betekent voor de buurtbewoners eveneens een achteruitgang van de kwaliteit van hun leefomgeving. Het betreft een complex van biologisch waardevolle en biologisch zeer waardevolle elementen. Het spreekt voor zich dat de buurtbewoners, in deze omgeving, nood hebben aan groen en enige biodiversiteit. Daaraan wordt met het bestaande project volledig afbreuk gedaan.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De zone betreft een verwilderd stuk bouwgrond. In dit project wordt de bebouwing van de loten 3 tot en met 10 van de verkaveling aangevraagd. In deze verkaveling wordt voldoende groen en open ruimte voorzien. Elke aanvraag dient rekening te houden met de geldende regelgeving, de voorschriften van de verkavelingsvergunning, de beleidsvisies en de inpassing in de omgeving.

14. Waardevermindering eigendommen: Bezwaarindieners beroepen zich op de waardevermindering die hun eigendommen zullen ondergaan ingevolge het geplande project. Wanneer 139 extra woningen (nog los van de andere functies die kunnen worden voorzien) op deze locatie worden ingeplant, die thans als groene zone fungeert, spreekt het voor zich dat de omgeving daardoor minder aantrekkelijk wordt. De draagkracht van de omgeving wordt daarmee bijkomend belast en (bijvoorbeeld) de toename op vlak van mobiliteit heeft een negatieve impact op de waarde van de woningen in de buurt. De verkeersstromen van 139 bijkomende woonentiteiten op deze kleine oppervlakte en het extra verkeer aanzuigend effect van andere functies (bijvoorbeeld diensten en commercieel) maken het niet langer aantrekkelijk om in deze omgeving onroerend goed aan te kopen. Mensen gaan immers niet op zoek naar een woning in een omgeving die reeds overbelast is. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermeende waardeverminderingen van woningen vormen geen stedenbouwkundige of milieutechnische beoordelingsgrond in het kader van de vergunbaarheid van een project en worden bijgevolg niet meegenomen bij de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

15. Voorschriften: Bezwaarindiener situeert de site en de juridische ligging hiervan en haalt de voorschriften voor het plangebied, zoals gekend in het GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen aan en dan meer bepaald deze voor de bestaande woningen in het plangebied.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet duidelijk waarom deze voorschriften hier aangehaald worden – zeker aangezien het de voorschriften voor de bestaande bebouwing betreffen – terwijl de voorliggende aanvraag een nieuwbouwproject betreft.

16. Ontbreken globaal MER – deelgebied water: Het project maakt deel uit van één globale ontwikkeling en wordt derhalve ten onrechte afgesplitst en als afzonderlijk dossier beoordeeld – er ontbreekt een globaal MER: het voorliggende project maakt volgens de bezwaarindieners deel uit van een grotere totaalontwikkeling. Hoewel een globaal project als dusdanig gefaseerd kan worden ontwikkeld en dus in beginsel kan worden opgesplitst, kan dergelijke werkwijze niet worden aangegrepen om onder de cumulatieve effectenbeoordeling van het totaalproject onderuit te komen. Dit is precies wat in casu wel gebeurt. Bezwaarindiener geeft een overzicht van projecten in/nabij het gebied Silsburg en stelt dat Bovenstaande projecten voor een deel reeds vergund zijn, maar gedeeltelijk nog in aanvraagfase. Vaststaat wel dat ze allemaal kaderen in de globale visie van de ontwikkeling van Silsburg-Noord en -Zuid.

De effecten van deze projecten worden niet cumulatief berekend, zodat geen van de voormelde projecten duidelijkheid verschaft over de globale impact van alle ontwikkelingen. Dit is problematisch, aangezien het gros van de projecten zich vlak bij elkaar bevinden, waardoor er met zekerheid cumulatieve effecten zullen optreden. Daarbij is in het bijzonder de bijkomende verharding in combinatie met het ondergronds bouwen een probleem. Deze combinatie heeft onvermijdelijk nefaste gevolgen voor het watersysteem, doordat enerzijds moet worden bemaald en doordat anderzijds een verminderde infiltratiecapaciteit ontstaat.

In geen van de aanvraagdossiers van de reeds vergunde projecten of de in aanvraag zijnde projecten worden de cumulatieve effecten op het watersysteem besproken. De bemalingsstudies die worden toegevoegd dan wel de project-m.e.r.-screeningsnota’s die werden opgemaakt zijn om die reden ontoereikend. De effectenbespreking van elk van deze projecten schiet tekort, om de eenvoudige reden dat de projecten elk afzonderlijk worden beoordeeld. Welke de werkelijke impact is van de realisatie van alle projecten samen komt alzo nooit tot uiting en wordt ook nooit beoordeeld. Door ook dit project afzonderlijk te behandelen en dus niet als deel van het geheel, is er sprake van een onrechtmatige afsplitsing van het project. Immers beoogt men hiermee niet meer of niet minder dan het vermijden van een volwaardig project-MER (voor het totaalproject) dat alle effecten van het project in kaart brengt.

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Deze projectzone is volgens het GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 9 juli 2009, gelegen in woongebied bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. De plan-MER van dit GRUP werd op 25 augustus 2008 door de dienst MER goedgekeurd. Voor Silsburg is bij de omzetting van woonreservegebied naar woongebied in 2015 een inrichtingsstudie opgemaakt net om een samenhangende visie voor het ganse gebied te bepalen en een verdere ontwikkeling niet te hypothekeren. Vervolgens werd op 19 december 2024 een verkavelingsvergunning voor 10 loten verleend voor het noordelijk deel van dit gebied waarin de bouwmogelijkheden en de aanleg van het openbaar domein werden vastgelegd. Gezien de geschatte grootte en invulling van deze gehele verkaveling (voorlopige inschatting van 168 wooneenheden), valt het project onder het begrip “stadsontwikkelingsproject” in de zin van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage. Dit project behoort tot een categorie waarvoor overeenkomstig artikelen 4.3.2, §2bis en §3bis, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen milieubeleid (verder “het DABM”) een project- m.e.r.-screeningsnota (bijlage III-project) moet worden opgesteld. De procedure voor de aanvraag van de verkavelingsvergunning bevatte een project- m.e.r.-screeningsnota ‘Stadsontwikkelingsproject Silsburg’ opgemaakt door Embridge en een MOBER ‘Silsburg’ opgemaakt door Mint. De nota werd aanvaard. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besloot deze toegevoegde project- m.e.r.-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Huidige aanvraag geeft invulling van het noordoostelijke bouwblok, de loten 3 tot en me 10 van deze verkaveling. Elke verdere ontwikkeling dient rekening te houden met de verkavelingsvergunning, de geldende voorschriften, de beleidsvisies en de inpassing in de bestaande omgeving.

Uit de watertoetsadvieskaart blijkt de betreffende zone niet in overstromingsgevoelig gebied te liggen. Voor de effecten op het watersysteem wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening, het decreet Integraal Waterbeleid en de watertoets, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

17. Geldigheid omgevingsvergunning: Bezwaarindiener merkt ook op dat het voorliggende project uitvoering geeft aan de verkaveling van de nv Alides Real Estate Investment and Management (OMV_2023040892), die op dit moment nog wordt bestreden met een vernietigingsberoep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De zitting in dit dossier staat gepland op 6 november aanstaande. De kans bestaat aldus dat de onderliggende verkavelingsvergunning wordt vernietigd, waardoor huidige omgevingsvergunning voor het bebouwen van de loten 3-10 zonder grondslag zou zijn – en derhalve onwettig aangezien een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen die steunt op een omgevingsvergunningsvergunning voor het verkavelen van gronden enkel rechtsgeldig kan zolang deze laatste bestaat en wettig is.

Beoordeling:

Wat bezwaarindiener beweert, is correct. Tegen de verleende verkavelingsvergunning werd inderdaad een jurisdictioneel beroep ingediend bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Dit beroep is nog lopende en werkt niet schorsend. Enkel in geval van een vernietigingsbeslissing van de Raad voor Vergunningsbetwisting, dient de deputatie zich opnieuw uit te spreken over de verkaveling. Dit betekent dus dat de verkaveling op dit moment rechtsgeldig is.

18. Effecten en omvang bemaling: De effecten en omvang van de bemaling worden niet correct weergegeven: Samenhangend met het bezwaar inzake het ontbreken van een volwaardig MER geldt ook nog dat de omvang van de bemaling niet correct wordt weergegeven, waardoor voorliggend project bewust onder de grenzen van de MER-plicht wordt gehouden. 

Volgens de bemalingsstudie van AGT (toegevoegd aan het aanvraagdossier) zouden de bemalingsdebieten altijd beperkt blijven tot maximaal 140 m³/uur. Deze waarde zou in realiteit lager liggen, aldus het studiebureau. In totaal zou er na 518 dagen (17 maanden) ongeveer 898.700 m³ zijn bemaald (= 1.734,94 m³/dag). Volgens de conclusie uit de studie zou het dan weer gaan om een bemaling van maximaal 9 maanden (of 275 dagen), hetgeen neerkomt op 484.100 m³ (= 1.760,00 m³/dag). Op basis van bijlage II, 10), o) van het project-MER-besluit geldt voor het onttrekken van grondwater 2.500 m³/dag als ondergrens voor de MER-plicht. 

Wanneer alle projecten – hetzij in aanvraag, hetzij reeds vergund – evenwel worden samengenomen, wordt het debiet van 2.500 m³/dag ruimschoots overschreden en daarmee ook de drempel van de MER-plicht. Het ontbreken van een globaal MER met impactberekening van alle bemalingen samen maakt ook het voorliggende dossier gebrekkig. Dit geldt ook voor alle andere dossiers die recent werden vergund of in aanvraag zijn.

Bovendien kunnen ook vragen worden gesteld bij de correctheid van de cijfers van de voorliggende bemalingsstudie. De bemalingsstudie van AGT zoals toegevoegd aan het “basisdossier” inzake de verkaveling vermeldt immers manifest verschillende cijfers ten opzichte van de cijfers die in huidig dossier worden gehanteerd. Weliswaar is er met huidig dossier “slechts” sprake van een gedeeltelijke invulling van de volledige verkaveling, doch zelfs in dat geval zijn de cijfers niet correct. Immers zouden de bemalingscijfers véél hoger moeten zijn dan wat thans wordt aangegeven, op basis van de cijfers voor de globale verkaveling. Het aantal entiteiten dat vandaag wordt aangevraagd is immers immens, net zoals de ondergrondse parkeergarage die bij het project hoort en waarvoor een ondergronds volume van 19.181,83 m³ nodig is. 

Indien de zes maanden-bemaling wordt aangehouden (zoals aangenomen in de bemalingsstudie van AGT bij het “basisdossier” – verkavelingsvergunningsaanvraag) zou er sprake zijn van een bemalingsdebiet van 5.760 m³/dag (ofwel: ruim boven de MER-grens). Als we hier ongeveer 1/4de van aftrekken voor de Woonhaven (deel van de verkaveling waarvoor reeds een afzonderlijke aanvraag werd ingediend), blijft er nog steeds een dagdebiet van 4.320 m³ over voor huidig project van de nv Silsburg Development. Dit dagdebiet ligt nog steeds véél hoger dan de ondergrens voor de opmaak van een MER, dit wil zeggen 2.500 m³/dag.

Uit de bemalingsstudie blijkt ook nog dat geen retourbemaling wordt voorzien, onder meer omdat het grondwater niet voldoet aan de waterkwaliteitsnormen. Dit is evident problematisch, omdat het watersysteem door niet in retour te voorzien nog méér wordt ontregeld. Immers wordt het grondwater in dat geval echt uit de bodem onttrokken om er vervolgens niet meer opnieuw in terecht te komen. 

Los van het feit dat de cijfers niet correct zijn, geldt in elk geval – zoals hoger aangegeven – dat de bemaling die vereist is voor de realisatie van huidig project samen met de andere bemalingen voor de projecten in de onmiddellijke omgeving de grenzen van de MER-plicht overschrijden en derhalve een volledig project-MER vereist is.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Voor de bemaling werd een volledige bemalingsstudie opgesteld door een erkend studiebureau waarin de bemaling gedimensioneerd werd en de eventuele effecten besproken. Deze bemalingsstudie maakt deel uit van het milieutechnisch luik van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning en is raadpleegbaar geweest tijdens het openbaar onderzoek.

In de bemalingsstudie staat dat het benodigde startdebiet voor de geplande grondwaterverlaging circa 102 m³/uur bedraagt. Dit neemt stelselmatig af naar een stationair debiet van circa 68 m³/uur. Bij een startdebiet van 102 m³/uur zou dit neerkomen op 2.496 m³/dag. Hetgeen onder de grens valt van rubriek 10), o) uit bijlage II van het project-MER-besluit.

19. Ontbreken passende beoordeling: De aanvraag voorziet geen passende beoordeling, minstens is de uitgevoerde effectenbeoordeling ontoereikend. De bezwaarindieners stellen vooreerst vast dat het aanvraagdossier geen passende beoordeling omvat. Dit wordt ook uitdrukkelijk bevestigd door de aanvrager. Nochtans ligt de projectlocatie in de buurt van het Habitatrichtlijngebied “Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitats”, zodat de impact daarop moet worden onderzocht, quod non. Een afstand van 900 meter ten opzichte van een SBZ-H-gebied is niet per definitie voldoende groot om enige impact op deze speciale beschermingszone uit te sluiten. Hoewel de aanvrager de stikstoftoets heeft doorgevoerd inzake de vervoersbewegingen, geldt voor het aangevraagde project ook dat een aanzienlijke ondergrondse constructie zou worden geplaatst, die gepaard gaat met een bronbemaling.

De eventuele impact daarvan op het SBZ-H-gebied werd niet in kaart gebracht.

Verder blijken de effecten die wel in kaart werden gebracht in de project-m.e.r.-screeningsnota, slechts zeer summier te zijn beoordeeld. De bezwaarindieners lichten hieronder enkele disciplines uit en verwijzen hiervoor naar de ingevulde velden bij de omgevingsvergunningsaanvraag zoals biodiversiteit, waarin door de aanvrager wordt uiteengezet hoe het binnengebied en het toekomstige park aangelegd zal worden.

Dat er wordt ingezet op “minimale verharding” is niet meer dan een totale negatie van het dossier. De site van amper 9.000 m² wordt quasi volledig bebouwd en voorzien van een onderkeldering. Daardoor is er niet alleen sprake van bovengrondse verharding, maar blijft er ook ondergronds geen ruimte meer over voor – bijvoorbeeld – waterinfiltratie. Er is geen énkele sprake van een maximale, kwalitatieve groene invulling als wel van een maximale verharding van het perceel waardoor amper nuttige ruimte voor groen resteert.

Dat er nieuwe bomen worden geplant doet bovendien geen afbreuk aan het feit dat het verdwijnen van de bestaande bomen een aanzienlijke impact heeft op de biodiversiteit – die niet wordt besproken. Bestaande, volgroeide bomen kunnen simpelweg niet worden vervangen of gecompenseerd. Voorgaande effectenbespreking is allerminst ernstig.

Inzake “vleermuizenonderzoek” heeft de aanvrager op 29 juni 2024 (één dag) een zogenaamd “verkennend onderzoek” op de site uitgevoerd. Het spreekt voor zich dat dit niet volstaat in het kader van een volwaardig vleermuizenonderzoek. De nota die in dat verband wordt opgeladen in het Omgevingsloket heeft dan ook geen enkele waarde in de conclusie dat er “er geen potentiële vleermuisbomen werden aangetroffen en dat het dan ook erg onwaarschijnlijk is dat er zomerkolonies van boom bewonende vleermuissoorten aanwezig zouden zijn”.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Zowel tijdens de aanlegfase als de exploitatiefase wordt de 1% minimisdrempel niet overschreden. Er zijn daarom dus ook geen betekenisvolle effecten te verwachten ten aanzien van SBZ-gebied en tevens geen onvermijdbare en onherstelbare schade te verwachten ten aanzien van VEN-gebied, noch zullen de stikstofdeposities afkomstig van de werffase tot aanzienlijke effecten ter hoogte van eventueel nabijgelegen biologisch waardevolle percelen leiden. Een passende beoordeling is dan ook geen vereiste. In het dossier is een Voortoets opgenomen waarin geconcludeerd wordt dat er geen risico is op betekenisvolle aantasting van actuele of mogelijk toekomstige habitats binnen SBZ-H. Het dossier werd voor volledigheid en ontvankelijkheid gecontroleerd door de bevoegde overheid. Zij oordeelden dat geen passende beoordeling diende toegevoegd te worden.

20. Effectenbeoordeling mobiliteit: De aanvrager heeft ondertussen een (afgezwakte) derde versie van het MOBER dat eerder werd toegevoegd aan de verkavelingsvergunningsaanvraag (OMV-2023040892) en het project van de bv Woonhaven (OMV_2025005886). 

Bij dit MOBER kunnen heel wat vragen worden gesteld. 

Eerst en vooral wordt in het MOBER geconcludeerd dat de toename aan verkeer ten gevolge van het project beperkt zou zijn. Tijdens de ochtendspits zou het gaan om een toename van 18 pae/uur en tijdens de avondspits 19 pae/u. Dit is niet ernstig, noch realistisch. Het voorliggende project voorziet in 139 woongelegenheden, goed voor in totaal minstens 406 bewoners. Hoe dit gigantisch aantal bijkomende bewoners zich zou kunnen uiten in dergelijke beperkte toenames tijdens de ochtend- en avondspits, is niet duidelijk.

Verder worden wel enkele projecten mee betrokken in de berekening van de mobiliteitseffecten (cumulatief), maar zijn er tegelijk ook nog steeds projecten die niet worden meegenomen in deze effectenbeoordeling (bijvoorbeeld: project van LWRSN aan de Autolei x Herentalsebaan – dit project heeft lang aangesleept omwille van de mobiliteitsproblematiek. 

Tot slot dient ook opgemerkt dat men in de verschillende MOBER’s die reeds werden opgemaakt telkens andere uitgangspunten neemt. Zo komt men in het MOBER van huidig aanvraagdossier plots tot veel lagere cijfers dan in het MOBER bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunningsaanvraag en de aanvraag van de bv Woonhaven. Uiteraard heeft huidig dossier slechts betrekking op een deel van de globale verkaveling, doch kan niet worden ontkend dat dit tegelijk wel het grootste deel betreft. Met andere woorden: veel lagere cijfers en “betere conclusies” zijn in deze niet mogelijk, aangezien de grootste mobiliteitstoename zal voortvloeien uit dit specifieke project nu het aantal entiteiten voor dit deel het hoogst ligt.

Zo worden de toekomstige verkeersintensiteiten voor huidig project bijvoorbeeld plots ingeschat op 1% en 2%, terwijl er in de andere MOBER’s nog sprake was van 2% tot 9%. Bezwaarindiener voegt om dit te staven een vergelijking van de cijfers uit de verschillende MOBER’s in tabelvorm toe.

Deze percentages zijn op zijn minst merkwaardig, aangezien de verschillen tussen de “globale” beoordeling en de huidige beoordeling zeer groot zijn, terwijl nochtans het voorliggende project het grootste deel van de verkaveling invult – en bijgevolg ook de grootste impact zal hebben op het bestaande mobiliteitsprofiel. 

Inzake de cumulatieve effecten wordt enkel verwezen naar de enkele extra projecten die men bij de mobiliteitsbeoordeling heeft meegenomen. Zoals hoger echter aangegeven dienen ook de effecten van de bemalingen cumulatief te worden onderzocht. Immers zal de impact die hieruit voortvloeit zeer groot zijn en dient deze derhalve in kaart te worden gebracht opdat een correcte beoordeling van het dossier tot stand kan komen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag werd door de vergunningverlenende overheid volledig verklaard, inclusief de bij deze aanvraag toegevoegde MOBER. De MOBER is gebaseerd op de voorliggende aanvraag met de huidige concrete invulling van de verkaveling (die bij de verkavelingsaanvraag nog niet 100% gekend was) en getoetst aan de van toepassing zijnde reglementering zoals de bouwcode.

21. Het project doorstaat de watertoets niet: In het voorliggende project voorziet de aanvrager – zoals de meeste andere ontwikkelaars in Silsburg – in een ondergrondse parkeergarage. De onmiddellijke omgeving is evenwel (zeer) overstromingsgevoelig, zodat de waterhuishouding zo minimaal mogelijk dient te worden verstoord door de komst van nieuwe projecten. 

Nog los van de bijkomende verharding door de gebouwen, wordt hier ook een ondergrondse constructie voorzien die niet alleen een impact heeft op de bodem maar uiteraard ook op het watersysteem. De omgeving kampt evenwel reeds jarenlang met een waterproblematiek. Deze zal enkel toenemen door het voorzien van een ondergrondse constructie waardoor het vermogen van de te ontwikkelen terreinen om in hemelwateropvang te voorzien permanent afneemt. Dit is onaanvaardbaar, ook op vlak van hinderaspecten onder de goede ruimtelijke ordening. De omliggende terreinen (en woningen) dreigen immers nog meer wateroverlast te zullen ondervinden.

Men neemt in alle dossiers in Silsburg bovendien vlotjes aan dat de aanleg van wadi’s de verloren buffercapaciteit van het gebied zullen ondervangen. Nochtans houdt men daarbij enkel rekening met de verloren oppervlakte voor de bovengrondse bebouwing. Ondergronds wordt evenwel een gigantische parkeergarage voorzien dewelke niet, minstens onvoldoende, wordt meegerekend bij de bepaling van de omvang van de wadi’s of andere infiltratiebekkens. Een ondergrondse parkeergarage betekent evenwel een permanente ingreep op het bestaande watersysteem en dus ook een permanent verlies aan opvang- en buffercapaciteit die niet zonder meer kan worden opgevangen door enkele kleine wadi’s. Dit aspect werd onvoldoende onderzocht en zal zorgen voor een aantasting van het bestaande watersysteem op zodanige wijze dat er schade zal ontstaan – hetgeen strijdig is met het Decreet Integraal Waterbeleid.

Beoordeling:

Uit de watertoetsadvieskaart blijkt de betreffende zone niet in overstromingsgevoelig gebied te liggen. Voor de uitvoering van de watertoets wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening en de het decreet Integraal Waterbeleid, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

22. Het project is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening: Op basis van artikel 4.3.1. §1 VCRO dient iedere aanvraag getoetst te worden op haar verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening. Bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, gelden de volgende toetsingscriteria:  

- functionele inpasbaarheid;

- mobiliteitsimpact;

- schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid;

- visueel-vormelijke elementen;

- cultuurhistorische aspecten;

- bodemreliëf;

- hinderaspecten;

- gezondheid;

- gebruiksgenot;

- veiligheid in het algemeen;

- doelstellingen van artikel 1.1.4.

De vergunning kan niet worden verleend wanneer het gevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.

Voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening dient de vergunningverlenende overheid in de eerste plaats rekening te houden met de onmiddellijke omgeving. Pas nadien dient de inpasbaarheid van de aanvraag in de ruimere omgeving te worden onderzocht. Het bestuur mag aldus bij uitbreiding ook rekening houden met de ordening in de ruimere omgeving, hoewel deze in beginsel minder doorslaggevend zal zijn en zonder dat dit alles er mag toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving buiten beschouwing wordt gelaten ten voordele van die in de ruimere omgeving. 

Bijgevolg moet de voorliggende vergunningsaanvraag met het oog op een goede ruimtelijke ordening in de eerste plaats getoetst worden op haar verenigbaarheid met de bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Deze toetsing aan de goede ruimtelijke ordening zal aangeven dat geen vergunning verleend kan worden. In wat volgt zullen de relevante elementen worden overlopen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project wordt ingediend ter uitvoering van een goedgekeurde verkaveling (OMV_2023040892). De toets naar de bouwmogelijkheden van dit project en de verenigbaarheid met de omgeving, waaronder ook de schaal, ruimtegebruik, inpasbaarheid, hinderaspecten, gebruiksgenot, enzovoort, gebeurde reeds in deze voorafgaandelijk verleende verkavelingsvergunning. Deze aanvraag volgt de verkavelingsvoorschriften en is hiermee in overeenstemming. Wat betreft de visuele en vormelijke elementen, beantwoordt de architectuur aan de voorschriften van de bouwcode hieromtrent en aan het advies van de Kwaliteitskamer architectuur.

23. Onvoldoende inzake hinderaspecten: Het project is in de eerste plaats niet aanvaardbaar op vlak van hinderaspecten. Hoger werd reeds aangegeven dat het project de watertoets niet doorstaat. De bezwaarindieners zijn van oordeel dat het voorliggende project voorziet in een maximalisatie van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel, waardoor de verhardingsgraad op het perceel op onaanvaardbare wijze de hoogte in gaat. Hiermee komt de plaatselijke waterhuishouding in het gedrang in een omgeving die nu reeds kampt met waterproblemen. Door het voorzien van permanente ondergrondse constructies (na een intensieve bemaling) en het maximaal verharden van het terrein neemt de infiltratiemogelijkheid op de projectlocatie dermate af dat het hemelwater omliggende terreinen zal opzoeken om daar vervolgens te infiltreren. Omdat een groot gebied rond de projectlocatie reeds overstromingsgevoelig is, is het voorgaande niet aanvaardbaar.

Beoordeling:

Uit de watertoetsadvieskaart blijkt de betreffende zone niet in overstromingsgevoelig gebied te liggen. Voor de uitvoering van de watertoets wordt verwezen naar de beoordeling door de vergunningverlenende overheid, die de aanvraag aftoetst aan de geldende regelgeving, in het bijzonder de gewestelijke hemelwaterverordening en het decreet Integraal Waterbeleid, en dit doet op basis van de door haar ingewonnen adviezen.

24. Parkeerdruk: met betrekking tot mobiliteit wensen de bezwaarindieners nog de aandacht te vestigen op het feit dat er te weinig autoparkeerplaatsen worden voorzien. Zoals blijkt uit het MOBER is de parkeerdruk op vandaag reeds groot, zelfs in de namiddag – wanneer de meeste mensen worden geacht op hun werk te zijn en dus niet geparkeerd te staan.

Met slechts 152 parkeerplaatsen voor een bouwprogramma bestaande uit 139 woonentiteiten, één commerciële ruimte én vijf ruimtes voor diensten, vrije beroepen of buurtondersteunende functies (lees: allemaal functies met een aanzuigeffect voor wagens), kan niet anders dan worden geconcludeerd dat dit er te weinig zijn. 

De aanvrager gaat uit van een dubbel gebruik van de parkeerplaatsen, maar wanneer er slechts een beperkt aantal “overblijvende” parkeerplaatsen aanwezig is, is de kans zeer groot dat dit aantal niet zal volstaan. Nog meer wagens afwentelen op het openbaar domein is onaanvaardbaar. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag werd voor de berekening van de parkeerbehoefte ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Mobiliteit. De aftoetsing gebeurt op de basis van de voorschriften van de geldende bouwcode waarin het POET-principe leidend is. De aanvraag voldoet hieraan, wat betekent dat er voldoende parkeerplaatsen voor de auto’s van zowel bewoners als bezoekers en voor de bouwmogelijkheden volgens de verkavelingsvoorschriften. Doordat de hele parkeerbehoefte op eigen terrein (ook ondergronds) wordt gerealiseerd, wordt de afwenteling van de parkeerdruk naar omliggende woonstraten voorkomen.

25. Bouwdichtheid, schaal en ruimtelijke draagkracht: Ook op vlak van schaal en bouwdichtheid wijkt het project af van wat verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De omgeving wordt gekenmerkt door in hoofdzaak eengezinswoningen in gesloten bebouwing. In de verdere omgeving zijn enkele meergezinswoningen aanwezig, doch deze zijn niet talrijk. Het referentiebeeld (confer Bouwcode) wordt derhalve bepaald door de eengezinswoningen. Het voorliggende project wijkt zeer duidelijk af van het referentiebeeld, doordat er wordt voorzien in verschillende bouwblokken, waarvan het gros zelfs vijf bouwlagen heeft. Het project is op geen enkele wijze verenigbaar met de onmiddellijke omgeving en de goede ruimtelijke ordening en komt dus niet voor vergunning in aanmerking. De draagkracht van de omgeving wordt met het voorliggende project aanzienlijk overschreden.

Verder vereist artikel 1.1.4 VCRO dat een afweging wordt gemaakt tussen de verschillende maatschappelijke activiteiten, waarbij rekening wordt gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Alzo wordt er gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.

Van enige ruimtelijke kwaliteit is in voorliggend dossier geen sprake. De aanvrager voorziet in een maximale bebouwing van de projectlocatie, zonder dat daarbij enige aandacht wordt gegeven aan de omgeving waarin het project zich zou moeten inpassen. Eén van de laatste stukjes groen in de omgeving dient te sneuvelen om het project te kunnen realiseren en er wordt voorzien in een grootschalig bouwproject dat niet verenigbaar is met de bestaande bebouwing in de omgeving. Het project houdt op geen enkele wijze rekening met de omgeving en meer nog de draagkracht ervan. Iedere “gelijkmatige afweging” ontbreekt in deze compleet. Er wordt louter gekeken naar het belang van de ontwikkelaar om het voorliggende project te kunnen realiseren. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project wordt ingediend ter uitvoering van een goedgekeurde verkaveling (OMV_2023040892). De toets naar de ruimtelijke draagkracht en de verenigbaarheid met de omgeving gebeurde reeds in deze voorafgaande verleende verkavelingsvergunning. Deze aanvraag volgt de verkavelingsvoorschriften en is in overeenstemming hiermee. De aanvraag voldoet tevens aan de voorschriften van de nu geldende bouwcode uit 2024 wat betreft de ruimtelijke inpasbaarheid. De maat van het openbaar domein en het binnengebied zijn daarin determinerende factoren en niet het referentiebeeld (uit de vorige bouwcode).

26. Vertrouwelijkheid van het bezwaarschrift: Dit bezwaarschrift en de inhoud ervan zijn vertrouwelijk. Ze kunnen niet openbaar worden gemaakt zonder de uitdrukkelijke en voorafgaande toestemming van elke afzonderlijke bezwaarindiener.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Persoonlijke gegevens uit bezwaarschriften worden niet opgenomen bij het behandelen van de bezwaren.

Informatievergadering

Een informatievergadering was niet vereist en werd niet gehouden.